Расторжение, изменение договора мены, признании его недействительным. Признание недействительным договора мены

В кризис договор мены особенно востребован. Переехать в более скромное жилье и разницу получить сразу на руки? Или сменить дорогой в обслуживании автомобиль на бюджетный с доплатой? Институт социального анализа и прогнозирования РАНХиГС проводил наблюдения за предпочтениями россиян после снижения доходов 2015-2016 гг. Директор учреждения Татьяна Малева подметила: «Из всех моделей адаптации доминирует только одна — пассивная, то есть люди сокращают свои расходы».

В этом случае юридический документ мены – это возможность получить необходимое без финансовых вложений. Достаточно предложить что-то взамен. А на каждый товар найдётся свой покупатель. Тут все зависит от конечной цели: предложенное равноценно ли приобретаемому? Да? Тогда и доплата не нужна. Нет? Добавить все же легче, чем собрать полную сумму. Но кто решает, равноценны ли предметы мены? Как организовать сделку на расстоянии? Можно ли отдать товар и получить услугу в ответ в рамках такого соглашения?

Договор мены легко узнать по следующим отличительным чертам:

Полученное по условиям сделки каждой из сторон, оформляется в собственность и никак иначе.
Права на владение и распоряжение приобретением возникают сразу после взаимной передачи товаров, если нет дополнительных условий в законе или договоре.
Возможно полное отсутствие цены. В таком случае товары-участники обмена считаются равноценными.
Носит возмездный характер: отдавая, сторона сделки обязательно получает что-то взамен.
Невозможно передать материальное имущество, а получить взамен одинаковую по стоимости услугу.
Заключается между двумя сторонами.
По существенным условиям соглашения участники обязательно должны придти к консенсусу (такой договор называется консенсуальным).

Заключить его могут как физические лица, так и организации.

ДЛЯ СПРАВКИ. Найти подтверждение вышесказанному можно в ГК РФ глава 31.

Когда договор обретает пункт о замене встречного предложения денежной суммой, равной стоимости передаваемого товара, он перестаёт считаться договором мены. С этого момента он становится договором купли-продажи.

В чем разница?

Договор мены и обмена

Для обывателя слова обмен и мена имеют одинаковое значение. Но общее у них не только корень. Как та, так и другая сделка считаются бартером. Объединяет их и возможность ее применения как в пределах одного населенного пункта, так и между разными городами или поселками. И хотя обменять жилье или поменять его может показаться тавтологией, но с юридической точки зрения эти понятия скорее отличаются, чем схожи.

Договор мены

Характер права: недвижимость находится в собственности
Основание -Гражданский кодекс- гл.31 .
Порядок оформления Регистрация в Росреестре, переоформление свидетельства о праве собственности на нового хозяина.
Возможность доплаты Да

Договор обмена

Недвижимость муниципальная.
Юридическое основание ЖК РФ ст.72.
Оформление сделки в Росреестре, заключение договора найма с новыми жильцами, которые распоряжаться недвижимостью так же не имеют права.
Нет возможности оплаты

ВНИМАНИЕ. Заключить сделку, где собственник отдаёт недвижимость и получает взамен муниципальный объект, невозможно.

Мена и зачет взаимных требований

В юридической практике встречается и еще один вид соглашения. В нём тоже присутствует однородность обмениваемых объектов. Только в этом случае стороны, имея перед собой обязательства по разным договорам, приходят к решению учесть их и снять вопрос о долге друг перед другом. Тогда возникает вопрос: если обменяться квартирами возможно, то почему бы не погасить обязательства подобным образом? Однако на такие сделки у закона свой взгляд. Так в чём же разница?

№ п/п Признак Договор мены

Предмет обмена -Имущество в собственности.
Причина совершения сделки Удовлетворить возникшие потребности приобретением товара
Количество заключаемых договоров Один

Зачет взаимных требований

Предмет обмена — взаимные обязательства по договору
Нет денег у должника, для ускорения или упрощения расчетов обеих сторон.
Два договора (в одном компания является дебитором, в другом – кредитором), и акт с подписями обеих сторон или заявление одной из них.

ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.410 дает возможность снять обязательство полностью или частично при помощи проведения зачета взаимных требований.

Договор мены и купли-продажи

Принято считать договор мены старшим братом договора купли-продаж. Но юристы называют его упрощением двух однотипных процедур: зачет денежных обязательств по встречным соглашениям купли-продажи в одном документе. Такая похожесть дает возможность применять одни правила на обе категории соглашений. Но закон все же проводит между ними черту из-за следующих отличий.

Договор мены

В чем измеряется стоимость предмета договора. Товар, доплата предусмотрена только в случае неравноценности обмениваемых товаров.
Статус (роль) сторон договора. Обе стороны одновременно и продавец и покупатель.
Момент получения прав Одновременно, при взаимной передачи товаров друг другу.

Договор купли-продажи

1Только денежное выражение.
Одна сторона продавец, другая покупатель.
В процессе передачи, не связано с выполнением обязательств по оплате.

ДЛЯ СПРАВКИ. Особенности договора о приобретении товара находятся в ГК РФ главе 30.

Как выглядит договор мены глазами юриста?

Предмет и объект

Итак, соглашение мены занимает свою нишу в правовом поле России. Чаще всего им подкрепляют договоренности о взаимной передаче друг другу следующих ценностей:

Автомобили;
Земельные участки;
Квартиры, дома;
Доли в помещениях.

В таком случае предмет – это сами действия, которые участники выполняют для достижения взаимных целей. А объектом сделки являются сами ценности, будь то движимые или недвижимые:

транспорт;
ценные бумаги;
постройки (жилые и нежилые);
акции.

Применимость сделки мены к некоторым видам имущественных прав вытекает из формулировки ГК РФ ст.567. Там сообщается о распространении правил о купле-продаже на подобного рода соглашения.

Существенные условия

Договор мены не будет иметь силу, если из него не ясно, что подлежит взаимной передаче и в каком количестве. Такой вывод можно сделать из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.

Момент исполнения

Как работает договор мены, если участники находятся в разных городах? Когда наступает время для исполнения своих обязательств по сделке? ГК РФ в ст.579 учитывает разность в сроках передачи и вводит в действие правила о встречном исполнении обязательств. В таком случае сигналом для исполнения договора второй стороной будет факт выполнения обещанного первой. Что им является?

Для передачи квартиры в собственность – это необходимость оформить права на нее в месте ее расположения.
При пользовании услугами доставки, сторона выполняет свое обязательство во время передачи имущества перевозчику.
По условиям договора возможен и такой вариант: моментом исполнения считается момент вручения товара второму участнику.Если от него сторона отказалась, то это является поводом расторгнуть договор. Еще она имеет право требовать покрытие убытков, которые понесла из-за отказа принять товар другим участником сделки.

Договор мены имеет определенный набор сведений, без которого он не будет адресным и конкретным, а значит, действующим. Например, при взаимной передаче квартир этими пунктами являются:

ФИО, данные паспорта, прописка участников сделки;
название недвижимости и основания владения ею;
адрес, этаж, материал несущих стен, стоимость;
площадь, количество комнат, есть ли балкон, подвал;
указать, остается ли в квартире мебель или техника.
не лишним будет уточнить, что на квартиру не наложен арест;
обязательно указать всех прежних владельцев, чьи права переходят на новое жилье;
в течение какого времени стороны должны съехать со старого жилья и занять новое.

Как проводится мена, если товары неравноценны?

Если нужно переехать в другой город, менять жилье на одинаковое по стоимости не всегда получается. Или же такая мера вынужденна из-за нехватки денег в тяжелое для семьи время. Тогда договор мены заключается с условием доплаты. Важно при этом правильно рассчитать эквивалентную стоимость передаваемого товара, чтобы точно указать размер недостающей суммы. В таком случае сделка не становится договором купли-продажи.

