ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект
1.1 Право собственности на землю до 1917 г.
1.2 Право собственности на землю в советский период (1917 – 1990 гг.)
1.3 Право собственности на землю в современной России (с 1993 по настоящее время)
ГЛАВА 2 Теоретический анализ института права собственности на землю
2.1 Понятие, сущность и содержание права собственности на землю
2.2 Формы и виды собственности на землю в РФ
ГЛАВА 3 Правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в РФ
3.1 Особенности права собственности на землю
3.2 Проблемы реализации права собственности на землю
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
За последнее десятилетие в Российской Федерации проводилось множество реформ, образцом которых чаще всего служили европейские и западные страны со своими индивидуальными специфическими особенностями, и их удачный национальный реформаторский опыт был подтвержден десятилетиями и веками. Но в большинстве случаев они были мало эффективны и приемлемы для нашей страны, несмотря на громкие политические лозунги различных политических движений, предлагающие свое эффективное решение проблем стране. Зачастую воплощение этих идей на практики приводили в лучшем случаи к удовлетворительной стабильности, в худшем поворачивало реформирование вспять.
Исторический опыт России представляет собой неисчерпаемый источник ценнейшей информации: конкретно исторических примеров. Россия прошла сложный путь реформирования земельного права и у нас есть свой опыт, на который мы можем опираться. К тому же не ставится под сомнение и дальнейшее продолжение реформ земельного законодательства, мы только начали проведение этих реформ, но уже на первых этапах возникает масса противоречий, коллизий в праве, которые надо решать и решать их надо, опираясь на опыт прошлых лет.
Вопросы реализации права собственности на землю в нашей стране всегда были острыми. Актуальность этого вопроса в современный период обостряется реформированием аграрного сектора страны.
В юридической литературе в области земельного права четко и однозначно не дается оценка правильности и своевременности проведения реформ. Одни ученые и критики относятся положительно, а другие отрицательно к порядку и темпам проведения реформ.
Существует множество литературы, посвященной изучению особенностей земельного права, следует отметить, что историко-юридическая литература, изданная в нашей стране до 1991г., практически не отвечает критерию беспристрастности и не может быть использована для написания данной работы, учебные издания последних лет обстоятельно излагают указанную тему. Особенно следует в этой связи отметить фундаментальный труд: И.А. Исаева «История государства и права России». В ней без предвзятости говорится об особенностях земельного права советского и царского земельного права. О современном земельном праве говорится в таких трудах как пособие для российских землевладельцев доктора юридических наук, профессора С.А. Боголюбова Глава 1. его работы как раз и называется «Прошлое и настоящее: история, которая мало чему учит». В ней речь идет о том, что законодатель мало использует опыт прошлых лет и может допустить и допускает прошлые ошибки. Учебник И.О. Красновой Земельное право посвящает нас в особенности разграничения государственной собственности на землю, противоречия, которые несет современное законодательство. Особого внимания заслуживает монография П.Н. Павлова, который в своих трудах приводит весьма интересное сравнение нормативно-правовых актов царской России и современности. Во всех этих статьях говорится, о принадлежности государству земель не находящихся в собственности других лиц. Отличие между указанными статьями состоит только в том, что в Своде законов гражданских упоминаются не только земли, но и другие объекты недвижимости с движимыми имуществами им принадлежащими. Здесь наблюдается определенная преемственность в развитии законодательства нашей страны.
В своей монографии судья Белгородского областного суда, кандидат юридических наук, доцент Чесовской рассказывает о недостатках и коллизиях нового Земельного кодекса РФ, о его противоречиях с Гражданским, Административным и Уголовным кодексами. Весьма интересным является и доклад заместителя руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска В.В. Крот, посвященный "Мероприятиям и приоритетам по разграничению прав собственности на землю в г.Новосибирске". Этот доклад посвящен большому бюрократизму в Москве по оформлению документов по разграничению права собственности, а так же тем проблемам, которые постигнут наш город и бюджет области после окончания разграничения государственной собственности на землю.
Объектом исследования работы являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации права собственности граждан России.
Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступает право собственности на землю в России.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование особенностей права собственности на землю в России.
Предмет, объект и цель выпускной квалификационной работы определили постановку следующих задач исследования:
Рассмотреть эволюцию института права собственности в России (в период до 1917 по 2008 гг..);
Определить особенности нормативно-правового регулирования института права собственности в России по этапам указанного исторического периода;
Определить понятие, сущность и содержание права собственности на землю;
Выявить правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в нашей стране.
Теоретическую основу работы составляют исследования российских цивилистов, правоведов, экономистов по проблемам собственности и права собственности на землю. При анализе предмета исследования применялись сравнительно-правовой, исторический, системный методы познания.
ГЛАВА 1 Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект
1.1 Право собственности на землю до 1917 г.
До прихода к власти, как впрочем, и до 1861 года земельного вопроса в Росси не было: земля принадлежала либо государству, либо помещикам, либо Церкви. Аналогичным образом те, кто ее обрабатывал, также принадлежали либо государству, либо помещикам, либо Церкви.
С 1855 года, с приходом к власти Александра II, начинается серьезная подготовка аграрной реформы середины XIX века. Александру II в наследство досталась страна в тяжелом экономическом, политическом и социальном положении. Рост крестьянских волнений был вызван тем, что Россия теряла прежние позиции на мировом сельскохозяйственном рынке, сельское хозяйство внутри страны было весьма отсталым, крепостной строй не оставлял больше надежд на развитие. Возникла острая необходимость проведения ряда реформ, и, прежде всего аграрной .
Уже с 1857 года начинается создание соответствующих государственных структур по подготовке реформы. В середине января 1858 года образуется Секретный комитет по крестьянским делам, секретным он был потому, что вся его работа изначально проводилась тайно. Во главе этого комитета встает сам Александр II. Основной задачей комитета был негласный сбор информации о состоянии крестьян в то время, однако ни концепции, ни плана проведения реформы у комитета не было. В феврале 1859 года учреждаются губернские комитеты. Смысл их создания заключался в том, что Секретный комитет высылал им вопросы, а полученные ответы и предложения легли в основу проекта реформы.
Владельцы крупных участков земли, в основном дворянство, было заинтересованно в проведении реформ с наименьшими потерями со своей стороны. Поэтому они предлагали освобождение крестьян без земли.
