Нотариальное удостоверение сделки является одной из услуг, предоставляемых гражданам и организациям. Во многих случаях обращение к уполномоченным лицам является личной инициативой субъектов. Согласно законодательству, большинство сделок допускается оформлять в обычной письменной форме. Однако, по сложившейся традиции, субъекты продолжают обращаться к должностным лицам для получения больших гарантий. Рассмотрим подробно, как осуществляется .
Общие сведения
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью прямо не предписывается законодательством. Такая ситуация обусловлена введением ФЗ, регламентирующего порядок регистрации прав на объекты. Однако на практике могут возникнуть самые разные ситуации. Поэтому, чтобы обезопасить себя и защитить права, субъекты обращаются к нотариусам. Процедура предполагает совершение на документе специальной надписи уполномоченным лицом. Между тем не заключается только лишь в этом. Весь процесс подтверждения регламентируется соответствующими нормами и осуществляется по определенному порядку. Процедура направлена на обеспечение действительности (законности) оформляемого договора.
Нормативное регулирование
Правилам совершения сделок посвящены многие правовые акты. Основные положения присутствуют в ГК, федеральных законах, президентских указах, правительственных постановлениях, распоряжениях министерств и других органов власти. В 153 статье Гражданского кодекса присутствует формулировка понятия сделки. В соответствии с нормой, она предполагает совершение действий организациями и гражданами, направленных на изменение, установление, прекращение обязанностей и прав. Сделка рассматривается как самый распространенный
Классификация
На практике субъекты совершают самые разные сделки. В законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень всех их видов. Между тем в нормах проводится определенное их разграничение. В качестве одного из критериев классификации выступает субъектный состав. Согласно 154 статье ГК, сделки могут быть одно-, много- и двусторонними. В рамках рассматриваемой темы интерес представляет классификация по форме совершения. Сделки могут оформляться лично или через представителя. Отдельно в ГК закрепляются виды и условия признания соглашений таковыми.
Нотариальное удостоверение сделки: цели
Уполномоченные лица, к которым обращаются организации и граждане, должны обеспечить защиту интересов этих субъектов. Эта задача реализуется в первую очередь посредством выполнения всех требований, закрепленных в законодательных и прочих актах, включающих в себя гражданско-правовые нормы. Для признания договора действительным он должен оформляться на основании волевого акта тех лиц, которые его составляют и подписывают.
Условия
Лицам, обращающимся к нотариусу, надлежит обладать дееспособностью. Содержание договора излагается в документе, соответствующем правилам, установленным в законодательстве. Суть сделки должна согласовываться с требованиями норм. Если же она не предусмотрена законодательством, то ее содержание не должно противоречить основам ГК. Кроме этого, необходимо, чтобы результат действия соответствовал реальным намерениям сторон.
Общие правила
Для заключения любой сделки, согласно законодательству, необходимо волеизъявление участников. Если она односторонняя, то данное правило действует в отношении одного лица. Заключение договора осуществляется по соглашению участников. Их может быть двое, трое и более. Согласно нормам ГК, при односторонних сделок достаточно воли и присутствия одного лица, от имени которого совершается действие. К ним, в частности, относят доверенности, завещания, отказы от наследств и пр. Если заверяются многосторонние сделки, необходимо присутствие и воля каждого участника. Ими могут быть продавец и покупатель, даритель и одаряемый, залогодержатель и залогодатель. Необходимо, чтобы воля всех участников была согласованной.
Предписания
Нотариус обязан выяснить волю сторон сделки. Для реализации этой задачи уполномоченное лицо проверяет:
- Соответствие содержания договора, представленного на заверение, реальным намерениям участников. Для этого перед сторонами ставятся соответствующие вопросы.
- Дееспособность граждан, правоспособность юрлиц, принимающих участие в процедуре. Если действия совершаются представителями, проверяется наличие у них соответствующих полномочий.
Порядок
В соответствии с установленными правилами, нотариусу необходимо:
- Разъяснить значение и смысл проекта договора, представленного ему.
- Проверить соответствие содержания документа предписаниям законодательства.
- Установить личности субъектов, обратившихся к нему.
- Зачитать содержание сделки участникам.
- Предложить подписать документ в своем присутствии.
- Зарегистрировать договор в реестре.
