Акт передачи документов - когда и зачем он требуется. Образец акта приема-передачи товара Акт передачи квартиры когда подписывается

Акт приема-передачи товара относится к двусторонним типам документов. В нем очень подробно рассматриваются качественные и количественные характеристики товара (материальных ценностей), который передается и принимается. Благодаря этому документу можно узнать полную стоимость товара или иных ценностей.

Стоит заметить, что акт приема – передачи составляется всегда в двух экземплярах. Один экземпляр получает предприятие, которое передает товар, а второй – принимает его. Причем не допускается копирование документа. Акт должен быть подлинным. На нем должны содержаться все необходимые реквизиты и данные. В противном случае документ не является действительным.

Какие реквизиты содержит бланк акта приема передачи товара?

Бланк акта приема передачи товара содержит в себе следующие реквизиты:

– наименование документа;
– место, в котором документ был составлен;
– дата, в которую составлялся документ;
– информация о продавце и покупателе, в том числе ФИО, данные паспортов, номера контактных телефонов;
– номер документа (договора);
– максимально полное описание качественных характеристик товара, который передается (принимается);
– указываются имеющиеся дефекты товара;
– подписи лиц, участвующих в процедуре передачи – приема товара;
– печати организаций.

Стоит заметить, что акт приема-передачи может быть составлен как для одной единицы товара, так и для целой партии.

В этом документе также указываются и возможные претензии, которые предъявляются со стороны предприятий относительно качества и количества товара.
Если в процессе передачи товара были обнаружены какие-либо изъяны или дефекты, то получатель может требовать от продавца денежное возмещение.

Также возможны ситуации, когда товар в процессе передачи теряют или повреждают. Поэтому в договоре о продаже товара нужно обязательно оговорить пункт, касающийся возмещения убытков в связи с неполучением товара.

Решение по поводу периодичности составления акта приема-передачи товара принимается, как правило, предприятием – продавцом и его контрагентом.

Акт приема – передачи товара для поставщика при ведении бухгалтерского учета является основанием для проведения списания ценностей.
Что представляет собой форма акта приема передачи товара?

Акт приема – передачи товара, по сути, является документом, который подтверждает факт произошедшей передачи и получения ценностей. Наиболее удобна в использовании унифицированная форма акта приема передачи товара.

Данная форма может использоваться в различных ситуациях, в том числе, когда с одного склада передается товар на хранение на другой.

Причем данная передача должна проводиться согласно заблаговременно составленного договора. Акт будет подтверждать условия выполнения договора. Данный документ необходимо хранить в бухгалтерии (не менее трех лет).

Стоит заметить, что Налоговый Кодекс не предусматривает обязательное использование акта приема – передачи товаров. Однако использование утвержденного на законодательном уровне бланка позволяет избежать множества проблем, которые могут возникнуть в результате проверки деятельности предприятия контролирующими органами.

Поэтому правильное составление акта приема – передачи товаров является настоящей панацеей в сфере документального оформления передачи и получения товара для предприятий.

Форма акта приема-передачи товара предусматривает тот факт, что все цены в бланке указываются в национальной валюте. Применение иной валюты при заполнении документа считается нарушением.

Примечательно, что в форме акта имеется графа «Масса нетто». Эта графа заполняется лишь в том случае, если происходит передача – получения весового товара.

Если товар передается и принимается в штуках, то эту графу не заполняют.

Акт приема-передачи начинают составлять с указания наименования документа. С того момента, как подписан этот документ, у сторон появляются по отношению друг к другу обязанности и определенные права.

Документ обычно так и называют «Акт приема – передачи товаров». Название документа указано в середине верхней половины листа.

Название обычно написано заглавными буквами и выделено жирным шрифтом. Под названием указывается дата, когда произошло составление документа. Обычно эта графа находится с левой стороны акта.

Главной частью документа являются графы, в которых производится описания товара. В этих графах указывается полное наименование товара, количество, состояние, дефекты и другие нюансы, которые получатель или лицо, передающее материальные ценности, считает нужным указать.

По сути, форма документа не установлена на законодательном уровне, поэтому с легкостью можно варьировать графами, которые имеются в документе.

Однако перечень реквизитов, которые необходимо указать в документе, должен быть заполнен в обязательном порядке. Стоит понимать, что идеальной формы документа не существует.

Наоборот, предприятие может использовать несколько форм акта, адаптированных под конкретное наименование товара. К примеру, могут различаться формы документа для партии товаров или для единичной продукции.

При составлении акта очень важно проверить наличие всех указанных реквизитов. Стоит помнить, что без печати и подписи документ не имеет силы. Также не действителен документ, который был оформлен задним числом.

