У каждого из нас есть собственность: машина, квартира, дом, дача, мебель, предметы обихода и многое другое. Если говорить о праве собственности, то обычно мы понимаем под ним право делать с этими вещами все, что угодно: продавать, дарить, менять, даже уничтожить. Чаще всего такие решения принимаются хозяином вещи единолично – ограничения могут быть предусмотрены только законом.
Но все же есть ряд исключений из этого правила. Вы можете оказаться в ситуации, когда, имея в собственности ту или иную вещь, придется согласовывать свои решения с кем-то еще. Речь идет о так называемой общей собственности.
Общая собственность
Общая собственность возникает, когда имущество оказывается в собственности двух или нескольких лиц. Чаще всего это происходит при наследовании по закону. При составлении завещания наследодатель все-таки старается передать каждую вещь какому-то одному наследнику. А вот при отсутствии завещания наследников в каждой очереди обычно несколько и имущество поступает в собственность каждого из них.В российском законодательстве выделяют два вида общей собственности:
- долевая (имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников);
- совместная (имущество находится в общей собственности без определения таких долей).
Для лучшего понимания норм права, которыми регулируется право общей собственности, позволю привести здесь немного теории. Еще древнеримские юристы писали, что каждый из собственников имеет долевое право собственности на всю вещь в целом; ему принадлежала, следовательно, не доля вещи, а доля права на вещь. Это очень важное правило на практике означает следующее. Если вы владеете ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 80 кв. м., это не значит, что у вас в собственности находится 20 кв. м. этой квартиры. У вас есть только доля в праве на всю вещь, но не право на часть этой вещи. При определенных условиях можно получить часть такой вещи в единоличную собственность либо закрепить за собой право пользования этой частью.
Владение и пользование объектом общей собственности
Каждый собственник в соответствии со ст. 209 вправе:
- владеть своим имуществом (реально им обладать);
- пользоваться своим имуществом (извлекать выгоду, для которой это имущество предназначено, получать плоды, продукцию и доходы);
- распоряжаться имуществом (продавать, менять, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).
Пример: четверо граждан владеют земельным участком с плодовыми насаждениями в равных долях. Трое из участников не желают обрабатывать сад и предлагают отдать его целиком в аренду, а четвертый, оставшийся в меньшинстве, хочет работать на участке сам. К сожалению, большинством голосов данный вопрос решить не удастся, необходимо искать компромисс между всеми сособственниками.
А вот в Жилищном кодексе не так! Решения относительно общего имущества многоквартирного жилого дома можно утвердить на общем собрании жильцов, несогласным собственникам придется подчиниться мнению большинства.Если не удается достигнуть согласия по вопросам владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, можно обратиться в суд. При этом участник общей долевой собственности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности – вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
К сожалению, суд не сможет вынести решение, обязывающее участника долевой собственности, дать согласие на продажу имущества или сдачу его в аренду, поскольку в гражданском праве действует принцип свободы договора, и никто не может быть принужден к совершению сделки. Следовательно, распоряжение имуществом (в целом), находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности может распорядиться долей в праве общей собственности без согласия других участников, но с соблюдением права преимущественной покупки. Как правильно это сделать, будет рассказано ниже.
Если сособственники получают доходы от имущества, находящегося в совместной собственности, они должны распределять их соразмерно долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Расходы по содержанию общей собственности и ее улучшение
Не стоит забывать, что владение собственностью – это не только права, но и обязанности. Собственник несет бремя содержания имущества и риск его случайной гибели или повреждения. Расходы по содержанию имущества состоят из расходов на:
- капитальный и текущий ремонт;
- страхование, регистрационные действия;
- охрану и коммунальные платежи;
- уплату налогов и т.д.
Нередко складываются ситуации, когда один из собственников отказывается участвовать в расходах по общему имуществу. В этом случае собственники, понесшие необходимые расходы по содержанию общего имущества, могут взыскать соответствующую их часть с уклонившегося собственника.