ДЛЯ СПРАВКИ. В ГК РФ ст. 568 указано, что возместить разницу можно как до, так и после передачи товара. Может действовать и тот порядок оплаты, который изначально прописан в договоре.

К слову, по умолчанию обмениваемые товары считаются равноценными. Например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» определяет различную стоимость передаваемых предметов «если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон».

Некоторые злоумышленники рассматривают такую формулировку в качестве лазейки для наживы. Они предлагают при сделке обмена с доплатой не указывать разницу в договоре, якобы чтобы сэкономить на налогах. По факту же те, кто поддаются на подобные уговоры рискуют и вовсе не получить положенной суммы. К тому же слишком явная неравноценность меняемого товара привлечет внимание органов.

Облагается ли договор мены налогами?

Если договор мены запускает процедуру взаимной передачи в собственность равноценных предметов, то участники сделки нередко задумываются, а нужно ли платить в таком случае налоги? Как выше было замечено, такая процедура может проходить вовсе без участия денег. Покупатель приобретает жилье и одновременно продает свое за такую же сумму. По закону, доход от продажи недвижимости должен облагаться налогом. Но тут экономической выгоды вовсе нет.

Похожая ситуация в случае мены разного по стоимости жилья: недостающая сумма компенсируется деньгами. В денежном эквиваленте тоже ничего не поменялось, что и в первом случае: сколько отдал, столько и получил. Значит, дохода нет, то есть нет и объекта налогообложения. Но правильно ли так думать?

Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба в письме от 27.11.2012 №ЕД-4-3/19911 «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены» разъясняет свою позицию на этот счет.

Во-первых, в доходы граждан включаются как те, что получены в деньгах, так и в натуральной форме, а также доходы, которые понесли за собой материальную выгоду.
В категорию реализации товаров (работ, услуг) входит и возмездный оборот в виде обмена. Под товаром закон понимает любой вид имущества, который реализуется или предназначен для этого. Поэтому обмен товарами – это реализация товара.
Далее логика двух ведомств приводит к следующему выводу: договор мены запускает взаимную реализацию товаров. А значит, налоговики детализируют его как «две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме».
Вывод из этого очевиден: каждый участник сделки мены получает доход в сумме, эквивалентной стоимости переданного ему имущества. Если соглашение предусматривало доплату, то ее сумма добавляется к доходу и учитывается при формировании налога.

Какие обязанности у сторон в договоре мены и можно ли его оспорить?

Помимо требований налоговиков оплатить налоги, участникам сделки мены недвижимости важно быть готовыми взять на себя следующие обязанности:

подготовить необходимые документы в полном объеме;
предоставить свой объект и принять предоставленный второй стороной;
предупреждать заранее о необходимости внести изменения в соглашение;
при передаче помещения отдать ключи новому владельцу, обеспечить наличие стёкол на окнах и входной двери;
собственность на недвижимость не должна перейти третьим лицам;
описание недвижимости, указанное в договоре, должно в точности соответствовать реальности.

В каком случае договор мены признается недействительным?

Оспорить договор мены можно только в случае наличия документального подтверждения одной из следующих ситуаций:

сторона, заключившая сделку, не обладает на то правом;
условия соглашения и действия по факту расходятся;
указанные сведения недостоверны;
сторону принудили заключить соглашение.

ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.170 называет соглашение с условиями, которые не соответствуют действительности ничтожным.

При оспаривании через суд важно соблюсти срок (ГК РФ ст.196 отводит 3 года) подачи заявления об обжаловании в установленном порядке.

В каком порядке организовать процесс по обжалованию сделки?

Обращаясь в суд, разумно вспомнить народную мудрость: «семь раз отмерь, один раз отрежь». «Отмерять» надо с помощью юриста. Он подскажет, какое требование не было соблюдено в процессе сделки и как можно подтвердить нарушение документально. Только имея на руках весомые аргументы, стоит подавать исковое заявление в суд с приложением собранных доказательств. В процессе слушания, возможно, понадобиться дополнить имеющиеся сведения.

ДЛЯ СПРАВКИ. Если срок исковой давности превысил 3 года, то сторона имеет право подать прошение о его продлении. На это должны быть весомые причины. ГК РФ ст.196 устанавливает границы по срокам в 10 лет.

Итак, договор мены не терпит подмены. Юридическая сфера славится тем, что каждое слово вымерено и не всегда синоним по правилам русского языка остается таковым и в правовом поле. В рамках этой статьи были даны ответы на вопросы, заданные в начале. В чем их суть?

Кто определяет равноценность товаров, участвующих в мене?

Согласно ГК РФ ст.568 и Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» участники сделки сами указывают равноценность или неравноценность товаров в договоре.

Когда наступает момент исполнения договора, если имущество движимое и участники находятся в разных городах?

Сторона исполняет договор в ту минуту, когда передает товар перевозчику. В содержательной части сделки может присутствовать и такое уточнение: момент исполнения – это момент доставки товара второй стороне.

Можно ли совершить мену товара на услугу?
ГК РФ глава 31 допускает участие в сделке мены только материальные ценности, находящиеся в собственности сторон.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.310 ГК РФ).

На договор мены распространяются положения общей части ГК РФ об обязательствах (ст.307 – 419) и договорах (ст.420 – 453). Соответственно, к отношениям сторон о договору мены применяются нормы гл.29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

С учетом положений гл.29 можно выделить 4 общих основания расторжения мены:

Соглашение сторон (п.1 ст.450 ГК РФ);

Существенное нарушение договора (п.2 ст.450 ГК РФ);

Отказ от исполнения договора (п.3 ст.450, п.4 ст.1237 ГК РФ); и

Существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора заключается в той же форме, что и сам лицензионный. Таким образом для расторжения договора достаточно подписания соглашения обеими сторонами или обмена письмами, которые подтверждают намерение обеих сторон прекратить его действие. Там же стороны, обычно определяют дату и порядок вступления соглашения в силу и его последствия

Во втором случае речь идет о судебном порядке расторжения договора в связи с его нарушением одной из сторон. Такое нарушение должно быть существенным. Законом прямо предусмотрено, что существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Отказ от исполнения лицензионного договора может быть прямо предусмотрен соглашением сторон, в т.ч. в тексте самого договора, а также законом.

Необходимо отличать отказ от исполнения договора мены от его расторжения в связи с существенным нарушением. Во-первых, основанием для отказа не обязательно должно быть нарушение. Договором может быть предусмотрено, что любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора без пояснения причин при условии уведомления об этом за определенный срок. Во-вторых, отказ от исполнения реализуется во внесудебном порядке. Поэтому необходимо уделять должное внимание формулировкам договора, т.к. от них зависит насколько просто будет при необходимости расторгнуть договор.

Последнее основание расторжения договора применяется в случае, когда не подходит ни одно из перечисленных выше. Т.е. стороны не могут достигнуть соглашения о расторжении договора в добровольном порядке, существенное нарушение отсутствует, и договор или закон не предусматривает возможность одностороннего отказа от его исполнения.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В таком случае договор мены может быть расторгнут по решению суда при одновременном наличии следующих условий:

1.в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2.изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4.из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Система гражданско-правовых взаимоотношений отводит значимую роль такому документу, как договор мены. С исторической точки зрения мена возникла раньше, чем купля-продажа, и существовала все время, пока в обществе развивались товарно-денежные отношения. Даже когда еще не было денег, люди обменивали товары на товары. Но и после появления денежных единиц обмены не прекратили свое существование. Подобные сделки остаются актуальными и сегодня.