При этом подписывать акт могут и лица, доставившие товар, то есть грузчики. Однако в этом случае они должны быть уполномоченными сделать это по средствам составления соответствующего приказа на предприятии, а также доверенности.

Это правило очень важно соблюдать. Это связано с тем, что в случае оформления претензии в суд, если акт подписан не уполномоченным лицом, то он не имеет силы.

То есть документ не действителен. Эти лица и ставят соответствующий штамп на документ. Причем на штампе должен быть номер, а также дата составления приказа, в котором сообщается, что эти лица имеют право подписывать акт приема – передачи товаров.

Можно также дополнительно оформить доверенность у нотариуса на совершение указанных действий. В этом случае, если возникнут какие-либо претензии со стороны обеих сторон, то при судебных разбирательствах, акт будет иметь юридическую силу.

Отдельным пунктом в форме акта можно указать тот факт, что товар, который доставлен, обладает всеми качествами и характеристиками, указанным в договоре.

Это позволит поставщику избежать проблем с недобросовестным покупателем. Также важно добавить графу с текстом «Товар поставлен в сроки, указанные в договоре». Покупателю нужно лишь будет поставить галочку в этой графе.

Рекомендуется использовать и такую фразу: «Покупатель претензий к качеству и количеству товара претензий не имеет». Рекомендуется также указать в форме акта и пункт договора, согласно которому производится доставка.

Примечательно, что форма акта, в которой учтены все нюансы, возникающие при передаче и приеме товаров, называется расширенной.

Акт приема передачи товара: так ли необходим образец?

Когда составляется акт приема передачи товара, образец может сыграть решающую роль в правильном формировании документа. При помощи образца документа, можно ознакомиться с основными графами, которые в обязательном порядке подлежат заполнению.

При этом можно понять, что следует писать в документе, если в процессе процедуры передачи товара возникнут какие-либо трудности.

К примеру, очень важно ознакомиться с тем, как правильно описывать дефекты товара. Не секрет, что одна запись может в корне изменить ситуацию. Поэтому образец поможет не ошибиться в составлении документа, а также учесть все возможные нюансы.

Акт приема передачи товара: можно ли скачать?

Акт приемки передачи товара скачать можно на специализированных бухгалтерских ресурсах. Именно там можно посмотреть примерные формы, которые подойдут для составления актов по передаче и получению различных типов ценностей. Также на специализированных ресурсах можно ознакомиться и с тонкостями заполнения документов.

Очень часто предприятия составляют собственные формы и используют именно их. Но можно воспользоваться уже составленными специалистами формами и добавить в них необходимые строчки.

К примеру, удобна строчка под названием «Наличие дефектов». Эту строчку стоит сделать более широкой. Это связано с тем, что сюда покупатель вправе записать все обнаруженные на товаре дефекты.

Покупатель может и не подписывать акт в случае обнаружения дефектов. Он вправе потребовать возмещения ущерба, равного стоимости отдельной части товаров или всей партии.

Можно ли предприятию отказаться от оформления акта приема – передачи товара?

Существует мнение, что если создается при продаже товара накладная, то акт приема – передачи заполнять не нужно. На самом же деле акт можно не составлять.

ПРЕДЛАГАЕМ ВИДЕО:Акт приемки материалов

Однако стоит понимать, что акт приема-передачи товара является единственным подтверждающим документом, в котором прописываются все характеристики товара, в том числе имеющиеся дефекты.

При этом все эти сведения подкрепляются подписями ответственных лиц и печатями. То есть при помощи данного документа стороны могут урегулировать возникшие спорные ситуации. В то время как при помощи обычной накладной этого не сделать. Хотя, стоит отметить тот факт, что проверяющие органы не требуют наличия акта приема – передачи товара.

Является ли акт приема-передачи товара заменой договору?

Акт приема – передачи товара не является заменой договора. Более того, именно на основании действующего договора между двумя сторонами и составляется акт приема-передачи. То есть на предприятии должен быть в наличии и договор, и акт, составленный на его основе. Акт является подтверждением того, что договор полностью исполнен.

По сути, акт приема – передачи товара является юридическим подтверждением совершения любого значимого действия для предприятий, связанного с движением товаров и денежных средств (оплата товара) между ними.

Поэтому успешность сделки между предприятиями чаще всего может быть подтверждена именно при помощи правильно составленного документа, в котором указаны все необходимые реквизиты обеих сторон, а также раскрыты все особенности товара, в том числе и указаны претензии относительно его качества или количества, а также упаковки, времени доставки и прочих нюансов.

