Договор об управлении многоквартирным домом. Образец договора управления многоквартирным домом многоквартирным домом (заключается на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме)

В соответствии с принятым законодательством договор на управление многоквартирным домом с УК позволяет урегулировать любые аспекты использования недвижимости. За соответствующую плату организация возьмет на себя руководство всеми жилищно-коммунальными вопросами, и грамотно составленный в этом случае документ позволит обезопасить обе стороны от самых различных неприятностей. Жильцы и собственники жилых помещений (квартир) могут не беспокоиться, если с общедомовым имуществом, коммуникациями произойдет неприятность.

Еще более часто встречаются неграмотно составленные договоры, по которым многоквартирный дом и вовсе рискует попасть в «кабалу» к недобросовестной УК. В результате решить с организацией какой-либо спор оказывается практически невозможно ввиду того, что есть подписанный договор, то есть закон оказывается на стороне недобросовестного контрагента. И после длительных разбирательств остается только . Это дело хлопотное и подразумевает выплату компенсации.

Бывает, что даже через суд не удается решить проблему, так как заключенный договор накладывает прописанные в нем же обязательства на обе стороны. И часто такие обязательства бывают далеко не в пользу жильца. Тут у собственников может возникнуть резонный вопрос о том, нельзя ли и вовсе обойтись без договора? Нет, о чем напрямую говорит закон, в частности статьи 161 и 162 Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), а также Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и некоторые подзаконные акты.

Поэтому, как и с любым другим документом, перед подписанием следует не просто бегло прочитать текст, но и уделить его смыслу и сути большое внимание. Если возникнут вопросы, то прибегнуть к помощи юриста, приглашенного со стороны. А если согласия с текстом не имеется, не стоит принимать на себя подобные обязательства.

Общие вопросы по составлению договора

Поскольку без (или ТСЖ) многоквартирному дому обойтись нельзя, стоит сразу определиться, от кого должна исходить основная инициатива по составлению договора. В соответствии с Жилищным кодексом (который, в основном, и регламентирует подобные вопросы с жилой недвижимостью), инициировать начало отношений должны сами собственники. Но поскольку иные дома насчитывают не одну сотню собственников, необходимо упорядочить возникающие отношения между сторонами. Для этого:

• проводится общедомовое собрание всех собственников в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК России;
• осуществляется выбор совета дома (инициативной группы);
• анализируется законодательство;
• происходит выбор кандидата на роль управляющей компании.

В офисе любой управляющей компании инициативной группе обязательно предложат подписать свой собственный проект документа. Но спешить здесь ни в коем случае не стоит, так как важно помнить: собственник самостоятельно выбирает набор услуг, за которые он хочет платить деньги и самостоятельно же определяет уровень качества этих услуг. И типовой договор его может не устроить по своему содержанию. Здесь следует воспользоваться правом внести необходимые правки в предложенный документ, а то и вовсе представить юристам организации свой проект.

На этом этапе произойдет первый «отсев» неблагонадежных кандидатов: некоторые фирмы откажутся рассматривать любой проект, кроме ими же предлагаемого. Соответственно, это повод не просто внимательней прочитать бумаги, но и попросту сделать выбор в пользу другого лица, так как несговорчивость уже на начальном этапе лучше всего говорит и о несговорчивости в гипотетически способных возникнуть конфликтных ситуациях между домом и выбранным подрядчиком.

Предмет эксплуатации

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ на плечи управляющей компании возлагаются обязанности по эксплуатации не всего дома, а только общедолевого имущества. Понятие это до такой степени очевидное и, вместе с тем, туманное, что определение подобного рода имущества необходимо специально отражать в документе. Попытка ограничиться ничего не значащей фразой позволит компании выполнять свои обязанности по своему усмотрению - закон это позволяет.

К примеру, стояки водоснабжения вдруг окажутся «на балансе» владельца квартиры со всеми проистекающими из этого последствиями. И УК будет права, если откажется обслуживать их при условии, что они не определены в документе. Следовательно, перечислению этого имущества должно уделяться большое внимание. Желательно, чтобы сюда входило все то имущество (закрепленное за домом), которое закон относит к этой категории. Кроме того, следует добавить в договор такие объекты:

• придомовая территория;
• коммуникации, в том числе на придомовой территории;
• инженерные сети внутри дома;
• почтовые ящики;
• двери, домофоны (или иные средства контроля доступа), окна;
• мусоропровод;
• домовые антенны;
• уличное и внутриподъездное освещение.

Список, можно продолжить, поскольку даже принадлежащие одному человеку права на имущество, расположенное за пределами его квартиры, относится именно к общедолевому и закреплено уже за домом. Инициативной группе следует скрупулезно переписать все то, что по мнению собственников должно обслуживаться выбранной фирмой, но при этом не противоречит ни логике, ни здравому смыслу и о чем не выпущен специальный закон.

Особенности эксплуатации

Как только будет определено, что будет находиться в ведении исполнителя, придется сделать выбор, что именно владельцы квартир, нежилых помещений (представители муниципалитета) хотят сделать с этим. А сделать можно много чего, вплоть до установки аквариумов на каждом этаже, размещения ковровых покрытий на лестничных маршах и хрустальных люстр на потолках. Поэтому, прежде чем пускать свои фантазии в полет, стоит прислушаться к мнению представителей УК, которые могут в экспертном порядке дать множество дельных советов.

Но если все собственники действительно мечтают об аквариуме в подъезде, то почему бы и нет? Ведь наниматель определяет перечень работ и услуг, которые должен сделать исполнитель, и некоторые вольности вполне допустимы. «Излишества» просто следует включить в проект документа, разрабатываемого многоквартирным домом. Главное, не забывать, что за всю роскошь придется платить.

При определении особенностей стоит взять за базу Закон «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Здесь оговаривается тот минимум, который необходим для поддержания многоквартирного дома в исправном состоянии. Стоимость указываемых в Правилах работ и услуг также может базироваться на тарифах техобслуживания, которые разрабатываются ежегодно муниципальными властями. Но здесь стоит сразу отметить, что:

• стороны при согласии могут сделать выбор в пользу собственных тарифов;
• базовый тариф на техническое обслуживание не включает в себя даже таких обыденных вещей, как домофон или металлическая подъездная дверь;
• придомовая территория также обслуживается на минимальном уровне.

Правила определяют, что нужно делать, чтобы постройка скоротечно не разрушилась. Их можно использовать при разработке собственных требований как основополагающую документальную часть, по сути – образец.. Этот пункт документации можно считать базовым, который определяет права хозяев жилья.

О сроках договора

Насколько бы замечательной ни казалась управляющая компания и лестные отзывы о ней, не стоит сразу оформлять договорные отношения на срок более 3 лет. Эксперты вовсе склоняются к мнению, что первично сделку стоит определять на минимальную протяженность, что согласно статьи 162 ЖК РФ определяется периодом в 1 год. Таким образом, легко максимально обезопасить выбор владельцев от недобросовестного подрядчика, функции которого сводятся просто к взиманию платы, а ему в свою очередь это позволит легко избавиться от тяжелого клиента. Такой период удобен еще и тем, что:

• при отсутствии взаимных претензий и заявления о прекращении договорных обязательств между домом и фирмой отношения пролонгируются на период, заявленный в части о сроках действия документа и на тех же условиях (п.6 ст. 162 ЖК РФ);
• можно внести изменения в действующий документ (в порядке, закрепленном в ГК РФ);
• по истечении срока легко заключить такой же договор, на тех же условиях, но с гораздо большим временем действия, вплоть до 5 лет (п.5 ст. 162 ЖК РФ).

