Как осуществляется передача государственного имущества в аренду. Что будет, если в аукционе я буду единственным участником? К преимуществам относится

У многих предпринимателей самой емкой статьей расходов является аренда помещения под магазин (офис, склад). Поэтому в целях экономии продумываются все варианты съема помещений, имеющих низкую стоимость. Один из них – аренда муниципального имущества. Стоимость съема муниципальной площади в некоторых случаях не отличается от аренды по коммерческим предложениям. Однако большинство вариантов имеет смысл рассмотреть, хотя заключение договоров аренды такого типа – трудоемкий и затратный процесс.

Какое имущество относится к муниципальному

Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.

Как взять его в аренду

В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1 , при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:

• Для расположения на объектах сетей связи, почты.
• Палат торгово-промышленного назначения.
• На замену снесенного (реконструированного) сооружения.
• Нотариальных или адвокатских контор.
• Организациям, специализирующимся в направлении услуг образования.
• Медицинским компаниям.
• По международным договорам.
• Политическим партиям, общественным движениям.
• На срок до 30 суток в течение 6 следующих месяцев.

Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.

У предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов.

Действуем по порядку

Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:

• Оповещение о проведении торгов.
• Разработка документации.
• Прием заявок от участников.
• Проведение основного этапа торгов.
• Завершающий тур торгов, определяющий победителя.
• Оформление соглашения с выбранным лицом.

В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.

Оформление договора

После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть .

Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:

• Срок действия нового договора составляет не менее 3 лет. Он может быть уменьшен по заявлению арендатора.
• Размер регулярной платы за аренду определяется после оценивания рыночной цены объекта, а оценка проведена по всем правилам законодательства, регулирующего оценочные мероприятия в РФ.

Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.

Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
— проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
— победитель торгов признан банкротом;
— деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
2) договор аренды (не менее двух экземпляров);
3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
— решение собственника о согласовании сделки;
— документ об уплате государственной пошлины;
— учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
— семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
— девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
— три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

Необходимость взять в аренду нежилое помещение возникает в основном у индивидуальных предпринимателей и прочих юридических лиц, которым эти объекты недвижимости нужны для осуществления своей деятельности. Если съем приватизированных нежилых помещений не вызывает весомых трудностей, то аренда недвижимости у государства или муниципальных органов города отличается рядом нюансов, о которых необходимо знать заранее.

Согласно с законами относительно защиты конкуренции, которые на сегодняшний день действуют в Российской Федерации, муниципальные органы имеют право сдавать во временное пользование государственные объекты недвижимости. Российским законодательством также определяется ряд исключительных случаев, когда можно торги не проводить:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Суть торга

Аренда муниципальных нежилых помещений подлежит строгой процедуре оформления. Администрации города может выставить на торг даже ту недвижимость, которая в данный момент находится в пользовании. Такое происходит, если заканчивается срок договора или он подлежит досрочному расторжению.

Муниципальный орган обязан заранее сообщать о проведении открытых торгов на официальном государственном сайте. Если желающий арендовать нежилую недвижимость не смог своевременно подать заявку на участие в торгах из-за нарушенного порядка информирования, он имеет право подать исковое заявление в суд. После рассмотрения иска торг может быть признан недействительным вместе с заключёнными в его результате сделками. При этом запрещено заключать договор аренды раньше чем через десять дней со дня публикации сведений о результатах торга. Нарушение этого правила также является основанием для подачи иска в суд.

Основные обязательства сторон

Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:

Администрация города (арендодатель)

Арендатор

Соблюдение условий договора в интересах арендатора; Письменное сообщение о расторжении сделки не менее чем за месяц до этого; Прочие условия

Пользование помещением по указанному в документе назначению; Заключение договора на коммунальное обслуживание, страхование, банковские услуги; Поддержание нежилых помещений в надлежащем состоянии с учётом технических и санитарных норм; Запрет на перепланировку объекта недвижимости без письменного на то разрешения; Произведение ремонтных работ за счёт арендатора; Уведомление о расторжении сделки не ранее, чем за месяц; Своевременность оплаты за пользование; Запрет на посредничество и повторную сдачу в наём; Беспрепятственный допуск в помещение сотрудников муниципальных органов для осмотра конструкций и коммуникаций; Освобождение помещения в течение семи дней с предоставлением справок об отсутствии задолженности за коммунальное обслуживание, по окончании договора