Кто сегодня не мечтает о покупке собственного жилья… Ещё бы, ведь стать собственником и приобрести жильё своей мечты – это настоящее счастье. Однако есть необходимость в заключении акта приёма-передачи квартиры, который с точки зрения гражданского кодекса играет важную роль.

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры при договоре купли-продажи?

Итак, для чего же понадобится составление данного документа, и почему не подойдёт лишь акт оформления и регистрации? Если речь идёт о рынке первичного жилья, то покупатели к составлению подобного документа относятся с трепетом, поскольку все недоделанные операции застройщик впоследствии обязуется доделать. Однако на рынке вторичного жилья такой акт составляется гораздо реже, хоть в нём и имеется необходимость. Ведь сделка с точки зрения гражданского кодекса может считаться неполноценной без заключения этого акта.

О фактической передаче имущества свидетельствует не регистрация объекта недвижимости, а именно акт приема-передачи квартиры, составление которого происходит по некоторым особенным условиям. В законодательстве также указан пункт, что именно этот акт свидетельствует о передаче квартиры. Если представить себе ситуацию, что между переездом покупателя в квартиру и полноценным оформлением документов проходит определённое время, то за этот период может многое случиться. В таком случае пренебрежение данным документом может доставить серьёзные проблемы.

Конечно, в некоторых случаях отсутствие такого акта не почувствуется, но могут возникать ситуации, когда отсутствие акта приведёт к серьёзным финансовым потерям. Если одна из сторон сделки уклоняется от подписания акта, то можно считать, что она уклоняется от ответственности за выполнение собственных обязательств.

Для того чтобы застраховаться от многочисленных непредвиденных обстоятельств, необходимо составить документ и следить за таким понятием, как содержание акта, которое будет играть важную роль.

Требования к передаточному акту

Акт приёма-передачи является первичным документом, которые свидетельствует о факте передачи жилого имущества от одного лица к другому. Передаточный акт содержит основные требования, а именно: в нём содержится вся информация об обязанностях каждой стороны, которые в каждом отдельном случае предусматриваются заранее. Также в акте указываются особые положения, которые в любом случае необходимо принимать во внимание.

Для рынка вторичного жилья и для рынка первичного жилья имеются свои требования к акту приёма-передачи, поскольку в первом случае он заключается между бывшим и будущим владельцами недвижимого имущества, а во втором случае он заключается между покупателем и застройщиком, который принимает на себя все риски, связанные, к примеру, с пожаром и другими трудностями.

Поскольку подобные документы составляются по усмотрению сторон сделки, их оформление может существенно различаться.

Конкретных требований к содержанию такого документа не имеется, и в большинстве случаев содержание акта является одинаковым.

Если смотреть в целом, то передаточный документ будет содержать в себе реквизиты:

дата составления акта и место;
стороны, которые заключили данный договор;
основные реквизиты договора, исходя из которых составляется данный акт;
описание объекта недвижимости, который позволяет осуществлять идентификацию, а именно – тип здания, описание каждого отдельного помещения и так далее;
дефекты, которые имеются в квартире;
подпись каждой стороны и основные обязательства.

Помимо этого, устанавливаются основные претензии сторон друг к другу. Акт приёма-передачи новостроек отражает требования, предъявляемые покупателем к продавцу в случае непредвиденных обстоятельств. Подписание акта приёма-передачи осуществляется лицами, которые принимают участие в процессе сделки.

Правила оформления акта приёма-передачи

Как уже отмечалось, оформление данного акта осуществляется по некоторым правилам, которые очень важно и необходимо принимать во внимание. Каждая сторона должна подписать акт и установить свои претензии и требования, которые после подписания поменять уже будет невозможно. Традиционный акт приёма-передачи содержит основные реквизиты.

Акт приема-передачи при приемке новостроек

Как уже отмечалось, если речь идёт о новостройке, то акт составляется между покупателем и продавцом, в качестве которого выступает застройщик.

При заполнении данного акта к застройщику предъявляются определённые требования, согласно которым он должен устранить неполадки, которые могут возникнуть в дальнейшем времени во время эксплуатации.

Сроки сдачи

При составлении акта приёма-передачи сроки сдачи являются максимально короткими, насколько это возможно.

Осмотр, на что обратить внимание

При осмотре необходимо обратить внимание на дефекты, которые имеются в жилье, и также указать их в акте, чтобы, в случае чего, застройщик мог возместить основные убытки, которые могут возникнуть.

Смотровой лист

Проводится осмотр квартиры в рамках предоставленного времени. Помимо этого, осуществляется описание объекта и после того, как все требования и претензии улажены, можно подписывать договор и передавать недвижимое имущество в пользование другого лица.

После проведения осмотра выписывается смотровой лист, согласно которому устанавливаются и другие требования.