Конечно, в соответствии с гражданским законодательством УК реально сменить. Но порядок досрочного расторжения следует обязательно предусмотреть, чтобы избежать таких неприятных последствий, как судебная тяжба, начисление компенсации или неустоек, заморозка эксплуатации имущества, влекущая за собой снижение уровня комфорта и разрушение постройки.

Ответственность обеих сторон

В большинстве договоров с УК очень подробно указано, какие обязанности есть со стороны владельцев, а вот ответственности исполнителя перед многоквартирным домом уделяется мало внимания. Это связано с тем, что подобного рода отношения являются новинкой для большинства владельцев квартир, что и порождает подобное. Наниматель должен диктовать условия и иметь инструменты контроля за исполнением и, в случае чего, спрашивать должный объем и уровень с подрядившегося лица.


Контроль за тем, как выполняет свои обязанности организация, должен осуществляться инициативной группой, выдвинутой многоквартирным домом, которая, в свою очередь, должна учитывать пожелания и замечания собственников и доводить сведения до УК. Следует предусмотреть сроки устранения недочетов, ответственность (вплоть до штрафных санкций) за несвоевременность выполнения работ и особенно отметить возможность оценки качеств. Для последнего существуют акты приемки, которые подписываются советом дома.

Многие УК отказываются брать на себя какую-то дополнительную ответственность, которая напрямую не оговаривается в разработанном муниципалитетом типовом документе и принимаемом многими за образец. Но это означает, что стоит сделать выбор в пользу более сговорчивого исполнителя. Отчетность исполнителя перед всем многоквартирным домом также должна быть прописана в договоре. Указывается периодичность отчетов, к примеру, текущие — раз в квартал, а итоговый — раз в год. Это позволит наглядно оценить такие моменты, как:

• прозрачность расходования средств;
• качество исполнения услуг;
• своевременность проведения работ;
• общее состояние отношений с управляющей компанией.

Выбор критериев для оценки эффективности подрядчика достаточно велик. Если отношения расторгаются, то должна быть отражена необходимость составления акта приемки-передачи дома, так как новая УК потребует дополнительную плату за все ошибки, которые совершила предыдущая фирма. Таковых недоделок и недоработок может быть достаточно много. И важно, чтобы согласно акта старый исполнитель устранял свои недочеты за свой счет.

Отдельно следует сказать о форс-мажоре. Как это ни смешно звучит, но стандартная часть договора, которая посвящается обстоятельствам непреодолимой силы, зачастую пишется управляющей компанией «под себя», и потому могут появиться такие пункты, как:

• отсутствие средств у управляющей компании;
• отсутствие нужных материалов;
• неисполнение субподрядчиками своих обязательств.

Каждый из пунктов следует тщательно проверять - настолько уж ли непреодолимы обстоятельства и можно ли их действительно отнести к форс-мажору? Стоит также предусмотреть, какие последствия и в какие сроки повлечет за собой форс-мажор, то есть отношения будут приостановлены, изменены или расторгнуты?

Расчет и составление счетов

Поскольку именно УК представляет интересы многоквартирного дома перед сбытовыми организациями (водоснабжение, электроэнергия, газ и пр.), основной расчет с поставщиками владельцы дома ведут через нее. Чтобы выплаты за коммунальные услуги, осуществляемые всем многоквартирным домом, дошли до адресатов, закон дает возможность сделать выбор между такими вариантами:

• формирование единого счета дома, через который и осуществляется движение средств;
• можно воспользоваться услугами единых информационно-расчетных кассовых центров, если таковые органы созданы муниципалитетом (как, например, в Костромской области).

Стоимость услуг должна быть четко оговорена, равно как повышение или понижение расценок в течение года. Причем делать это нужно не в самом тексте документа, а выпускать отдельным приложением, которое дополнительно подписывается владельцами квартир в доме. И стоит даже предусмотреть возможность досрочного расторжения, если подрядчик и заказчик не договорятся по цене. Таким образом домовладельцы избегут неприятных сюрпризов в очередных счетах и смогут безболезненно сменить подрядчика. А УК сможет спасти себя в случае наступления форс-мажора, который может быть связан, к примеру, с состоянием экономики (гиперинфляция и пр.).

Важно отметить необходимость установления отдельного контроля за средствами, которые выделяются на капитальный ремонт. Здесь стоит предусмотреть максимальную прозрачность и выделить финансирование на отдельный общедомовой счет, откуда деньги будут браться именно на работы капитального характера по многоквартирному дому, согласованные либо с домосоветом, либо с домовладельцами.

Некоторые подрядчики могут установить собственные тарифы на услуги естественных монополий, то есть диктовать стоимость тепло-, газо-, электро- и водоснабжения. Таким образом нарушается закон и правила предоставления услуг, что выливается в: ничтожность сделки (договор, регулирующий ее, нарушает текущее законодательство; в ничем не оправданное удорожание стоимости проживания или владения квартирой в многоквартирном доме; в теоретическую возможность на срок, необходимый для судебного разбирательства, лишиться «благ цивилизации» даже при исправной оплате квитанций.

Договор на обслуживание должен отражать интересы именно собственников квартир дома, а не только управляющей компании. Не стоит воспринимать договор как кабальную сделку и идти на поводу у УК во всех вопросах и по всем аспектам. За свои деньги домовладелец имеет абсолютное право спрашивать в полной мере. Смена исполнителя возможна, но стоит сразу подобрать надежного партнера. Выбор достаточно широк, есть возможность заключить выгодный договор. Всё большее число компаний приглашает многоквартирные дома к сотрудничеству, предлагая более качественное оказание услуг по более привлекательным ценам.

Договор - это отражение отношений между заказчиком и исполнителем, и насколько скрупулезно и грамотно он будет составлен, зависит успешность взаимовыгодного сотрудничества. Поэтому при составлении проекта документа важно опираться на закон. Разработано достаточно нормативных документов к изучению, но к базовым относятся ЖК РФ, ГК РФ, Закон о защите прав потребителей, а также ведомственные нормативно-правовые акты.

Д О Г О В О Р

(с приложениями)

«____» __________ 201__г.

Управляющая организация _____________________________________,

именуемая в дальнейшем «Управляющая компания», в лице ___________________________________________________, действующего на основании ____________________________________________

собственник жилого (нежилого) помещения – квартиры ( части квартиры, комнаты в коммунальной квартире, нежилого помещения), № ___ (в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: г. Тверь, улица ____________________ _____________________________________, дом № ___, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности №____________________ _от ____________ выданном ______________________________, именуемый в дальнейшем «Собственник» или представитель Собственника ____________________________________________, действующий от его имени в соответствии с полномочиями, основанными на _____________________________________, заключили Договор о нижеследующем:

1. Общие положения

1.1. Настоящий Договор заключен на основании:

1.1.1. Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом требований:

Постановления Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (носит рекомендуемый характер);

- Постановлений Правительства РФ:

- «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг » ;

- «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» ;

- «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» ;

- «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.06 № 000 (далее «Правила»);

- «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» ;

- «Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» . (в ред. от 01.01.2001);

Писем и разъяснений Министерства регионального развития Российской Федерации, которое в соответствии с действующим законодательством дает разъяснения по применению Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением № 000; Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением № 000.

