В понятиях и "вид разрешенного использования" нередко существует путаница. Неспециалисту разницу между данными терминами уяснить нелегко. И всё же у них есть характерные отличия. И разницу эту представлять себе полезно во избежание юридических проблем тем, кому предстоит столкнуться с изменением правового статуса участка земли.
Давайте разбираться
Понятия на самом деле являются взаимно дополняющими. Но термин "категория" в целом - более общего характера, а другой - "вид" - существует для уточнения вариантов возможного использования участка в пределах той или иной категории.
Например, если к категориям земель относятся участки сельхозназначения, они могут обладать основным и парой дополнительных видов применения. Для понятия "категория" данное объединение терминов не допускается. То есть, к примеру, один и тот же участок никак не может одновременно относиться к лесному фонду и предназначаться для промышленного строительства или возведения жилого дома.
Какими они бывают
Действующее законодательство выделяет строго определенные категории назначения земель. Состоят они из:
Земель поселений;
Сельскохозяйственных;
Спецназначения (используемых под транспортные нужды, коммуникации и задачи промышленности);
Заказников, заповедников и прочих охраняемых зон, обладающих статусом историко-культурных либо представляющих научный интерес;
Водных и лесных фондов;
Резерва.
Любой из участков на территории страны может быть отнесён исключительно к одной какой-нибудь данной категории земель. Земли, разрешенное использование которых требуется изменить в интересах регионального развития, находятся в ведении законодательных органов субъектов РФ, которые наделены правом принятия подобного решения.
Деление по видам
По каким же критериям происходит разделение территорий сёл и городов? Принципы его основаны на зонах, связанных с размещением жилых, промышленных и прочих объектов. Например, если конкретная часть города десятилетиями служит местом работы крупномасштабного предприятия промышленности, строить близко к нему детский сад либо многоквартирный жилой дом никто не позволит. Это связано с необходимостью соблюдения законодательно утвержденных норм, касающихся расстояний между промышленной зоной и жилыми кварталами.
Земельным кодексом РФ (положениями статьи 85) разграничиваются 8 зон различного назначения, которые могут существовать в пределах границ любого населенного пункта. Речь идет о жилых кварталах, землях, предназначенных под учреждения общественного развития (офисы, школы, поликлиники и тому подобное), курортно-рекреационных территориях (санаториях и парках), сельскохозяйственных, промышленных, предназначенных для развития инфраструктуры транспорта, а также объектов Министерства обороны РФ, зонах специального назначения и иного.
Дополнительные моменты
Каждая из территориальных зон юридически обладает правом к использованию в качестве нескольких строго определенных дополнительных видов. В частности, градостроительный регламент позволяет в пределах жилых кварталов строить частные дома жилой застройки (многоэтажные, среднеэтажные и смешанного вида). Данное положение предусмотрено пунктом 5 той же статьи номер 85 ЗК РФ.
Подобные нюансы и требования существуют для любой другой зоны каждого поселения. Изменять характер использования никому самовольно не разрешается. В случае выявления нарушений допустившему их грозят немалые штрафы, а незаконная постройка обязана быть снесена. Всё чаще и чаще в последнее время местные власти, используя тяжелую технику, ликвидируют так называемые малые архитектурные формы, к которым относится всё разнообразие существующих павильонов и киосков.
Как изменить вид разрешенного использования
Если вы не располагаете информацией, к какой категории использования земель (или виду) относится тот или иной участок, это не должно стать проблемой. Все необходимые данные можно получить, ознакомившись с кадастровой документацией либо запросив выписку на сайте Росреестра. Как правило, все землевладельцы в курсе, к какой категории земли относится принадлежащий им участок, что за объект возможно на нем построить, а что - под категорическим запретом. Более серьёзной проблемой для большинства из них становится преодоление процедуры изменения разрешенного вида использования.
Так как по закону строительство, противоречащее кадастровому паспорту, не допускается, единственный выход для собственника - подача ходатайства с просьбой присвоения участку одного из дополнительных видов использования. Такой вариант вполне распространён и является законной возможностью изменить статус участка. Прибегают к нему тогда, когда требуется открыть магазин либо какой-то ещё объект, имеющий социальное назначение.