Оплата и ограничения

Размер платы за аренду нежилых помещений у государства обязательно указывается в договоре сделки. Там же указывается срок оплаты или иные условия, если арендатор вносит оплату на полгода вперёд. Администрация города вправе требовать ежемесячного предоставления копий квитанций об оплате не позднее указанного срока. Относительно платы за коммунальные услуги и системы коммуникаций, заключаются дополнительные договоры с другими организациями. Оплата производится на их расчетный счёт. В случае неуплаты в установленные сроки муниципалитет вправе самостоятельно списать необходимую сумму денежных средств со счёта арендатора.

В случае несвоевременной оплаты за аренду, по договору может насчитываться пеня в оговоренном сторонами размере. Сумма процента не может изменяться чаще, чем раз в год. При злостном нарушении условий оплаты арендатор должен заплатить штраф, сумма которого устанавливается специальной государственной комиссией.

Причины досрочного расторжения

Причины досрочного расторжения сделки оговариваются сторонами и указываются отдельными пунктами соглашения. Общими основаниями для прекращения аренды объекта недвижимости является:

Продление аренды

Необходимость продлить срок аренды нежилых помещений также возникает довольно часто, поэтому стоит знать, каким образом это можно осуществить. Продлить срок пользования объектом недвижимости арендатор имеет право без проведения повторных торгов, если до этого исправно выполнял все обязательства. Для продления договора действуют два обязательных правила:

• Размер платы за аренду будет изменён в соответствии с переоценкой стоимости недвижимости в регионе;
• Срок, на который будет продлена сделка, должен быть не менее трёх лет, если арендатор не подаст соответствующее заявление об уменьшении этого периода.

Таким образом, стороны могут перезаключать и продлять договор пользования недвижимостью столько раз, сколько это будет необходимо. Ограничений по закону нет. Муниципалитет вправе отказать в продлении срока в том случае, если имеет свои виды на помещение или арендатор недобросовестно выполнял условия договора и имеет задолженность перед коммунальными учреждениями.

Уведомления и споры

Если необходимо внести какие-либо изменения в условия пользования помещением, которое арендуется у муниципальных органов, то об этом необходимо сообщать в письменном виде. В случае изменения банковских реквизитов и юридических адресов, уведомлять об этом нужно незамедлительно. Направляя письменное уведомление, не стоит забывать о сроках и датах. Датой отправления будет считаться почтовый штамп.

Сделка обязательно регистрируется в государственных органах. Также арендатор должен будет уплатить пошлину. При возникновении спорных вопросов, когда стороны не могут самостоятельно решить конфликт и договориться, его решение переносится в суд. Изменения арендной платы вступают в силу не раньше чем через десять дней после уведомления об этом.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны - город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

• индивидуальных предпринимателей (ИП);
• различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
• крестьянские и фермерские хозяйства;
• партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами - собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения ;
2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

• муниципального унитарного предприятия;
• автономного госучреждения;
• муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран - торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия.

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

• религиозные организации;
• профсоюзы;
• политические партии;
• общественные фонды;
• адвокатские и нотариальные конторы;
• медицинские и образовательные учреждения;
• отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2019 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать - вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора - передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности - процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Особенности оформления договоров аренды, финансирования затрат на содержание имущества, учета доходов и расходов при сдаче имущества в аренду бюджетными, автономными и казенными учреждениями рассматривает этот материал.

Из статьи вы узнаете:

1. Когда учреждение вправе сдать имущество в аренду
2. Как составить договор аренды и прописать существенные условия
3. Как отразить в учете арендную плату

Сдача имущества в аренду учреждениями разных типов

Для бюджетных и автономных учреждений сдача государственного имущества в аренду , то есть предоставление в аренду временно не используемых зданий и помещений – один из видов предпринимательской деятельности, направленной на получение собственных доходов.

Для казенного учреждения сдача в аренду федерального или муниципального имущества возможна, только если право вести предпринимательскую деятельность зафиксировано в учредительных документах. При этом доход от аренды имущества казенного учреждения поступает в соответствующий бюджет, а не остается в распоряжении арендодателя.