В общем и целом было решено освободить крестьян с наделением их землей но не бесплатно, а с обязанностью выплаты помещику выкупных платежей.
И результатом всей этой подготовительной деятельности стал подписанный 19 февраля 1861 г. в шестую годовщину царствования Александр II Манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости. Положения 19 февраля 1861 г. декларировали отмену крепостной зависимости, установили право крестьян на земельный надел и порядок осуществления выкупных платежей за него. По этому законодательству земля была крестьянам выделена, но, как уже говорилось, использование земельных участков существенно ограничивалось обязательствами перед бывшими собственниками по их выкупу.
Важнейшим в земельной реформе 1861 г. было то, что крестьянин признавался субъектом права собственности на землю. С согласия помещика он мог выкупать в собственность усадебную оседлость и иные угодья, в том числе полевые земли. При этом выкуп усадебных земель регулировался Местными положениями, а иных - общими законами. При приобретении земельных участков в собственность все земельные отношения между крестьянином и помещиком прекращались. Каждый крестьянин мог приобретать в собственность также все недвижимое имущество и совершать с ним сделки в соответствии с общими законами о сельских обывателях.
Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало, что помимо крестьян приобретать помещичьи земли в собственность могло также сельское общество. Внутри земельной общины крестьянской семье предоставлялось право пользования частью земельного надела общины - одной или несколькими полосами земли. Для того чтобы уравновесить права крестьянских дворов на надел, для общины было установлено право периодического "передела" земли - особой процедуры обмена земельных полос, как правило, одновременно всеми членами общины. Община, по мнению большинства историков (напр. Ю.П. Титов ), является пережитком крепостничества, и существенно могло замедлить развитие государства. Хотя нельзя оставлять без внимания то, что община помогала крестьянам выжить на первых стадиях реформы, но после того как в общине начали появляться зажиточные крестьяне, существенно снизилось значение общины, так как зажиточные крестьяне начинают эксплуатировать труд более бедных в своих интересах, данную точку зрения поддерживает и П.Н. Зырянов .
Проблема частной собственности на землю (land) является одной из нерешенных в современном либертарианизме. Особенно ярко проявляется эта проблема при попытках составить Конституцию либертарианского государства. В Конституции Океании , например, пришлось вводить искусственные механизмы для существования свободного передвижения по частной территории.
Интересным направлением исследований является также возможность существования государства в отсутствии земли (контрактная юрисдикция). Еще одним направлением может быть исследование решение проблемы частной собственности на землю анархо-синдикалистами, отрицающими необходимость государства.
Еще одно интересное направление - использование механизма расщепления собственности, то есть выявление составляющих собственности на землю, а затем различные решения проблемы собственности по каждой из этих составляющих.
Но вопрос, безусловно, требует какого-то теоретического решения - и вовсе необязательно решения "по Бояркину". Присоединяйтесь к дискуссии.
Комментарии (7)
Не могу согласиться с предложенными выше подходами к решению проблемы. Конечно, и анализ различных компонент пучка прав собственности на землю, и подход Д. Бояркина, рассматривающего "ограниченные владения" как слагаемые "полного владения", должны давать похожие результаты. Однако я в принципе не готов признать за либертарианским государством никакого права собственности на ресурсы, "не являющиеся необходимыми для выполнения его функций" (цитирую Либеральную Хартию по памяти). Попробуем в принципе обойтись без частичной государственной собственности.
Проблемы абсолютных прав на землю, как и многие другие проблемы, вытекающие из радикального либертарианского подхода, решаются очень простым методом, входящим в арсенал либертарианских рецептов под номером один: судебной процедурой. Если есть суд, решения которого обязательны для собственника земли, и если у этого суда есть аппарат насилия, позволяющий приводить его решения в исполнение, то существует механизм, позволяющий решить любые конфликты между собственником и иными лицами. Суд вполне эффективно разберется и со строительством экологически вредного производства на земле собственника, и с выдачей скрывающегося на этой земле человека, привлекаемого кем-либо к ответственности.
Такой суд с аппаратом насилия -- и есть то либертарианское государство, о котором идет речь. Более того, ничего другого в истинно либертарианское государство входить и не может. А полная частная собственность на землю (и любая иная частная собственность) просто невозможна в отсутствии государства, понимаемого как признаваемый собственниками механизм разрешения конфликтов. Если для любого лица мы можем указать суд, юрисдикцию которого это лицо признает, то мы можем строить теории частной собственности. Если такого суда нет, то все теории заменяются правом сильного.
Необходимо понять, как может быть обеспечено выполнение требования о наличии для любого лица суда, в юрисдикцию которого оно входит. Одним из возможных механизмов является признание того, что лицо, владеющее недвижимостью, автоматически входит в юрисдикцию того государства, на территории которого находится эта недвижимость. Правильный ответ на поставленный вопрос состоит в автоматическом признании юрисдикции государства на его территории, а не в отщеплении в пользу государства какого-либо самого маленького компонента пучка правомочий.
Разница в этих ответах довольно существенная. Например, из принципа признания юрисдикции государства легко вывести невозможность для государства действовать против лица иначе как по заявлению иных лиц, считающих свои права ущемленными (еще один важный пункт Либеральной Хартии). Такое ограничение вовсе не следует автоматически из расщепления пучка прав собственности.
Далее, конечно, хочется обсудить ограничения права лица менять признаваемую им юрисдикцию. Это и есть вопрос о смене государства или объявлении своего государства. При этом стоит заметить, что переход не только земли, но и иной собственности (или обязательств) лица под иную юрисдикцию порождает угрозу разрушения прежней юрисдикции. Механизм разрушения прост -- банкротство в тот момент, когда число клиентов (лиц, согласных оплачивать издержки существования данной юрисдикции) падает ниже определенного уровня. Такой подход к проблеме, очевидно, стирает границу между территориальной и контрактной юрисдикциями.
Частная собственность на землю не может разрушить либертарианское государство, если она обеспечена именно в рамках этого государства. Стоит обсудить, в какой степени запрет на выход из-под юрисдикции территориального государства может рассматриваться как "нелиберальная" мера.
Одно из моих писем к координатору Анатолию Левенчуку не было помещено на страницах Либертариума, поэтому я хочу привести его содержание. В нем делается попытка ответить на вопрос: "Нужно ли вообще государство и какие функции оно должно выполнять?". Заодно продолжу дискуссию на тему частной собственности на землю.