Что представляет собой договор мены

Гл. 31 Гражданского Кодекса РФ (ст.567-571) рассказывает о нормах, в соответствии с которыми составляются договоры мены. О значении таких документов говорится в ст.567 ГК РФ. Законодательство гласит, что договор мены – это документ гражданского права, на основе которого один участник соглашения передает другому что-либо в собственность, обменивая один предмет на другой.

Заключая договор мены, участники хотят приобрести имущественные ценности для личного пользования без покупки и продажи, то есть без денег или с их минимальным количеством. При неравнозначной сделке сторона, отдающая вещь, цена которой ниже получаемого имущества, компенсирует разницу денежными средствами или иным методом.

Срочно проверьте своих партнеров!

Вы знаете, что налоговики при проверке могут цепляться к любому подозрительному факту о контрагенте ? Поэтому очень важно проверять тех, с кем Вы работаете. Сегодня, Вы можете бесплатно получить информацию о прошедших проверках Вашего партнера, а главное получить перечень выявленных нарушений!

Совершая сделку, участники получают имущество в собственность. Стороны подписывают договор мены, а затем регистрируют его в установленном порядке. Заверять документ нотариально необязательно.

Иногда эту коммерческую операцию называют бартером (бартерный обмен, бартерная сделка), хотя данный термин не упоминается в законе РФ.

Подобное соглашение в юриспруденции именуют :

взаимным (участники соглашения – две стороны);
возмездным (выполняя предусмотренные контрактом обязательства, каждый участник получает денежные средства или имущество);
консенсуальным (для достижения соглашения нужно, чтобы участники были согласны со всеми условиями договора).

Договор мены подразумевает, что отношения участников ведутся по правилам купли-продажи, а также по специальным правилам, действующим для соглашений данного типа. К примеру, при отсутствии условий о стоимости имущества, которым обмениваются стороны, в договоре мены следует признавать эти вещи равноценными, по ст.568 ГК РФ.

При совершении обмена неравноценным имуществом участник, передающий вещь с меньшей стоимостью, должен компенсировать разницу деньгами или иным способом. Допускается поэтапный обмен имуществом, согласно ст.569 ГК РФ. Имущество переходит в собственность участников сделки в тот момент, когда обе стороны выполнили свои обязательства, если в контракте не сказано об иных условиях (ст.570 ГК РФ).

Мнение эксперта

Как за счет бартера свести к минимуму риск невостребованности товара

Михаил Стасюков ,

президент автомобильной корпорации «Грузомобиль», Санкт-Петербург

Наше предприятие в конце 2008 года занялось поиском способа поддержания продаж на должном уровне. Мы начали вести бартерные обмены. Такие меры явились для нас вынужденными, но, так или иначе, это позволило нам заработать. В кризисный период на рынке коммерческой техники приостановились все процессы, спрос на товары снизился. Даже те фирмы, которые нуждались в коммерческой технике, не могли выделить средства на ее приобретение, так как не хватало финансов.

Мы решили создать отдел по бартерным расчетам, куда пригласили специалистов по продажам. Работники данного подразделения искали тех, кого интересовал обмен. Были запущены пиар-акции, налажено сотрудничество со средствами массовой информации, размещена реклама в интернете. Удалось сформировать базу бартерных лотов, и это помогло составить цепочки между предприятиями.

В рыночной среде существовал ряд определенных систем операций по обмену. Но мы не пользовалась ими. Большая часть бартерных лотов не была готова к предложениям клиентов. Обычно наше предприятие становится участником цепочки обмена. Определенный процент получаемой продукции мы используем в своих целях, а другую часть стараемся реализовывать на рынке.

Работаем мы по следующей схеме. Покупатель подает запрос на покупку продукции. За 1-2 месяца наши сотрудники строят цепочку обмена, проводят переговоры, оформляют документацию, определяют стоимость товара по рыночным ценам. При этом всегда уместен торг. Перед тем как заключить контракт, мы выстраиваем бартерную цепь до последнего звена – поступления продукции. Соответственно, вероятность того, что товар не будет востребован, сводится к минимуму.

Договор купли-продажи и мены: в чем разница

Между договором мены и договором купли-продажи есть определенное сходство. В ряде случаев для договора мены применяют правила именно договора купли-продажи. Отличаются эти соглашения, главным образом, тем, что договор мены предполагает передачу одним участником сделки другому имущества не за деньги, а в обмен на другую вещь.

Нередко процедура мены более удобна по сравнению с куплей-продажей, так как сторона, желающая получить товар, может не располагать достаточным количеством денег для его покупки. Но при этом участник имеет право предложить другой стороне взамен имущество, которое, возможно, ее заинтересует.

Договор мены можно рассматривать как два договора купли-продажи с одинаковой ценой и сроками погашения стоимости. Каждый участник соглашения – продавец передаваемых имущественных ценностей и покупатель получаемых вещей. Необходимо понимать договор мены именно с такой стороны, чтобы лучше разбираться в задачах по налогообложению и регулированию.

Чем отличается договор мены от зачета взаимных требований

Договор мены и взаимозачет имеют существенные различия. У второго документа совершенно иной принцип. ГК РФ гласит, что мена – это тип договорных обязательств. С самого начала заключения сделки ясно, что участники меняют имущество, принадлежащее им на праве собственности.

По ст.410 ГК РФ, взаимозачет – основание завершения появившихся ранее обязательств. Зачет взаимных требований наступает после срока финансового расчета, даже если отношения сторон ограничиваются одной сделкой. Взаимный зачет по различным соглашениям возможен, если первоначально расчет должен был проводиться в обычном режиме, но впоследствии участники, чтобы ускорить или упростить взаиморасчеты, или потому, что должник(и) не располагал(и) финансовыми средствами, или вследствие иных причин, приняли решение о зачтении друг другу требований.

Зачет взаимных требований и договор мены имеют еще одно отличие. В рамках взаимозачета стороны заключают два договора, а не один. В соглашениях должно быть указано, что одна компания предоставляет товар, проводит работы или оказывает услуги, а вторая – рассчитывается деньгами. После совершения сделок по двум договорам стороны меняют план расчетов. Одна сторона указывает в письменном виде, что необходим зачет взаимных задолженностей, или оба участника подписывают контракт либо акт о взаимном зачете.

В отношении чего можно заключить договор мены

Товарообменный, или бартерный договор

Бартерный договор предполагает оформление продолжительных отношений между сторонами. Заключается один письменный контракт на бартерную операцию (обмен товарами), подразумевающий в будущем совершение взаимных поставок продукции уже без заключения дополнительных письменных соглашений. Такие сделки можно оформлять в устной форме – это разрешено.

Товарообменный договор нужно составлять по определенным правилам:

Должны быть указаны номер и дата.
Соглашение оформляют как один документ.
В договоре прописывают информацию:

о номенклатуре, объеме, качестве, цене продукции по каждой из позиций, условиях и сроках ее импорта и экспорта;
о перечне услуг, работ, итогов интеллектуальной деятельности, цене, сроках проведения работ, моменте оказания услуг и прав на использование результатов интеллектуальной деятельности;
о перечне документации для гражданина РФ для подтверждения факта оказания услуг, выполнения работ, предоставления прав использования результатов интеллектуальной деятельности;
о порядке удовлетворения претензий при невыполнении условий контракта сторонами или неудовлетворительном их выполнении.

Требуется, чтобы имущество, которым стороны обмениваются на основании бартерного договора, было равноценным. Заключая соглашение данного типа, участники должны прописать срок его действия.