Общие положения договора об аренде, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся собственностью арендатора.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия, если хотя бы одна из сторон договора – юридическое лицо. Таким образом, учреждения заключают письменный договор аренды имущества.

При этом статьей 651 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Договор аренды для бюджетного и автономного учреждения

Напомним, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым, а также недвижимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником.

Автономные учреждения заключают договоры аренды имущества в рамках реализации права на самостоятельное принятие решения в отношении деятельности по оказанию платных услуг. Если сделка в форме договора аренды подпадает под понятие крупной или сделки с заинтересованностью, она может быть совершена учреждением только с согласия наблюдательного совета.

Цена крупной сделки превышает 10 процентов балансовой стоимости активов автономного учреждения, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. Уставом автономного учреждения может быть предусмотрен и меньший размер крупной сделки.

Обязательные условия договора

Есть два существенных условия договора аренды недвижимости, без которых договор не считается заключенным. О них и поговорим далее подробно.

Остальные пункты вносятся по желанию. Однако обратите внимание на то, кто по договору будет проводить ремонт (текущий и капитальный).

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт имущества, а арендатор - текущий. Но только в случае, если в договоре не указан иной вариант. При желании стороны вправе указать удобный им порядок. Например, арендодатель проводит за свой счет и капитальный, и текущий ремонт.

Или, наоборот, все виды ремонта можно включить в обязанности арендатора. Примерная формулировка: «Арендатор обязан за свой счет проводить капитальный и текущий ремонт помещения. Текущий ремонт проводится не реже одного раза в два года. Капитальный ремонт необходимо производить не реже одного раза в пять лет».

Предмет договора

Укажите все необходимые данные, относящие-ся к объекту недвижимости (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а также порядок предоставления имущества: во временное владение и (или) пользование за плату.

Объектом договора аренды недвижимости может быть здание, сооружение или помещение (часть здания или сооружения). Обратите внимание, что жилое помещение разрешается передавать по договору аренды юридическим лицам только лишь для проживания граждан. Физическим лицам помещения передаются во временное пользование по договору найма (ст. 671 ГК РФ).

Перечислим, какие данные следует зафиксировать в разделе «Предмет договора». Прежде всего способ передачи имущества - во временное владение и пользование или только во временное пользование. Далее укажите такие сведения:

• вид недвижимого имущества (здание или сооружение);
• наименование здания или сооружения, если оно имеется, или же обобщенное название (например, гостиница «Весна», административное здание, ангар и т. п.);
• кадастровый номер объекта недвижимости;
• инвентарный номер - государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;
• почтовый адрес;
• общая площадь (для зданий) или протяженность (для сооружений);
• назначение (жилой дом, стадион, гостиница, трубопровод и др.);
• количество этажей;
• кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Приведем примерные формулировки:

• В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование здание кинотеатра “Орион” с кадастровым номером 54:15:01:02:03:25:05:11 и инвентарным номером 43543. Объект аренды находится по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Советская, д. 39. Общая площадь - 1234,3 кв. м. Назначение здания - кинотеатр, этажность - 2 этажа. Кадастровый номер земельного участка 35:18:01:03:03:25:08. Копия кадастрового плана дана в приложении № 1 к Договору»
• В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование здание склада с кадастровым номером 46:08:05:05:04:14:05:09 и инвентарным номером 129982. Объект аренды находится по адресу: г. Дубна, ул. Циолковского, д. 18/12. Общая площадь - 521,8 кв. м. Назначение здания - склад для хранения товаров, этажность - 2 этажа, в том числе один - подземный. Кадастровый номер земельного участка, на котором находится здание, 94:18:08:15:03:25:07. Копия кадастрового плана дана в приложении № 1 к Договору».

Если по договору аренды вы передаете помещение, то есть не все здание, а только его часть, то в договоре укажите:

• вид недвижимого имущества (помещение);
• кадастровый номер помещения;
• инвентарный номер помещения, если он имеется;
• кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение;
• этаж (один или несколько), на котором расположено помещение;
• общая площадь помещения;
• почтовый адрес;
• назначение помещения (жилое или нежилое).