Неукоснительное выполнение этих правил обеспечивает действительность процедуры и придает документам труднооспоримый характер. Субъектам, обращающимся к уполномоченному лицу, необходимо предоставить бумаги, удостоверяющие личность, и, собственно, соглашение. Представители предъявляют дополнительно доверенность.
Какие сделки подлежат нотариальному удостоверению?
Подтверждение действительности договоров осуществляется по закону или соглашению сторон. В последнем случае в нормах может и не прописываться, что нотариальное удостоверение сделок обязательно. Соглашение сторон является юридическим фактом и имеет правовую силу. В законодательстве определены следующие сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению :
Нюансы
Всегда нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда оформляется дополнительное соглашение к основному заверенному договору. Следует сказать, что несоблюдение установленных правил влечет недействительность документа. Если сделки, требующие нотариального удостоверения, не были заверены, а один из участников частично или полностью исполнил установленные обязательства, суд может по его просьбе признать договор действительным. В таких ситуациях последующее подтверждение документа не требуется.
Иски
Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению, заключенные в нарушение правил, могут признаваться ничтожными. Иски о применении последствий допускается предъявлять в течение трех лет с даты начала исполнения. Закон предусматривает еще один вид недействительных сделок - оспоримые. Иск о применении последствий в этом случае допускается предъявлять в течение 1 г. с даты прекращения угрозы или насилия, под действием которых договор был заключен. Исчисление срока может осуществляться со дня, когда потерпевший узнал либо ему могло стать известно о других обстоятельствах, выступающих в качестве оснований для
В отдельных случаях заключаемый договор требует нотариального удостоверения. «Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные» (цит. по: Гражданское право: в 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., С. 472).
Нотариальная форма договора, в отличие от требования о государственной регистрации , может быть установлена не только законом, но и соглашением сторон.
Нотариальная форма договора предусмотрена законом
В соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры.
1. Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон о регистрации).
2. Сделки по продаже земельной доли (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).
3. Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.
4. Сделки по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.
5. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339 ГК РФ; п. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
6. Договор уступки требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
7. Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ).
8. Договоры, которые направлены на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее - Закон об ООО).
9. Договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО).
10. Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
11. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).
12. Брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ).
13. Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).
14. Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ).
15. Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее - Закон о хозяйственных партнерствах).
16. Сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах).
17. Договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).
18. Соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Нотариальная форма договора предусмотрена соглашением сторон
Стороны могут предусмотреть в любом договоре, что он подлежит обязательному нотариальному удостоверению (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Такое условие никак не связано с наличием или отсутствием необходимости последующей регистрации договора.
Плюсы условия об обязательном нотариальном удостоверении договора:
- нотариус детально разъяснит сторонам условия этого договора, права и обязанности сторон. Если договор ставит одну из сторон в весьма невыгодное положение по сравнению с другой стороной, нотариус может специально обратить на это внимание;
- нотариальное удостоверение договора служит дополнительной гарантией от попыток контрагента оспорить его со ссылкой на то, что договор не был подписан, или на то, что подпись была подделана и т. п.;
- нотариус, который занимается частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица из-за совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1).
Минусы условия об обязательном нотариальном удостоверении договора заключаются в дополнительных расходах, а также в затратах времени. Ведь нотариус должен будет проверить правоспособность сторон и полномочия лиц, подписывающих договор. А для этого они должны лично явиться к нотариусу.
Пример условия об обязательной нотариальной форме договора
«Настоящий Договор подлежит нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его нотариального удостоверения».
Последствия несоблюдения нотариальной формы договора
Несоблюдение нотариальной формы договора (в тех случаях, когда она обязательна) влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожной сделкой (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Однако если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона от такого удостоверения уклоняется, суд может по требованию стороны, исполнившей договор, признать его действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения договора, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Пример из практики: суд отказался признать недействительным договор дарения, поскольку он не был нотариально удостоверен по вине самого истца
Истец (даритель) обратился в суд с иском к ответчику (одаряемому) о признании недействительным договора дарения бездокументарных именных акций ЗАО. В обоснование иска истец указал, что условиями оспариваемой сделки установлена ее нотариальная форма, которая не соблюдена. В связи с этим договор должен быть признан недействительным. Ответчик заявил встречный иск о признании оспариваемого договора дарения действительным ввиду того, что данный договор исполнялся ответчиком и не был удостоверен нотариально по вине самого истца.
Суды трех инстанций в первоначальном иске отказали и удовлетворили встречный иск. Суды мотивировали принятые акты следующим образом.