Пример: гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданке П. о взыскании расходов по содержанию имущества в размере 1689 руб. Суд установил, что гражданка Б. оплачивала коммунальные платежи в принадлежащем ей и ответчице на праве долевой собственности здании. Поскольку гражданка П. в течение пяти месяцев не оплачивала коммунальные услуги и эти суммы были внесены гражданкой Б., чтобы избежать отключения воды, тепла и электроэнергии, суд счел требования обоснованными и удовлетворил иск.
Но хочу обратить внимание читателей МирСоветов, что, если вы произведете отделку дорогостоящими материалами дома, находящегося в долевой собственности без согласия других собственников, суд не удовлетворит иск о взыскании с них стоимости ремонта. Такой ремонт не является необходимым для поддержания имущества в надлежащем состоянии. Перед проведением таких работ вам необходимо заручиться согласием всех собственников (лучше в письменной форме). Если общее имущество все-таки нуждается в ремонте, а общего согласия добиться не удалось, составьте акт с участием всех собственников, укажите, кто отказался от подписи акта. После – пригласите специализированную организацию для составления сметы. При наличии таких документов в суде будет легче доказать обоснованность и размер расходов на ремонт общего имущества.
Если участник долевой собственности получил согласие остальных участников на проведение неотделимых улучшений имущества (пристрой к дому, многолетние насаждения, новые постройки на участке), он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Обратите внимание, что судебная практика не рассматривает в качестве неотделимых улучшений капитальный ремонт, его проведение не дает права на увеличение доли, а лишь на взыскание расходов с сособственников, как было показано выше. Согласие собственников может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности.
Как правильно распорядиться общей долевой собственностью
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ей иным образом. Помните, что вы распоряжаетесь именно долей в праве, а не частью имущества. При этом, если вы планируете заключить договор купли-продажи или мены доли, необходимо соблюсти определенные правила.Если вы собираетесь продавать свою долю постороннему лицу, необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, вы вправе продать свою долю любому лицу.
Таким образом, перед продажей или обменом доли ее собственник обязан разослать остальным участникам извещения. Можно отправить почтой, можно вручить под роспись. Потом достаточно подождать один месяц, если вы продаете долю в праве на дом, квартиру и т.п., и десять дней – если продаете долю в праве на движимое имущество.
Читателям МирСоветов также полезно знать, что подарить, завещать, отдать в залог долю вы вправе и без каких-либо уведомлений прочих собственников. Такая сделка будет законной.
Стоит упомянуть, что широкое распространение получили сделки дарения «карликовых» долей в праве собственности на квартиры в столичном регионе (для последующей регистрации гражданина по месту жительства). Такая сделка является по сути недействительной, так как дарение «прикрывает» куплю-продажу. Но доказать это крайне сложно. Юристы советуют владельцам долей в квартирах при возможности продавать их за реальную цену или выкупать доли у других собственников, с тем, чтобы стать единственным хозяином жилья. В противном случае, вы можете оказаться в компании десятков совладельцев квартиры, в которой проживаете, и реальных адресов проживания которых не знаете. Нередко реальных жильцов из такой квартиры просто выживают, создавая невыносимые условия и принуждая продать долю по заниженной цене.Если установленный законом порядок продажи доли был нарушен, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Если участник долевой собственности пропустит этот срок, суд откажет в иске. Также нельзя требовать признания сделки недействительной, можно потребовать заменить постороннее лицо (покупателя) на участника (участников) долевой собственности.
Можно ли разделить общую долевую собственность
Между гражданами довольно часто возникают споры о порядке пользования общим имуществом (чаще всего это – дом или квартира) или выделе доли собственнику. Прежде чем обращаться в суд, необходимо попытаться достигнуть добровольного соглашения по этому вопросу. Если это невозможно – готовьте . Участники долевой собственности вправе требовать или выдела своей доли из общего имущества. Если имущество будет разделено, право общей собственности прекращается. При выделе доли одного из участников, долевая собственность сохраняется в отношении не выделившихся собственников.
На примере жилого дома выдел участнику долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и хозяйственных построек. Право на долю в остальной части дома прекращается.