Пример формулировки: «В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 75:07:04:06:07:11:08:10, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, д. 89, строение 8. Помещение расположено на третьем этаже. Общая площадь - 258,4 кв. м. Кадастровый номер здания 75:07:04:06:07:11:08. Копия поэтажного плана дана в приложении № 1 к Договору».

Кроме того, и для зданий и сооружений, и для помещений в договоре подтвердите факт того, что объект аренды находится в собственности арендодателя, и запишите реквизиты свидетельства о собственности. Соответствующий пункт можно сформулировать так: «Право собственности арендодателя на Помещение зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, серия III-АВ № 342123, выдано 22.05.2008 Управлением Роснедвижимости по Ленинградской области».

Арендная плата

Это второе и последнее существенное условие договора аренды недвижимости. Без него договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Укажите размер арендной платы или способ его определения, порядок и сроки перечисления платы, а также возможность изменения ее размера.

Как правило, арендную плату устанавливают в фиксированном размере. Тогда формулировка будет такая: «Арендная плата по Договору составляет 100 000 (Сто тысяч) руб. в месяц».

Иногда вместо арендной платы арендодатель просит арендатора выполнить какие-либо работы. В этом случае формулировка будет следующей: «В счет арендной платы по Договору Арендатор обязан выполнить для Арендодателя работы, перечисленные в приложении № 3 к Договору».

Изменять плату можно по соглашению сторон в установленные договором сроки, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды имущества казенного учреждения

Особенности арендных отношений казенных учреждений обуславливаются их правовым положением. Казенные учреждения создаются для оказания государственных (муниципальных) услуг, выполнения работ и (или) исполнения государственных (муниципальных) функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти или местного самоуправления (ст. 6 Бюджетного кодекса РФ).

Пунктом 3 статьи 161 Бюджетного кодекса РФ установлено, что государственное (муниципальное) казенное учреждение может вести приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе. Доходы от такой деятельности поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ. Доходы от оказания казенными учреждениями платных услуг относятся к неналоговым доходам бюджета (п. 3 ст. 41 Бюджетного кодекса РФ).

Из норм статьи 298 Гражданского кодекса РФ следует, что государственное казенное учреждение не имеет права распоряжаться любым имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления. Особенности сдачи в аренду муниципального имущества казенными учреждениями таковы:

• решение о сдаче имущества в аренду принимает учредитель (а не учреждение с разрешения учредителя);
• приносящая доход деятельность в форме аренды объектов основных средств указана в учредительных документах учреждения;
• полученные суммы арендной платы нельзя непосредственно использовать для возмещения расходов государственного (муниципального) казенного учреждения в рамках основной и приносящей доход деятельности.

Для органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления даны отдельные разъяснения.

Согласно принципу общего (совокупного) покрытия расходов бюджетов (статья 35 Бюджетного кодекса РФ) расходы бюджета не могут быть увязаны с определенными доходами бюджета и источниками финансирования дефицита бюджета, если иное не предусмотрено Законом (решением) о бюджете в части, касающейся в том числе отдельных видов неналоговых доходов государственных (муниципальных) казенных учреждений, предлагаемых к введению (отражению в бюджете) начиная с очередного финансового года.

Затраты на содержание имущества бюджетных учреждений

В случае сдачи в аренду недвижимого и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, затраты на содержание такого имущества учредитель не возмещает. Это установлено пунктом 6 статьи 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Кроме того, в разделе 9 Комментариев (комплексных рекомендаций) Минфина России от 29 октября 2013 года по вопросам, связанным с реализацией положений Федерального закона от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ, разъяснено, что расходы на содержание имущества учреждений не учитываются при определении объема субсидии на государственное (муниципальное) задание, в случае если оно сдано учреждением в аренду. Однако сдача имущества в аренду не влечет за собой уменьшение расходов на уплату налогов на это имущество.

Затраты на содержание такого имущества могут быть учтены как в составе нормативных затрат на оказание госуслуг, применяемых при расчете объема субсидии на госзадание, так и в рамках целевой субсидии. Таким образом, в принципе, расходы на содержание имущества, передаваемого в аренду, могут быть учтены при формировании государственного или муниципального задания.