Двухсторонние подписание акта приема-передачи и регистрация права собственности

Итак, при передаче квартиры обеими сторонами должен быть подписан акт приёма-передачи, а также осуществлена регистрация права собственности на квартиру. При таком подписании акта предусматриваются обязанности обеих сторон. Помимо этого, подписание происходит в двустороннем порядке.

Таким образом, при составлении акта необходимо проследить ряд моментов, которые будут играть важную роль при дальнейших действиях. Очень важно предусмотреть условия, согласно которым будет происходить передача квартиры и дальнейшее соблюдение ряда основных требований.

Последнее обновление: 27.04.2017

Фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляются по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту) . Эта обязанность сторон договора регламентируется Откроется в новой вкладке.">ст. 556 ГК РФ .

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры , и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже ).

Составить Передаточный акт можно и самому. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или , то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на , так и на рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию.

Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком , и служит приложением к . Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на .

Подписанный свидетельствует об исполнении своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика ).

Особенность Передаточного Акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте , либо в прилагаемом к нему Смотровом листе .

В таком случае, несмотря на подписанный Акт , Застройщик обязан устранить указанные недоделки или компенсировать это дольщику материально.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты ):

Наименование документа, дату и место (город ) его составления;
ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика ;
Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью );
Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным );
Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п. );
Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе );
Подпись дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика.

В Акт могут быть включены и другие пункты, главное - чтобы они не противоречили законодательству.

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика , один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в для регистрации в новом доме.

Передаточный акт на «вторичке » несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть - только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии , которое было отражено в .

Акт , обычно, подписывают после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п. ), и после проверки оплаты всех коммунальных платежей (в т.ч. сверки показаний электро- и водо- счетчиков ). Проверяется также отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире.

Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги , то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов. Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается ), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается устранять претензии ). В последнем случае вопрос решается уже через суд. При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора.

С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи , и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей ) переходит к Покупателю.

Акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости ).

В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и, соответственно, подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.

Но в ряде регионов местные отделения УФРС требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки . Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

Передаточный акт на квартиру составляется в 2-х экземплярах (для Продавца, и для Покупателя ), а если в сделке участвует банк (например, при ), то в 3-х экземплярах.

При подписании Передаточного акта , как правило, происходит и передача Покупателю ключей от квартиры , после чего он становится полноправным владельцем квартиры. Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства.

Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте «Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала сайт в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.

Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.

Что говорит закон?

Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.

Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…

Неприятные последствия для продавца

Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.

Во-первых , поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых , если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.

Неприятные последствия для покупателя

Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.

Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.

Подписывать или нет?

Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?

Было бы логичным предположить, что раз принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).

Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик - фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят .

Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?

Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.

Необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Наказание за уклонение от подписания акта

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).

Риск попасть под штрафные санкции

На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.

Затруднения при оформлении налогового вычета

Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.

Осложнения во время продажи

Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).

Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.

Каким должен быть акт приема-передачи

В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:

Дата подписания и место;
Описание передаваемой недвижимости;
Кадастровые данные (адрес, площадь);
Состояние квартиры (отражается в смотровом акте);
Дополнительно могут прилагаться фотографии;
Реквизиты договора (к которому прилагается акт);
Данные сторон (личные данные, адреса);
Подписи сторон.

Заключение

Подводя итоги данной статьи, эксперты портала сайт хотели бы указать на необходимость оформления всех документов, которые, согласно законодательству, должны быть подписаны сторонами при договоре купли-продажи. Естественно, что собственник может и не иметь информации относительно перечня необходимых документов. Однако привлечение для консультации профильных специалистов может обеспечить уверенность продавца и покупателя недвижимости в том, что сделка заключена по всем правилам. Причем, стоимость обычной консультации всегда обходится дешевле, чем устранение каких-либо последствий, наступивших в результате недостаточно правильно оформленной сделки.

Приобретение недвижимости относится к числу дорогих покупок, которые совершаются нечасто. Учитывая, что счет идет на миллионы рублей, продавец и покупатель стараются максимально грамотно юридически подстраховаться. Существует мнение, что жилье переходит к новому владельцу после заключения договора купли-продажи и государственной регистрации прав собственности, но это не так. До тех пор, пока не подписан специальный документ, обе стороны не застрахованы от неприятных сюрпризов.

Что такое акт приема-передачи

Вне зависимости от условий приобретения жилья (у строительной компании или на вторичном рынке) необходимо зафиксировать точное время передачи недвижимости. Это выгодно и продавцу и покупателю, потому что избавляет их от встречных претензий по поводу повреждения отделки или задолженности за телефон в переходный период. Акт приема-передачи квартиры (АППК) четко фиксирует:

момент перехода недвижимости к новому владельцу,
состояние, в котором жилье находится на момент передачи (включая платежи за предоставление коммунальных услуг, стационарную телефонную связь и подключение к сети Интернет).