В большинстве случаев суд назначает экспертизу, в которой эксперт предложит варианты раздела жилого дома. Суд выберет один из них с учетом интересов всех собственников. К сожалению, бывают случаи, когда выделяемая доля не соответствует изолированным помещениям, а реконструкция дома в связи с его высоким износом (или по другой причине) невозможна. Суд будет вынужден отказать в иске о разделе имущества или выделе из него доли, а собственники вправе предъявить иск об определении порядка пользования общим имуществом, при условии, что согласия между ними достигнуто не было.
При установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать долям в праве собственности. Суд должен учесть фактически сложившийся порядок пользования домом.
Если вы решите подавать иск о выделе доли в натуре, следует не забывать один важный момент. Если доля в праве незначительна, собственник фактически имуществом не пользуется, помещение, которое соответствовало бы доле, отсутствует, суд может без вашего согласия прекратить право собственности на такую долю с выплатой компенсации ее стоимости за счет остальных собственников.
На долю в общем имуществе могут претендовать и кредиторы. Если у должника недостаточно другого имущества для погашения долгов, кредитор может требовать выдела доли и обращения на нее взыскания. Если остальные участники общей собственности возражают, они вправе выкупить эту долю по рыночной стоимости, вырученные деньги пойдут на погашение долга.
Заключение
Конституция РФ гарантирует нам право частной собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Но помимо этих важных прав следует знать, что собственность – это, прежде всего, ответственность перед государством и его гражданами. К примеру, государство налагает значительные ограничения на владельцев земельных участков, но это уже тема для другой статьи.Знание законов, регулирующих права и обязанности собственников, поможет вам защитить и сохранить свое имущество, пользоваться и распоряжаться им.
Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты ЖКХ. Как правильно договариваться с совладельцами о правилах оплаты и пользования жильем, а главное, как грамотно продать свою долю.
В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью?
Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными.При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.
У всех участников долевой собственности равные права пользования недвижимостью?
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.
При каких условиях можно выделить доли в натуре?
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.
Собственник захотел продать свою долю, могут другие сособственники это запретить?
Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей. Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться. В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.Как одному из нескольких собственников квартиры выкупить у других их доли?
Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).
Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.
Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?
Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение - регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?
Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.Главное, что проверяет нотариус - соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.
Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично. Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу. Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.
Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на "кусочек" квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.
Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.
Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?
Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы - сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники - чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.
Можно ли заставить одного из собственников продать свою долю?
Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.
Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.
По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?
Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.Если один из собственников отказывается платить за ЖКХ, то как быть другим собственникам?
Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.Как можно сдать находящуюся в долевой собственности квартиру в аренду?
Сдавать внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату. Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!
Понятие общей собственности возникает тогда, когда одним объектом владеет несколько лиц (как физических, так и юридических).
Основания возникновения и виды
Возникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; , где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. — иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.
Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:
- долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
- совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.
Доля в собственности квартиры — что это?
Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.
Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным. В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого. Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью. При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.
Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру
Для того чтобы определить порядок пользования и как совладельцы могут распоряжаться своими долями следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) от 30.11.1994 N-51 ФЗ. Глава 16 полностью посвящена регулированию прав общей собственности.
Если же нас интересует конкретно право долевой собственности в квартире, стоит обратить внимание на следующие статьи:
- ст. 245. В статье говорится о том, что если в общей собственности доли заранее не определены, то тогда доли будут считаться равными. Также при вложении средств в улучшение состояния имущества – размер доли может увеличиваться пропорционально вложениям.
- ст. 246. Распоряжаться долевой собственностью можно только по согласованию совладельцев, при этом любой из собственников имеет право , и т.д. свою долю.
- ст. 247. Дольщики имеют право пользоваться имуществом по соглашению всех содольщиков. Каждый из владельцев имеет право получить в пользование свою долю, если по факту это не возможно, он вправе рассчитывать на компенсацию.
- ст. 248. Все что владельцы могут получить в результате эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды и др.) делится между собственниками соответственно с их долями, если нет других договоренностей.
- ст. 249. Растраты на содержание общей долевой собственности – все это также делится между совладельцами в соответствии с размерами долей.
- ст. 250. Эта статья описывает право совладельцев на преимущество в покупке доли в общей долевой собственности, при условии, если продажа идет не через публичные торги.