Исторически государство зарождалось и развивалось как инструмент защиты человеческих общин от насилия. В первую очередь это насилие со стороны природы. Сообща было легче противостоять природной стихии, диким животным. Человеку невольно приходилось познавать окружающую природу, развивать науки. Набеги других общин заставляли общину создавать институт защиты от этого вида насилия - армию. Кроме того, в самом обществе всегда были люди, готовые посягнуть на имущество, здоровье и жизнь сородичей. Как необходимость возникли институты, противостоящие этому виду насилия - суд, полиция (милиция). Наконец, функция воспроизводства и обеспечения жизнеспособности общества определяла необходимость воспитания и обучения подрастающего поколения. Разделение труда привело к тому, что за выполнение этих функций стали отвечать специализированные институты. Эти основные функции государства остаются актуальными и по сей день. Но может ли человечество отказаться от них в будущем и, как следствие, от государственного института вообще.
1. Наука. Не берусь судить о том, сможет ли
человечество когда-нибудь до конца познать мир и надобность в науке отпадет,
но, думаю, произойдет это не раньше конца света.
2. Насилие со стороны прочих сообществ
(нечеловеческих в том числе). Эта функция может изжить себя, если наступит мир во
всем мире. Только весь мир - понятие условное. Сегодня это наша планета
Земля, а что будет завтра, можно только предполагать.
3. Насилие со стороны сородичей. Эта функция, по
моему, будет актуальна всегда, пока существует человечество.
Человеческие интересы не имеют границ, в том числе и в "плохую" сторону.
Всегда были, есть и будут отдельные личности, готовые посягнуть на чужую
собственность. Сдержать их может только угроза наказания.
4. Воспитание и подготовка новых членов общества
не есть забота только родителей. Общество заинтересовано в этом не
меньше и должно вносить свою лепту в это дело.
Разделение труда, как эффективный инструмент прогресса, определяет, что упомянутые функции должны выполняться специализированными институтами. Но могут ли это быть не государственные, а частные институты. Ответ очевиден. Если само общество не будет заботиться о себе, то никто о нем и не побеспокоится. Например, наука. Частный капитал может конечно содержать какие то научные направления, которые способствуют процветанию его собственного бизнеса. Но поддерживать фундаментальную науку он, как правило, не будет. Нет мотивации. Зачем ему защищать все человечество, если достаточно только обеспечить свой интерес. Спонсоры и филантропы в науке скорее исключение, чем правило и надеяться на них было бы неразумно. Относительно силовых ведомств. Отдавать их в частные руки вообще недопустимо. Отсутствие контроля со стороны общества приведет к тому, что эти институты будут действовать в интересах своих владельцев. А поскольку это инструмент насилия, то оно будет оказываться на всех прочих людей.
Таким образом, по моему мнению, вышеупомянутые функции всегда будут присущи государству. Но для их выполнения государству необходимы средства. Каким образом их собирать? Методов много, но все они делятся на добровольные (т.е. в русле либертарианства) и насильственные (что, как я понимаю, не соответствует духу либертарианских идей). Какое отношение к этому имеет частная собственность на землю? Да самое прямое. Извлечение дохода от пользования землей - это практически единственный способ (другим я вижу только печатание денег) формирования государственных расходных статей на добровольной основе. Только на этой основе государство может стать равноправным участником экономической деятельности, а не всеобщим полицаем, отнимающим деньги у других, пусть и на благие цели. Частная собственность на землю на корню рубит эту возможность и вынуждает действовать государство практически только насильственными методами для сбора средств. Причем начиная с того, что, как выясняется, утвердить эту частную собственность без насилия нельзя. Виктор Агроскин даже предлагает рассмотреть в духе ли либертарианства это насилие. Без земли у государства остается только один выход - налоги, т.е. опять насилие.
Итак, с одной стороны насилие, насилие и еще раз насилие, к которому ведет частная собственность на землю, а с другой стороны - возможность установления нормальных рыночных взаимоотношений на добровольной основе, которые к тому же, в принципе, могут приносить даже сверх всех расходных статей доход государству, т.е. всем гражданам.
У частной собственности на землю есть еще много минусов. Начнем с того, что сейчас земля государственная. Значит ее надо продать в частные руки. Раз земля государственная, т.е. вроде бы народная, то надо бы у самого народа спросить, хочет ли он ее продать. В свое время Россия продала Америке Аляску. Сейчас считают, что слишком дешево. Не повторится ли ситуация снова? Допустим, все или большинство согласны - продавать. Кому и по какой цене? Пусть даже осуществили с максимальной сиюминутной выгодой, т.е. любому, кто даст максимальную цену (через аукцион, например). Вся земля продана. Естественно, землевладельцев порядка на два меньше, чем всех граждан в государстве. И в этом государстве может быть гипотетическая, но вполне осуществимая ситуация. У меня есть собственность - земля и государство должно защищать мою собственность. Мне не нравятся какие то (или все) люди, проживающие (работающие, находящиеся) на моей земле и являющиеся моими согражданами. Или тем, что забастовки устраивают, или видом своим, или тем, что на них идет слишком много государственных расходов. Я изгоняю их со своей земли и государство обязано в этом мне помочь, ведь оно защищает мою частную собственность. На их место я могу взять кого угодно, но не сограждан. То же самое могут сделать и мои соседи. Мы можем договориться между собой. Нас мало и выгода очевидная. Таким образом мы изгоняем большую часть граждан и становимся своего рода феодалами, хозяевами в стране. Законы можем принимать такие, как нам выгодно, а не прочему народу. Фактически это возврат лет на 300 назад. Думаю, на либертарианское государство это совсем не похоже.
Конечно, это далеко не все. Есть наверняка и другие подводные камни, которые обходить можно будет опять таки прибегая к насилию. И почему только землю продавать. Давайте и воздушное пространство приватизируем, море - океан, а дальше и до космоса доберемся. Кто-то может быть солнце выкупит, да и будет солнечный свет за доллары продавать.
Разве можно отдавать одному то, от чего все питаются и живут. Раньше так только от бедности поступали и залезали в кабалу. Все равно, что сук пилить, на котором сидишь.
Не вдаваясь в дискуссию о происхождении государства и финансировании науки, хочу задать один вопрос господину Васильеву: а кому сейчас принадлежит земля в России? Государству, наверное? И к чему привело у нас "извлечение дохода от пользования землей - <...> практически единственный способ <...> формирования государственных расходных статей на добровольной основе"? Почему российское государство не стало "равноправным участником экономической деятельности, а не всеобщим полицаем, отнимающим деньги у других, пусть и на благие цели"?