Этот документ используется и на первичном, и на вторичном рынке жилья. Для каждого из этих вариантов есть особенности оформления:

В новостройке. Составляется застройщиком и дополняет договор долевого участия (ДДУ). Подписание АППК означает, что застройщик исполнил все свои обязанности перед дольщиком и передает ему в пользование жилье надлежащего качества. Особенностью документа является возможность покупателя зафиксировать выявленные дефекты и недоработки, которые строительная компания должна устранить или предложить компенсацию. Иногда недостатки указываются в отдельном смотровом листе, который служит приложением к основному документу.
На вторичное жилье. Оформление АППК более простое, чем на «первичке». Часто тут отсутствуют претензии к качеству, и задача такого документа – показать, в каком состоянии передается квартира. Акт приема-передачи квартиры подписывается после проверки состояния жилища и сверки счетов за коммунальные и иные услуги. Если при приемке обнаруживаются серьезные изъяны, то покупатель вправе включить в АППК требование об их устранении. При отказе продавца от исправления дефектов, вопрос решается в судебном порядке (вплоть до возврата продавцом полученных средств).

Для чего необходим передаточный акт к договору купли-продажи

В соответствии с Гражданским кодексом (ГК), до подписания передаточного документа продавец продолжает нести риски повреждения или гибели жилища. Формально это обязательство будет сохраняться за ним и после вселения в жилище нового правообладателя при неподписанном АППК, поэтому в интересах застройщика не затягивать с юридическим закреплением отчуждения недвижимости. Для покупателя стимулом поставить подпись будет желание скорее вступить в права владельца жилья. Теоретически обе стороны заинтересованы в подписании этого документа.

На практике нередки случаи, когда застройщик по разным причинам пытается не фиксировать в акте приема-передачи квартиры замеченные недочеты. Когда одна из сторон отказывается подписывать АППК, то в соответствии с законодательством это квалифицируется как отказ от исполнения обязательств по договору купли-продажи. Через суд продавца могут оштрафовать, а жилище – вскрыть силовым способом. Если со стороны покупателя присутствуют необоснованные уклонения от подписания АППК, застройщик вправе составить документ в одностороннем порядке.

Условия передачи

В зависимости от того, как производится расчет за приобретаемую недвижимость, АППК может подписываться вместе с договором купли-продажи, либо после него. Дополнительной мерой правовой защиты будет нотариальное закрепление, но более распространенным является способ оформления в простой письменной форме. Подписание АППК после его заполнения подразумевает вручение хозяину:

ключей от жилища;
технической документации на недвижимость;
квитанций об оплате услуг ЖКХ.

Подписывая акт приемки-передачи квартиры при покупке, новый владелец берет на себя и все рисковые обстоятельства, связанные с эксплуатацией помещения. В случае повреждения жилья при пожаре или затоплении, покупатель полностью оплачивает стоимость ремонта. При приобретении вторичного жилья нередки ситуации, когда прежний хозяин не может вывезти свои вещи сразу после подписания договора купли-продажи. Фиксация состояния жилища в АППК, после того, как он полностью освободит помещение, избавит стороны от споров.

Нормативно-правовое регулирование

По российскому законодательству, переход имущества от одного собственника к другому является гражданско-правовой сделкой. Ее особенности рассматривает ГК РФ:

Общим положениям купли-продажи посвящены статьи 454-491. Там говорится об особенностях договора, ответственности продавца и обязанностях сторон.
Купля-продажа недвижимости затронута в статьях 549-558. Они рассматривают определение предмета в тексте договора, государственную регистрацию права собственности, другие вопросы, возникающие при продаже жилья. Статья 556 утверждает передачу недвижимости на основании АППК (или аналогичного двухстороннего документа, который подпишут обе стороны).

Правовые последствия приема-передачи жилых помещений

До тех пор, пока у жилого помещения не появился покупатель, бремя содержания жилища лежит на застройщике – это отражено в ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Статье 4 этого Закона говорит, что после приобретения жилища дольщиком, к нему переходят риски случайной гибели или повреждения помещения. Самыми распространенными вариантами нанесения ущерба жилому помещению являются:

пожар;
затопление соседями;
стихийные бедствия.

