Случаи нотариального удостоверения сделок. Обязательное нотариальное удостоверение сделки: описание процедуры, документы и особенности

Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, ) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, на подлежит государственной регистрации.

При этом сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;

— а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое , в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора, руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ).

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные Федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана , на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ. Совершая в рамках статьи 86 Основ нотариальное действие по передаче извещения продавца, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Установленный Основами нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, составляет:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

В случае, когда сделка по отчуждению недвижимого имущества подлежит в силу закона обязательному нотариальному удостоверению, нотариальный тариф взимается нотариусом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, как за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, и составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

До 1998 года все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Однако с вступлением 31 января 1998 года в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ " " и созданием института государственной регистрации прав на недвижимость нотариальная форма сделок перестала быть обязательной и постепенно уступила место сделкам . На первый взгляд, такой способ оформления сделки быстр и удобен, но на деле, поскольку никто не отвечает за законность сделки, резко вырос риск нарушений прав собственников и мошеннических действий со стороны недобросовестных лиц.

"Государственный регистратор, работая только с документами, не в полной мере защищает права граждан в сфере недвижимости, потому что не общается со сторонами сделки, не проверяет осознанность их действий и не разъясняет правовые последствия. Поэтому заключенные в простой письменной форме сделки в последствии часто оспариваются. А позволить себе квалифицированную юридическую помощь в нашей стране может не каждый гражданин", – считает президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик .

По его словам, есть несколько вариантов решения этой проблемы:

• создание системы обязательного страхования сделок с недвижимостью. Этот способ имеет существенный недостаток – дороговизна. Цена такой услуги может составлять до 3-4% от стоимости объекта недвижимости в год;
• развитие системы МФЦ и подача документов через них. Минусом этого способа является отсутствие у сотрудников МФЦ соответствующей квалификации по проверке законности сделки. "Подтверждение личности граждан посредством квалифицированных электронных подписей – только малая часть необходимой проверки. Эта процедура не может заменить проверку волеизъявления сторон, понимания ими смысла своих действий, а ведь именно этим часто пользуются мошенники, отнимая жилье у граждан", – отмечает Корсик. Соответствующая профессиональная подготовка кадров, по его словам, потребует значительных затрат из бюджета;
• возвращение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью. Именно этому способу эксперт отдает предпочтение.

Нужно ли нотариально удостоверять соглашение о задатке, который покупатель передает продавцу в счет оплаты за объект недвижимости, в отношении которого стороны намерены в будущем заключить основной договор купли-продажи? Ответ на этот и другие практические вопросы – в "Базе знаний службы Правового консалтинга" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

При этом нотариус не заменит участников рынка. Подразумевается, что риэлтор, как и прежде, будет отвечать за экономическую сторону сделки, согласовывая ее основные условия, нотариус – за ее правовую сторону, составляя проект договора, запрашивая все необходимые сведения, разъясняя сторонам возможные последствия и подавая документы на регистрацию в Росреестр, а регистратор, получив эти документы, будет регистрировать их и отвечать за достоверность реестра. "Если мы добьемся такой схемы, то рынок сделок с недвижимостью станет прозрачным и цивилизованным, а граждане в конечном итоге получат полную защиту прав и законных интересов", – убежден Константин Корсик.

Нотариальная форма сделок действительно имеет ряд преимуществ по сравнению с простой письменной формой. Среди них:

Проверка законности. Нотариальное удостоверение сделки – не просто проставление подписи и печати. С 1 сентября 2013 года в законе четко указана обязанность нотариусов проверять законность сделки ( , Федеральный закон от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ " "). Кроме того, при совершении нотариального действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации ( ; далее – Основы законодательства о нотариате).

Имущественная ответственность. Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина (). К тому же закон обязывает нотариуса, занимающегося частной практикой, заключить договор страхования своей гражданской ответственности на случай причинения имущественного вреда гражданину, обратившимся за совершением нотариального действия ().