1.1.2. Решения общего собрания собственников МКД №________ от «___ _» __________ 201__г. по адресу: ___________________________________________, дом №____, корп. __, протокол которого хранится по адресу: ____________________________________________________________________________.

1.2. Условия настоящего Договора определены общим собранием собственников МКД (см. п. п.1.1.2) и являются одинаковыми для всех собственников помещений.

2. Термины, используемые в Договоре

4.1.16. Рассматривать в установленный законом срок претензии Собственника, в т. ч. связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

4.1.17. Оказывать Собственнику содействие в организации проведения общих собраний.

4.1.18. Производить обследование дома и вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта и организации его исполнения.

4.1.19. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственника при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

4.1.20. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому.

10.7. Приложение - «Предельные сроки устранения неисправностей».

10.8. Приложение - «Перечень работ, выполняемых управляющей компанией в жилых помещениях, за счет проживающих».

11. Реквизиты и подписи сторон

Собственник: Управляющая компания

__________________________________, _______________________________________

Ф. И.О. ОГРН _________________________________,

ИНН ______________, КПП _____________,

Дата рождения _____________________ р/с № _________________________________

Паспорт серии ______, № ____________, в _____________________________________

выдан _____________________________ к/с ____________________________________

В _____________________________________

Зарегистрирован по адресу: БИК __________________________________

___________________________________

___________________________________

Документ, устанавливающий право собственности

на помещение _____________________________

_________________ / / _________________ / /

«____» ___________ 201___ г. «____» ___________ 201___ г.

Представитель Собственника

__________________________

Основание ______________________________

_________________ / /

«____» ___________ 201___ г.

В обязанность владельцев квартир и иных помещений в многоэтажном жилом строении входит узаконивание отношений с компанией, руководящей его хозяйством и отвечающей за организацию комфортного и безопасного проживания в здании. Официальный статус отношения приобретают только после того, как будет заключен договор управления многоквартирным домом. Если жильцы уходят от обязанности подписания документа, упорядочивающего данные вопросы, руководитель обслуживающей организации вправе требовать этого в принудительном порядке через суд.

Обязательно ли заключение договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом может подписываться только в том случае, если избранное для этого юридическое лицо отвечает всем требованиям и имеет официальные разрешения на оказание ЖК-услуг.

Соглашение с УК может иметь или бумажную форму, или электронную, созданную в системе составления документов. Оно обязательно подписывается двумя сторонами.

Заключение договора управления многоквартирным домом – обязанность владельцев жилых помещений и других объектов этого здания, установленная действующим законодательством. И в случае неисполнения этого долга хозяйствующая компания может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать принудительного подписания соглашения (4-я часть 445-й статьи ГК РФ). При этом сторона, которая безосновательно уклоняется от данной процедуры, должна компенсировать истцу ущерб, связанный с незаключением договора управления (4-я часть 445-й статьи ГК РФ).

Оформление отношений посредством подобного соглашения есть обязательство, а значит, не подчиняется правилу о свободе договора, действующему в иных предусмотренных законом случаях. Данное условие установлено Жилищным кодексом Российской Федерации. В частности, согласно 5-й части 161-й статьи ЖК РФ не позднее 10 дней после проведения выборов УК на открыто-конкурсной основе (4-я часть 161-й статьи ЖК РФ) представительство местной власти оповещает владельцев помещений многоэтажки о результатах состоявшегося голосования и о том, какие условия приняты в отношении руководства зданием. В свою очередь, собственники обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с выбранной в законном порядке (регламентирован 445-й статьей ГК РФ) управляющей компанией.

Правило в отношении оформления такого соглашения распространяется на владельцев как жилых, так и коммерческих и вспомогательных объектов данного строения. Например, собственники мест автостоянки, относящейся к жилому многоквартирному дому, также обязаны подписать договор с УК.

Обязательные условия договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом в 2017 году должен содержать ряд обязательных пунктов.

1. Адрес обслуживаемого здания с полным перечнем общедомового имущества (лестничные площадки, чердачные и подвальные помещения, подъемники, придомовая территория и конструкции, расположенные на ней и т. д.), в котором уточняется количество и состояние предметов, входящих в хозяйство.
2. Список планируемых к проведению мероприятий по содержанию движимых и недвижимых объектов, а также услуг, входящих в компетенцию управляющей компании.
3. Метод определения стоимости ЖК-услуг: начисление платы за необходимые работы и ремонт жилья, тарификация поставки ресурсов, а также требования по срокам внесения средств по указанным видам сервиса.
4. Регламент по контролю исполнения условий, утвержденных договором управления многоквартирным домом и реализованных УК.

Соглашение на обслуживание и руководство, приложения которого содержат список домового имущества и перечень всех оказываемых ЖК-услуг, а также являются обязательным его элементом, должно содержать все вышеперечисленные пункты. Отсутствие хотя бы одного из этих четырех описаний лишает документ юридической силы.

Регламент по контролю обязательств, выполненных управдомом, также не должен быть пропущен в договоре управления. Порядок осуществления отчетности по проведенным мероприятиям утверждается на общем собрании собственников жилья и закрепляется соответствующим приложением к документу.

Каким должно быть содержание договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом, образец которого можно взять за основу для составления правового документа, должен начинаться с названия и введения. Далее следует пояснение используемых в тексте терминов, например, слов «общее собрание», «коммунальные услуги», «доля в праве общей собственности» и прочих.

• Пункт 1. Предмет договора

Данный пункт разъясняет то, что по условиям настоящего договора заказчик получает, а управляющая компания обязуется выполнить. Также в этой части документа перечисляется все, что называется общедомовым имуществом по отношению к конкретному зданию. Необходимо указать, что содержание активов не подразумевает прав владения ими.

• Пункт 2. Обязанности сторон

Подпункт первый (пункт 2.1) определяет обязанности владельца недвижимости, относящейся к жилому многоэтажному зданию. В них входят: своевременная оплата оказанных ЖК-услуг, предоставление допуска в помещение сотрудникам домоуправления днем для контроля работы инженерных систем и в любое время суток – при авариях, участие в общедомовом собрании с целью выбора членов совета многоквартирного дома, самостоятельно и вовремя осуществлять ремонтные работы в квартире/помещении, а также сообщать свои контактные данные в офис хозяйствующей компании при долговременном оставлении жилища без присмотра.

Типовой договор управления многоквартирным домом отражает обязанности собственника помещения в том, что он непременно согласовывает с УК изменение местоположения коммунальных систем, установку счетчиков расхода воды, использование электроприборов с общей мощностью 7кВт, осуществление перепланировок и прочую деятельность.

В соглашении также оговариваются условия, что в ходе осуществления ремонтных работ своей жилплощади уборка строительных отходов производится средствами владельца квартиры.

Далее в документе пишется о том, что собственник обязан предоставить хозяйствующей компании копии правовой документации на помещение, сообщить некоторые сведения о себе, передавать показания коммунальных счетчиков. Отдельно оговаривается то, что самовольное снятие жильцом пломб с приборов учета запрещено, а при их нарушении он обязан в три ближайших дня известить об этом правление.

Пункт 2.2 отражает обязанности арендаторов помещений.