Договор мены акций

По действующему российскому законодательству, допускается мена акций как имущественных ценностей. Однако нужно выполнить ряд условий, а именно: заключить соглашение в письменном виде, нотариально заверить его, включить в договор мены стоимость акций и имущества, на которое их планируется обменять. Договор мены (РФ) – это основание внести в реестр акционеров запись о новом владельце акций.

Договор мены акций в некотором роде представляет собой два последовательных соглашения купли-продажи, один из которых – на приобретение акций на финансовые средства, другой – на приобретение имущества или продукции со стороны продавца акций у покупателя по установленной цене.

Отметим, что если один гражданин или одно юрлицо приобретает пакет акций одного АО, размер которого позволяет единолично владеть и распоряжаться:

15% и более акций, то об этом нужно уведомить Минфин РФ;
35% и более акций, или акциями, составляющими более 50% голосов, необходимо получение предварительного разрешения Госкомитета РФ по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур; далее следует поставить в известность Минфин РФ.

На законодательном уровне эмитентам запрещено обещание или предоставление гарантии дивидендов в определенном размере или роста акций в цене по курсу.

Договор мены жилой площади

Если стороны заключают договор мены жилья или уже исполняют данное соглашение, нужно совершить определенные действия по регистрации. Следует зарегистрировать:

сделку – договор мены;
переход прав на одну жилплощадь;
переход прав на другую жилплощадь.

Если одну сторону представляют несколько человек – собственников обмениваемой жилплощади – регистрировать переход прав на приобретаемое помещение нужно, опираясь на порядок регистрации долевой собственности, то есть внесением записей о праве каждого участника и обозначением размера доли в праве общей собственности. Это единое действие в рамках регистрации, то есть регистрация перехода права общей собственности.

Договор мены квартир

Договор мены требует согласия обоих участников на передачу одного имущества в собственность в обмен на другое. Сторона договора – это собственник обмениваемого имущества. Участники контракта выступают как продавцы жилой площади, которую они предоставляют (продажа по договору мены), и как покупатели жилья, которое получают.

Договор мены квартиры, образец которого легко найти в интернете, можно составить в письменном виде. Требуется последующая регистрация документа. С момента регистрации одна сторона передает право собственности другой. Следует детально прописать в контракте предмет – то есть жилье с указанием адреса, метража, числа комнат и других параметров, стоимости, а также перечня граждан, живущих в нем. Передача жилой площади производится по передаточному акту.

Отметим, что при обмене недвижимостью используют понятия «мены» и «обмена». Мена и обмен отличаются тем, что при достижении соглашения на мену жилья права собственности на жилплощадь переходят по договору мены. При обмене квартиры право пользования переходит между нанимателями жилплощади, при отсутствии возникновения права собственности.

Договор мены автомобилей

Любую машину можно поменять на другое авто или имущественную ценность. Для проведения данной операции следует заключить договор мены. Документ, как и договор купли-продажи, должен включать в себя следующую информацию:

главные характеристики авто (марка, госномер и т. п.);
ссылка на правоустанавливающую документацию, в соответствии с которой машина находится в собственности дарителя (к примеру, свидетельство о регистрации транспортного средства);
ключевые характеристики имущества, на которое меняют машину (если авто меняют на другое транспортное средство, в контракте следует описать его характеристики).

Договор мены может содержать сведения о порядке расчета за обмениваемые неравноценные вещи. При отсутствии данной информации в документе разницу в стоимости сторона обязана оплатить до или после обмена имуществом (по п.2 ст.568 ГК РФ). Контракт подписывают оба участника соглашения.

Нотариально заверять договор мены в 2017 г. не нужно, но у сторон есть такая возможность (по желанию).

Государственная регистрация договора мены авто требуется, если производится обмен машины на недвижимое имущество. Договорам на отчуждение недвижимости нужна государственная регистрация.

При обмене автомобиля на движимое имущество регистрация договора мены не нужна. Требуется лишь регистрация транспорта в ГИБДД (постановка на учет) по месту проживания нового владельца.

Договор мены земельных участков

Заключая договор мены участка, стороны соглашения обязаны сообщить друг другу все сведения, которыми они располагают, об ограничениях на использование территорий и обременение. Есть несколько недействительных условий договоров мены земельных участков. Это условия, которые:

устанавливают у продающей стороны право выкупа территории назад, если у нее возникнет такое желание;
ограничивают последующее распоряжение территорией (речь также идет об ипотеке, передаче земли арендаторам, проведении иных сделок с земельным участком);
ограничивают ответственность продающей стороны, если третьи лица предъявят права на землю.

Договор мены подразумевает, что оба участника являются как продавцами своей земли, так и покупателями имущества, причитающегося им по соглашению. Сторонам требуется регистрация:

своих прав на объекты мены (сделать это нужно перед тем, как зарегистрировать договор мены);
письменного договора мены;
права на распоряжение территорией по контракту (после того как договор мены будет зарегистрирован).

Все эти процедуры проводит Федеральная регистрационная служба.

Вместе с договором мены участники оформляют прилагаемый к нему передаточный акт. Данный тип контракта имеет свои тонкости и нюансы. Они заключаются в том, что стороны составляют акты на передачу друг другу земли – предмета соглашения.

В актах должно быть сказано о территориальном расположении земли, подлежащей обмену, ее метраже, кадастровом номере, дате составления документа. Стороны обязаны подписать передаточные акты и оставить по экземпляру друг у друга. Отметим, что если передаточные акты не составлены, договор мены земельного участка все равно можно заключить.

Обязательные условия договора мены

Предмет контракта – это действия участников по передаче имущества друг другу для обмена. Предмет – существенное условие договора мены. Впрочем, это распространяется на любой гражданско-правовой договор.

Еще два существенных условия – наименование и количество товара для передачи участнику соглашения. Если в договоре мены не сказано о хотя бы одном из данных условий, считается, что документ не заключен, по п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.

Объекты договора – движимые вещи (бумаги, валютные ценности) и недвижимость (земельные участки, квартиры и т.п.). Для договора мены действуют и правила договора купли-продажи, а потому объекты договора мены – это и ряд имущественных прав, к примеру, корпоративных, выраженных в «бездокументарных ценных бумагах», при обмене акциями или долями участия в хозобществах.

Договор мены обязывает каждого участника передать имущество в назначенное время, прописанное в документе. При отсутствии такого срока передачу производят по правилам о выполнении бессрочного обязательства.

Если в соглашении сказано, что одна сторона должна доставить товар другой стороне, момент выполнения обязательства наступает тогда, когда один участник вручает имущество другому. Если контракт предписывает передачу объекта партнеру по месту расположения имущества (имеется в виду, например, договор мены недвижимости), момент выполнения обязательства наступает тогда, когда имущество передается контрагенту в его пользование в указанном месте (то есть там, где расположена недвижимость). В других ситуациях такой момент определяется моментом передачи имущества организации связи или перевозчику.

Если одна сторона не принимает переданное имущество, другая вправе отказаться выполнять контракт, а также расторгнуть его. Партнер может потребовать возместить убытки, которые он понес вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств по принятию имущества.

В действующей судебной практике есть основные моменты , возникающие при решении спорных ситуаций по договорам мены:

Двусторонние сделки, при которых товары меняют на услуги с аналогичной стоимостью, не являются договорами мены. То есть объекты – это только вещи одного рода. Договор мены товара подразумевает обмен продукции на продукцию.
При возникновения сложностей с определением названия или количества продукции, которую нужно передать участнику сделки, контракт не может быть заключен.
Договором мены не является документ, на основании которого продукцию меняют на уступку права требования имущества от третьей стороны.
Как только в договор мены внесено условие, связанное с заменой выполнения встречной обязанности возмещением цены переданной продукции, стороны начинают взаимодействовать по нормам сделки о купле-продаже, осуществляется продажа по договору мены.
Если каждый участник сделки передает другому продукцию, это еще не означает, что стороны взаимодействуют на основании договора мены.
Если материалом для изготовления товара послужило сырье, полученное на основании договора мены, и данная продукция была передана в качестве выполнения обязательства, это не является противоречием норм, регулирующих взаимодействие сторон в договоре мены.