Вместе с тем в разделе 6 Комментариев отмечено, что содержание госимущества за счет соответствующего бюджета в случае сдачи его учреждением в аренду не финансируется только в части затрат на содержание имущества. Таким образом, уменьшение субсидии на сумму арендной платы происходит лишь в части затрат на содержание имущества, а не в части расходов, входящих в прямые затраты.

Расходы на содержание имущества автономных учреждений

В практической деятельности автономных учреждений следует руководствоваться общими правилами, установленными Федеральным законом от 3 ноября 2006 г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях». Финансовое обеспечение развития автономных учреждений в рамках, определяемых учредителем, производится за счет субсидий из соответствующего бюджета бюджетной системы РФ. Пунктом 3 статьи 4 Закона № 174-ФЗ установлено, что выполнение госзадания финансируется с учетом расходов на содержание недвижимого и особо ценного движимого имущества, закрепленного за автономным учреждением учредителем или приобретенного автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества. Также финансовое обеспечение выполнения госзадания покрывает затраты на уплату налогов, которыми облагается такое имущество, в том числе земельные участки.

Однако в случае сдачи такого имущества в аренду с согласия учредителя его содержание не финансируется. Таким образом, на уровне федерального закона установлена прямая норма, согласно которой расходы на содержание переданного в аренду имущества (зданий, помещений, отдельных площадей) выводятся из состава затрат по основной деятельности автономного учреждения и учитываются обособленно. Из разъяснений, приведенных в разделе 6 Комментариев, следует, что при принятии в течение года решения о сдаче в аренду имущества автономного учреждения, используемого им на праве оперативного управления, учредитель вносит изменения в госзадание, уменьшая объема субсидии в части затрат на содержание имущества.

Государственное имущество, которое относится к объектам инфраструктуры для детей и предназначено для их образования, воспитания, развития, отдыха, оздоровления, может использоваться только в этих целях (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ). Перед сдачей в аренду государственного имущества проводится экспертиза.

Содержание имущества казенных учреждений

Главные распорядители бюджетных средств, в ведении которых находятся казенные учреждения, имеют право распределять бюджетные ассигнования между этими учреждениями с учетом объемов поступлений от приносящей доход деятельности, которую ведут эти учреждения (п. 22 ст. 30 Закона № 83-ФЗ). Если учредитель принимает решение о возможности оказания казенным учреждением платных услуг и этот факт отражается в уставе учреждения, бюджетные ассигнования такому учреждению планируются, в том числе, с учетом расходов на финансовое обеспечение приносящей доход деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Бюджетного кодекса РФ деятельность казенного учреждения финансируется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ на основании бюджетной сметы. При этом статья 161 Бюджетного кодекса РФ не регулирует вопросы выделения затрат на приносящую доход деятельность из состава общих расходов.

Если иное не установлено федеральными законами, цены на платные услуги казенных учреждений устанавливаются органами государственной власти или распорядителями бюджетных средств. Таким же образом определяется и плата за аренду имущества казенного учреждения. На этапе определения арендной платы учитываются рыночные цены на аналогичные услуги в регионе (местности). Также следует установить, включаются ли в состав арендной платы суммы возмещения стоимости сопутствующих услуг (содержание арендованного имущества, потребленные арендатором коммунальные услуги, прочие расходы). Такое возмещение можно учитывать обособленно по отдельно выставляемым казенным учреждением счетам или иным аналогичным документам.

КОСГУ: особенности сдачи имущества в аренду

Если договор аренды предусматривает отдельное возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг, то, по мнению автора, суммы полученного возмещения отражаются обособленно – в составе доходов от оказания платных услуг, то есть по коду 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» КОСГУ. В соответствии с Указаниями, утвержденными приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н, доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в том числе от аренды, относятся на статью 120 «Доходы от собственности» КОСГУ. Расходы на содержание имущества отражаются по коду 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ, а затраты на коммунальные услуги – по коду 223 «Коммунальные услуги» бюджетной классификации.