Не так все просто
Думать, что, подав ходатайство, заявитель автоматически добьется перевода земель одной категории в другую или смены вида разрешенного использования, не следует. Это не делается лишь по желанию владельца. Собственник (либо арендатор) должен выдвинуть серьезное обоснование целесообразности подобного ходатайства. Ему предстоит доказать, что изменения, которых он добивается, сыграют положительную роль в общественном развитии населенного пункта. Распределение земель по категориям и смена их предназначения - вопрос весьма серьезный, и заявителю следует быть готовым к ожесточенной дискуссии на данную тему на заседании местного совета (его земельной комиссии) или же на депутатской сессии.
Ходатайство составляется, как правило, в свободной форме исходя из стандартных правил подачи заявлений и обращений в любое из государственных учреждений. Вместе с ним заявителю потребуется предъявить и копию правоустанавливающего документа, относящегося к земельному участку. То есть договора приватизации, дарения либо купли-продажи, свидетельства о праве на наследование. Поданное им ходатайство обязаны рассмотреть в срок не более двух месяцев. Если дело завершилось отказом в удовлетворении просьбы, можно попытаться решить его по суду. Но только тогда, когда отрицательное решение выглядит неправомочным по достаточно веским основаниям.
Что подразумевает категория сельскохозяйственных земель
Какие имеются варианты их применения? Как и другие виды категорий использования земель, сельскохозяйственные участки бывают определённых разновидностей, которых может быть несколько. Ознакомившись с положениями пункта 11 85-й статьи ЗК РФ, мы увидим, что земли сельскохозяйственного назначения разрешается "употреблять" в одном из следующих вариантов:
1. Как пастбища и сенокосы.
2. Как сады.
3. Как участки аграрного производства (в том числе животноводства).
4. Как дачные участки.
5. Как приусадебные фермерские участки.
6. Как земли промышленных объектов, к которым относятся линии электропередач, трубопроводы высокого давления, дороги.
7. Как залежные земли.
Как сберечь сельские угодья
Территории данной категории могут быть подвержены изменению по виду их применения. Но и здесь имеется множество серьёзных нюансов и ограничений, благодаря которым прекратить или поменять один из видов аграрного производства, основываясь лишь на желании владельца, невозможно.
В частности, запрещено менять категорию участка в случае превышения его кадастровой стоимости средней по региону на 50% и выше. На практике применяется данная норма к землям садов и территориям, на которых выращивают многолетние ценные культуры. Служит она для предотвращения уменьшения площадей данных участков и других ценных объектов аграрного назначения.
Категория населенных пунктов"
Если вас заинтересовала идея приобрести недорого участок с ветхим домиком, находящийся в непосредственной близости от оживленной дороги или транспортной остановки, прежде всего уточните код классификатора, по которому возможно дальнейшее использование этой земли. Подобная информация точно так же берется из кадастрового паспорта объекта в результате получения выписки из Росреестра.
Если код упомянутого участка относится к перечню от 2.0 до 2.7 классификатора, это значит следующее - всё, что сможет построить покупатель на данной земле - малоэтажный жилой домик. Разумеется, никто не помешает ему разбить рядом с жилищем приусадебное подсобное хозяйство, небольшую теплицу или поставить личный гараж. Но в коммерческих целях эту землю использовать нельзя.
Для данных целей нужен участок с кодами "бизнес-класса" (4.0-4.9). Принадлежность к данному интервалу позволяет располагать на участке капитальные строения стационарного характера. Например, магазин либо торгово-развлекательный комплекс (код 4.2), офисное здание (код 4.1), страховую контору или банк (код 4.5), рынок (код 4.3), ресторан, кафе или столовую (код 4.6), гостиницу (код 4.7), развлекательное заведение (код 4.8), автосервис либо автопарк (код 4.9).
О покупке земли в городе
Если же нужный вам код в кадастровом паспорте не найден, это еще не значит, что покупка не состоится. В случае размещения выбранного вами участка в общественной, промышленной либо зоне, предназначенной под транспортную инфраструктуру, вполне реальна возможность добавления дополнительно условно-разрешенного варианта использования к основному.