К сожалению, многие защитники государственной собственности не вслушиваются в самый простой довод либералов в спорах о государстве. Да, было бы прекрасно, если бы государство разумно руководило народным хозяйством, извлекало прибыль из своей собственности и благородно использовало ее на благо своих граждан. Мы - за! Но вот только такого еще никогда не было в истории человечества. Примерно за 3000 лет относительно документированной истории (даже по самым консервативным оценкам, за 1000 лет документированной истории). Достаточный срок. Не работает. Все воруют, суки, понимаешь! Или иногда добросовестно заблуждаются в своих экономических решениях, от чего не легче.
Так что предлагаю теоретическую дискуссию прекратить, или переформулировать основной вопрос. Не обсуждать государство и землю, а обсудить государство и ангелов. То есть вопрос о целесообразности формирования всех институтов законодательной, исполнительной и судебной власти из ангелов. Можно из святых подвижников, бессеребренников. Главное, чтоб не крали. И лучше все-таки из ангелов, так как желательно иметь не только честных, но и всеведущих руководителей, способных прозреть будущее.
Давайте вспомним о том, что мы хотели сделать Либертариум местом обсуждения рецептов либеральной практики. Оставив в стороне теоретические споры, следует признать, что все письма господина Васильева выявляют вполне практические вопросы, на которые придется искать ответы при проведении либеральных реформ, в том числе и при проведении земельной реформы.
В предыдущем письме я пытался дать представление о методах решения конфликтов на частной земле. Стоит поговорить о методах собственно приватизации земли. Как убедительно показано моим оппонентом, нарезка всей земли на квадраты и продажа квадрата за квадратом с аукциона являются полным безумием. К счастью, эта идея все-таки не приходит в голову ни одному из серьезных сторонников реформ.
При любой приватизации следует принимать во внимание сложившуюся систему обычных прав на приватизируемый ресурс. Вопрос раблты с обычными правами - технологический вопрос их выявления. Ваучерная приватизация, например, позволила найти некий баланс интересов работников, директоров, министров и остального населения. Ваучер - элемент технологии, пригодный для решения определенного круга проблем. Бесплатная приватизация жилья - другой использованный в России механизм приватизации на основе учета обычных прав. Ведь никому не пришло в голову продавать вашу квартиру на аукционе с правом участия всех жителей микрорайона?
Конечно, вся земля не может быть частной (в смысле принадлежности частному лицу). Земля под многоквартирным домом должна принадлежать его жильцам. Улицы и общественные здания города - городу. Земли монастыря - церкви. Возникает огромное количество видов и форм коллективной собственности на землю, ни одна из которых не является государственной. Могут быть введены простые и понятные механизмы присвоения ничейной земли (типа закона о гомстедах). И одним из основных принципов присвоения ничейной земли должно быть отсутствие неурегулированных конфликтов с иными претендентами. То есть основным инструментом приватизации оказывается инструмент разрешения конфликтов либерального государства - суд.
Повторюсь: только либеральное государство способно ввести частную собственность на землю без нарушения прав собственников и прав прочих граждан. Любое иное государство, относящееся к земле как к своей собственности, уже доказало, что рано или поздно оно проутюжит свою собственность танками, обстреляет с вертолетов, сгонит население в резервации или депортирует его на другой конец "собственности".
Уважаемый Виктор Агроскин!
Мне понятна Ваша горячность в отстаивании своей позиции. Вы защищаете свои убеждения, а мое "непонимание" Ваших доводов возможно Вас даже раздражает - как это он не понимает таких простых истин. Вся штука в том, что я тоже что-то отстаиваю и что-то доказываю, может быть в первую очередь самому себе.
Вас не удивляет, что я так точно нахожу слабые места в либертарианской теории. А ведь я не политик и не экономист, и материалов по либертарианству я прочитал раз - два и обчелся. Но я, как ученый и представитель точных наук, с этих позиций и рассматриваю и теорию Бояркина и другие общественные, социальные теории. Если мне, как ученому, предлагается изначально непротиворечивый и верный при любых условиях постулат и я не могу ничего возразить, то мне не остается ничего другого, как согласиться с ним. В книге Бояркина он явно не прозвучал, но я привел его в собственном изложении в моем первом письме. Далее, если все выводы, полученные на основе постулата, проделаны логически верно и я не могу найти ошибок в логике, то мне не остается опять таки ничего другого, как согласиться с выводами, если я конечно ученый, а не упрямец. Нравится мне это или нет, но это закон природы, его не обойти и не перепрыгнуть. Сколько ни кати булыжник в гору, он все равно скатится вниз. Именно с этой точки зрения я принял теорию Бояркина. Поэтому если Вы хотите в чем то меня, а заодно и возможных читателей дискуссии, убедить или разубедить, давайте основываться на логике. Попробуйте сами найти ошибки в логике выводов Бояркина и я признаю свою неправоту.
Вы совершенно напрасно назвали меня сторонником государственной собственности. Я не сторонник и не противник ее. Такие понятия находятся в области чувств, а не разума. А я лишь строго следую логике, которая приводит меня вслед за Бояркиным к фундаментальному выводу: <<Общество тем быстрее следует по пути прогресса, чем меньше в нем уровень насилия. >>
В своих примерах я чисто логически показал, надеюсь, что частная собственность на землю приводит к повышению уровня насилия в обществе по сравнению с вариантом государственной собственности. Именно поэтому я выступаю за нее, а не потому, что она мне нравится. Кстати, прочая экономическая деятельность и связанная с ней собственность государства противоречат выводам теории, и здесь либертарианская теория и теория Бояркина очень даже совпадают.
Основная ошибка либертарианской теории состоит в неверном начальном постулате: свободной частной собственности на средства производства. Теоретически это даже не постулат. Он не удовлетворяет требованию выполняться всегда и при любых условиях. В частности, в случае частной собственности на землю. Как мы уже, надеюсь, убедились свободная частная собственность на землю, в смысле неограниченного владения, невозможна, по крайней мере в рамках государства. Как видите, не так сложно найти слабое место, если знаешь, где искать.