Доступность. По данным Федеральной палаты нотариальной палаты, сегодня в России работает 8 тыс. нотариусов, которые объединены в 84 нотариальные палаты. Таким образом, граждане обеспечены необходимой правовой помощью в каждом, даже самом отдаленном населенном пункте. Помимо территориальной доступности, можно отметить и материальную – нотариальные тарифы гораздо ниже гонораров, обычно устанавливаемых юристами за сопровождение сделок с недвижимостью. Например, за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества стоимостью от 1 млн до 10 млн руб., размер нотариального тарифа составляет 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб. (). А за представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – 1 тыс. руб. (). Тогда как комплексная проверка информации о квартире и продавце, а также оформление сделки юристом обойдется в среднем от 20 тыс. руб., а в некоторых случаях может даже превышать 50 тыс. руб.

Константин Корсик уверен в том, что нотариат полностью готов к расширению своей компетенции в сфере сделок с жилой недвижимостью граждан: "Мы готовы совершенствоваться и оптимизировать свою работу в дальнейшем. Более того, мы рассматриваем возможность введения специальных сниженных тарифов для социально незащищенных слоев населения и готовы обсуждать другие пожелания по усовершенствованию работы российского нотариата".

Перспективы возвращения обязательной нотариальной формы сделки вполне реальны. В начале июня член Совета Федерации Антон Беляков направил в Госдуму соответствующий законопроект . Документ предлагает , которые влекут возникновение, изменение или прекращение подлежащих государственной регистрации прав на имущество. Однако, несмотря на указанные выше преимущества нотариальной формы сделок, эксперты не спешат единодушно одобрять подобную инициативу.

Нотариальная форма сделки – эффективная защита от мошенничества

Как указал в пояснительной записке к указанному выше законопроекту Антон Беляков, именно положение российского законодательства о простой письменной форме договоров с недвижимостью позволяет мошенникам наживаться на беззащитных гражданах. При обязательном участии нотариуса в оформлении сделки подобное незаконное отчуждение, по его мнению, становится невозможно.

За возвращение нотариальной формы сделок с недвижимостью выступают и некоторые депутаты Госдумы, среди которых председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская : "Я безусловно поддерживаю внесение соответствующих изменений в гражданское законодательство". "Обязательная нотариальная форма сделки – эффективное средство предотвращения мошенничества", – поддерживает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Юрий Синельщиков .

По словам первого заместителя председателя Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Михаила Емельянова , в Комитете идея возвращения нотариальной формы сделок с недвижимостью поддерживается, но только с одной оговоркой – действовать данное требование должно исключительно в отношении физических лиц, поскольку они в особенности нуждаются в имущественных гарантиях и надежной защите их права собственности со стороны государства. С этой позицией солидарен и Константин Корсик: "У рядовых граждан в отличие от представителей коммерческой сферы, где задействованы сильные юридические департаменты, часто нет возможности обратиться за правовой помощью к квалифицированному юристу или адвокату". "Возвращение этого института для физических лиц абсолютно не затрагивает ни бизнес, ни регистрационные службы, ни риэлторов – всем найдется работа. Если мы пойдем на это, то защитим многих и многих граждан, защитим их право собственности. Затягивая введение нотариального заверения сделок с недвижимостью, мы по сути потакаем черным риэлторам", – настаивает Михаил Емельянов.

Среди сторонников инициативы и представители Верховного Суда Российской Федерации. "Мы считаем, что необходимо в отношении жилых помещений, жилых домов осуществлять нотариальную форму сделок. Она вызывает высокую степень доверия по сравнению со сделкой, которая составлена в простой письменной форме", – подчеркивает судья ВС РФ Александр Киселёв .

"Нам кажется, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом – это важный, необходимый шаг, к которому можно двигаться с двух сторон. С одной стороны – через законодательное регулирование, а с другой – через повышение качества работы нотариусов, регулирование внутри профессии для того, чтобы можно было с уверенностью говорить, что обращение к нотариусу всегда является безусловной защитой сторон по сделке. И если потом эту сделку и можно будет оспорить, то по независящим от нотариуса причинам", – полагает Советник Министра юстиции России Мария Мельникова .

Изменение действующего законодательства, по мнению специалистов, просто необходимо, поскольку усовершенствовать текущую деятельность Росреестра таким образом, чтобы он заменил деятельность нотариуса, невозможно. "Регистрационная служба для этого не приспособлена. Госрегистратор не сможет взять на себя функции государственного нотариуса – это абсурд, потому что у них совершенно разные полномочия и функции", – считает Михаил Емельянов.