Пункт 2.3 договора управления содержит разъяснение всего того, что входит в круг деятельности управляющей компании. Первоочередное место отводится обязанностям по обеспечению жильцов основными коммунальными ресурсами, к которым относятся отопление, снабжение горячей, холодной водой и электричеством, работы по отведению стоков. Все это должно быть качественно, надежно и безопасно, т. е. согласно Правилам предоставления коммунальных услуг. Помимо этого направления в обязанности управляющей компании входит уведомление жильцов о запланированных инженерно-ремонтных работах, сверка соответствия платы и оказания ЖК-услуг по заявлению собственника квартиры, а также осуществление своей деятельности в соответствии с общими нормативно-правовыми требованиями.

• Пункт 3. Права сторон

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией отражает, что собственник помещения вправе потребовать от второй стороны изменения тарифов на услуги в меньшую сторону, если имеющийся их уровень не соответствуют заявленному качеству или они оказываются не полностью, а также настаивать на компенсации причиненного ущерба.

С другой стороны, хозяйствующая организация имеет полномочия на выбор привлеченных третьих лиц-подрядчиков, законно может прекратить доступ к коммунальным сетям в случае неоплаты оказанных услуг, а также требовать погасить долги через суд или иными законными мерами. УК вправе распоряжаться общедомовым имуществом по договору со сторонними фирмами, например, в целях размещения рекламных вывесок. Деньги, полученные путем такого сотрудничества, должны быть направлены на поддержание комфортного и безопасного проживания граждан в многоквартирном доме.

• Пункт 4. Цена договора

Этот пункт – также неотъемлемая часть договора управления с УК. Он содержит разъяснение того, как начисляется оплата ЖК-услуг, с какой периодичностью и в какие сроки она должна вноситься на счет управляющей компании (часто определено равномерное поступление денег от жильцов на протяжении календарного года). Тарифы на деятельность хозяйствующей организации утверждаются на общедомовом собрании собственников и не изменяются на протяжении следующих 12 месяцев. На практике часто то, что предлагается УК, просто принимается жильцами многоквартирного здания. Домоуправление вправе увеличивать плату на величину затрат по осуществленным необходимым аварийным работам.

Тарифы оплаты отопления устанавливаются в соответствии со стоимостью услуг поставщика тепла. В случае когда в здании имеется общедомовой счетчик, нормы отчислений один раз в год корректируются.

Договор управления многоквартирным домом в обязательном порядке должен разъяснять принцип ценообразования на услуги по снабжению водой и электричеством: их стоимость складывается из потребления ресурсов жильцами квартиры (расчет производится на основании показаний приборов или по законно установленным нормам) и общих домовых обязательных затрат.

На практике расходы на содержание объектов коллективного пользования чаще всего являются предметом споров между квартиросъемщиками и хозяйствующей организацией. Как регламентирует договор управления многоквартирным домом, такие затраты исчисляются как разница показателей потребления всего здания (по общему счетчику) и личного расходования ресурсов жильцами, распределенная на всех собственников с учетом доли каждого в общедомовом имуществе. В договоре также есть указание на то, что если квартира пустует более пяти суток подряд, управляющая компания вправе пересчитать стоимость оплаты за холодное и горячее водоснабжение и водоотведение после подачи владельцем соответствующего заявления.

• Пункт 5. Ответственность сторон

В качестве ответственности за коммунальные долги собственнику могут быть начислены неустойки. Иные подпункты 5-го пункта разъясняют, что при наступлении непредвиденных ситуаций обе стороны договора управления многоквартирным домом не отвечают за исполнение его условий.

• Пункт 6. Срок договора и правила по его прекращению

По правилам, установленным законом для соглашения с УК, время актуальности документа может составлять от 1 до 5 лет. Прекращение его действия вправе инициировать одна из сторон, которая извещает о своих намерениях вторую за 30 календарных дней. Порядок расторжения соглашения должен отражать то, что если полученные за услуги доходы не перекрывают расходы при работе управляющей компании, то она вправе разорвать договорные отношения в одностороннем порядке.

• Пункт 7. Контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору

Как устанавливает седьмой пункт типового договора с управляющей компанией, контролирует соблюдение ею обязательств выбранное представительное лицо со стороны жильцов дома и надзорные госструктуры.

• Пункт 8. Особые условия

Типовой договор управления многоквартирным домом отражает условия о том, что хозяйствующая организация имеет право использовать факсимильную подпись директора для утверждения документации.

• Приложения

Частью договора управления являются дополняющие его приложения.

• Приложение № 1 – «Список обязательных работ/услуг по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома в должном состоянии». В этом документе перечисляются все мероприятия, входящие в обязанность управляющей компании.
• Приложение № 2 – «Список работ/услуг, осуществляемых для текущего ремонта общедомового имущества многоквартирного дома». В этом дополнении присутствуют только мероприятия, касающиеся текущих работ по содержанию хозяйства коллективного пользования.
• Приложение № 3 – «Обозначение границ общедомового имущества многоквартирного дома по внутридомовым инженерным сетям и строительным объектам». В этом документе имеются схематичные изображения границ территории, находящейся в компетенции управдома, а также того, за что ответственны жильцы здания.

Количество и содержание пунктов и подпунктов документа в разных хозяйствующих организациях могут разниться, но примерный договор управления многоквартирным домом должен отражать все вышеупомянутые моменты.

Порядок утверждения договора управления многоквартирным домом

В оформлении договорных отношений между жильцами-собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией выделяют следующие этапы :

• разработка документа;
• рассмотрение ключевых моментов соглашения его сторонами;
• знакомство с договором жильцов многоквартирного дома;
• выпуск заключительной версии документа о руководстве зданием;
• утверждение условий договора управления многоквартирным домом на общем собрании и его подписание.

По итогам встречи жильцов-собственников определяются ключевые моменты договорных отношений: срок, на который составляется соглашение, обязанности и права сторон, правила оплаты оказанных ЖК-услуг, принцип оформления актов проведенных мероприятий по благоустройству здания и входящих в его состав объектов, порядок контроля над действиями УК.

На общедомовом собрании протоколируется решение собственников об утверждении управляющей организации, а также ключевые моменты взаимоотношений с ней. Копия протокола предоставляется хозяйствующей компании.

Договор управления многоквартирным домом заключается в виде единственного письменного документа в бумажном варианте и подписывается каждой из двух сторон отношений. Если речь идет о вновь избранной УК, то составленное с ней соглашение размножается для утверждения каждым собственником помещения в здании. Условия договора должны соответствовать тем, которые были приняты на общедомовом собрании.

Если собственникам принадлежит 1/2 и более от общего числа голосов жильцов строения, то они представляют одну сторону в составленном соглашении на управление. Ключевые моменты данного документа всегда одинаковые для всех владельцев квартир.

В стандартном варианте через один месяц или раньше после того, как подписан договор управления, хозяйствующая компания обязана приступить к выполнению своих обязательств, установленных этим документом. Иные сроки должны быть оговорены в пунктах соглашения.

В случае когда на момент прекращения актуальности договора управления ни одна сторона не подала заявление о его расторжении, документ автоматически пролонгируется на такой же срок без изменения условий.

Каков срок договора управления многоквартирным домом

Документ о ведении хозяйства многоквартирного дома, заключенный между управляющей компанией и жильцами-собственниками здания, составляется на принципе срочности. Так, согласно постановлению, оговоренному 5-й частью 162-й статьи Жилищного кодекса РФ, период действия данного документа не может быть менее года и не должен превышать пятилетие. Ориентируясь на это законное правило, общедомовым собранием собственников выбирается срок договора.