Теперь о Ваших вопросах и доводах в первых абзацах Вашего письма. Мне кажется довольно странным, что отстаивая некую новую государственность, т.е. новые подходы, Вы, тем не менее, в споре со мной апеллируете к существовавшим или существующим формам правления. Я отношу это только к некоторой непродуманности аргументов, судя по скорости ответа. То, что Вы не видите решения или его еще не нашли, не означает, что решения не существует.
Я не семи пядей во лбу, но выход нашел. Для того, чтобы понять, как должно быть устроено истинно народное государство, следует воспользоваться принципом Бояркина о равном совладении. Сначала рассмотрим, что означает слово - хозяин. Это тот, кто устанавливает законы и порядки на своей "территории" (это не обязательно земля, но сфера влияния), пользуется своей собственностью сам или через нанятых работников и контролирует выполнение установленных распорядков по своему усмотрению лично или через нанятых работников. Из этого определения следует, что народ никогда еще не был хозяином в государстве. В частности, в России, согласно Конституции все ее изменения принимаются парламентом и президентом, но не всенародно! О контроле я уже не говорю. Нет еще механизма эффективного контроля госаппарата. При этих условиях последний сам устанавливает себе законы и в том же вопросе формирования бюджета идет по линии наименьшего сопротивления. Имея сильный аппарат принуждения он использует его на все 100, не утруждая себя поисками альтернативных добровольных взаимоотношений с гражданами и фирмами.
Мое решение выглядит следующим образом. Кстати, оно не новое и давно уже реализуется т.с. на более низком уровне в различных акционерных обществах. Основной закон и все его изменения должны приниматься всенародно, т.е. референдумом. Основной закон устанавливает нормативы поведения как властей, так и граждан и организаций. Всенародно избирается глава исполнительной власти, которому поручается исполнение функций государства, с него и спрашивается за их выполнение, а также за нарушения основного закона. Всенародно же избирается законодательный орган, задачей которого является подготовка, но не принятие, изменений основного закона, а также контроль за соблюдением основного закона исполнительной властью. Наконец, последнее и самое важное, чего до сих пор нигде не было. Любой гражданин, как совладелец в государстве, должен иметь право прямого контроля за соблюдением закона исполнительной властью. При законодательной власти должны быть постоянно действующие территориальные комиссии, в которые может обратиться любой гражданин с заявлением на несоблюдение законов чиновниками любого ранга. На данное заявление законодательная власть выдает аргументированный ответ имеет ли место нарушение. Если да, то вопрос автоматически должен выноситься на стадию выполнения. Исполнительной власти, точнее чиновнику вышестоящего ранга предписывается в установленный срок исправить нарушение. Невыполнение ведет к обращению выше по инстанции, и так до главы администрации. Невыполнение предписания последним автоматически должно вести к вынесению вопроса на референдум, на котором решается сменить исполнительную власть или изменить закон в соответствии с нарушением. Думаю при таком подходе уже на первом же шаге чиновники задумаются, что лучше - лишиться кресла, или нерадивого чиновника, нарушающего закон. С законодательными инициативами граждане могут обращаться в органы законодательной власти, либо, собрав предварительно определенное число голосов в поддержку своего предложения, сразу выносить на референдум. Конечно, это только схема. Многие вопросы необходимо детально прорабатывать, чем то дополнить. Но это рабочая схема с эффективным контролем "снизу", которая позволяет обойтись без ангелов среди чиновников.
Среди множества существующих проблем в сфере реализации права собственности на землю в РФ выделим наиболее острые и актуальные, нуждающиеся в своем скорейшем и адекватном правовом решении:
1. Одной из основных проблем сегодня остается вопрос цены выкупаемой земли. Правительство считает, что выкуп должен производиться по 5-10-кратной ставке земельного налога. Предложение ряда депутатов передавать земельные участки в собственность предприятиям по рыночной цене «с точки зрения правительства нанесет ощутимый удар по встающей на ноги российской промышленности, лишит ее значительной части оборотных средств и уменьшит тем самым возможности для инвестиций». Купля-продажа земельных участков производится через российский фонд федерального имущества - его специалисты проверят и подготовят документацию, необходимую для купли-продажи земельного участка. Теоретически выкуп земли должен стимулировать процесс экономического оздоровления предприятий - в частности, облегчить для них возможность привлечения коммерческих кредитов или инвестиций. Однако на территории Новосибирской области не было зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи земельного участка государственным унитарным предприятием или акционерным обществом. Это связано, в первую очередь, с отсутствием средств на покупку земельного участка, а также с тем фактом, что право собственности на земельный участок на сегодняшний день не осознается его владельцем как элемент инвестиционной привлекательности. Приватизация земельных участков, из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории области, будет осуществляться с момента, установленного Законом области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Новосибирской области». Ведется разработка и проекта закона области «Об особо охраняемых природных территориях в Новосибирской области». Он определит состав особо охраняемых природных территорий, порядок их использования и режим охраны. Это сегодня актуально, так как в последнее время много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохранных зонах, в лечебно-оздоровительных местностях и в иных особо охраняемых природных территориях. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически не ограничивается. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь -- всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах -- свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.
2. Политика государства по отношению к праву государственной собственности не приобрела необходимой ясности даже с принятием в 2001 г. Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. С одной стороны, был установлен порядок разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную и тем самым определен курс государства на разграничение собственности. С другой -- положение о том, что право собственности соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации этого права, поставило государственную и муниципальную собственность вне закона до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о государственной регистрации права собственности, в том числе государственной формы собственности, как основании его возникновения содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.
Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16--18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ.
На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.
Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.
Во-вторых, можно предположить, что право государственной собственности возникает автоматически по отношению ко всем земельным участкам, не находящимся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в том числе по отношению к не разграниченным земельным участкам, а не с момента государственной регистрации права. Хотелось бы так же отметить, что в части 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации предусматривается, что земля может находиться в государственной собственности. Данное конституционное требование реализуется в гражданском и земельном законодательстве. В пункте 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашается, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.
Наличие в Гражданском кодексе Российской Федерации и Земельном кодексе Российской Федерации положений о государственной земельной собственности говорит о необходимости решать соответствующие проблемы, как в рамках требований гражданского, так и земельного законодательства.
Проблему разграничения прав собственности на землю целесообразно рассматривать комплексно и системно, то есть с многих точек зрения. Но главным в рассмотрении данной проблемы, являются юридические и экономические вопросы.