Важно не допустить "нотариальную монополию"

Несмотря на довольно оптимистичный настрой одних экспертов, есть те, кто более осторожно относится к идее возвращения нотариальной формы сделок с недвижимостью. Так, по мнению старшего вице-президента Московской торгово-промышленной палаты Юрия Шарандина , у данной инициативы слишком много "если". Поддержать идею, уверен он, можно лишь в том, случае:

• если нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью будет безусловно полезно для гражданина;
• если гражданин сможет получать эту помощь в шаговой доступности;
• если защита такого рода сделки со стороны государства будет абсолютной;
• если стоимость услуги будет доступной.

Он считает, что не обязательно возлагать на нотариат роль единственного гаранта законности сделки: "Для гражданина нет никакой разницы, каким образом будет удостоверена его сделка, главное, чтобы она была действительно удостоверена, чтобы по ней были гарантии государства, чтобы личность и дееспособность были проверены, и после этого он мог спать спокойно".

"Мы сейчас говорим о введении нотариальной монополии на совершение сделок с недвижимостью – то есть мы ставим граждан в ситуацию, когда оформить сделку по-другому они не смогут. В небольших населенных пунктах и сейчас нередки злоупотребления со стороны нотариусов, а их квалификация оставляет желать лучшего. Введение монополии приведет к тому, что рынок начнет загнивать – качество услуг не будет развиваться", – убежден председатель коллегии адвокатов г. Москвы "Старинский, Корчаго и партнеры" Евгений Корчаго .

Он обращает внимание на то, что один из ключевых доводов сторонников инициативы заключается в обеспечении чистоты сделки и исключении махинаций со стороны мошенников. Однако, по мнению эксперта, ни о какой гарантии законности сделки не может идти и речи, если будет допущен сговор нотариуса с заинтересованными лицами. "Следовательно, мы не можем говорить, что нотариальная форма сделки является 100% гарантией юридической чистоты", – резюмирует он.

Что касается имущественной ответственности нотариусов, то Корчаго напоминает, что сейчас нотариус несет ответственность только тогда, когда установлена его вина. В связи с этим он предлагает обязать нотариуса выплачивать гражданину компенсацию независимо от наличия его вины – только в этом случае, считает он, следует всерьез рассматривать вопрос введения обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.

При этом специалистов волнует не только проблема возможной "нотариальной монополии", но и вопрос финансовой доступности услуг. "Мы собираемся защитить граждан от нарушениях их прав за их же собственный счет. Да, нотариальный тариф может быть не таким большим, но реальная цена удостоверения сделки будет достаточно большая, дело не только в тарифе. Поэтому если мы говорим о введении обязательного удостоверения сделок с недвижимостью, нужно как-то подумать об ограничении расходов. Сейчас граждане жалуются на то, что их обманывают и воруют жилье, а потом они будут жаловаться на то, что стало очень дорого и государство их к этому обязало", – высказывает свое мнение начальник Управления конституционных основ КС РФ Андрей Рыбалов . А Евгений Корчаго добавляет: "Помимо тарифов на услуги нотариуса есть стоимость на правовую и техническую работу, которая на порядок превышает размер тарифа. Следует сделать стоимость нотариальных услуг равной тарифу за государственную регистрацию сделки с недвижимостью".

Помимо этого, считает Андрей Рыбалов, сложности могут возникнуть и в том случае, когда гражданину потребуется заверить нетипичную сделку: "Попробуйте нетипичную сделку заверить у нотариуса. Вы ноги стопчете, пока найдете того, кто согласится ее удостоверить. Поэтому нужно подумать над тем, чтобы каким-то образом усилить ответственность нотариуса за необоснованный отказ в совершении нотариального действия".

"Решение должно быть не только законным, но и выглядеть таковым"

Если законодатель примет решение вернуть нотариальную форму сделок с недвижимостью, то, по мнению председателя Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству Андрея Клишаса , необходимо будет четко обосновать необходимость этого.

"В 1998 году обязательная нотариальная форма была отменена, и у наших граждан не должно складываться ощущение, что законодательство хаотично. Решение должно быть не только законным, но и выглядеть таковым. Гражданам оно должно представляться необходимым, справедливым и обоснованным", – заявил он в ходе парламентских слушаний, состоявшихся в Совете Федерации 30 июня. Клишас также пообещал подготовить по итогам мероприятия проект рекомендаций и направить его в Федеральную нотариальную палату и профильные комитеты Госдумы с тем, чтобы выработать единую позицию по поводу необходимости возвращения института нотариального заверения сделок граждан с недвижимостью.