Поскольку в статье 9.2 Закона № 7-ФЗ речь идет только о расходах на содержание имущества, формальные основания для отражения стоимости коммунальных услуг по коду финансового обеспечения «2» отсутствуют. В общем случае эти расходы учитываются в составе затрат, возмещаемых за счет средств субсидии. Стороны могут предусматривать в договоре аренды различные сочетания форм арендной платы. Суммы возмещения учреждению-арендодателю расходов на коммунальные услуги могут включаться в состав арендной платы. В этом случае, по мнению автора, расходы на коммунальные услуги, потребленные на обслуживание переданных в аренду площадей, учитываются по КФО «2». Доходы в виде возмещения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг в таком случае из арендной платы не вычленяются и, следовательно, отражаются в составе сумм, учитываемых по коду КОСГУ 120. Как учитывать налоги при аренде

Учет операций по сдаче в аренду имущества

В бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений при отражении операций сдачи в аренду муниципального имущества оформляются следующие записи:

Отражена сумма стоимости коммунальных услуг в арендованном помещении	4 401 20 223 «Расходы на коммунальные услуги»	4 302 23 730 «Увеличение кредиторской задолженности по коммунальным услугам»
Отражена сумма стоимости за услуги связи, потребленные арендатором	4 401 20 221 «Расходы на услуги связи»	4 302 21 730 «Увеличение кредиторской задолженности по услугам связи»
Отражена сумма стоимости прочих работ, услуг	4 401 20 226 «Расходы на прочие работы, услуги»	4 302 26 730 «Увеличение кредиторской задолженности по прочим работам, услугам»
Отражена сумма арендной платы	2 205 21 560 «Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от собственности»	2 401 10 120 «Доходы от собственности»
Отражена сумма рыночной стоимости работ и услуг, которые по условиям договора оплачиваются отдельно от арендной платы	2 205 31 560 «Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от оказания платных работ, услуг»	2 401 10 130 «Доходы от оказания платных услуг»

Учет операций, связанных с предоставлением имущества казенных учреждений в аренду, ведется по общим правилам. Затраты на содержание имущества отражаются в составе общих расходов по счету 0 401 20 225 «Расходы на работы, услуги по содержанию имущества». Расходы на оплату коммунальных и иных сопутствующих услуг учитываются по соответствующим кодам КОСГУ по счетам бухгалтерского учета 1 401 20 221 «Расходы на услуги связи», 1 401 20 226 «Расходы на прочие работы, услуги» и т. д. При этом распределение расходов возможно только в целях определения сумм, подлежащих возмещению арендатором, без обособленного отражения распределенных сумм в системном бухгалтерском учете. Суммы начисленной арендной платы отражаются по кредиту счета 1 401 10 120 «Доходы от собственности» и дебету счета 1 205 21 560 «Увеличение по дебиторской задолженности по доходам от собственности».

Аренда имущества казенного учреждения: НДС и налог на прибыль

Налогом на добавленную стоимость выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не облагается (подпункт 4.1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ). Следовательно, НДС не исчисляется в отношении работ (услуг), выполненных (оказанных) казенными учреждениями начиная с 1 января 2012 года. После вступления в силу Закона № 83-ФЗ осталось неясным, подпадает ли аренда государственного или муниципального имущества казенных учреждений под действие процитированной нормы. В частности, применяется ли к таким ситуациям статья 161 Налогового кодекса РФ, согласно которой при приобретении государственного или муниципального имущества НДС платит покупатель как налоговый агент. Однако впоследствии Минфин России урегулировал проблему в своих письмах. Так, письмом Минфина России от 28 ноября 2013 г. № 03-07-11/51697 разъяснено, что выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не признается объектом обложения НДС. В этом письме Минфина России речь идет только о муниципальном имуществе, однако та же логика применима и к случаям аренды государственного (федерального или субъектов РФ) имущества.

При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств, полученных от оказания казенными учреждениями госуслуг (выполнения работ), а также от исполнения ими иных государственных (муниципальных) функций (подпункт 33.1 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ). Передача временно не используемого имущества в аренду формально к государственным или муниципальным функциям не относится. Поэтому с сумм арендной платы, по мнению автора, налог на прибыль нужно уплачивать на общих основаниях. Соответствующие лимиты бюджетных обязательств учитываются при определении объема расходов по статье 290 «Прочие расходы».