Насколько успешным будет решение данного вопроса, напрямую зависит от позиции местной администрации (в частности, ее земельного управления). Если планируемое вами к возведению здание однозначно работает в сторону развития города и создания дополнительных рабочих мест, в интересах местных властей пойти вам навстречу.
...и все прочее
83-я статья Земельного кодекса РФ участки, относящиеся к категории земли населенных пунктов, предназначает для развития и застройки сел, городов и других муниципальных образований. Согласно пункту номер 3 84-й статьи Кодекса в случае включения в границы населенного пункта частного участка статус его сохраняется. То есть владелец его продолжает пользоваться правом собственности.
Помимо перечисленных выше зон территории городов, еще существует и дополнительная категория - земли, подпадающие под обозначение "иных территориальных зон". Сюда можно отнести все те участки, назначение которых - общее использование. То есть проезды, скверы, улицы, площади и т. п. Чаще всего подразумевается вхождение их в состав одной из основных зон. Такие участки нельзя приватизировать либо передать в частную собственность каким-то другим способом.
О нецелевом использовании земли
Что подразумевается под данным термином? Нецелевым использованием земельного участка считается эксплуатация его не в соответствии с назначением, определённым для данной земельной категории. Это действие подпадает под определение нарушения и влечет за собой административную ответственность согласно статье 8.8 КоАП РФ.
Размер санкций может быть весьма значительным. Гражданину (физическому лицу) предстоит выплатить штраф, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка и равен 0,5-1% от нее. При этом минимальный размер штрафа не может быть ниже 10000 руб. Кстати говоря, если вы надумали построить, скажем, магазин на участке, который для того не предназначен, вас ждёт не только необходимость уплаты штрафа, но и работы по сносу незаконной постройки.
Любая информация о том, к какому виду разрешенного использования относится тот или иной участок, занесена в Государственный кадастр недвижимости. Именно поэтому рекомендуется любые операции с землей предварять ознакомлением с паспортом участка.
Что можно в населенном пункте
Из тех девяти категорий жилых зон, указание на которые содержит 85-я статья ЗК РФ, физическим лицам есть смысл интересоваться лишь двумя - жилыми и сельскохозяйственными. Так как остальные не могут никаким образом оказаться в собственности отдельного гражданина. Согласно пункту 5 85-й статьи ЗК, использование земельных участков в жилой зоне может быть следующим:
1. Для индивидуальной жилой застройки.
2. Для малой, средней и многоэтажной жилой застройки.
3. Для строительства помещений культурного либо бытового предназначения.
Согласно пункту номер 11 той же статьи, находящиеся в пределах сельскохозяйственных земель участки можно использовать в целях строительства помещений и зданий, предназначение которых - сельскохозяйственное производство. Другой возможный вариант их использования - под пашни и многолетние насаждения. Если вы планируете участок под индивидуальное жилищное строительство, проверьте наличие кода в кадастровом паспорте, относящегося к жилой застройке (2.0 - 2.7).
Но помните, что сюда не может быть отнесено здание, предназначение которого - проживание с одновременным лечением (санаторий) или поддержание нужд непрерывного производства (служебное жилье для работающих вахтовым способом).
Частному застройщику
Если вы планируете ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а также разведение огорода, обратитесь к тому же разделу номер 2 классификатора. Уже упомянутые коды обозначают, что землю можно использовать под возведение малоэтажного здания без раздела на квартиры (не более 3 этажей), строительство наземных сооружений и сараев, под садовое строительство (требования к таким домикам аналогичны пункту 1), личное подсобное хозяйство на приусадебном участке, сооружение временных, передвижных и прочих помещений, годящихся к проживанию, то есть кемпингов, вагончиков и т. п. При этом подразумевается возможность подключения их к системам инженерных сетей.
Как мы видим, понятие индивидуального жилищного строительства включает в себя, помимо возведения собственно дома, организацию личного подсобного хозяйства.