- ст. 251. При продаже, доля переходит во владение с даты заключения договора, если в договоре не указано других условий.
- ст. 252. Раздел имущества может пройти по соглашению всех содольщиков. Любой из совладельцев имеет право на выдел своей доли либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. Если же выдел или раздел имущества не возможен или запрещен законом, то дольщик имеет право на компенсацию, после получения которой, он лишается права собственности.
- ст. 255. Кредитор имеет право заявить в суд, если один из владельцев в общей собственности не может погасить задолженность имуществом, которое у него есть, на взыскание доли должника, при этом доля может быть продана как остальным владельцам собственности, так и с публичных торгов, а денежные средства, вырученные в процессе, пойдут на уплату долгов.
За последнее время изменения коснулись только 1-го пункта статьи 250 ГК РФ (изменения вступили в силу 01.03.2015), в которой говориться о преимущественном праве покупки совладельцами доли в общей собственности. Были добавлены моменты, при которых данное преимущество упраздняется при продаже собственности с , точнее доли .
Основные проблемы: как делить, продать или сдать долю в квартире
Итак, проблемы, с которыми сталкиваются люди, владеющие долевой собственностью можно разделить на несколько видов: хочу иметь свою комнату, хочу продать или сдать свою долю. Разберем все по порядку.
Хочу иметь свою комнату
Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.
Полезно! Даже если вы обо всем договорились с другими жильцами, лучше всего оформить порядок пользования у нотариуса, чтобы потом не пришлось доказывать, кто и что говорил.
Другой вариант, когда мирным путем решить вопрос с проживанием не получается, — обратиться в суд. Суд примет во внимание все обстоятельства и поделит комнаты между собственниками, так как посчитает правильным, не всегда учитывая размеры долей собственников. Если у одного владельца есть семья, а второй одинок, то большая комната по размеру достанется, первому.
Хочу продать свою долю?
Когда совместное проживание не устраивает одного или нескольких владельцев собственности, и они хотели бы получить свою долю в денежном эквиваленте, встает вопрос о продаже доли в общей квартире. В такой ситуации возможно несколько выходов:
- Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
- Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
- Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.
Важно знать, что продажа доли в квартире выходит намного ниже стоимости той же доли, если квартира продается целиком. Разница в цене может достигать 15-25%.
Как сдать свою часть?
Здесь все очень просто – сдать или прописать кого-либо на своей части жилплощади возможно только с согласия всех собственников, регулируется этот вопрос на основании статьи 246 ГК РФ. Если же возникает необходимость прописать несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать без разрешения других собственников, т.к детей прописывают по месту прописки одного из родителей, (ст. 70 ЖК РФ, нормы Семейного кодекса)
Право общей совместной собственности супругов
Для того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю. Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них. Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.
Под право совместного пользования попадает имущество, которое было нажито супругами в течение брака, но важно знать, что это право не распространяется на:
- нажитое до брака;
- полученное в результате ;
- личные вещи.
Все это является раздельной собственностью супругов.
К сведению: индивидуальное имущество одного из супругов может быть признано совместным, при условии, что в него были вложения во время брака, которые сильно увеличили стоимость объекта (ремонт, перестройка).
Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.
Раздел имущества может быть осуществлен как во время брака, так и при его расторжении. Регулируется этот процесс статьями 38 и 39 СК РФ. В лучшем случае раздел происходит мирным путем, когда владельцы договариваются, кому что достанется. Если же достичь соглашения самостоятельно не получается, единственный выход – обратиться в суд. В судебном порядке будет установлен раздел имущества в равных долях, так чтобы оба супруга получили равные по стоимости доли имущества. В случае, когда доли равными не выходят, супругу с меньшей долей назначается денежная или иная компенсация.
Очень важным моментом является не только приобретение собственности в период брака, но и на какие средства она была приобретена, т.к. это очень сильно может повлиять на решение суда о разделе.
Пример №1
Супруга подала в суд на мужа для раздела квартиры, которая была приобретена во время брака.
Суд установил, что эта квартира была куплена на средства, в результате продажи добрачного имущества мужа, которые не являются общей собственностью. Ввиду этого факта суд принял решение, что квартира разделу не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом.