Строительная компания перестает нести ответственность за найденные или возникшие повреждения с того момента, как подписан акт передачи квартиры по договору купли-продажи. Исключение составляют только обнаруженные со временем скрытые изъяны конструкции – подобная форма ущерба компенсируется после судебного процесса. Переход ответственности на рынке вторичного жилья аналогичен «первичке». До подписания АППК затраты по возмещению ущерба несет прежний хозяин, после скрепления документа подписями все риски переходят новому владельцу.

При приобретении жилья на вторичном рынке, покупатель избавлен от части забот по дальнейшему оформлению документов. Прежний владелец передает ему:

кадастровый паспорт;
техпаспорт из БТИ;
свидетельство из Регпалаты.

Покупателю жилища в новостройке предстоит получить эти документы самостоятельно. И только после завершения этих формальностей (они занимают около месяца-двух), он может считаться полноправным собственником жилья. Обязанности по содержанию жилища (оплаты услуг коммуникации и ЖКХ) возникают у него сразу же, как подписан АПП. На переоформление договоров обслуживания (с управляющей компанией, провайдером и др.) законом отводится одна неделя.

Как правильно составить акт приема-передачи жилого помещения

Если вы приобретаете жилище у застройщика, то у него уже есть типовой вариант АППК. Покупая недвижимость на вторичном рынке, можно найти образец акта приема-передачи квартиры в Интернете. Но вне зависимости от ситуации, будет полезно обратиться за консультацией к юристу. Опытный специалист поможет вам избежать многих «подводных камней». Он тщательно изучит документ, при необходимости дополнит его необходимыми вставками и разъяснит, чем будут невыгодны для вас текущие формулировки при необходимости доказать свою правоту перед продавцом.

Форма акта

Законодательство не определяет, в каком виде должен составляться АППК, важно, чтобы он содержал всю необходимую информацию. В зависимости от наличия/отсутствия заверения этот документ бывает:

простой письменной формы – подойдет для покупки на первичном рынке;
с нотариальным удостоверением – послужит дополнительной подстраховкой при приобретении вторичного жилья (но не является обязательным).

Правильное составление акта приема-передачи квартиры подразумевает фиксацию факта передачи жилья и, при необходимости, состояния, в котором находится недвижимость. Сюда входят:

Наименование документа, календарное число и место составления.
Данные сторон. Паспортные данные для граждан, реквизиты и ИНН для организаций.
Ссылка на базовый договор купли-продажи (ДКП), к которому прилагается данный АППК.
Адрес приобретаемого объекта.
Краткая информация о жилье (количество комнат, площадь, наличие балкона и др.).
Информацию о наличии/отсутствии претензий по качеству. Если у покупателя есть замечания, требуется конкретно указать, в чем заключается дефект (обнаруженные изъяны могут перечисляться в специальном журнале или смотровом листе).
Вещи, которые находятся в помещении и становятся собственностью покупателя (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и др.).
Документация, которая передается вместе с АПП (смотровой лист, журнал и др.) с указанием количества страниц.
Подписи сторон.

При продаже жилья на вторичном рынке, возможна ситуация, когда недвижимость была передана в аренду, и на момент продажи срок действия договора еще не истек. Согласно действующему законодательству, права арендатора (цена и условия имущественного найма) остаются неизменными при смене собственника. В такой ситуации в АППК делается запись об арендном договоре и сроке его действия.

Количество экземпляров

По закону, отдельный договор купли-продажи полагается, чтобы зарегистрировать права нового собственника в Росреестре. Каждая сторона тоже должна иметь по одному экземпляру ДКП, поэтому минимальное количество передаточных актов для конкретного жилища составляет три штуки. Это число будет больше, если одну из сторон представляет несколько человек. Например, если недвижимость приобретают 2 физических лица, то тираж АПП = 1 шт. (в Росреестр) + 1 шт. (продавцу) + 2 шт. (приобретателям) = 4 экземпляра. Каждая из сторон может делать копии по своему усмотрению.

Процедура подписания

При покупке недвижимости у застройщика, сроки приема-передачи жилища определяются договором купли-продажи. Основные шаги при процедуре подписания АППК будут следующие:

Продавец заказным письмом (или другим допустимым по договору способом, например, с помощью SMS) информирует покупателя о готовности передать помещение. В этом же сообщении устанавливается срок (если он не определен, то это 7 рабочих дней с момента получения уведомления). Если покупатель уклоняется от подписания АПП без уважительных причин, то продавцу разрешается передать имущество в одностороннем порядке.
В зависимости от формы фиксации передаточного акта, приглашается нотариус, или выполнение процедуры происходит без него.
Вместе с представителем застройщика покупатель осматривает помещение, отмечая все дефекты и недоработки. В случае невозможности их устранения на месте, составляется специальный журнал, смотровой лист, или же недочеты вписываются непосредственно в акт приема-передачи квартиры.
После того, как все помещения осмотрены со вниманием и дефекты зафиксированы, стороны скрепляют АППК своими подписями. С этого времени жилье считается переданным покупателю.
После подписания документа, представитель застройщика вручает клиенту ключи от помещения, техдокументацию и квитанции за услуги ЖКХ.