Нередко по договорам мены возникают споры, связанные с взысканием процентов за использование чужих финансовых средств (ст.395 ГК РФ). Арбитражные российские суды решают такие вопросы довольно часто.

Статьей 395 ГК РФ руководствуются, если между участниками сделки есть финансовое обязательство. Суды обычно расценивают договор мены как контракт о взаимной поставке, поскольку в отношении договора мены данную статью применить нельзя (денежные расчеты по нему невозможны).

Как правильно составить договор мены

Объекты при обмене могут быть любыми, кроме изъятых или ограниченных в обороте. Заключая договор мены недвижимого имущества, участники могут менять недвижимость на движимые объекты, одну дорогую вещь на несколько менее дорогих и т. д.

В ряде случаев основа соглашения позволяет собственнику эффективно проявлять свои юридические возможности (если точнее, распоряжаться имуществом). При этом сторона, у которой нет финансовых средств в нужном объеме, но которая при этом имеет некоторое имущество, может благодаря мене принимать более активное участие в таком процессе, как гражданский оборот.

Бланк договора мены недвижимости состоит из:

Шапки документа: наименования, даты составления, населенного пункта. Сведения следует указывать прописными буквами.
Информации об участниках соглашения : ФИО, паспортных данных, места жительства, на основании чего действуют в сделке (от своего лица, на основании доверенности или по совокупности). При наличии доверенности в бланке нужно указать номер реестра, название нотариальной компании, дату регистрации и прописать информацию о лице, предоставившем доверенность. При участии в сделке гражданина, действующего от имени лица, которому нет 18 лет, ставят отметку о разрешении органов опеки, опираясь на выданное заключение. В бланке сначала указывают данные об одном участнике сделки, затем о другом.
Предмета соглашения. Здесь упоминают о договоренности на передачу недвижимости, после чего прописывают информацию о квартирах и жилых домах, основываясь на конкретной документации (подразумевается указание адреса, общей площади и полезного метража, дополнительных помещений, этажности, оценочной стоимости, ярко выраженных дефектов), праве собственности на жилплощадь. Сведения об объектах прописывают поочередно. Если одну квартиру меняют на две, либо речь идет об обмене нескольких комнат на одну квартиру, указывают информацию обо всех видах имущества. Далее делают отметку, что, по сообщению владельцев недвижимости, объекты – не спорные, не арестованные, не проданные, не залоговые, предоставляя официальную документацию для подтверждения.
Финансовой части . Здесь прописывают, что стороны согласны с договорной ценой на недвижимость. В финчасти указывают степень затрат сторон в рамках сделки. Если заключается договор мены с доплатой одним из участников за получение жилья, данный вопрос обсуждается в рамках соглашения.
Информации о госрегистрации документации, а также о том, что покупатели получают право собственности на недвижимость, могут использовать и ремонтировать помещение.
Сроках непосредственной передачи-приемки недвижимости и выезда из квартиры (к примеру, 1 неделя с момента регистрации в госоргане).
Спорах участников соглашения. В документе указывают порядок разрешения спорных вопросов по контракту.
Расторжении и изменении документа. Прописывают, на каких условиях можно изменить договорные отношения или разорвать их.
Отметки о желании (или нежелании) участников заверять договор нотариально.
Информации о начале вступления соглашения в силу. Здесь же указывают, какое количество экземпляров договора существует.
Банковских реквизитах сторон, ФИО и подписях.

Если контракт заключают между собой физлица, используйте, составляя договор мены, образец, указанный выше. Если стороны являются юрлицами, или форма договора мены – смешанная, образец должен быть немного иным. Отличия заключаются в наименованиях участников и сведениях о них в документе. В остальном соглашения схожи.

Нужно ли платить налог, заключая договор мены

По ст.567 ГК РФ, договор мены имеет экономическую природу, как и договор купли-продажи, а это значит, что для первого типа документа применяют правила второго. Оба участника сделки являются и продавцами передаваемого имущества, и покупателями.

Ст.568 ГК РФ гласит, что имущество в ходе обмена признается равноценным, если договор мены не говорит об ином. Стороны в ходе сделки выполняют обязанности, связанные с передачей и принятием имущества.

Если договор мены гласит, что обмениваемое имущество неравноценно, участник, обязующийся передать менее ценную вещь, должен доплатить разницу в стоимости до или после передачи товара, если в соглашении не сказано об ином порядке расчетов.

По п.1 ст.224 Налогового Кодекса РФ, для доходов, облагаемых по ставке 13%, налоговую базу определяют как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенное на сумму налоговых вычетов, установленных ст.218-221 Кодекса.

Если налогоплательщик обменивает недвижимость, принадлежащую ему на праве собственности в течение трех лет и более, и заключает договор мены недвижимого имущества, сумма налогового вычета равна стоимости недвижимости.

Мнение эксперта

Как заключить бартерную сделку и не вызвать подозрений у налоговой

Алексей Львов ,

руководитель правового департамента компании «Налоговик», Москва

Бартерные сделки имеют определенные нюансы. Налоговая инспекция пристально следит за этими особенностями.

1. Цена товаров, передаваемых по бартерному договору, не должна отклоняться от рыночной более чем на 20%.

Выручку определяют в зависимости от цены имущества, указанной участниками сделки. Если стоимость отклоняется в плюс или минус больше чем на 20% от расценок на аналогичные товары на рынке, у налоговых органов есть право доначисления налога или пени с учетом рыночных тарифов (ст.40 НК РФ).

К примеру, компании А и Б заключили договор мены имущества и признали обмениваемые вещи неравноценными. Фирмы захотели провести обмен имущества по его себестоимости, и это удалось. Но впоследствии налоговая инспекция, проверяя сделку, может выяснить, что имущество было обменено по договору мены ниже рыночной стоимости, к примеру, на 30%. В этом случае специалисты проведут пересчет налогов в рамках сделки с учетом рыночных тарифов.

Определяя рыночную цену, налоговикам следует пользоваться официальными информационными источниками (п.11 ст.40 НК РФ). Но этого положения специалисты придерживаются неохотно – возможно, опираются на собственную статистику по тарифам.

Не существует определения термина «официальные источники информации». Поэтому следует помнить, что при решении вопроса в судебном порядке органы, как правило, рассматривают в качестве них экспертные заключения, справки из бирж и органов статистики.

2. Желательно, чтобы ставка НДС у вас и у партнера была одинаковой.

Приведем пример. Компания Н передает имущество, облагаемое по 18%-ной ставке, а фирма М – по 10%-ной. Основой для налоговых вычетов служат счета-фактуры, которые продавцы выставили при получении имущества. При обмене получится, что фирма М сможет принять НДС к вычету по 18%-ной ставке, а фирма Н – по 10%-ной (хотя размер НДС для нее составит 18%). Положение у компании Н окажется невыгодным. При этом у фирмы М не исключены проблемы с налоговыми органами, считающими, что в данном случае компания может принять к вычету НДС, исходя только из 10%-ной ставки.

3. Не обменивайтесь несуществующими товарами.

Нередко компании участвуют в бартерных сделках, чтобы оформить другие отношения, к примеру, вернуть долги друг другу. Налоговые органы выявляют такие манипуляции достаточно быстро, проверяя материалы по месту, узнавая, откуда организация получила имущество, как описала его в бухгалтерской учетной документации, как перевезла объект. При отсутствии товара налоговые инспекторы имеют право признать сделку недействительной, опираясь на закон о притворной сделке (сделке, проводимой для прикрытия другой).