Действующее законодательство позволяет совершать сделку купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. Однако регистрация права собственности на недвижимость является обязательной. С целью обеспечения большей защищенности совершения сделок с недвижимостью, законодателем была предусмотрена возможность удостоверения сделки у нотариуса. Данная норма появилась в 2014 году. Тогда же мы писали об этом на нашем сайте .

Действующий с 01 января 2017 года Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , также содержит нормы об участии нотариусов в удостоверении сделок с жильем. Более того, в еще не действующий тогда закон иным Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе были внесены изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данные изменения ввели в Российской Федерации обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в ряде случаев. Разберем их подробно.

Ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит указание: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, если гражданин является собственником доли в праве на жилое помещение (то есть он не единственный собственник), то, намереваясь совершить сделку со своей долей, он должен в обязательном порядке обратиться к нотариусу для удостоверения такой сделки.

Данное нововведение связано с тем, что ранее часто именно при продаже или дарении долей в праве собственности на квартиры совершались мошеннические действия либо нарушались права иных сособственников данного объекта недвижимости : игнорировалось преимущественное право сособственников на приобретение доли, продавец не получал денежные средства за проданную долю, либо его принуждали оформить договор дарения и т.д. Участие нотариуса при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество призвано обеспечить соблюдение прав всех сторон.

Ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает: сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, как дополнительный инструмент защиты прав собственности детей, недееспособных или ограниченных в дееспособности граждан введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с их недвижимым имуществом.

Нововведения законодательства установили обязательное присутствие (участие) нотариуса в наиболее проблемных сегментах правоотношений на рынке недвижимости, где существует риск не учесть интересы того или иного собственника, нарушить его законные права или права третьих лиц, чем нередко пользуются мошенники.

Еще одним случаем, затрагивающим возникновение права на недвижимое имущество (жилье) и требующем нотариального удостоверения, является соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака. Это правило закреплено в ст. 38 Семейного кодекса РФ. В законе прямо указано: «Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено». В том случае, если согласия нет, то раздел имущества и определение долей супругов происходит в судебном порядке.

Ст. 59 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы.

Для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, вместо совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца), соответствующее заявление может быть предоставлено нотариусом с приложением нотариально удостоверенного согласия кредитора (займодавца) на заключение такого договора.

Также Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ст. 66 указывает, что орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов либо на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.

В настоящее время отменено ограничение на удостоверение нотариусом сделки по отчуждению недвижимости, которое ранее требовало совершения такого удостоверения нотариусом по месту нахождения недвижимости. Теперь можно обратиться к любому нотариусу в пределах субъекта Российской Федерации, в котором находится объект недвижимости.

Нотариальное удостоверение сделки является одной из услуг, предоставляемых гражданам и организациям. Во многих случаях обращение к уполномоченным лицам является личной инициативой субъектов. Согласно законодательству, большинство сделок допускается оформлять в обычной письменной форме. Однако, по сложившейся традиции, субъекты продолжают обращаться к должностным лицам для получения больших гарантий. Рассмотрим подробно, как осуществляется .

Общие сведения

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью прямо не предписывается законодательством. Такая ситуация обусловлена введением ФЗ, регламентирующего порядок регистрации прав на объекты. Однако на практике могут возникнуть самые разные ситуации. Поэтому, чтобы обезопасить себя и защитить права, субъекты обращаются к нотариусам. Процедура предполагает совершение на документе специальной надписи уполномоченным лицом. Между тем не заключается только лишь в этом. Весь процесс подтверждения регламентируется соответствующими нормами и осуществляется по определенному порядку. Процедура направлена на обеспечение действительности (законности) оформляемого договора.