Достаточно интересны принципы разграничения. Все земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности или на которых располагается недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской федерации, в соответствии со статьей 3 закона о разграничении прав на землю относятся к федеральной собственности. В связи с чем, значительная часть ценных земель, расположенных в городах, изымается из собственности субъектов РФ и поступает в федеральную собственность.
Резервные земли для муниципалитета представляют особый интерес, точно также как для субъекта РФ и государства в равной степени.
Направляя сведения по этим земельным участкам Администрация НСО полагала, что Росимуществом России эти перечни будут направлены для утверждения в Правительство РФ. Это позволило бы зарегистрировать право муниципальной собственности на землю в Учреждении юстиции по НСО, а арендные платежи в полном объеме перераспределялись в муниципальный бюджет. Но ожидания не оправдались, и появилась новая проблема. Не все земельные участкм муниципальной собственности согласованы с Рос. Имуществом России. Даже более того произошла парадоксальная ситуация. Направленный перечень сведений на 25 земельных участков муниципальной собственности (23 из которых предоставлены под строительство АЗС юридическим и физическим лицам, а два - фактически занимаемых муниципальными объектами торговли (ГУМ "Россия" и магазин "Золотая нива")) Рос. Имущества России отнесли эти земельные участки к собственности РФ и предложили для согласования. В настоящее время Администрация НСО начала процедуру оспаривания, которая продолжается уже более 2-х лет.
3. За период проведения работ по разграничению прав собственности на землю возникла и еще одна проблема: длительность сроков направления, рассмотрения, согласования, утверждения на первом этапе проведения работ по провозглашению прав собственности. Сроки можно было бы сократить вдвое изменив процедуру согласования перечней в регионах между уполномоченными органами Рос. имущества РФ и муниципальной власти.
Пример: Уполномоченный орган Рос. имущества РФ на территории субъекта формирует перечень земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности и с копиями документов подтверждающих обоснованность внесения в перечень и направляет в Рос. имущества РФ.
После рассмотрения Рос. имущества РФ этот же перечень направляет обратно, но уже в адрес муниципалитета для согласования. После рассмотрения в структуре уполномоченного органа муниципального образования тот же перечень и с тем же пакетом документов направляется в Рос. имущества РФ с предложением о согласовании или оспаривания. В данной схеме трижды загружается почтовая связь, гоняя бандероли весом 2-2,5 кг из регионов в Москву и обратно.
4. Проблемы долевой собственности, то есть ФЗ «О разграничении госсобственности на землю» не определил порядок составления перечней земельных участков, на которые возникает совместная или долевая собственность государства и муниципального образования.
Пример. В одном из первых перечней земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности, направленных Рос. имуществом РФ для согласования с муниципалитетом из 25 участков два оказались спорными:
1) жилой дом со встроенным магазином по ул. Кочубея, 9/1 (магазин является собственностью завода Хим. Концентратов, а жилой дом является муниципальным и находится в закреплении МУ "ДЗ ЖКХ Калининского района");
2) административное здание по ул. Фрунзе, 5 является собственностью ОАО "Сибгипрошахт", а часть здания в закреплении муниципалитета - школа №14.
От особенностей права собственности на землю в государстве и его субъектах, предлагаем перейти к проблемам земель занимаемых водными объектами и лесами.
5. Россия богата лесными ресурсами. Почти 70% ее территории покрыто лесом. Леса играют важную роль в жизни страны. Они остаются одним из наиболее интенсивно эксплуатируемых природных ресурсов в стране и одновременно обладают экологической значимостью. Основные площади лесов РФ образуют лесной фонд. В соответствии с официальной статистикой он составляет 1059,8 млн га -- примерно 62% территории России.
Приоритет лесных отношений фактически лишает земли лесного фонда независимого положения как объекта общественных отношений. Земельные отношения в пределах лесного фонда не отделимы от лесных. Разделить лесопользование и землепользование фактически невозможно. Даже терминологически в лесном законодательстве земельные правоотношения по сути именуются лесными.
По нашему мнению, при такой тесной взаимосвязи этих тех нормативно - правовых актов, должна быть их полная согласованность между собой и уж тем более с Конституцией РФ, хотя как раз такой согласованности и не наблюдается.
Приведем пример противоречий и проблем, которые встречаются между этими нормативно - правовыми актами:
Так, например, в ноябре 2003 года Государственная Дума со второй попытки приняла в третьем чтении поправки в Лесной Кодекс Российской Федерации. Эти поправки предполагают внесение в статью 63 действующего Лесного кодекса изменений, позволяющих переводить земли лесного фонда, включая занятые лесами 1-ой группы (а к ним относятся заповедники, национальные парки и лесные охранные зоны вокруг городов), в иные категории земель, в том числе в целях строительства объектов «культурного, жилищно-коммунального, социально- бытового назначения». 25 ноября члены Совета Федерации проголосовали против принятия данных поправок и за отправку их на доработку. Однако уже 26 ноября сенаторы большинством голосов одобрили поправки. Это стало результатом колоссального давления, оказывавшегося на членов Совета Федерации. Один из них заявил, что: «такого давления на Совет Федерации еще никогда не было» .
В течение всего этого времени общественные экологические организации выступали категорически против принятия данных поправок. Облегчение процедуры перевода лесных земель в нелесные земли, при отсутствии законодательных ограничений на применение этой нормы, создаст предпосылки для массовой вырубки защищенных лесов и застройки заповедных территорий элитным жильем и сопутствующей инфраструктурой.
Будут полностью уничтожены лесопарковые зоны вокруг крупных городов (таких, как Москва и Санкт-Петербург), а также леса в малолесных регионах, т. е. леса, выполняющих важные водоохранные и рекреационные функции. Это приведёт к серьезному ухудшению экологической обстановки во многих крупных городах. Будет нанесён непоправимый ущерб живой природе.
Кроме того, данные поправки узаконят фактически криминальный захват особо ценных лесных земель, произведенный за последние полтора десятилетия (примером этому могут служить многочисленные вырубки лесов в Московской области).
Глубоко возмущает экологов и то, что поправки являются антиконституционными - они противоречат статьям 9, 36, 42 Конституции РФ.
Подготовленный законопроект меняет саму суть Лесного Кодекса, которая заключается в создании правовых основ для рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала, приводит к коллизии правовых норм Лесного и Земельного законодательства (внесённые в Лесной Кодекс изменения противоречат п. 1, 2 ст. 49, п. 3 ст. 101 Земельного Кодекса РФ).
«Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса.» (п.3 ст.101 ЗК РФ).
Данный проект узаконивает правовой беспредел и создаёт благоприятные условия для нецелевого использования нашего национального богатства - лесов 1-ой группы, обеспечивающих конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду и являющихся необходимым условием для устойчивого развития России.
6. Еще одной важной проблемой в праве собственности на землю, является проблема права частной собственности не оформленных земельных участков. Так, например, только на территории Новосибирской области 350 тысяч семей имеют индивидуальные жилые дома, из них 288 тысяч имеют рядом расположенные с ними земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) более 400 тысяч садовых участков. У многих из них правоудостоверяющие документы на фактически используемые участки или не оформлены должным образом или их вообще нет.
В соответствии с Земельным кодексом граждане Российской Федерации, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.
Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установил, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до 1 января 1992 года, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы имеют право приобрести их в собственность бесплатно и зарегистрировать это право в соответствии с установленными правилами.
Ну, а как быть, если гражданин приобрел в собственность жилой дом после 1 января 1992 года, если этот дом он построил сам? Ответ на этот вопрос дает статья 15 Закона Новосибирской области «Об использовании земель на территории Новосибирской области». В одном из подпунктов этой статьи установлено, что граждане Российской Федерации, имеющие жилые дома, право собственности на которые у них возникло до вступления в силу настоящего закона, имеют право приобрести бесплатно в собственность земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании и на которых расположены указанные жилые дома, в том числе в случае отсутствия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на указанные участки.
7. Обращают на себя внимание также правила ст. 55 ЗК, регламентирующие условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земли. В них изложена процедура принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях его ненадлежащего использования по предусмотренным законом основаниям.
В рамках данной процедуры исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного контроля, одновременно с наложением штрафа на виновное лицо выносит предупреждение относительно допущенных земельных правонарушений и необходимости их устранения. Если этого не сделано, орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы в органы власти, указанные ст. 29 ЗК, которые направляют в суд заявление о прекращении права на земельный участок.
Как представляется, приведенное правило нуждается в корректировке, поскольку его редакция противоречит предусмотренному гражданским процессуальным законодательством правилу о возможности кассационного либо апелляционного обжалования судебного решения в 10-дневный срок после его вынесения в окончательной форме. В данном случае достаточно указания о направлении заявления о государственной регистрации прекращения права на земельный участок после вступления решения суда в законную силу, если оно не подлежит немедленному исполнению в порядке ст. 211 ГПК.
8. Обращает на себя внимание определенная незавершенность формулировки правила, закрепленного в п. 7 ст. 56 ЗК, - об обжаловании в судебном порядке ограничения прав на землю. Исходя из буквального его толкования ограничение прав на землю может быть оспорено только физическими лицами в суд общей юрисдикции и исключительно в рамках гражданских процессуальных норм, регламентирующих обжалование действий и решений, нарушающих права и свободы граждан (гл. 24.1 ГПК). Права и охраняемые законом интересы юридических лиц и иных образований, а также граждан - предпринимателей в таком случае остаются вне сферы судебной защиты, поскольку в арбитражном процессуальном законодательстве говорится в подобных случаях об исковом производстве и не предусматривается возможности обращения названных субъектов права с таким обращением, как жалоба. Думается, в данном случае нет необходимости указывать в земельном законодательстве конкретные и исчерпывающие формы судебной защиты нарушенного права, поскольку эта сфера общественных отношений относится к предмету процессуальных отраслей права и достаточно полно ими урегулирована.
9. На наш взгляд, требует доработки правило ст. 56 ЗК, предусматривающее возможность ограничения прав на землю, как в административном, так и судебном порядке. Ведь критериев разграничения судебной подведомственности и подведомственности таких дел органам государственной власти и местного самоуправления в законе нет. Исходя из основополагающего правового принципа о возможности судебной защиты прав, нарушенных административным актом, необходимо закрепить правило, согласно которому судам подведомственны дела об оспаривании действий (бездействия) властных структур, ограничивающих права на землю. Именно посредством судебной процедуры следует устранять неопределенность в правах и обязанностях субъектов земельных правоотношений. Там, где отсутствует спор, ограничение прав на землю в рамках установленной законом процедуры возможно в административном порядке с сохранением права обращения в суд в связи с действиями (бездействием) властных структур. В данном случае не имеется в виду судебный порядок, предусмотренный ст. ст. 54 и 55 ЗК, поскольку он имеет иную целевую направленность и природу.
10. Вызывает возражения формулировка п. 2 ст. 61 ЗК, возлагающего обязанность возмещения гражданину или юридическому лицу убытков, причиненных в результате издания незаконного акта государственным органом исполнительной власти, на этот орган. Данное правило противоречит положениям ст. 1069 ГК, по которым вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны ее субъекта или казны муниципального образования. Совершенно очевидно, что указание на исполнительный орган государственной власти как на субъект возмещения вреда не только противоречит закрепленным в гражданском законодательстве основополагающим правилам, но и сужает состав властных структур, поскольку за рамками ответственности остаются другие ветви власти, включая органы местного самоуправления и должностных лиц.
Во избежание приведенной коллизии, думается, достаточно указания на возможность возмещения данных убытков в соответствии с правилами гражданского законодательства.
Это очень важный вопрос, до сих пор не решён. Пока этот вопрос не решён, многое не решается. Некоторые люди не понимают ещё, что частная собственность на землю необходима. Этот радикальный вопрос не решается, так как сознание людей ещё не созрело, что необходимы преобразования в этом направлении. Между тем мы видим, какие огромные силы сдерживают этот вопрос, о нём даже мало говорят. Нормально считается современное положение. Наоборот, некоторые считают, что и нынешние преобразования лишними были, надо вернуть социализм.
Нынешний кризис в Европе и брожения умов, которые всё больше говорят о регулируемой экономике - это всё не добавляет положительного в вопрос развития частного владения землёй в России. Но сам факт стремления огромного количества народа владеть землёй и работать свободно на своей земле говорит сам за себя. Институты пока слабо развиты, невозможно мгновенно решить вопрос передачи участков под застройку всем желающим.