Если вы бизнесмен
Тому, кто планирует предпринимательскую деятельность, следует поискать земельный участок, снабженный кодом классификатора 4.0-4.9. Именно такая земля предполагает возведение на ней капитальных сооружений, назначение которых - отдых, торговля, автосервис и тому подобное. Допустим, заполучив в собственность участок с кодом 4.4, вы сможете построить на нём магазин, причём площадью - не свыше 5000 квадратных метров.
О других видах использования земли
По 37-й статье Градостроительного кодекса видами разрешенного использования участков любой территориальной зоны могут быть:
1. Основной (речь идёт об изначальном предназначении).
2. Условно-разрешенный (подразумевается возможное предназначение).
3. Вспомогательный.
Рассмотрим чуть подробнее каждый из них. Основной вид подразумевает соответствие непосредственному предназначению участка согласно локализации и территориальной зоне. Чтобы использовать землю согласно основному виду, не нужно никаких дополнительных разрешений и согласований с администрацией. То есть собственник самостоятельно планирует, как ему распорядиться участком в пределах классификатора и категории земли.
Что касается условно-разрешенных видов его использования, то их перечень регламентируется градостроительным законодательством того региона, к которому участок относится. Но во всех случаях, чтобы выбрать любой из данных видов, собственник обязан это согласовать с властями и заручиться необходимым разрешением.
Как это выглядит на практике? Допустим, основное предназначение участка - ИЖС. При этом условно-разрешенный вид его использования - возведение торгового объекта. Для получения разрешения на застройку собственник обязан отнести заявление в региональную комиссию, решающую вопросы землепользования. Ответ будет получен в результате публичных слушаний.
Что касается вспомогательных видов использования, то они допустимы лишь в виде дополнений к первым двум разновидностям и могут быть реализованы только совместно с ними. Поясним для наглядности: если на участке позволено строительство магазина, вспомогательным видом может стать организация, например, автопарковки (наземной или подземной).
Земельный фонд страны по своему целевому назначению подразделяется на категории земель.
1. Земли сельскохозяйственного назначения (24%)
К ним относятся земли, предоставленные для нужд с\х целей. Предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, в срочное пользование, в собственность и пожизненно наследуемое владение и на правах аренды. В его состав включаются все с\х угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь) и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями и сооружениями, лесами, болотами, замкнутыми водоемами, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
2. Земли населенных пунктов (1%)
Это земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сел. поселений. Земли городов, поселков и сел. поселений отделяются от земельных категорий чертой, которая служит внешней границей поселений. Предоставляют в государственной (федеральной, субъектов РФ) и муниципальной, коллективной (кооперативы, общества и т. д.) и частной (граждан, фермерских хозяйств).
3. Земли промышленноти, транспорта, связи, радиовещания и т.д. (1%)
Землями промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаются земли отведенные в установленном порядке предприятиям, организациям и учреждениям для выполнения соответствующих задач.
4. Земли особо охраняемых территорий (2%)
5. Земли лесного фонда (64%)
К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, - вырубки, гари, прогалины и т. д.) и не лесные, но используемые для ведения лесного хозяйства земли (болота, дороги и т. д.).
6. Земли водного фонда (2%)
7. Земли запаса (7%)
К ним относятся федеральные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юр. лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Земли запаса могут предоставляться во временное пользование для с\х использования.
Экзаменационный билет №16
Кредитная (инвестиционная) стоимость земель.
Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц использования данной землей в инвестиционных целях. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как:
Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
Различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;
Различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);
Синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.
Основными целями расчета инвестиционнои стоимости при оценке недвижимости являются:
Инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;
Оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;
Оценка эффективности действующего объекта недвижимости.
Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем. Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использований метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в ею инвестиционном проекте.