Нормативное регулирование

Правилам совершения сделок посвящены многие правовые акты. Основные положения присутствуют в ГК, федеральных законах, президентских указах, правительственных постановлениях, распоряжениях министерств и других органов власти. В 153 статье Гражданского кодекса присутствует формулировка понятия сделки. В соответствии с нормой, она предполагает совершение действий организациями и гражданами, направленных на изменение, установление, прекращение обязанностей и прав. Сделка рассматривается как самый распространенный

Классификация

На практике субъекты совершают самые разные сделки. В законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень всех их видов. Между тем в нормах проводится определенное их разграничение. В качестве одного из критериев классификации выступает субъектный состав. Согласно 154 статье ГК, сделки могут быть одно-, много- и двусторонними. В рамках рассматриваемой темы интерес представляет классификация по форме совершения. Сделки могут оформляться лично или через представителя. Отдельно в ГК закрепляются виды и условия признания соглашений таковыми.

Нотариальное удостоверение сделки: цели

Уполномоченные лица, к которым обращаются организации и граждане, должны обеспечить защиту интересов этих субъектов. Эта задача реализуется в первую очередь посредством выполнения всех требований, закрепленных в законодательных и прочих актах, включающих в себя гражданско-правовые нормы. Для признания договора действительным он должен оформляться на основании волевого акта тех лиц, которые его составляют и подписывают.

Условия

Лицам, обращающимся к нотариусу, надлежит обладать дееспособностью. Содержание договора излагается в документе, соответствующем правилам, установленным в законодательстве. Суть сделки должна согласовываться с требованиями норм. Если же она не предусмотрена законодательством, то ее содержание не должно противоречить основам ГК. Кроме этого, необходимо, чтобы результат действия соответствовал реальным намерениям сторон.

Общие правила

Для заключения любой сделки, согласно законодательству, необходимо волеизъявление участников. Если она односторонняя, то данное правило действует в отношении одного лица. Заключение договора осуществляется по соглашению участников. Их может быть двое, трое и более. Согласно нормам ГК, при односторонних сделок достаточно воли и присутствия одного лица, от имени которого совершается действие. К ним, в частности, относят доверенности, завещания, отказы от наследств и пр. Если заверяются многосторонние сделки, необходимо присутствие и воля каждого участника. Ими могут быть продавец и покупатель, даритель и одаряемый, залогодержатель и залогодатель. Необходимо, чтобы воля всех участников была согласованной.

Предписания

Нотариус обязан выяснить волю сторон сделки. Для реализации этой задачи уполномоченное лицо проверяет:

1. Соответствие содержания договора, представленного на заверение, реальным намерениям участников. Для этого перед сторонами ставятся соответствующие вопросы.
2. Дееспособность граждан, правоспособность юрлиц, принимающих участие в процедуре. Если действия совершаются представителями, проверяется наличие у них соответствующих полномочий.

Порядок

В соответствии с установленными правилами, нотариусу необходимо:

1. Разъяснить значение и смысл проекта договора, представленного ему.
2. Проверить соответствие содержания документа предписаниям законодательства.
3. Установить личности субъектов, обратившихся к нему.
4. Зачитать содержание сделки участникам.
5. Предложить подписать документ в своем присутствии.
6. Зарегистрировать договор в реестре.

Неукоснительное выполнение этих правил обеспечивает действительность процедуры и придает документам труднооспоримый характер. Субъектам, обращающимся к уполномоченному лицу, необходимо предоставить бумаги, удостоверяющие личность, и, собственно, соглашение. Представители предъявляют дополнительно доверенность.

Какие сделки подлежат нотариальному удостоверению?

Подтверждение действительности договоров осуществляется по закону или соглашению сторон. В последнем случае в нормах может и не прописываться, что нотариальное удостоверение сделок обязательно. Соглашение сторон является юридическим фактом и имеет правовую силу. В законодательстве определены следующие сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению :

Нюансы

Всегда нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда оформляется дополнительное соглашение к основному заверенному договору. Следует сказать, что несоблюдение установленных правил влечет недействительность документа. Если сделки, требующие нотариального удостоверения, не были заверены, а один из участников частично или полностью исполнил установленные обязательства, суд может по его просьбе признать договор действительным. В таких ситуациях последующее подтверждение документа не требуется.

Иски

Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению, заключенные в нарушение правил, могут признаваться ничтожными. Иски о применении последствий допускается предъявлять в течение трех лет с даты начала исполнения. Закон предусматривает еще один вид недействительных сделок - оспоримые. Иск о применении последствий в этом случае допускается предъявлять в течение 1 г. с даты прекращения угрозы или насилия, под действием которых договор был заключен. Исчисление срока может осуществляться со дня, когда потерпевший узнал либо ему могло стать известно о других обстоятельствах, выступающих в качестве оснований для

Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, которые прямо указаны в законе. Это ряд сделок с недвижимостью, долями в ООО, залогом и т. д. Кроме того, нотариального удостоверения сделки вправе требовать сами стороны договора. Рассмотрим примеры сделок, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению в 2017 году.