Какие ошибки допускают стороны договора мены при его заключении

Ошибка 1. Обменяли товары на услуги (работы).

Желая оптимизировать налогообложение, фирмы часто пользуются бартерными сделками, подгоняя стоимость продукции или услуг под конкретные параметры. Один участник предоставляет другому в рамках такой сделки услугу, а второй – поставляет продукцию в качестве оплаты. На договор мены налог определен законодательно.

Какие последствия? Договор мены (РФ) – это процедура, при которой стороны обмениваются товаром. Однако обмен продукции на услуги или работы не запрещен. Несмотря на то, что о бартерных сделках не сказано в законодательстве, подобные процедуры признаются именно таковыми. Бартер и мена в этом случае отличаются тем, что правила гл.31 «Мена» ГК РФ не применяются. Соответственно, в случае судебного разбирательства вынесут решение о том, что стороны заключили контракт смешанного типа, где есть элементы договора подряда, оказания услуг на возмездной основе, подряда, и были применены правила ГК РФ по каждому отчетному договору.

Что делать? Если с экономической точки зрения вам выгоднее менять товар на услуги другой стороны, подробно расскажите о важных для вас условиях в соглашении. Отметим, что в спорных ситуациях суд опирается на ряд специфических правил применительно к контракту, о которых сказано в положениях ГК РФ для договоров подряда. Установленные в отдельном порядке правила для договора мены действовать не будут. При обмене имущества на имущество вы уверенно можете пользоваться правилами гл.31 «Мена» ГК РФ (в ходе оформления и реализации соглашения).

Ошибка 2. Не установили порядок и (или) критерии точной оценки стоимости товара.

Договор мены имущества должен содержать следующую информацию: точное название, номенклатуру, качество, стоимость вещей. При этом о факторах, влияющих на конечную цену товара, не говорят. В результате один участник сделки в ходе обмена рискует получить более дешевую продукцию, чем переданное имущество.

Другой вариант. Схема, по которой рассчитывается цена, понятна, и о ней сказано в документе. Но при этом недостаточно количественных или качественных характеристик товара в каждой партии, поставляемой по контракту. В этом случае другая сторона может поставить продукцию в недостаточном количестве или ненадлежащего качества.

Еще один подводный камень – схема расчета стоимости. При четкой ее установке, без внесения правок в будущем и без учета изменений макросреды, есть риск того, что цена обмениваемого товара окажется неравной.

Если об алгоритме расчета цены не сказано в соглашении, одна сторона может несвоевременно передать имущество другой, что будет считаться неравноценным обменом.

Какие последствия? При появлении подобных ситуаций, так или иначе, возникают споры. Особенно критичной обстановка становится в том случае, если вы работаете с внешнеторговым партнером. Цены на глобальном рынке меняются чуть ли не каждый день.

Что делать? Суд не принимает доводы, что разница в стоимости обмениваемой продукции очевидна. Имущество, которое стороны передают друг другу, признается равноценным. В связи с этим, прежде чем заключить с партнером договор мены, согласуйте все свойства и показатели товара, влияющие на определение цены.

Ошибка 3. Забыли указать на необходимость доплаты.

Нередко стороны составляют договоры мены, чтобы обменяться неравноценными товарами. Участники сделки рассчитывают на то, что тот, кто получит более ценное имущество, финансово компенсирует разницу. В данном случае включают в договор мены стоимость продукции (опираясь, например, на прейскурант).

Какие последствия? Если вы предоставляете более ценную продукцию по сравнению с той, что получаете от партнера, рискуете не увидеть компенсации. При этом контрагент вправе дать отказ от доплаты, опираясь на п.1 ст.568 ГК РФ. То есть даже если стоимость включена в договор мены, и четко видно, что товары не равны в цене, судебные органы посчитают, что вы дали согласие обменяться имуществом без компенсации.

Что делать? Если планируется обмен неравнозначными по цене товарами, в соглашении стоит сказать об условиях доплаты. Только в этом случае вы обяжете контрагента возместить разницу.

Ошибка 4. Не согласовали порядок и сроки обмена товарами.

В обязанности коммерческого директора входит следить за порядком, сроками поставки и передачи продукции. В договорах мены подобную информацию часто не прописывают или прописывают недостаточно понятно.

Какие последствия? Если договор мены ничего не говорит о порядке обмена, последствия могут быть разными: разница в стоимости продукции, ненадлежащее выполнение условий контракта. Пример: водитель доставил на склад второй стороны соглашения имущество первой и не проконтролировал, что уполномоченное лицо приняло товар. Партнер, которому была адресована продукция, может сказать, что не получал его. Еще один риск связан с разными гарантиями для участников соглашения по закону РФ. Все зависит от того, обменялись стороны имуществом в один день или в разные.

Что делать? Укажите в соглашении, когда планируете обменять товар. Не забывайте при этом и о возможных правовых последствиях. Вариантов здесь два.

Обмен происходит в разные дни. Убедитесь, что условия соглашения о переходе прав собственности вас устраивают. При передаче своего имущества в более ранние сроки повторите в контракте выдержку из ГК РФ: «Право собственности на обмениваемые товары переходит к Сторонам одновременно после исполнения обеими Сторонами обязательств по передаче соответствующих товаров».

Если свою продукцию сначала передает контрагент, укажите, что право собственности переходит к вам тогда, когда вы получаете товар.

Если планируете поставить свою продукцию первым, но не сделаете этого вовремя, партнер по соглашению на законных основаниях может не передать свое имущество. Пример: вы обязаны привезти 2 вагона стройматериалов, а партнер – партию диванов через пять дней. Если в условленное время вы поставляете только один вагон, контрагент может отказать в передаче шкафов и выполнить обязательство только тогда, когда получит от вас материалы в полном объеме.

При обмене в один день. В этом случае партнер, получая один вагон стройматериалов, а не два, в любом случае будет обязан доставить шкафы в этот же день, даже если понимает, что в условленное время вся партия от вас не придет.

Мнение эксперта

Риски при обмене товара на услуги

Николай Чудаков ,

руководитель и главный редактор справочной системы «Система Юрист»

Все типы контрактов связаны с определенными рисками. Судебная практика пестрит примерами того, как сторона соглашения о купле-продаже не выполнила обязанности, а потому должна выплатить проценты за использование чужих финансовых средств. Отметим, что если стороны заключают бартерный договор, меняя продукцию на услуги, для такого соглашения действуют правила договора купли-продажи.

Если стороны заключили договор мены, выполнить это условие невозможно, поскольку участники сделки в принципе не связывают себя денежными обязательствами. Следовательно, статью 395 ГК РФ к ним применить нельзя.

Порядок перехода права собственности на передаваемое имущество зависит от вида заключенного соглашения. О переходе лучше упоминать в контракте. Если об этом не сказано, к соглашению применяют законодательные правила. Так, право собственности на основании договора мены стороны получают после того, как оба участника сделки передают его друг другу (ст.570 ГК РФ). Если заключен договор купли-продажи, переход права осуществляется в момент передачи имущества.

Помните, что можно отказаться выполнять договорные условия. В ходе обмена продукции на услуги вы можете не исполнять обязательства, не обращаясь в суд. Даже если по соглашению отказываться от выполнения условий контракта в одностороннем порядке нельзя и это противоречит закону, в суде на это не обратят внимания. Все, что потребуется – компенсировать партнеру его потери. Отказаться выполнять заключенный договор мены можно, если об этом условии сказано в контракте.