Пример №2
Супруга обратилась в судебные органы для раздела имущества, в том числе и квартиры, после расторжения брака.
Судом было указано, что данная квартира не была приобретена супругами за общие средства, а была подарена мужу как военнослужащему, соответственно данная недвижимость не является общей и совместной собственностью и разделу не подлежит.
Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?
На видео — порядок, процедура и особенности раздела имущества, которое принадлежит не одному собственнику.
В процессе распоряжения недвижимостью двумя и более физическими лицами необходимо учитывать особенности правового вопроса, включая определение долей в праве общей собственности. Реализация права может выражаться в виде совместного владения, без выделенных частей каждого участника, так и долевого владения, при котором происходит определение размера владения всех сособственников. Порядок действий и возможности распоряжения объектом зависит от того, является ли недвижимость в долевом или совместном владении.
Порядок определения размера долей
Общее имущество, относимое к долевому, учитывает возможность и необходимость установления размера, отводимого на каждого владельца недвижимости. Процесс определения долей в праве общей долевой собственности будет зависеть от конкретных обстоятельств получения имущественного права:
- Согласно регламенту по закону;
- По достижении согласия между участниками.
Объект считается равнодолевой собственностью в следующих ситуациях:
- при невозможности определения величины собственности каждого участника;
- в соответствии с положениями законодательства;
- по добровольному согласию владельцев.
Равенство долей
Необходимость выявления размера части возникает в следующих случаях:
- при выделении из состава целого объекта;
- при планировании каких-либо действий относительно объекта.
Семейным кодексом закреплено равенство относительно совместно нажитого имущества супругов.
Помимо этого, части считаются равными для участников фермерского или крестьянского хозяйства согласно ст. 258 ГК. Члены хозяйства при разделе недвижимого имущества или при выходе из состава участников хозяйства вправе рассчитывать на равное распределение владения.
Определение долей
Величина владения, исключая случаи равнодолевого распределения, устанавливается согласно вкладу каждого из участников в образование рассматриваемого объекта.
Изменение доли
В процессе владения и осуществления различных действий относительно недвижимости (продажи, мены, покупки и т.д.) могут возникнуть ситуации изменения владения.
Порядок определения изменившейся доли участника долевой собственности учитывает следующие критерии:
- материальный вклад в улучшение всего недвижимого объекта;
- возможность установления величины приращения и выделения из состава общей недвижимости;
- трудовой вклад участника общедолевой собственности в производимое изменение;
- иные инвестиции и мероприятия по приращению.
Читайте также О распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности
Варианты изменения долевого соотношения
Изменение величины в общедолевой собственности связано с производимыми мероприятиями, улучшающими жилье. Предпринимая действия по изменению целого объекта недвижимого имущества, различают отделимые внесения изменений и неотделимые улучшения.
В случае, если один из собственников произвел действия, повлекшие неотделимое улучшение всего объекта недвижимости, он вправе рассчитывать на согласование увеличения своей части согласно росту стоимости недвижимости, в результате изменений.
Если произведены действия, повлекшие отделимое улучшение, приращение, без какого-либо вреда для изначального объекта недвижимости и ущерба остальным участникам, согласование с другими совладельцами на внесение данных изменений не потребуется.
При установлении величины владения каждого участника после улучшения исходят из принятого всеми сособственниками решения:
- увеличение части физического лица, внесшего улучшения;
- выплата компенсации соразмерно произведенному вкладу в улучшение с сохранением величины частей.
Если единое решение не было достигнуто, отделимое улучшение оформляется в собственность владельца, инициировавшего приращение или изменение.
В случае возникновения споров относительно способа оформления измененных прав собственности, обращаются в суд.
Судебная практика
В судебных инстанциях, чаще всего, рассматриваются споры, касающиеся следующих ситуаций:
- выявление доли в квартире;
- определение величины имущества для последующего распоряжения;
- изменение величины доли после улучшения.
Установить долю в недвижимости, в частности, в квартире, допустимо только в случае наличия реальной возможности с учетом следующих положений:
- Натуральный выдел части недвижимости почти неосуществимо в условиях однокомнатной квартиры.