Я лично, честно говоря, поразилась статье, которую увидела по ходу своего виртуального путешествия по сельской местности Гдовского района. Привыкнув к уже существующему давно порядку приобретения земли на бывших территориях Советского Союза (скажем, не только в качестве частного владельца небольшого участка, но и в процессе работы как ответственного лица от заказчика, владельца нескольких зданий), я уже забыла о тех препонах, которые стояли бы передо мной, будь я в условиях современной России (в части, касаемой оформления земли в собственность при застройке или реконструкции или простом ремонте недвижимого имущества).
Это часто непреодолимая преграда именно из-за того, что людям свойственно использовать всегда своё право. Так, если вы имеете право на владение землёй, то ваша подпись обязательна под любым документом (если примитивно объяснять происходящее). Например, открыть объект строительства, вы не обойдётесь без подписи владельца. Здесь уже начинается коррупция. Если ты владеешь даже колодцем на улице совместно, то будут условия подключения. Как это преодолеть?
Условия могут быть любые. Так во всём, фактически становится невозможно ничего сделать. Условия всех работ непреодолимы фактически. Я лично прошла этот этап, когда был ещё переходный период между частной собственностью и правами, которыми обладал коллектив бывшего института, ещё советского. У красного директора были свои амбиции (хотел сделать холдинг, скажем). Пока он владел зданиями, никто ничего не мог сделать.
Пришлось у него всё выкупать. В результате этих амбиций, ничем не подкреплённых, все разорились просто. Люди либо ушли сразу, либо разорились. Образовались новые собственники, причём на выгодных условиях было скуплено постепенно имущество разорённых амбициозным красным директором. Здесь всё происходило быстро, время-деньги. Сам ничего не успел сделать, и другим не дал.
Таково положение сейчас с землёй в России. Это просто поразительно. Ведь как? Сначала ты берёшь землю на правах аренды на три года (по крайней мере так в статье написано "Как получить землю в собственность". Затем ты должен в течение трёх лет построить дом, затем уже на правах владельца дома получаешь землю. Это абсурд какой-то. Во-первых, как ты построишься? Надо же оформить всё, коммуникации во-первых. Как ты их оформишь? Это невозможно, мне кажется, при таких современных препонах. Главное же оформление всего, бумаги. Если бы не надо было всё оформлять официально, так давно бы уже весь народ себе носом только одним и руками собственными домов понастроили и жили бы как короли все. Самострой бы все сделали себе.
На сегодняшний день на земельном рынке России фиксируется все еще очень большое количество не оформленных должным образом земельных участков. Многообразие нерешенных вопросов и проблем уже больше двадцати лет сопровождает владельцев участков по всей территории РФ. Множество земельных наделов, которые были получены еще во времена Советского Союза, теперь находятся в подвешенном состоянии и ждут легализации уже в современной России. Особенно эта проблема касается всех владельцев дачных участков и других категорий граждан, имеющих землю в частной собственности.
К категории частных земельных участков относят территории населенных пунктов и сельскохозяйственные угодья. Внутри каждой категории земель есть подразделения на типы участков разрешенного использования. Видов участков разрешенного использования очень много, самые распространенные из них – под индивидуальную жилищную застройку, под дачное строительство, для дачного или садоводческого хозяйства.
Землями, которые относятся к категории сельскохозяйственных угодий, может только владеть государство, физические или юридические лица граждане РФ, эти земли запрещены к продаже нерезидентам. Кроме того, есть доля участков, сделки с которыми запрещены, то есть полностью изъятые из оборота.
Разнообразны и понадобится еще немало времени, чтобы их решить. В земельном фонде РФ на сегодняшний день находится множество участков, которые были получены и оформлены еще по законодательству СССР, остальные участки уже переоформлены согласно земельному законодательству РФ. Государство ведет активную деятельность по внесению участков в кадастровый учет и старается привести к тому, что бы каждый участок имел четкие границы.
Проблемы собственности дачных участков
Даже сейчас, когда прошло двадцать два года с момента становления земли предметом рыночных отношений, множество спорных вопросов по земле остаётся нерешенными. Множество дачных участков не имеет первичной документации и поэтому до сих не оформлены согласно новому земельному законодательству. Кроме того, большинство таких участков не имеет четко определённых границ, на них отсутствуют кадастровые паспорта с данными об измерении границ.
Относительно часто возникают ситуации, когда на землю претендует сразу несколько лиц, имеющих на руках документы советских времен, очень часты ошибки в документах, выданных на начале 90-х годов.
Нередки случаи, когда лица, даже имеющие все документы на руках для оформления права собственности на участок, сталкиваются с давлением со стороны соседей или местных властей.
Специфика регулирования земельных отношений
На сегодняшний день также велико количество участков находящихся в бессрочном владении, особенность которого заключается в том, что владелец может пользоваться участком, но не может им распоряжаться. Владелец платит налог, который подсчитывается на основании кадастровой стоимости участка. Владельцы таких участков могут вообще не заниматься вопросом приватизации этого участка, однако подарить или продать такой участок владелец не имеет права.
Для приватизированных участков необходимо оформить кадастровый паспорт, в котором будут указаны точные границы, участок должен стоять на учете в кадастре. Максимальная площадь участка, которая может находиться в частном владении, определяется в зависимости от региона. Для дачных участков – обычно минимальный размер от шести соток.
Сложности строительства
Наибольшей проблемой при застройке поселков обычно оказывается подведение коммуникаций. Любой поселок должен быть подключен к бесперебойному электрическому и газовому снабжению. Отдельной проблемой оказывается близость территории поселка к санитарным или охранным зонам. В итоге расходы на строительство и подключение коммуникаций оплачивается конечным покупателем.
Если поселение строится на территории, отведенной под населенные пункты, то частично расходы по строительству дорог и коммуникаций оплатит государство, так как потом они буду находиться у него на балансе. Если же поселок находится на землях, находящихся в категории под индивидуальное строительство, то проведением коммуникаций обычно занимаются сами его жители посредством председателя или управляющей компании. В таком случае все расходы ложатся на владельцев участков. Поэтому инвестору перед покупкой участка в новом поселке следует оценить, насколько поселок обеспечен коммуникациями, а лучше всего подыскать земельный участок в поселке, где уже все коммуникации подведены.
Таким образом, проблемы частной земельной собственности в РФ находятся пока что в стадии решения. Учитывая, все выше рассмотренные сложности, любому человеку, решившему вложить средства в покупку земельного участка надо учитывать множество законодательных и организационных нюансов, для того, чтобы в будущем избежать проблем и убытков.