Когда компания заключает договор, проверьте, какие есть требования к форме сделки. Нужно выяснить, не относится ли она к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению: 2017 год внес некоторые коррективы (например, вступил в силу новый закон о регистрации недвижимости). Обратите внимание, что нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях не только прямого указания закона, но и при наличии такого условия в договоре.

Какие сделки подлежат нотариальному удостоверению в силу требований закона

Рассмотрим, в каких случаях закон требует нотариального удостоверения сделок, если сделку совершают между собой компании. В первую очередь, правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок касается ряда операций с недвижимостью. Помимо такого типа соглашений, удостоверение сделки нотариус осуществляет при купле-продаже доли в ООО. Также к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, относятся сделки на основании договора, который заверяли у нотариуса.

Нотариальная форма сделки необходима для некоторых сделок с недвижимостью

К сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению, относится ряд сделок с недвижимостью. Нотариальное заверение сделки потребуется, если:

1.В ходе сделки отчуждают долю в праве общей собственности на объект недвижимости. Например, продают, меняют, дарят и т. п. Однако это правило не распространяется на сделки с долями земли, а также собственностью паевого инвестиционного фонда или объектами, которые приобретают для включения в состав такого фонда (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ).

2.Сделка касается объекта недвижимости, которым распоряжаются на условиях опеки. Также к договорам, подлежащим нотариальному удостоверению, относятся соглашения об отчуждении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

К сделкам, требующим нотариального удостоверения, в ряде случаев относится уступка права и залог

Заверению договора у нотариуса подлежат некоторые соглашения об уступке прав, временной передаче имущества и соглашения другого типа. На это влияет форма исходной сделки. К таким соглашениям относятся:

1. Договор залога, если залог оформляют для обеспечения договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 44 постановления от 01.071996 Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 6/8).

2. Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

3. Договор цессии, если было нотариальное заверение договора, на котором основан данный (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

4. Договор перевода долга, если исходный договор заверили у нотариуса (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

5. Предварительный договор, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

6. Соглашение об изменении или о расторжении договора, если было нотариальное удостоверение сделки при ее заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Нотариальную форму договора должны иметь договоры по некоторым операциям с долями ООО

Обязательное нотариальное удостоверение договора распространяется на договоры в отношении доли ООО, если это:

1. Договоры по отчуждению доли или части доли (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 1998 г. № 14-ФЗ).

2. Договор залога доли или части доли (п. 2 ст. 22 закона № 14-ФЗ).

Зачем сторона договора может потребовать нотариального удостоверения сделки

Нотариального заверения договора может потребовать не только закон. Участники соглашения вправе закрепить такое условие (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Возможность включить в текст условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки не зависит от того, потребуется затем регистрация документа или нет.

Если стороны выберут нотариальную форму сделки, это дает определенные преимущества:

1. Нотариус разъясняет участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
2. Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
3. На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

При этом есть и отрицательная сторона выбора нотариальной формы договора. Это потребует дополнительных затрат как денежных средств, так и времени. Перед тем, как осуществить удостоверение сделки, нотариус проверит правоспособность обеих сторон сделки, а также полномочия представителей сторон. Представителям или самим участникам сделки придется лично посетить нотариальную контору.

Какие последствия повлечет нарушение обязательного нотариального удостоверения сделки

Если нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, предусмотренных законом или договором, нарушать указанную форму нельзя. Ее несоблюдение сделает договор ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Когда от нотариального удостоверения сделки уклоняется одна из сторон, вторая может в судебном порядке добиться признания договора действительным. Сторона, которая необоснованно уклонялась от нотариального удостоверения договора, должна будет компенсировать контрагенту убытки, которые возникли из-за задержки оформления сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Если ваш контрагент уклоняется от соблюдения установленной формы заключения договора, и вы хотите подать иск, обратите внимание на сроки давности по данному типу споров (п. 4 ст. 165 ГК РФ, п. 58, п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25).