Как можно изменить или расторгнуть договор мены

Основания, по которым можно расторгнуть или изменить договор:

консенсус участников;
отказ одной стороны выполнять условия контракта, если это допускается в соглашении или разрешено по закону;
решение суда по требованию одного из участников;
существенное нарушение соглашения партнером (существенным нарушением является такой шаг участника договора, который наносит ущерб другой стороне; из-за существенного нарушения одной стороны вторая не получает то, что хотела, заключая контракт);
существенная смена обстоятельств, на которые стороны опирались при разработке соглашения, если об ином не сказано в соглашении или законе (существенное изменение обстоятельств – это такое изменение условий, что участники не заключили бы контракт в принципе или заключили бы его на иных условиях, если бы знали о нем ранее);
другие случаи, прописанные в контракте или в законе.

Контракт можно изменить или расторгнуть из-за существенного изменения обстоятельств – по соглашению сторон или на основании судебного решения при недостижении соглашения.

Изменить договор мены в судебном порядке можно, если прекращение отношений в рамках контракта нанесет участникам ущерб, размер которого больше затрат на выполнение измененного соглашения, или ущемит общественные интересы.

Обратиться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор мены можно только после того, как:

другой участник соглашения отказался менять или расторгать контракт;
ответ не был получен в течение срока, указанного в предложении (в течение 30 дней, если об ином не сказано в соглашении).

Форма соглашения участников на изменение или расторжение контракта – та же, что для договора. Соглашение может быть достигнуто в устной форме, зафиксировано письменно или утверждено нотариусом. При этом правило может меняться на основании обычаев делового оборота, закона, соглашения.

Момент, в который контракт меняется или расторгается – это момент достижения соглашения или момент, когда судебное решение вступает в силу.

Какие последствия наступают для участников при изменении или расторжении договора?

участники соглашения обязаны выполнять существующие, но уже измененные обязательства;
участники соглашения освобождаются от выполнения обязательств, если контракт перестает существовать;
участники не могут требовать вернуть то, что они выполнили до изменения или прекращения действия соглашения, если об ином не сказано в договоре или в законе;
при существенном нарушении условий контракта одним из участников, что явилось причиной расторжения или изменения соглашения, другой участник имеет право требовать возместить нанесенный ему ущерб.

Информация об экспертах

Михаил Стасюков , президент автомобильной корпорации «Грузомобиль», Санкт-Петербург. «Грузомобиль». Сфера деятельности: продажа и обслуживание грузовых автомобилей, прицепов, автобусов, запасных частей, техники, бывшей в употреблении, спецтехники российских и ведущих мировых производителей (КамАЗ, НефАЗ, BAW, Dong Feng, FAW, Foton, Hyundai, Isuzu, KIA, Mack Trucks, Yuejin). Численность персонала: 400.

Алексей Львов , руководитель правового департамента компании «Налоговик», Москва. «Налоговик». Сфера деятельности: консалтинг. Форма организации: ООО. Месторасположение: Москва. Численность персонала: 70.

Николай Чудаков специализируется в области налогового и гражданского права. Окончил факультет права ГУ ВШЭ. Работал в должности главного редактора таких профессиональных изданий, как «Арбитражная практика», «Налоговые споры: теория и практика», «Документы и комментарии». Автор книг «Алгоритмы победы в налоговом споре: как выиграть у инспекции по процессуальным мотивам» и «10 прецедентов по арендным спорам». ЮСС «Система Юрист» – первая юридическая справочная система практических разъяснений от судей. Официальный сайт – www.1jur.ru.

ВОПРОС НОСИТ СЛИШКОМ ОБЩИЙ ХАРАКТЕР И ОТВЕТИТЬ НА НЕГО ЗАТРУДНИТЕЛЬНО.

ПОСМОТРИТЕ СТ. 178, 179, 181 ГК РФ.

«Гражданский кодекс
Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(ред. от 05.05.2014, с изм. от
23.06.2014)

(с изм. и доп., вступ. в силу с
01.07.2014)

Статья 179. Недействительность
сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных
обстоятельств

1. Сделка, совершенная под
влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску
потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под
влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску
потерпевшего.

Обманом считается также
намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить
при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием
обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску
потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена
односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в
частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо
являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении
сделки.

4. Если сделка признана
недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей
статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные
статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему,
возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет
другая сторона сделки.

Статья 178. Недействительность
сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

1. Сделка, совершенная под
влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску
стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было
настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая
ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий,
предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается
достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные
оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в
отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте
рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в
отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в
отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со
сделкой;

5) сторона заблуждается в
отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из
наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая
сделку.

3. Заблуждение относительно
мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки
недействительной.

4. Сделка не может быть признана
недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая
сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из
представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием
заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной,
указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в
признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого
действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо,
действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки,
сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана
недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются
правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей
вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона
знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение
возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка
признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения
причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие
обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Информационное письмо Президиума
ВАС РФ от 10.12.2013 N 162

ОБЗОР

ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ
СУДАМИ СТАТЕЙ 178 И 179

ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ

2. Перечень обстоятельств,
заблуждение в отношении которых имеет существенное значение и может являться
основанием для признания сделки недействительной, содержащийся в статье 178 ГК
РФ, носит примерный характер.

3. Заблуждение относительно
правовых последствий сделки не является основанием для признания ее
недействительной по статье 178 ГК РФ.

4. Арбитражный суд отказывает в
иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет
установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно
обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

6. Наличие каких-либо иных возможностей
защиты нарушенного права истца не исключает признание сделки недействительной
при наличии оснований, предусмотренных статьями 178 и 179 ГК РФ.

7. Обман при совершении сделки
(статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах,
о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него
требовалась по условиям оборота.

8. Исковые требования о
признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана
потерпевшего третьим лицом подлежат удовлетворению, если другая сторона по
сделке знала или должна была знать об обмане. Такая осведомленность стороны
сделки предполагается, если третье лицо, от которого исходил обман, было
привлечено этой стороной для оказания содействия в совершении сделки.

9. Сделка, совершенная под
влиянием обмана, может быть признана недействительной только если
обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в
причинной связи с его решением о заключении сделки.

11. В соответствии со статьей
179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки
недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне
невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное
превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем
наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания
недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

12. Применение насилия,
являющегося одним из оснований для признания сделки недействительной по статье
179 ГК РФ, может подтверждаться не только фактом наличия уголовного
производства по соответствующему делу.

14. Арбитражный суд удовлетворил
иск о признании сделки недействительной на основании статьи 179 ГК РФ и
применении последствий ее недействительности, поскольку она была заключена не в
результате самостоятельного свободного волеизъявления, а под влиянием угрозы,
которая хотя и выражалась в возможности совершения правомерных действий, но
была направлена на достижение правовых последствий, не желаемых потерпевшей
стороной. Угроза осуществить право является основанием для признания сделки
недействительной, если под влиянием этой угрозы сторона совершила сделку, не
связанную с указанным правом.

Необходимость признания договора мены недействительным может возникнуть во многих ситуациях. Зачастую такая необходимость возникает из-за неграмотных или умышленно противоправных действий другой стороны.

В такой ситуации контрагенту ничего не остается, как в судебном или не судебном порядке защищать свои нарушенные права или те приобретения, которые должны были ему достаться в результате правомерной сделки.

Другой случай, когда требуется признание договора недействительным, - нарушение прав третьих лиц, в частности родственников. В этом случае последние также вынуждены отстаивать свои интересы.