Нормативные требования по установлению конечной даты отношений имеют исключение, связанное с итогами избрания хозяйствующей организации в условиях конкуренции и гласности, реализуемых силами районной администрации. Как регламентирует 6-я часть 161-й статьи ЖК РФ и 41-й пункт и его 15-й подпункт Правил проведения выборов управляющей компании на открыто-конкурсной основе органами местных властей, договорные отношения с победившей в тендере организацией составляются на 12 месяцев и могут пролонгироваться на 90 ней, когда:

• большая часть собственников не вступили в договорные отношения, описанные в статье 164 Жилищного кодекса РФ, и не поставили свою роспись в договоре управления многоквартирным домом;
• созданный жильцами специализированный кооператив (ТСЖ, ЖК и т. д.) не учтен в протоколе общего собрания по установлению способа руководства зданием;
• иная УК, избранная по итогам общедомового собрания по определению метода хозяйствования в многоквартирном доме, проведенного в течение 12 месяцев после заключения последнего договора управления, в течение ближайших 30 дней не приступила к обязательствам, установленным соглашением;
• иная управляющая компания, назначенная органами местной власти для выполнения обязательств по руководству зданием, не начала работу по условиям договора.

Стоит помнить о том, что при заключении соглашения на 12 месяцев после окончания его срока действия следует провести новые открыто-конкурсные выборы хозяйствующей компании, если и на этот момент жильцы-собственники не определятся в методе управления своим многоквартирным домом.

На практике все-таки чаще документ о руководстве зданием с соответствующей организацией составляется на пятилетие.

Кроме даты актуальности договора управления, в нем могут быть обозначены сроки исполнения обязательств подрядчиками отдельных услуг/работ, к которым относят периодические мероприятия по благоустройству и поддержанию в надлежащем состоянии придомовой территории, чердачных и подвальных помещений и лестничных клеток. Относительно продолжительности этих действий законом нормы не установлены.

К срокам, регламентированным договором управления многоквартирным домом, также можно отнести указание времени внесения периодической оплаты ЖК-услуг.

В каком случае возможно расторжение договора управления многоквартирным домом

Изменение договора управления многоквартирным домом и прекращение его действия осуществляется по правилам, установленным действующими нормативно-правовыми актами, что регламентируется 8-й частью 162-й статьи Жилищного кодекса РФ. По Гражданскому кодексу РФ, а именно его 29-й главе, определение условий изменений и расторжения относительно этого соглашения возможно в законном порядке. Соответственно, прекращение договорных отношений по оказанию услуг управляющей компанией на платной основе может осуществляться также в случае возникновения субсидиарной ответственности.

Изменяться или заканчивать свое существование соглашение об условиях хозяйствования в многоквартирном доме может по особым основаниям, т. е. по причине отсутствия выполнения установленных договором обязательств какой-либо стороной. Если документ об управлении корректируется, то полномочия сторон также подлежат доработке при сохранении ответственности, возникающей при официальном оформлении отношений. Их разрыв посредством расторжения соглашения влечет за собой и ликвидацию предусмотренных им обязательств.

Изменение или прекращение договора управления многоквартирным домом имеет различные законно установленные основания:

• по соглашению сторон (согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ);
• по требованию одной из сторон (согласно пункту 2 статьи 450 и пункту 2 статьи 451 ГК РФ).

Как показывает практика заключения договоров управления с соответствующими компаниями, наилучшим вариантом их изменения/расторжения выступает соглашение сторон. При этом каждый субъект может выдвинуть к обсуждению подходящие ему требования по корректировке документа или его окончании. В ходе рассмотрения условий оппонента другая сторона должна знать, что предложения в этом случае носят правовой характер только в установленных законом ситуациях, в иных же случаях юридической силы не имеют.

Чаще всего корректировка условий договора управления многоквартирным домом касается изменения тарифов на ЖК-услуги, в которые входят и коммунальное обслуживание, и содержание/ремонт общедомовых объектов. Так как стоимость снабжения ресурсами рассчитывается на основании ставок, установленных местными властями, то их увеличение или снижение не становится основанием для внесения поправок в договор управления. При повышении или уменьшении тарифов на коммунальные услуги управдом обязан за 30 дней или раньше до передачи новых квитанций на оплату оповестить об этом жильцов-собственников письменным извещением (часть 13 статьи 155 ЖК РФ). Иные временные сроки могут быть оговорены в договоре о руководстве зданием.

Другой вариант прекращения или корректировки документа об управлении осуществляется по решению судьи по требованию одной из сторон . В ходе данного мероприятия ключевое значение придается тому, законны ли или предусмотрены ли действующим договором хозяйствования основания изменения/расторжения. Так, если брать во внимание причины прекращения действия или внесения правок в документ об управлении, регламентированные нормативно-правовыми актами, а именно пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, то ими являются нижеследующие обстоятельства.

1. Значительные нарушения договора одной из сторон.

Степень несоблюдения в этом случае прямо пропорциональна финансовым потерям другой стороны, которые стали следствием неисполнения обязательств нарушителем. Финансовый урон рассчитывается по тому, на что по своему праву надеялась сторона-жертва в момент утверждения условий документа об управлении. Сторона-истец, заявляющая о своем требовании изменить/прекратить договор, должна предъявить суду доказательства того, что при дальнейшем действии отношений ею будут понесены определенные денежные потери.

К значительным нарушениям договора управления многоквартирного дома могут быть отнесены:

• невнесение платы за оказанные домоуправлением ЖК-услуги;
• периодические нарушения сроков предоставления ЖК-услуг при ведении имущества общего пользования, относящиеся к некачественному исполнению управляющей организацией установленных договором обязательств;
• отсутствие предоставления УК отчетности о том, как реализуются условия ранее заключенного соглашения;
• нанесение ущерба общедомовому имуществу в ходе действия/бездействия домоуправления.

Итоговое заключение о значимости нарушений выносит судья.

1. Другие случаи, перечисленные в гражданско-правовых актах или иных законных документах, в том числе в договоре управления многоквартирным домом.

К таким основаниям корректировки/расторжения соглашения относятся те, которые связаны с серьезным изменением факторов, на основании которых были определены условия исходного документа (согласно 451-й статье ГК РФ). Правовое поле устанавливает среди таких обстоятельств неконтролируемые экономические причины, появление других вариантов действующего законодательства, введение военного режима и прочее. Суд такими случаями (т. е. ситуациями, предусмотренными статьей 451 ГК РФ) считает непредвиденные происшествия, о которых стороны не могли знать на момент подписания договора управления многоквартирным домом.

Мнение эксперта

Расторжение договора управления МКД при существенном изменении обстоятельств

Олеся Лещенко ,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Смена обстоятельств считается значимой, если при знании их сторонами договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией или не заключался бы, или был бы составлен на совершенно иных условиях.

Одним из ярких примеров подобных случаев является присвоение зданию статуса аварийного жилья. Но при этом истцу нужно предъявить доказательства следующего:

• заключение экспертиз о признании многоквартирного дома аварийным жильем, требующим капитального ремонта/реконструкции/сноса;
• неимение связи между объявления строения аварийным и действиями/бездействиями управдома.