Экзаменационный билет №18
Статусы кадастровых сведений об объекте недвижимости в АИС ГКН
Временный (ожидающий регистрации в юстиции, срок до 2-х лет)
Внесенный (статус участка до временного,и по этому участку не было принято решения о постановке на ГКУ)
Ранее учтенный (участок, поставленный на учет в период с 92-07 гг)
Учтенный (участок полностью прошедший регистрацию в юстиции)
Аннулированный (статус, преолбретаемый временным по истечении 2-х лет или по заявлению о снятии с учета)
Архивный (ранее учтенный участок снятый с учета по решению суда или при выявлении технической ошибки в бд)
Экзаменационный билет №19
Целевое назначение земель предполагает разделение территории на участки в зависимости от их правового статуса и разрешенного использования. Данная классификация применяется в соответствии с ЗК и прочими нормативными актами. Рассмотрим далее, какие существуют категории и виды земель.
Общие сведения
Виды земель определяются в зависимости от конкретного хозяйственного использования надела. Те или иные территории, обозначенные в классификации, обладают определенными свойствами. В настоящее время выделяют следующие виды земель:
- Залежные территории.
- Участки под болотами, дорогами, улицами, водными объектами, застройками.
- Пахотные земли. Они используются для производства сельскохозяйственной растительной продукции.
- Земли лесного фонда. К ним относят территории под древесно-кустарниковыми насаждениями.
- Луговая земля. Эта территория представляет собой естественные угодья, которые используются для корма скота.
Сельскохозяйственные территории
К ним относят такие виды земель, как с/х угодья, участки, занятые:
- дорогами, насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты от негативных техногенных, антропогенных, природных явлений;
- зданиями, сооружениями, строениями, необходимыми для производства, хранения и переработки продукции.
На этих же территориях могут проходить инженерные коммуникации. 
Земли населенных пунктов
Эти территории предоставляются МО, городам и другим административным единицам. На них осуществляется строительство жилых и промышленных сооружений, прокладка дорог, возведение вспомогательных объектов. Все они предназначены для обеспечения жизнедеятельности населения в пределах конкретной административно-территориальной единицы.
Земли лесного фонда
К этим территориям относят участки, покрытые либо не занятые растительностью, однако используемые для восстановления многолетних насаждений. На этих землях также граждане ведут лесохозяйственную деятельность. К данным территориям относят также болота, просеки, дороги, если они используются для указанных нужд.
Специальные участки
Такие территории располагаются за пределами населенных пунктов. Они используются для обеспечения функционирования предприятий и эксплуатации объектов связи, транспорта, промышленности, радиовещания, энергетики, информатики, телевидения, обороны, космической деятельности, безопасности и реализации иных специальных задач. 
Другие территории
Земли запаса находятся в муниципальной/государственной собственности. Эти территории не предоставлены юрлицам или гражданам в пользование. В качестве исключения выступают земли запаса, которые отнесены к фонду перераспределения земель. Отдельно в классификации обозначены водные территории. Они заняты поверхностными акваториями, а также гидротехническими и прочими сооружениями. Существуют также особо охраняемые территории. В них включаются виды земель, обладающие природоохранным, научным, культурным, историческим, оздоровительным, эстетическим, рекреационным или иным значением.
Подтипы
В каждой указанной категории присутствуют виды земель, определяемые в соответствии с их разрешенным использованием. Гражданам, как правило, предоставляются сельскохозяйственные территории либо участки, располагающиеся в границах МО. Земли населенных пунктов разделяются на наделы, предназначенные для строительства:
Территории сельскохозяйственного назначения, в свою очередь, классифицируются на участки, которые используются для производства с/х продукции с указанием конкретного типа деятельности (выращивание многолетних насаждений, животноводство, обработка пашни и пр.) и предназначенные для ведения огородничества, садоводства либо осуществления дачного строительства.
Нюансы классификации
Необходимо сказать, что приведенный перечень не считается исчерпывающим. Это позволяет реализовывать разнообразные варианты использования земли. Между тем на практике определяющее значение будет иметь решение местной власти. Именно администрация населенного пункта устанавливает правила использования конкретных территорий. Все изменения, которые происходят с земельным участком, подлежат регистрации. Соответствующие записи вносятся в Единый реестр и отражаются в правоустанавливающих документах, которые получает владелец участка. 