Оказать помощь в этом непростом деле могут наши специалисты. Их знания и опыт позволяют вступать в процесс практически на любой стадии и добиваться успешного результата. Наши специалисты никогда не оставят вас наедине с проблемой, какой бы сложной она ни была.

Чем мы можем помочь в признании недействительным договора мены

Когда граждане сталкиваются с необходимостью решения правового вопроса в судебном порядке, у них неизбежно возникает ряд трудностей, которые заключаются в отсутствии знаний и навыков отстаивания своих интересов в суде. Далеко не каждый человек знает положения закона, процессуальные правила, умеет составлять исковые заявления, заявлять отводы и ходатайства.

Поэтому всю эту хлопотную волокиту готовы взять на себя наши специалисты. Они предлагают своим клиентам следующие услуги (набор в каждой конкретной ситуации может быть различен):

Юридическая консультация, задача которой - совместно с клиентом изучить возникшую ситуацию, разъяснить нормы права, которые подлежат применению либо могут быть применены при определенных условиях в его ситуации.
Помощь в выборе дальнейшего пути действий, а их может быть несколько и каждый имеет свои преимущества и недостатки.
Помощь в сборе документов, которые требуются для расторжения договора.
Проведение переговоров с другой стороной договора в целях поиска оптимального варианта решения проблемы (очень часто контрагент может чего-то не знать или добросовестно заблуждаться). А после проведения консультации с ним многие вопросы можно решить мирно.
Помощь в подготовке искового заявления.
Содействие в сборе доказательств.
Содействие в привлечении свидетелей на стороне клиента.
Представительство в судебном процессе на всех его стадиях.
Наблюдение и контроль над исполнением судебного решения.
Другая необходимая правовая помощь.

Оказывая услуги, наши специалисты всегда детально и подробно разъясняют не только нормы закона, но и смысл, а также последствия тех или иных шагов. Кроме того, гражданам, столкнувшимся с необходимостью признать недействительным договор, будет весьма полезная следующая информация.

Общие условия признания недействительным договора мены

Договор мены является одной из многочисленных сделок, на которые распространяются общие требования гражданского законодательства, касающиеся оспоримых и ничтожных сделок. Так, одним из принципов заключения сделки является свобода волеизъявления. Однако этот принцип на практике может нарушаться. Человека могут заставить путем угроз или применения насилия подписать злосчастный договор. Человека можно обмануть, то есть обещать реально одно, а, на самом деле, в договоре записать другое. Наконец, можно воспользоваться таким состоянием человека, когда он не может отдавать отчет в своих действиях. Если в последующем подобные действия будут доказаны, то это безусловные основания для признания договора недействительным.

Не исключено, что сделку может заключить лицо, которое не имело права совершать ее. К таковым закон относит малолетних (не достигших 14 лет), несовершеннолетних (в возрасте от 14 до 18), заключивших сделку без согласия законных представителей, недееспособных (обычно люди, страдающие психическими заболеваниями), лиц, которые не имеют права распоряжаться имуществом (например, поверенный, если к моменту сделки его доверитель умер).

Некоторые договоры мены могут выглядеть безупречно на первый взгляд, однако, фактически прикрывают другие сделки. Может возникнуть такая ситуация, когда сделка заключается без намерения достичь правовых последствий этой сделки. Цели подобного притворства могут быть разные и часто направлены на сокрытие противоправных действий или уклонения от уплаты налогов.

Если заинтересованной стороной будет доказано, что таковые факты имелись, то суд признает такую сделку недействительной.

Частные условия признания недействительным договора мены

Любой договор должен соответствовать закону. То же касается договора мены. По своему содержанию договор мены очень близок к более распространенному договору купли-продажи. С той лишь разницей, что при заключении договора мены каждая из сторон является одновременно покупателем и продавцом. Следовательно, к договору мены могут применяться правила купли-продажи. То же касается и признания договора мены недействительным.

Стоит отметить, что любой договор признается недействительным, если в нем не обозначены все его существенные условия. К таким условиям применительно к договору мены относится указание только его предмета. Так, если речь о движимом имуществе, то в договоре должно быть указано его наименование и количество. Если речь идет об одной определенной вещи (автомобиле и прочих подобных вещах), то она должна быть определена признаками, позволяющими точно определить, что предметом договора является именно эта вещь.

Если в договоре речь идет о недвижимости, то для обозначения предмета должны быть указаны местонахождение здания (строения), его площадь, кадастровый номер объекта.

Если при прочтении договора непонятно, по поводу чего стороны заключили сделку, то такой договор признается недействительным.

К имуществу, которое выступает предметом договора, предъявляется ряд требований, при несоблюдении которых контрагент имеет право требовать расторжения договора и взыскания убытков.

К таким требованиям относятся условия о качестве вещи, а также наличие у имущества обременений. Так, если предметом договора выступает товар, то он должен быть надлежащего качества, которое может быть определено договором, и ни в коем случае быть не хуже, чем закрепленный ГОСТами минимальный предел.

Если это условие нарушается, то вторая сторона может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

То же касается случаев, когда передается имущество, на которое предъявляют права третьи лица, либо которое является предметом залога, либо обременено другими способами. Во всех этих случаях продавец обязан уведомить о наличии подобных обстоятельств. Если же он этого не сделает, то у контрагента возникает возможность расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Также законодательство устанавливает определенные требования к процедуре заключения договора мены, которые должны быть соблюдены. Речь идет о форме сделки. Она должна быть оформлена в письменном виде. Если по своему характеру сделка требует нотариального удостоверения, то без наличия визы нотариуса она будет недействительной.

К ряду договоров применяется требование о совершении процедуры государственной регистрации сделки. Обычно это касается объектов недвижимости. Подобные требования могут предъявляться и к другому имуществу (долям в уставном капитале, акциям, облигациям и другим ценным бумагам).

Порядок и последствия признания недействительным договора мены

Признать недействительным договор мены может только суд. Для этого стороне или иному заинтересованному лицу необходимо обратиться с соответствующим исковым заявлением. Особенности работы судебных органов нашей страны таковы, что стороне придется доказывать все те обстоятельства, на которые она ссылается. Причем доказывать убедительно и подкреплять это показаниями свидетелей, письменными доказательствами, документами, заключениями экспертов. Грамотно оформить доказательство очень сложно, а все доказательства, вызывающие сомнения, могут быть не приняты судом даже во внимание.

Поэтому, чтобы собрать и надлежаще оформить все подтверждения доводов истца, необходима качественная юридическая помощь, которую готовы оказать наши специалисты. Еще одним препятствием, с которым придется столкнуться истцу, является довольно жесткая позиция ответчика, который не будет сидеть сложа руки, а также будет пытаться защитить свои интересы. А потому не стоит удивляться, если он также обратится за юридической помощью или подберет такие доводы и доказательства, которые для истца могут стать большим сюрпризом.

В таких ситуациях правовая поддержка просто необходима. В противном же случае нет смысла обращаться в суд, так как в самостоятельном противостоянии с опытным юристом шансы истца невелики.

Кроме того, обращаясь в суд, истец должен знать и о возможных последствиях, если договор будет признан судом недействительным. Согласно закону, если договор признается недействительным, то он не может повлечь за собой никаких правовых последствий. Однако часто бывает так, что стороны уже частично или полностью выполнили условия договора. В этих случаях применяется правило о реституции. То есть будет проведено восстановление первоначального состояния, которое было до вступления в сделку. А потому сторонам придется вернуть друг другу все то, что было передано по договору. Правда, здесь есть одно исключение. Если одна из сторон (а может быть, и обе) совершала противоправные действия, то речь может идти не о возвращении имущества, а о его конфискации. В этих случаях также возможно и вмешательство правоохранительных органов.