Правила присвоения многоквартирному дому статуса «аварийное жилье» определены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Часто судьи встают на сторону жильцов-собственников, при этом обязывая их принять список работ с их стоимостью на общедомовом собрании. Данное заключение судьи можно брать за основу для перехода к обсуждению новых условий документа об управлении.

3 примера, когда договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией стал камнем преткновения

Пример 1. Как оформлять отношения с теми, кто по каким-то причинам не подписал договор об управлении с УК?

Если управляющая компания исполняет в полном объеме и надлежащем качестве свои обязанности, т. е. работает в интересах жильцов, то юристы называют такие действия конклюдентными. Соответственно, договор исполняется независимо от того, подписан он или нет с отдельными гражданами-собственниками.

На практике еще встречаются случаи, когда по итогам общедомового собрания жильцами избирается управляющая компания, но саму организацию об этом не оповещают и не предлагают ей озвучить свои интересы для составления соглашения. Еще одна похожая ситуация, когда есть отмененное решение об избрании способа хозяйствования над имуществом многоквартирного дома, а созданный на основании этого решения договор признан неправомерным, т. е. не имеет юридической силы

Пример 2. Собственники предлагают подписать договор управления многоквартирным домом, учитывая только свои интересы

Бывает, что жильцы-собственники готовы заключить договор об управлении исключительно на своих условиях, предлагая компании к подписанию документ, утвержденный на общедомовом собрании. Очевидно, что это противоречит правилам, установленным законами.

Аналогично, хозяйствующая компания, избранная на общедомовом собрании жильцов-собственников, не может понуждать граждан к подписанию договора с ней, составленного с учетом исключительно интересов домоуправления.

Юридическая практика по этим вопросам имеет свои рекомендации.

• В соответствии с 3-й частью 161-й статьи ЖК РФ способ хозяйствования над имуществом многоквартирного дома является итогом общедомового собрания и может быть перевыбран на любом сроке действия решения жильцов. Волеизъявление об избрании метода управления есть законное обязательство каждого из собственников МКД.
• В соответствии с 1-й частью 162-й статьи ЖК РФ после того как по итогам проведения общедомового собрания появился протокол о решении жильцов-собственников об избрании управляющего юридического лица, каждый владелец помещений многоквартирного дома обязан подписать документ, передающий полномочия указанной компании, составленный на условиях, имеющихся в решении собрания.

Пример 3. Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договор управления многоквартирным домом

Согласно 5-й части 161-й статьи кодекса о жилищных отношениях владелец помещений многоквартирного дома обязан подписать договор с управляющей компанией только тогда, когда она избрана местными властями на открыто-конкурсной основе. В иных случаях перед собственниками такая необходимость не стоит.

Это право соответствует нормам, разъясненным Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13 июня 2007 года по делу N А56-36199/2006, а также Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05 июля 2007 года по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.

Для того, чтобы управляющая компания смогла законно осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, она должна заключить с собственниками помещений в этом доме договор управления многоквартирным домом. На этой странице мы размещаем примерную форму этого документа.

Использую размещенный образец договора управления многоквартирным домом Вы всегда сможете сверить и проверить тот договор, который предлагает Вам управляющая организация на наличие каких-либо условий в пользу исполнителя коммунальных услуг, которые не выгодны собственникам и противоречат нормам действующего законодательства.

Предлагаемая форма может быть использована для оформления проекта договора управления с управляющей компанией, которая была вновь избрана для управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом является очень важным документом для выстраивания наиболее выгодных жильцам дома и собственникам помещений отношений с управляющей компанией. Согласовав правильную форму договора, жильцы смогут заранее избавиться от множества дальнейших возможных проблем с управляющей компанией.

Стоит отметить, что также договор управления может содержать приложения. Такие приложения содержат всю полную и необходимую информацию, наличие которой требуется для защиты интересов жильцов многоквартирного дома и наиболее качественного исполнения управляющих компанией своих непосредственных обязанностей.

Для оформления договора с УК может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.

Образец договора управления многоквартирным домом между собственником помещения и управляющей организацией.

«» 2017 (поставить нужную дату заключения - 2018, 2019, 2020 и т.д.) г.

в лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем «Собственник », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, указанного в протоколе от «»2017 г. № и хранящегося.

1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в Многоквартирном доме.

1.3. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Цель настоящего Договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в Многоквартирном доме.

2.2. Управляющая организация по заданию Собственника, в соответствии с Приложениями к настоящему Договору, указанными в п.3.1.2., обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме по адресу: , предоставлять коммунальные услуги Собственнику (а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений), осуществлять иную, направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом, деятельность. Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным договором.

2.3. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в Приложении №1 к настоящему Договору.

2.4. Характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:

• адрес Многоквартирного дома;
• номер технического паспорта БТИ или УНОМ;
• серия, тип постройки;
• год постройки;
• этажность;
• количество квартир;
• общая площадь с учетом летних помещений м2;
• общая площадь жилых помещений без учета летних м2;
• общая площадь нежилых помещений м2;
• степень износа по данным государственного технического учета %;
• год последнего комплексного капитального ремонта;
• правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу;
• правовой акт о признании дома ветхим;
• площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества Многоквартирного дома м2;
• кадастровый номер земельного участка.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах Собственника, в соответствии с целями, указанными в п.2.1. настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.

3.1.2. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с Приложениями №3 и №4 к настоящему Договору. В случае оказания услуг и выполнения работ с ненадлежащим качеством Управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.

3.1.3. Предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений, а также членам семьи Собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещениями Собственника в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества (Приложение №5 к настоящему Договору) и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе (ненужное зачеркнуть):

• холодное водоснабжение;
• горячее водоснабжение;
• водоотведение;
• электроснабжение;
• газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
• отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

3.1.3.1. Для этого от своего имени и за свой счет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет.

3.1.4. Предоставлять иные услуги (радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда и т. п.), предусмотренные решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме/определенные по результатам открытого конкурса.

3.1.5. Информировать собственников помещений о заключении указанных в п.3.1.3. и п.3.1.4. договоров и порядке оплаты услуг.

3.1.6. Принимать от Собственника плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плату за управление Многоквартирным домом, коммунальные и другие услуги через систему Единых информационных расчетных центров города (ЕИРЦ). По распоряжению Собственника, отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов помещений Собственника. По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плата за коммунальные и другие услуги принимается от нанимателя такого помещения. Управляющая организация обеспечивает начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с письменным указанием Собственника.

3.1.7. Требовать, в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ, от Собственника помещения, в случае установления им платы нанимателю (арендатору) меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором, доплаты им оставшейся части в согласованном порядке.

3.1.8. Требовать платы от Собственника с учетом прав и обязанностей, возникающих из отношений социального найма (п.3.1.6.).

3.1.9. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений, в сроки, установленные законодательством и настоящим Договором.

3.1.10. Организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества, таких, как: залив, засор стояка канализации, остановка лифтов, отключение электричества и других, подлежащих экстренному устранению, - в течение часов с момента поступления заявки по телефону.

3.1.11. Вести и хранить документацию (базы данных), полученную от управлявшей ранее управляющей организации/заказчика-застройщика (ненужное зачеркнуть), в соответствии с перечнем, содержащимся в Приложении №2 к настоящему Договору, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

3.1.12. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. Не позднее рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу.