- При установлении объективных непреодолимых препятствий, влекущих невозможность выдела имущества из общей недвижимости, судом может быть назначена компенсация согласно размеру доли.
- Отсутствие выдела и оформления должным образом доли предполагает обязательное согласование с другими владельцами объекта любых действий в части реализации права распоряжения имуществом.
- Выдел сопровождается урегулированием порядка использования общей собственностью с другими владельцами.
Каждый случай определения доли рассматривается индивидуально, с учетом всех сопутствующих обстоятельств и условий. В случае невозможности достижения мирной договоренности с сособственниками, решение выносится на основании рассмотрения дела в суде.
Доли в квартире
Практика показывает, что определение размера имущества отдельного лица в квартире относится чаще к формальному выявлению размера владения. По сути, данное мероприятие предполагает перевод квартиры из разряда совместного в общее долевое имущество.
С ежедневным развитием экономических отношений между людьми нередки случаи приобретения не только отдельного объекта недвижимости, но и его доли.
Что понимается под долевой собственностью?
Долевая собственность — это движимое или недвижимое имущество, находящееся в собственности нескольких человек, разделенное на конкретные доли каждого из собственников. Такая собственность возлагает на своего владельца не только право получать определенные доходы или прибыль в соотношении с имеющейся у него долей, но и возлагает на него обязанности по погашению расходов в отношении своей доли.
Долевая собственность обычно выражается в процентном или долевом отношении (например: 1/5 доля дома).
Приобретение недвижимости, являющейся долевой собственностью, на первый взгляд не отличается от продажи недвижимости, у которой один собственник, однако, это лишь на первый взгляд. Законодательно закреплены нормы, в связи с которыми продажа долевой собственности может затянуться или не состояться вовсе.
Нормы гражданского кодекса закрепили положение о преимущественном праве покупки продаваемого или меняемого объекта недвижимости (дома, дачи, гаража, квартиры и пр.). Такое право имеет место лишь при совершении возмездной сделки, если долевая собственность дарится, правило о преимущественном приобретении не применяется.
Если один из долевых собственников намерился отчудить свою долю недвижимости постороннему лицу, то ему необходимо первоначально поставить в известность о предполагаемой сделке сособственников этого имущества, детально описав стоимость продажи и ее условия. После чего оставшиеся дольщики могут либо приобрести отчуждаемую долю, либо отказаться от такого приобретения.
Если кто-либо из дольщиков изъявит желание купить принадлежащую Продавцу долю отчуждаемого объекта недвижимости, по установленным Продавцом условиям, отказать Продавец не имеет права. В процессе приобретения долевая собственность такого дольщика увеличится по отношению к остальным сособственникам.
В случае если покупателем отчуждаемой доли недвижимости является сособственник, а не постороннее лицо, то уведомлять иных дольщиков по закону не требуется.
Если же сособственник или сособственники отказались от приобретения предложенной им доли, сделка может быть оформлена с предполагаемым покупателем. Однако для того чтобы избежать возможных в последующем судебных споров или признания Продавец обязан правильно уведомить сособственников путем направления им письменного извещения.
Получив письменное извещение, сособственник, не намеренный приобретать предложенную долю, обязан оформить письменный отказ от преимущественного права покупки у нотариуса. Такой отказ должен быть оформлен до совершения сделки либо непосредственно при ее совершении.
При оформлении сделки, в которой объектом является долевая собственность, кроме отказа от права покупки необходимо собрать стандартный перечень документов: паспорта всех участников сделки; документы, подтверждающие владение недвижимым имуществом (свидетельство о наследстве, приватизации, ренты, купли-продажи и пр.); выписка из бюро технической инвентаризации на часть недвижимого имущества; если продается жилое помещение, то необходимо предъявить справку, подтверждающую наличие/отсутствие зарегистрированных лиц в недвижимом имуществе; все сопутствующие согласия (согласия супруга, членов семьи, органов опеки).
Если объектом сделки является часть дома с землей, то необходимо позаботиться не только о правильно оформленных документах на часть дома, но и о документах на часть земельного участка.