Территории для застройки
Зачастую у граждан возникает необходимость приобрести землю для возведения жилого дома. Из всего многообразия участков специалисты рекомендуют выбирать территории, отведенные под ИЖС, ЛПХ либо дачное строительство. К землям для ведения подсобного хозяйства относят наделы, предназначенные для производства с/х продукции. Они, в свою очередь, подразделяются на участки, расположенные в пределах МО (приусадебные) и находящиеся за его границами (полевые). Жилое сооружение и прочие хозяйственные строения в первом случае можно возводить при условии соблюдения Градостроительного кодекса, а также прочих отраслевых нормативных актов. На полевых участках строительство не допускается. На территориях, которые отведены под ИЖС, можно возвести одно жилое сооружение. При этом его высота не должна быть больше трех этажей. Другие объекты строить не допускается. Этот запрет распространяется как на жилые, так и подсобные сооружения. Дом, построенный на участке под ИЖС, может выступать в качестве места постоянной регистрации. Не территории, отведенной для дачного строительства, также можно построить дом. При этом законодательство допускает оформление постоянной регистрации в нем. Участки под дачное строительство стоят дешевле, чем другие территории. 
Перевод участков
Вид использования земли может изменяться двумя способами. Первый предполагает перевод участка в другой тип в соответствии с ФЗ № 172. Владелец надела может также воспользоваться нормами Градостроительного кодекса (ст. 37, 38). В этом случае перевод земли из одной категории в другую не осуществляется. Если собственник решил воспользоваться положениями ФЗ № 172, то его участку может быть присвоен любой тип использования. Во втором случае новый вид может выбираться из перечисленных в законодательстве.
Градостроительный кодекс
Изменение вида использования производится согласно схемам территориального планирования районов, генпланам, регламентам при соблюдении положений технической нормативной документации. Для проведения процедуры заинтересованное лицо направляет в местную уполномоченную структуру власти заявление. После его рассмотрения назначаются публичные слушания. В них принимают участие граждане, которые проживают в границах территориальной зоны, где располагается участок, а также правообладатели смежных наделов. Все эти лица могут представить предложения и замечания. Результаты слушаний публикуются в официальном издании. В соответствии с заключением и рекомендациями специальной комиссии глава местной власти принимает решение относительно изменения вида использования. Заявителю может быть отказано в удовлетворении его запроса. 
Практическая часть
Работы по изменению вида использования включают в себя следующие мероприятия:
- Выполнение правовой экспертизы материалов и документов, предоставленных заинтересованным лицом. В ходе проверки определяется их соответствие требованиям нормативных актов, а также формулируется план действий.
- Согласование и установление границ надела (если они отсутствовали).
- Постановка участка на учет (если она не была произведена ранее).
- Подготовка пакета документации.
- Согласование изменения вида использования с компетентными госорганами, местными структурами, а также специализированными учреждениями.
- Обеспечение принятия территориальным институтом власти соответствующего решения.
- Внесение сведений о присвоенном виде использования в Единый реестр и земельный кадастр.
В результате проведенных мероприятий оформляется соответствующая документация. В частности, составляется кадастровый план (карта) участка. В нем содержится информация об измененном виде использования. Кроме этого, процедура проводится в соответствии с решением, принятым уполномоченным органом территориальной власти. Оно должно быть оформлено надлежащим образом. Как правило, работы проводятся в течение 1-5 мес. Продолжительность мероприятий будет зависеть от их объема. Необходимость изменения вида использования обуславливается сегодня дефицитом земли под строительство жилых сооружений. В этой связи многие граждане стремятся перевести участки, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности, в территории, отведенные под ИЖС. Одним из несомненных преимуществ таких наделов выступает их стоимость. Необходимо помнить, что проведение данной процедуры может потребовать от заинтересованного лица определенных знаний.
Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установлено деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Земельным кодексом РФ установлены следующие категории земель:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
– земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
– земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
– земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
– земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
– земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
Категория земель указывается: в актах о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Деление земель на категории имеет важное значение. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет целевое назначение и соответствующий режим использования земель каждой конкретной категории. Режим использования земель также определяется в зависимости от разрешенного использования, как собственно определенных категорий земель, так и земель внутри земель одной категории с учетом зонирования территорий. В целом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории земель, их целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями закона.