3.1.13. Информировать Собственника о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг, предоставлении коммунальных услуг качеством ниже предусмотренного настоящим Договором в течение одних суток с момента обнаружения таких недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае личного обращения - немедленно.

3.1.14. В случае невыполнения работ или непредоставления услуг, предусмотренных настоящим Договором, уведомить Собственника помещений о причинах нарушения путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома. Если невыполненные работы или неоказанные услуги могут быть выполнены (оказаны) позже, предоставить информацию о сроках их выполнения (оказания), а при невыполнении (неоказании) произвести перерасчет платы за текущий месяц.

3.1.15. В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, произвести перерасчет платы за коммунальные услуги в соответствии с п.3.4.4. настоящего Договора.

3.1.16. В течение действия указанных в Приложении №4 гарантийных сроков на результаты отдельных работ по текущему ремонту общего имущества за свой счет устранять недостатки и дефекты выполненных работ, выявленные в процессе эксплуатации Собственником, нанимателем или иным пользователем помещения(й). Недостаток и дефект считается выявленным, если Управляющая организация получила письменную заявку на их устранение.

3.1.17. Информировать в письменной форме Собственника об изменении размера платы, пропорционально его доле в управлении Многоквартирным домом, содержании и текущем ремонте общего имущества, за коммунальные и другие услуги не позднее чем за рабочих дней со дня опубликования новых тарифов на коммунальные и другие услуги и размера платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора, но не позже даты выставления платежных документов.

3.1.18. Обеспечить доставку собственникам платежных документов не позднее числа оплачиваемого месяца. По требованию Собственника обеспечить выставление при помощи системы ЕИРЦ платежных документов на предоплату за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества пропорционально доле занимаемого помещения и коммунальных услуг, с последующей корректировкой платежа при необходимости.

3.1.19. Обеспечить Собственника информацией о телефонах аварийных служб путем их указания на платежных документах и размещения объявлений в подъездах Многоквартирного дома.

3.1.20. Обеспечить по требованию Собственника и иных лиц, действующих по распоряжению Собственника или несущих с Собственником солидарную ответственность за помещение, выдачу в день обращения справки установленного образца, копии из финансового лицевого счета и (или) из домовой книги и иные предусмотренные действующим законодательством документы.

3.1.21. Принимать участие в приемке индивидуальных (квартирных) приборов учета коммунальных услуг в эксплуатацию с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов.

3.1.22. Согласовать с Собственником время доступа в помещение не менее чем за три дня до начала проведения работ или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения.

3.1.23. Направлять Собственнику при необходимости предложения о проведении капитального ремонта общего имущества в Многоквартирном доме.

3.1.24. По требованию Собственника (его нанимателей и арендаторов по п.3.1.5. настоящего Договора) производить сверку платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные услуги, а также обеспечить выдачу документов, подтверждающих правильность начисления платы с учетом соответствия их качества обязательным требованиям, установленным законодательством и настоящим Договором, а также с учетом правильности начисления установленных федеральным законом или договором неустоек (штрафов, пени).

3.1.25. Предоставлять Собственнику отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом действия Договора, а при заключении Договора на срок один год - не ранее чем за дней и не позднее чем за дней до истечения срока его действия. Отчет предоставляется на общем собрании собственников помещений, а в случае проведения собрания в заочной форме - в письменном виде по требованию Собственника. Отчет размещается на досках объявлений в подъездах или иных оборудованных местах, определенных решением общего собрания собственников помещений. В отчете указываются: соответствие фактических перечня, количества и качества услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в настоящем Договоре; количество предложений, заявлений и жалоб собственников, нанимателей, арендаторов или иных пользователей помещений в Многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков в установленные сроки.

3.1.26. На основании заявки Собственника направлять своего сотрудника для составления акта нанесения ущерба общему имуществу Многоквартирного дома или помещению(ям) Собственника.

3.1.27. Не распространять конфиденциальную информацию, касающуюся Собственника (передавать ее иным лицам, в т. ч. организациям), без письменного разрешения Собственника помещения или наличия иного законного основания.

3.1.28. Представлять интересы Собственника и лиц, пользующихся принадлежащими ему помещениями на законных основаниях, в рамках исполнения своих обязательств по настоящему Договору.

3.1.29. Предоставлять Собственнику или уполномоченным им лицам по их запросам документацию, информацию и сведения, касающиеся управления Многоквартирным домом, содержания и текущего ремонта общего имущества.

3.1.30. Не допускать использования общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме без соответствующих решений общего собрания собственников. В случае решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части заключать соответствующие договоры. Средства, поступившие на счет Управляющей организации от использования общего имущества собственников, должны быть направлены на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему Договору.

3.1.31. В соответствии с оформленным протоколом решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме заключить договор страхования объектов общего имущества в данном доме за отдельную от настоящего Договора плату Собственника с отобранной Правительством г. на конкурсной основе страховой организацией.

3.1.32. По решению Собственника принять участие в программе льготного страхования жилых помещений собственников, заключив с отобранной Правительством г. на конкурсной основе страховой организацией соответствующий агентский договор, позволяющийСобственнику жилого помещения вносить страховые платежи за свое помещение в размере 1/12 годовой суммы по платежному документу, предоставляемому Управляющей организацией.

3.1.33. При наступлении страхового случая участвовать в составлении актов и смет расходов для производства работ по восстановлению общего имущества, поврежденного в результате наступления страхового случая. За счет средств страхового возмещения обеспечивать производство ремонтных работ по восстановлению внешнего вида, работоспособности и технических свойств частей застрахованного общего имущества.

3.1.34. Передать техническую документацию (базы данных) и иные связанные с управлением домом документы за дней до прекращения действия Договора, по окончании срока его действия или расторжения, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо, в случае непосредственного управления Многоквартирным домом собственниками помещений в доме, - одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления Многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме. Произвести выверку расчетов по платежам, внесенным собственниками помещений Многоквартирного дома в счет обязательств по настоящему Договору; составить Акт выверки произведенных собственникам начислений и осуществленных ими оплат и по Акту приема-передачи передать названный Акт выверки вновь выбранной управляющей организации. Расчеты по актам выверки производятся в соответствии с дополнительным соглашением к настоящему Договору.

3.1.35. Предоставить гарантию обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору.

3.1.35.1. В качестве способа обеспечения исполнения обязательств Управляющей организации выступает (далее ненужное зачеркнуть):

• страхование гражданской ответственности управляющей организации;
• банковская гарантия;
• залог депозита.

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Управляющей организацией обязательств по настоящему Договору, в том числе в случае невыполнения обязательств по оплате энергоресурсов энергоснабжающим организациям, а также в случае причинения Управляющей организацией вреда общему имуществу собственников помещений, гарантия направляется на устранение указанных обстоятельств. При использовании всего или части обеспечения общее имущество Многоквартирного дома подлежит восстановлению за счет средств Управляющей организации.

3.1.36. Оказать содействие уполномоченным Правительством г. организациям в установке и эксплуатации технических средств городских систем безопасности, диспетчерского контроля и учета, функционирование которых не связано с жилищными отношениями (ст.4 Жилищного кодекса Российской Федерации).

3.2. Управляющая организация вправе:

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору (за исключением обязанностей, вытекающих из п.3.1.6., п.3.1.35.1., п.3.1.36., п.4.18.).