Подписание АПП при покупке жилья на вторичном рынке происходит по упрощенной схеме. Тут документально фиксируются не дефекты помещения, а сам факт того, что жилье передано новому владельцу, поэтому необходимость в смотровом листе отсутствует. Если при проверке такого жилья обнаруживаются серьезные технические дефекты или коммунальная задолженность, то для покупателя будет выгоднее один из следующих вариантов:

не подписывать АПП, пока не будут устранены дефекты или выплачена задолженность;
добиться снижения первоначальной цены за решение возникших проблем.

Какие документы передаются вместе с актом приемки-передачи квартиры

По завершении покупки жилья у покупателя должен оказаться на руках пакет документов по проведенной сделке. Желательно, чтобы этот список приводился в самом АППК. Общий перечень документов включает:

договор купли-продажи недвижимости;
расписка о получении денег (составляется продающей стороной при получении средств);
квитанции об оплате коммунальных и телекоммуникационных услуг (желательно – дополненные справками об отсутствии задолженности);
кадастровый паспорт (их выдача прекращена в 2017 году, поэтому этот пункт не актуален для новостроек);
технический паспорт (для вторичного рынка);
АППК.

Регистрация права собственности в Росреестре

Закрепление прав владельца на приобретаемое имущество происходит через обращение в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Для этого необходимо подготовить пакет документов:

Заявление о регистрации;
Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя;
Договор купли-продажи;
Акт приема-передачи квартиры (необязателен для некоторых регионов, например, Московской области);
Кадастровый паспорт (при наличии);
Квитанцию об оплате госпошлины 2000 рублей.

Есть несколько способов подать документы в Росреестр. Это можно сделать:

лично (требуется присутствие продавца и покупателя);
через Многофункциональный центр;
отправив почтой (с заверенной нотариусом подписью заявителя);
на сайте Росреестра;
оформив обслуживание с выездом.

Акт приема-передачи недвижимости при покупке квартиры от застройщика

При покупке жилья на «первичке» АПП является приложением к договору долевого участия. Составлением акта приема-передачи квартиры занимается строительная компания, и во многих регионах России этот документ требуется при регистрации права собственности на недвижимость. Особенностью АПП на первичном рынке является возможность регистрации недочетов, которые продавец обязан будет исправить (или компенсировать). При продаже на «вторичке» это не имеет особого смысла, так как, по умолчанию, речь идет о том, что недвижимость не новая, и в ней допускаются отдельные дефекты.

Обязательные реквизиты документа

Законодательство не регламентирует составляющие акта приема-передачи квартиры, поэтому этот документ может иметь небольшие различия у разных строительных компаний. Правильно составленный АПП для «первички» обязательно должен содержать:

Название, дату составления.
Информация о продающей и покупающей сторонах (у застройщика – официальное название и адрес, у дольщика – фамилия, имя, отчество, паспортные данные).
Отсылку к ДДУ, частью которого является данный АППК.
Адрес, по которому находится продаваемое жилище.
Кратная информация о недвижимости (площадь, количество комнат).
Были ли обнаружены претензии при осмотре (этот пункт может оформляться на отдельном смотровом листе).
Подписи сторон.

Претензии к застройщику

В ходе подробного осмотра приобретаемой недвижимости, покупатель может обнаружить дефекты. К ним относятся:

недостаточная теплоизоляция помещения, неутепленные стыки стен;
неправильная разводка канализации;
отсутствие вентиляции;
черновая отделка вместо чистовой;
отслоение штукатурки;
излишняя кривизна стен.

Все дефекты, обнаруженные при осмотре приобретаемой недвижимости, заносятся в АПП или отдельный смотровой лист. Юридически оба способа равноправны, но второй вариант предпочтительнее при большом количестве недочетов. На следующем этапе необходимо решить, каким образом застройщик будет компенсировать найденные изъяны.

Последствия подписания акта с претензиями

Главная задача АПП – фиксация состояния помещения на момент передачи. Поставив подписи под документом, в котором приводится список недостатков приобретаемой недвижимости, стороны соглашаются с тем, что клиент принимает жилище с определенными дефектами. Фиксация недоработок подразумевает, что строительная компания обязана будет устранить их самостоятельно или компенсировать затраты покупателя на избавление от этих изъянов.

В особо критических случаях, когда дефекты несовместимы с комфортным использованием жилья (например, разбит стеклопакет на окне), покупатель может не подписывать АПП до тех пор, пока застройщик не исправит недостатки. Срок устранения недочетов не определен юридически, но по аналогии с Законом «О защите прав потребителей» это будет срок не более 45 дней.

Как составить акт приемки квартиры на вторичном рынке

Составление АППК на вторичном рынке жилья происходит по упрощенной схеме, и предназначено только для фиксации факта передачи. В этом случае в акте приема-передачи квартиры не прописывают недостатки (и не составляют смотровой лист). При обнаружении серьезных дефектов, которые не могли быть выявлены сразу (например, плохая теплоизоляция стен, проявляющаяся только при наступлении холодов), покупатель вправе требовать от продавца устранения дефектов. Если изъяны не исправляются добровольно, новый владелец вправе подать в суд, ссылаясь на АППК в качестве доказательства.

Описание состояния квартиры

Акт приема-передачи квартиры при покупке на вторичном рынке похож на «первичный» вариант большинством пунктов, но по объему бывает гораздо меньше. К обязательному содержанию относится:

Название документа, дата составления.
Фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон.
Отсылка к ДКП.
Местоположение жилища, его краткое описание. Указывается адрес, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь. Имеет значение проведенный ремонт (если он был), наличие телекоммуникаций, общее состояние конструктива (квартирной коробки).
Подписи сторон.

Характеристика и оценка передаваемого имущества

Квартира-вторичка может продаваться вместе с вещами. В АПП должна быть опись всего имущества, которое находится в помещении на момент передачи. Сюда включают:

Мебель (в том числе встроенную, которая изготовлена под габариты конкретного помещения);
Электробытовую технику(в том числе «встройку» – духовой шкаф, СВЧ-печь и др.);
Предметы интерьера (например, гардины или ковры).

Перечень недостатков приобретаемой квартиры

В некоторых случаях, имеет смысл фиксировать дефекты приобретаемой недвижимости (это можно сделать как в самом АПП, так и в приложенном к нему смотровом листе). Сюда можно отнести ситуации:

Большого количества изъянов, которые могут в итоге снизить стоимость приобретаемой недвижимости.
Неопределенности с характером дефекта (например, покупатель считает, что гидроизоляция санузла ненадежная и легко затопить соседей, а продавец утверждает обратное).
Будущей реконструкции жилья, когда покупатель хочет досконально зафиксировать текущее состояние.

Срок освобождения квартиры

Приобретение жилья на вторичном рынке во многих случаях подразумевает, что помещение занято прежними хозяевами, и они не могут сразу же освободить его. Нужно иметь в виду, что после подписания акта приема-передачи квартиры, предъявить претензии по не внесенным в документ дефектам и коммунальным платежам будет гораздо сложнее. Обе стороны сделки должны четко различать два срока освобождения жилья:

Юридический – его возникновение происходит в момент снятия с регистрационного учета прежнего хозяина после получения аванса;
Фактический – непосредственный выезд из помещения.

Эти два события могут быть разделены временным интервалом, который нужно прописать в договоре купли-продажи (например, что продавец окончательно съезжает спустя 7 дней после подписания ДКП). Для дополнительной финансовой защиты покупающей стороны туда же можно внести условие, что часть стоимости жилья (10-15%) продавец получит только после того, как стороны поставят подписи под актом приема-передачи квартиры.

Отсутствие одной из подписей сторон

Если продавец или покупатель не хотят подписывать акт приема-передачи квартиры, это означает несогласие с предлагаемыми условиями. Как правило, такая ситуация возникает при отношениях застройщик-дольщик (на вторичном рынке, при не устраивающем покупателя качестве квартиры, дело просто не дойдет до АППК). Имеет смысл разобрать каждую ситуацию по отдельности:

Застройщик не хочет подписывать АППК. Это возможно в случае, если обнаружены серьезные дефекты, обещающие большие затраты. Необоснованное затягивание влечет наложение на строительную компанию штрафных санкций – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены недвижимости за каждый день просрочки. Для примера – если жилье стоит 3 млн рублей, а ЦБ-ставка равна 15%, то ежедневно застройщик должен будет платить 4 500 р.
Дольщик игнорирует подписание АППК. Отсутствие подписи покупателя, не согласного с текущими условиями, будет на руку строительной компании. По закону, если дольщик два месяца не подписывает этот документ, застройщик может сделать это в одностороннем порядке. В этом случае правильная стратегия покупателя будет заключаться в фиксации всех дефектов в передаточном акте и скреплении его подписью с одновременным направлением претензии продавцу. В такой ситуации застройщику ничего не остается, как сразу исправить недостатки или согласиться на компенсацию.