В оспариваемом договоре стороны предусмотрели нотариальную форму совершения данной сделки. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.
Суды установили, что с целью исполнения требования о нотариальном удостоверении договора ответчик обращался к нотариусу и направлял в адрес истца требования о необходимости явки к нотариусу. На основании этого суды пришли к выводу о доказанности факта уклонения истца от нотариального удостоверения спорной сделки. Суды также установили, что оспариваемый договор исполнялся ответчиком. Об этом, в частности, свидетельствуют его действия по подписанию передаточного распоряжения и по обращению к регистратору с требованием о регистрации за ним прав на приобретенные акции. Установив, что истец уклонялся от нотариального удостоверения договора, притом что этот договор исполнялся другой стороной, суды сделали вывод о наличии оснований для признания оспариваемого договора действительным и для отказа в первоначальном иске.
Суды также отклонили ссылку истца на то, что договор с его стороны не исполнялся, поскольку для признания договора действительным достаточно его исполнения хотя бы одной из сторон (постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 февраля 2011 г. № Ф03-9084/2010 по делу № А51-2607/2010).
Срок исковой давности по требованиям о признании действительной сделки, которая не была нотариально удостоверена, составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения договора (п. 58 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)).
Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от нотариального удостоверения договора, составляет три года (п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).
1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Комментарии к ст. 163 ГК РФ
1. Нотариальная форма вводится ГК лишь для некоторых особо значимых сделок и при условии, что это прямо указано в законе. Кроме того, нотариальное удостоверение сделки может быть предусмотрено по соглашению ее участников, хотя бы такая форма сделки по закону не требовалась.
2. ГК содержит нормы о нотариальном удостоверении следующих сделок:
доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185);
совершение передоверия по доверенности (п. 3 ст. 187);
договор об ипотеке и о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339);
уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389);
договор ренты во всех его разновидностях (ст. 584);
составление завещания (ст. 540 ГК 1964 г.).
3. Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (ст. 560 ГК) и договора дарения недвижимости (ст. 574 ГК) необходимо в силу ст. 7 Вводного закона к ч. 2 ГК, согласно которой впредь до введения федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сохраняют действие правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до вступления в силу части второй ГК.
Закон о регистрации недвижимости, который вводится в действие с 31 января 1998 г., не предусматривает нотариальную форму для названных сделок, однако необходимость их нотариального удостоверения может быть согласована участниками сделки.
4. Об особенностях нотариальной формы при выдаче доверенности на право пользования и распоряжения транспортным средством см. п. 3 коммент. к ст. 185 ГК.
5. Нотариальное удостоверение сделки осуществляют государственные и частные нотариусы в соответствии с правилами Основ законодательства о нотариате и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утв. Приказом Минюста РСФСР от 6 января 1987 года.
6. Другими лицами, имеющими право совершать нотариальные действия, являются согласно ст. 1 Основ законодательства о нотариате должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса. Порядок выполнения такими должностными лицами нотариальных действий определен Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти, утв. Минюстом РФ 19 марта 1996 г. (см. Нотариус. 1996. N 2. С. 121 и сл.).
7. Право совершать нотариальные действия предоставлено также консулам Российской Федерации в силу ст. 45 Консульского устава СССР, утв. Президиумом Верховного Совета СССР 25 июня 1976 г. (Ведомости СССР. 1976. N 27. Ст. 404). В ст. ст. 46 - 53 Консульского устава предусмотрены некоторые дополнительные правила о совершении таких нотариальных действий.
8. К нотариально удостоверенным сделкам приравниваются завещания, удостоверенные лицами, названными в ст. 541 ГК 1964 г.
Отдельные виды сделок в обязательном порядке должны заверяться у нотариуса. Это необходимо с целью проверки действительности будущей сделки до момента её фактического совершения, а также для удостоверения подлинности бумаг.
Условно выделяют 2 вида документов и сделок – подлежащие обязательному нотариальному заверению и удостоверяемые по желанию обеих сторон.
Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
Обязательство граждан и организаций обращаться в нотариальную контору для заверения некоторых видов сделок закреплено Семейным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и многими другими правовыми актами.
Если какой-либо документ или будущая сделка подлежат удостоверению, без осуществления данной процедуры заключённый договор, соглашение или проведённая операция будут считаться недействительными и незаконными.
Ниже представлен перечень основных сделок, требующих нотариального заверения:
- составление завещания;
- передача определённых полномочий доверенному лицу (иными словами, оформление доверенности на имя представителя);
- подписание договора ренты;
- составление брачного договора;
- заключение договора о залоге доли уставного капитала ООО;
- перевод суммы задолженности с заёмщика на иное лицо (в ситуации, когда договор займа был заверен у специалиста);
- перевод документа с другого языка;
- обретение права на пожизненное наследуемое владение;
- получение сервитута;
- внесение изменений в договор, который был зарегистрирован у нотариуса, или его расторжение;
- отчуждение доли участника в уставном капитале компании.
Таким образом, если гражданин составил и заверил завещание, отменить его возможно только с помощью соответствующего распоряжения, удостоверенного аналогичным способом. Некоторые сделки с недвижимостью также подразумевают необходимость нотариальной регистрации.
Перечисленные ниже документы подлежат нотариальному удостоверению:
- разрешение супруга на отчуждение имущества, находящегося в совместной собственности;
- договор об уступке права требования;
- соглашение об уплате алиментов;
- любой вид доверенности (к примеру, );
- предварительный договор, если этого требует действительное законодательство (то есть когда основной договор должен заверяться в нотариальной конторе);
- разрешение родителей на выезд ребёнка за пределы страны;
- документы, требующиеся для регистрации или ликвидации юридического лица (например, уведомление ФНС о начале ликвидационной процедуры, Устав ООО);
- соглашение о разделе имущества бывших супругов.
Если супружеская пара продаёт совместно нажитое имущество, во время сделки требуется оформить и заверить письменное согласие второго супруга на отчуждение объекта.
Расширенный список сделок, подлежащих нотариальному заверению
Перечисленные выше списки периодически дополняются по мере внесения в действующее законодательство РФ изменений и поправок. Так, с 2015 года в перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, также вошли следующие:
- о продаже доли, принадлежащей лицу, в праве общей собственности постороннему человеку (при этом владелец обязуется уведомить прочих хозяев имущества об отчуждении своей части);
- о продаже доли земельного участка;
- об отчуждении объекта недвижимости, находящегося во владении лица, не достигшего совершеннолетия или признанного ограниченно дееспособным;
- о распоряжении недвижимостью при наличии опеки или доверительного управления имуществом.
Обязанность нотариуса – не только проверить законность будущей сделки, но и обеспечить стороны гарантией выполнения обязанностей, указанных в соответствующих документах.
По сути, любой договор, оформляемый в письменном виде, по желанию участников сделки может заверяться у нотариуса. То же самое касается любого другого документа, действительность которого стороны хотят удостоверить. К примеру, к таким бумагам возможно отнести .
Формально дарственная не требует регистрации в нотариальной конторе, однако граждане обращаются к специалистам с целью осуществления проверки законности самой сделки и получения дополнительной гарантии, что в будущем заинтересованные лица не смогут оспорить договор.
К услугам нотариуса при оформлении ипотеки обычно прибегают по усмотрению обеих сторон. Заверение может понадобиться при получении целевого кредита или займа под залог какого-либо имущества. Участники сделки самостоятельно обговаривают условия будущего .
Если покупателем использовалось право на реализацию материнского капитала, гражданин – владелец сертификата – обязуется подписать документ, на основании которого обещает после получения права на жильё передать его в общую собственность всех членов семьи. Данный документ подлежит регистрации у нотариуса.
Аналогичным образом по усмотрению сторон могут заверяться договор мены, купли-продажи (к примеру, нежилого помещения), найма жилья и многие другие.
Последствия в случае нарушения закона
Если сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, не были заверены надлежащим образом, участников может ожидать привлечение к ответственности. Если все стороны уклоняются от обращения к нотариусу, заключённая ими сделка автоматически признаётся недействительной.
В соответствии с 165 статьёй ГК РФ, если одна из сторон выполнила свою часть сделки, а вторая уклоняется от регистрации документов в нотариальной конторе, возможно вынесение следующего решения:
- суд признает сделку действительной (заверения не потребуется);
- сделка регистрируется в соответствии с вынесенным судебным постановлением;
- сторона, уклоняющаяся от обращения к нотариусу, обязуется возместить второй стороне понесённые убытки, связанные с задержкой в оформлении сделки.
Отметим, что обратиться в судебную инстанцию с иском в данной ситуации возможно в течение одного года, согласно 4 части 165 статьи ГК РФ.