3.2.2. В случае несоответствия данных, имеющихся у Управляющей организации, информации, предоставленной Собственником, проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги по фактическому количеству, в соответствии с положениями п.4.4. настоящего Договора.

3.2.3. Взыскивать с должников сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой, в порядке, установленном действующим законодательством.

3.2.4. Ежегодно готовить предложения по установлению на следующий год размера платы за управление Многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества собственников Многоквартирного дома на основании перечня работ и услуг по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов на предстоящий год и направлять их на рассмотрение и утверждение на общее собрание собственников помещений.

3.2.5. Заключить договор с соответствующими государственными структурами для возмещения разницы в оплате услуг (работ) по настоящему Договору, в том числе коммунальных услуг (отопление) для собственников - граждан, плата которых законодательно установлена ниже платы по настоящему Договору в порядке, установленном законодательством города.

3.2.6. Поручать выполнение обязательств по настоящему Договору иным организациям.

3.3. Собственник обязан:

3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений Многоквартирного дома, принятые в соответствии с законодательством. Своевременно предоставлять Управляющей организации документы, подтверждающие права на льготы его и лиц, пользующихся его помещением(ями).

3.3.2. При неиспользовании помещения(й) в Многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии в городе более 24 часов.

3.3.3. Соблюдать следующие требования:

• не производить перенос инженерных сетей;
• не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;
• не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т. е. не нарушать установленный в доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящихся на помещение собственника, и их оплаты, без согласования с Управляющей организацией;
• не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
• не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения, не производить переустройства или перепланировки помещений без согласования в установленном порядке;
• не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, не загромождать и загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
• не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества Многоквартирного дома;
• не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;
• не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие пищевые и другие жидкие бытовые отходы;
• не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования;
• информировать Управляющую организацию о проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения.

3.3.4. При проведении Собственником работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора.

3.3.5. Предоставлять Управляющей организации в течение трех рабочих дней сведения (далее, не относящееся к Собственнику, зачеркнуть):

• о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность платы Управляющей организации за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме в размере, пропорциональном занимаемому помещению, а также за коммунальные услуги возложена Собственником полностью или частично на нанимателя(арендатора), с указанием Ф.И.О. ответственного нанимателя (наименование и реквизиты организации, оформившей право аренды), о смене ответственного нанимателя или арендатора;
• об изменении количества граждан, проживающих в жилом(ых) помещении(ях), включая временно проживающих, а также о наличии у таких лиц льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг для расчета размера их оплаты и взаимодействия Управляющей организации с Городским центром жилищных субсидий (собственники жилых помещений);
• об изменении объемов потребления ресурсов в нежилых помещениях, с указанием мощности и возможных режимах работы установленных в нежилом(ых) помещении(ях) потребляющих устройств газо-, водо-, электро- и теплоснабжения, и другие данные, необходимые для определения расчетным путем объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов и расчета размера их оплаты (собственники нежилых помещений).

3.3.6. Обеспечивать доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с Управляющей организацией время, а работников аварийных служб - в любое время.

3.3.7. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях общего имущества в Многоквартирном доме.

3.4. Собственник имеет право:

3.4.1. Осуществлять контроль над выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в Многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору.

3.4.2. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемые для контроля организации, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение собственников, оформленное в письменном виде.

3.4.3. Требовать изменения размера платы в случае неоказания части услуг и/или невыполнения части работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с п.4.13. настоящего Договора.

3.4.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставлениякоммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации.

3.4.5. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору.

3.4.6. Требовать от Управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего Договора в соответствии с п.3.1.25. настоящего Договора.

3.4.7. Поручать вносить платежи по настоящему Договору нанимателю/арендатору данного помещения в случае сдачи его в наем/аренду.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена Договора и размер платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорциональной занимаемому Собственником помещению. Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества может быть уменьшен для внесения Собственником в соответствии с Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном правовыми актами г. .

4.2. Цена настоящего Договора на момент его подписания определяется:

• стоимостью работ и услуг по управлению Многоквартирным домом;
• стоимостью услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, приведенных в Приложениях 3 и 4 к настоящему Договору;
• стоимостью коммунальных ресурсов, рассчитываемых как произведение среднего объема потребляемых ресурсов в Многоквартирном доме и тарифов, в соответствии с положениями п.4.3. и п.4.4. настоящего Договора.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащенных квартирными приборами учета, а также при оборудовании Многоквартирного дома общедомовыми приборами учета рассчитывается в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг, определяемыми в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, а при отсутствии квартирных и (или) общедомовых приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органом государственной власти города в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

4.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти города в порядке, установленном федеральным законом.

4.5. Плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, соразмерно доле занимаемого помещения, и за коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

4.6. Плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома и коммунальные услуги вносится в установленные настоящим Договором сроки на основании платежных документов, выставляемых с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющей организации. В случае предоставления платежных документов позднее даты, определенной в настоящем пункте, плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома и коммунальные услуги может быть внесена с задержкой на срок задержки получения платежного документа.

4.7. В платежном документе, выставляемом с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющей организации, указываются:

• расчетный счет, на который вносится плата, площадь помещения;
• количество проживающих (зарегистрированных) граждан;
• объем (количество) потребленных коммунальных услуг;
• установленные тарифы на коммунальные услуги;
• размер платы за содержание и ремонт общего имущества Многоквартирного дома, с учетом исполнения условий настоящего Договора;
• сумма перерасчета, задолженности Собственника по оплате общего имущества Многоквартирного дома и коммунальных услуг за предыдущие периоды.

В платежном документе также указываются:

• суммы предоставленных субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг;
• размер предоставленных льгот и компенсаций расходов на оплату услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества Многоквартирного дома, а также коммунальных услуг;
• дата создания платежного документа.

4.8. Сумма начисленных, в соответствии с п.5.4. настоящего Договора, пеней указывается в отдельном платежном документе. В случае предоставления платежного документа позднее даты, указанной в Договоре, дата, с которой начисляется пени, сдвигается на срок задержки предоставления платежного документа.

4.9. Собственники вносят плату за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома Управляющей организации в соответствии с реквизитами, указываемыми в едином платежном (информационном) документе системы ЕИРЦ на счет № в.

4.10. Неиспользование помещений собственниками не является основанием невнесения платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт Многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги.

4.11. При временном отсутствии проживающих в жилых помещениях граждан внесение платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и водоотведение, при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

4.12. В случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, указанных в Приложениях №3 и №4 к настоящему Договору, ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, т. е. неоказания части услуг и/или невыполнения части работ в Многоквартирном доме, стоимость этих работ уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения, от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации. В случае исправления выявленных недостатков, не связанных с регулярно производимыми работами, в соответствии с установленными периодами производства работ (услуг), стоимость таких работ может быть включена в плату за содержание и ремонт общего имущества в следующих месяцах при уведомлении Собственника.

4.13. Собственник или его наниматель вправе обратиться в Управляющую организацию в письменной форме или сделать это устно в течение 6 месяцев после выявления соответствующего нарушения условий Договора по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества и требовать с Управляющей организации в течение рабочих дней с даты обращения извещения о регистрационном номере обращения и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении, с указанием причин.

4.14. Собственник не вправе требовать изменения размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.15. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные услуги изменяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных