Конституция РФ гарантирует, что права гражданина на собственность защищаются от любого рода посягательств вне зависимости от того, со стороны кого они (посягательства) исходят. В ГК РФ четко указывается, какими способами можно приобрести право собственности и на каких основаниях оно прекращается. Все эти меры требуются для защиты людей от незаконных посягательств на их имущество, а также для реального обеспечения имущественной неприкосновенности юр./физ. лиц.
Начать следует с того, что основания прекращения права собственности делятся на две большие категории:
- добровольные;
- принудительные.
Рассмотрим особенности каждой из категорий более детально.
Это самый простой и универсальный способ, заключающийся в передаче прав собственности от одного лица другому при помощи выражения воли, то есть речь идет о добровольном переходе. Да, прекращение прав может выполняться и принудительно, о чем четко говорится в законодательстве. Как бы то ни было, это возможно исключительно на тех основаниях, что прописаны в ГК РФ.
А в кодексе указываются относительно новые для обычных граждан основания, среди которых есть и отказ от прав собственности. Данное правило предусматривает, что владелец вправе добровольно отказываться от своего имущества.
Существует два способа произвести такой отказ:
- сделать об этом публичное заявление;
- совершить какое-то конкретное действие, четко демонстрирующее, что гражданин от своей собственности отказывается (он может ее, к примеру, попросту выбросить).
Однако отказ от имущества – это еще не потеря прав на него. Пока новый собственник должным образом не оформит права на владение этим предметом, последний вполне может быть возвращен прежнему собственнику, на него же могут возложить обязанности, касающиеся возмещения причиненного (этой вещью) третьим лицам ущерба.
Обратите внимание! Еще права собственности могут прекратиться, если вещь погибнет или будет уничтожена. И разница между этими понятиями заключается лишь в способе, которым вещь прекратила существование, и в том, понесет ли кто-то ответственность за исчезновение.
Отказ от имущества
Гражданин или организация может по своей воле отстраниться от права владения имуществом. Но такое решение могут принимать только физические/юридические лица, а значит, ни государственные, ни другие органы власти не имеют права отказываться от принадлежащего им имущества.
Также отметим, что отказ, как говорилось выше, не подразумевает устранения от обязательств по содержанию собственности. Более того, в обязанности владельца входит даже уплата налоговых сборов.
Принудительное лишение прав собственности
Обо всех ситуациях, когда это право может прекращаться в принудительном порядке, говорится в 235 статье ГК РФ. И данный перечень может быть расширен, если будут внесены соответствующие изменения либо же появятся новые законодательные акты.
Если собственность будет изъята, то ее стоимость обязаны компенсировать владельцу. Существует ряд случаев, в которых возможно такое изъятие, ознакомимся с ними.
В статье говорится еще о нескольких основаниях, на которых имущество может быть принудительно изъято. Однако почти у всех этих оснований имеется одна общая особенность: практически всегда подразумевается частная собственность, принадлежащая либо юридическим, либо физическим лицам.
Обратите внимание! Также следует знать, что в некоторых случаях собственность может быть отчуждена, но никакая компенсация за это владельцу не полагается.
Речь идет преимущественно о тех ситуациях, когда возлагается взыскание на собственность в связи с обязательствами ее владельца для того, чтобы последний сумел расплатиться со своими кредиторами. Обо всем этом также говорится в соответствующих законах.
Детальнее об изъятии собственности
Итак, причин, по которым человека могут принудительно лишить прав на вещь, в Гражданском кодексе немало. Но стоит добавить, что все эти основания не должны противоречить Конституции, точнее 35 статье третьей части. В статье говорится, что ничье имущество не может быть отчуждено, кроме как по соответствующему постановлению суда. Помимо перечисленных выше причин, вещь может быть изъята за ненадлежащее поведение собственника. Более того, по закону имущество может быть изъято вне зависимости от действий владельца, если того требуют интересы общества либо государства в целом.
Национализация
Под национализацией подразумевается обращение собственности граждан либо организаций в пользу государства. Основания национализации в ГК не указываются, но они определены интересами государства, при этом волеизъявление владельцев никакой роли не играет. Этот процесс возможен только при определенных условиях. Так, в качестве основания может послужить возмещение ущерба и стоимости собственности в установленном 306 статьей ГК порядке. Однако это, стоит заметить, не совсем соответствует 35 статье Основного Закона, в которой говорится, что изъятие собственности может проводиться исключительно при предварительном и равноценном возмещении.
По шкале приоритетов положения Конституции находятся, несомненно, выше других норм. А значит, при национализации необходимо определить порядок равноценного возмещения собственности. Помимо того, предусматривается и компенсация доли. Только после того, как имущество будет возмещено, владелец лишается прав на него. Для этого местный орган самоуправления должен подать соответствующий иск.
В качестве заключения. Права собственности на животных
Если владелец обращается с животным ненадлежащим образом (обращение не соответствует принципам гуманности), это также может послужить основанием для лишения прав собственности. Чтобы выкупить животное, заинтересованное лицо, обнаружившее факт нарушения, должно предоставить в суд требование. Что касается стоимости выкупа, то ее может устанавливать суд, если ситуация спорная.
Как видим, причин для лишения прав собственности может быть много, причем как добровольного, так и принудительного характера. А чтобы узнать больше о долевой собственности, рекомендуем посмотреть приведенный ниже тематический видеоролик.
Видео – Прекращение прав долевой собственности
Тема: Лишение права собственностиМожно ли лишить человека права собственности, если он много лет не платил налоги, а также коммунальные услуги.читать ответы (1) Можно ли лишить права собственности в общей совместной собственности, одного из двух собственников, который более 10 лет не платит за ЖКУ, не содержит и не ремонтирует квартиру?читать ответы (1) Можно ли лишить человека право собственности, если он уже больше 3 х лет выписан и не оплачивает коммунальные услуги в течение 5 лет.читать ответы (1) Я и мой брат являемся собственниками частного дома и земельного участка в равной 1/2 доле. Более 10 лет брат не проживает в доме. Дом и участок не разделен между нами.читать ответы (3) Тема: Долевая собственностьСкажите, пожалуйста, если дом находится в долевой собственности после вступления в наследство.
Можно ли лишить собственника доли в праве на квартиру?
Перечень доказательств будет зависеть от оснований, которые истец приводит как причину, по которой собственника необходимо лишить жилья: Выселяя бесхозяйственного соседа, необходимо заручиться заключением строительно-технической экспертизы при выполнении которой эксперт посчитает стоимость восстановительного ремонта, необходимость которого вызвало бесхозяйственное обращение собственника с жильем Подтверждением аморального образа жизни и нарушения тишины могут служить протоколы об админправонарушениях готовясь к выселению шумного аморального соседа, для того чтобы фиксировать факты его поведения, необходимо вызвать сотрудников правоохранительных органов, которые предупредят соседа о совершаемых правонарушениях и составят протокол.Важно! Для того чтобы нарушения такого рода стали основанием для выселения они должны повторяться неоднократно.
Может ли сособственник квартиры лишить доли другого сособственника?
Таким решением будет являться жалоба о признание бездействия органа местного самоуправления незаконным. В процессе рассмотрения данной жалобы суд должен будет установить все обстоятельства дела, признавая бездействие органа местного самоуправления и удовлетворяя жалобу, суд обяжет орган местного самоуправления завершить установленные законом действия, которые избавят от асоциального соседа-собственника. За долги перед банком При наличии задолженности перед банком подлежит выяснению вопрос, было ли жилье передано в ипотеку.
Ипотека является обеспечением взятых на себя денежных обязательств под залог жилья. Любой договор залога предполагает возможность лишиться предмета залога при невыполнении обязательств, взятых на себя по кредитному договору.
Возможные причины для выселения собственника из жилого помещения
Внимание
Поэтому нет смысла отдельно рассматривать вопрос о возможности изъятия против воли собственника принадлежащей ему доли в праве на приватизированную квартиру или, например, приобретенную по договору долевого участия. Для владельцев доли в любом жилом помещении правила одинаковы. Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с лишением собственника доли в праве на квартиру, то вам следует помнить, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Полагать, что право собственности - право раз и навсегда абсолютное и неизменное, большое заблуждение.
Правовая система любого государства построена на положении о том, что не бывает прав без обязанностей.
Лишить собственника права собственности
Квартира приватизированная — купили 15 лет назад, тогда нам с братом не было 18 лет.читать ответы (2) Тема: Жилищное правоСитуация такая, 2-этажный дом в малоэтажном строительстве построен в 2001 году, было 8 договоров инвестирования на квартиры и 1 договор инвестированичитать ответы (2) Тема: Квартирный вопросПри покупки маленькой квартиры 52 кв.м. мои несовершеннолет. Дети по ЗАКОНУ стали собственниками долей. Другой недвижимости не имеем. Сейчас им по 25 лет.читать ответы (4) Тема: Жилищный вопросМне принадлежит половина дома на две семьи вторая половина находится в запустении там уже примерно 10 лет не проживают между нами стенка в один кирпиччитать ответы (1) Тема: Жилищный вопросМой муж проживает в квартире сестры которую ей родители оставили по завещанию.
Можно ли лишить права собственности
Собственность у нас по 1/2. Вместе не проживаем. Кредит выплачиваю я личночитать ответы (2) Тема: После погашения ипотекиНам выделили ипотеку на всех членов семьи еще когда мы были в браке, оформили свидетельства на собственность по 1/4 на каждогочитать ответы (2) Тема: Право собственностиДом и земля в долях. Второй собственник свою долю привел в запустение. Земля не обрабатывается, дом под общей крышей скоро рухнет и тянет за собой мою часть.читать ответы (1) Тема: Право собственностиМы ТСЖ в доме есть площади принадлежащие на праве собственности муниципалитету, но расходов по содержанию этих площадей они уже 6 лет не несутчитать ответы (2) Тема: Ипотека при разводе В 2007 году заключила договор на социальную ипотеку и внесла первоначальный взнос 50 тыс. рублей.
Как лишить права на собственность
Лишиться права собственности на жилье владелец может добровольно или принудительно.
В первом случае речь идет о продаже жилплощади, обмене, дарении и т.д. Иногда решение о лишении права принимает суд. Например, при банкротстве, когда квартира идет в счет уплаты долга, нарушении прав других жильцов и иных ситуациях. Рассмотрим подробнее данную процедуру.
Когда можно лишить права собственности на квартиру?
Закон содержит закрытый перечень оснований для лишения права собственности (ст. 235 ГК РФ):
- принудительное взыскание в счет уплаты долга;
- имущество не принадлежит нынешнему владельцу по закону;
- участок, на котором находится дом, изъяли из-за ненадлежащего использования;
- объект не был достроен из-за прекращения действия договора аренды (если земля принадлежит муниципалитету или государству);
- отчуждение участка необходимо для госнужд;
- конфискация;
- владелец, подозреваемый в коррупции, не смог доказать законность приобретения имущества и др.
По другим основаниям лишить права собственности нельзя.
В счет уплаты долга
Если владелец квартиры задолжал большую сумму кредиторам и за дело взялись приставы, жилплощадь могут забрать в счет долга.
Однако так не могут поступить с жильем, которое является единственным пригодным для проживания должника и его семьи. Исключение - ипотечный заём.
Единственное жилье не могут забрать за долги.
Нередко права собственности лишают нерадивых ипотечных заемщиков. Поскольку до выплаты всей суммы долга квартира находится в залоге у банка, ее могут забрать при возникновении просрочки.
Достаточно трех просрочек, чтобы банк смог обратиться в суд и расторгнуть ипотечный договор. При этом он вправе потребовать изъять залоговое жилье и выставить его на торги.
Банк может забрать квартиру за долг по ипотеке.
Однако закон позволяет при наличии уважительных причин отсрочить обращение взыскания на объект недвижимости. Суд вправе дать время на оплату задолженности. Максимальный срок - один год.
Единого перечня уважительных причин не существует. Каждый раз решение принимает судья. К ним могут отнести:
- задержку выплаты зарплаты, пособий, пенсии по старости;
- утрату трудоспособности, инвалидность;
- смерть кормильца, болезнь кого-то из родственников.
Уважительность причин просрочки нужно доказать документально.
Выселение из квартиры
Когда заемщика выселяют, ему обязаны предоставить временную жилплощадь. Это 6 кв.м. на одного человека на условиях соцнайма. Однако на практике выселение нередко производится без адреса, то есть практически в никуда.
Переселение из аварийного жилья
Право собственности могут потерять переселенцы из ветхого и аварийного жилья. Несмотря на то, что им предоставляют взамен квартиры в новостройках, они выдаются на условиях соцнайма.
Однако не все граждане знают, что повторно пройти процедуру бесплатной приватизации нельзя. Это запрещено законом. И как не прискорбно, но государство не обманывает граждан - они сами соглашаются на предложенные условия, до конца не разобравшись в нюансах.
Прежде, чем дать согласие на , внимательно ознакомьтесь с условиями договора и ст. 32 ЖК РФ.
За неуплату коммунальных услуг
Можно лишиться квартиры, если не платить без уважительных причин более полугода. Однако должникам обязаны предоставить жилье того же размера на условиях социального найма.
При возникновении просрочки управляющая компания обязана уведомить неплательщика, что намерена обратиться в суд с требованием о . Это действенный метод. После таких уведомлений большинство должников вносят хотя бы минимальную сумму.
Не платишь по коммунальным платежам - попрощайся с жильем.
Если вас незаконно пытаются лишить права собственности, обратитесь к опытному юристу. Он обжалует действия госорганов, соберет документы, доказывающие вашу правоту, выступит на суде и отстоит ваши права.
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.
Комментарий к Статье 35 Конституции РФ
1. В Конституции 1993 г. впервые появились такие понятия, как право частной собственности, свобода экономической деятельности, недобросовестная конкуренция, монополизация, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, предпринимательская деятельность, имущество, интеллектуальная собственность, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, защита чести, доброго имени и т.д. Все эти понятия генетически связаны с гражданским правом. Ряд конституционных норм и принципов воспроизводят нормы гражданского права и, наоборот, нормы ГК зачастую воспроизводят конституционные положения. Конституционная гарантия права частной собственности, содержащаяся в ч. 3 ст. 35 Конституции, более детально регламентируется в нормах ст. 279 -283 ГК . А нормы ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК близки по своему юридическому содержанию конституционной норме, содержащейся в ч. 3 ст. 55 Конституции.
Конечно, эти нормы однородны, в известном смысле гомогенны, но не тождественны. Норма Конституции всегда занимает более высокое положение в иерархии правовых норм. Она, в отличие от отраслевых норм, всегда характеризуется большей юридической насыщенностью, т.е. более значительной плотностью юридического содержания, что создает возможность многообразных юридических интерпретаций с учетом изменения жизненных обстоятельств или субъективного правопонимания. Конституционные нормы предопределяют содержание однородных отраслевых норм, порой корректируя их в процессе правоприменения.
Такие конституционные понятия, как право частной собственности, неприкосновенность частной жизни, состязательность и т.д., могут быть названы смежными (с отраслевыми) конституционно-правовыми понятиями, поскольку их содержание в конституционном праве может не совпадать с содержанием одноименных отраслевых понятий.*(442)
В решении Федерального Конституционного Суда Германии по делу Люта*(443) содержится идея о том, что конституционные нормы и принципы должны определять порядок истолкования судами общей юрисдикции обычных законов. По мнению ФКС, Основной закон ФРГ установил "объективный порядок ценностей", под влиянием которого оказались как публичное, так и частное право. В указанном решении отмечается, что "положение частного права должно согласовываться с данной системой ценностей и каждое из них должно быть истолковано в духе этой системы". Обычные суды должны проводить создаваемые ими в процессе истолкования обычных законов правоположения в соответствии с установленной Основным законом системой ценностей.
Включение в текст Конституции ст. 35 имеет важные последствия для развития гражданского права. В частности, вряд ли можно оспорить общедозволительную природу конституционной нормы, содержащейся в ч. 2 ст. 35, в соответствии с которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Причем в конституционной норме нет указания на то, что виды и содержание вещных прав должны быть исчерпывающим образом определены в законе. Это обстоятельство может иметь решающее значение для разрешения теоретического спора о том, носит ли перечень вещных прав в ГК исчерпывающий характер*(444).
Положения ст. 35 находятся в системно-логических связях с другими положениями Конституции, образуя при этом своеобразные нормативные комплексы, создающие новый кумулятивный эффект в правовом регулировании. Сложение конституционных положений в определенный комплекс порождает, по сути дела, новые нормативные предписания. Так, взятая в совокупности с принципом свободы экономической деятельности ст. 35 создает совершенно иное представление об объектах и назначении права частной собственности. На основе данного конституционного комплекса коренным образом изменилось гражданско-правовое регулирование ограничения объектов права собственности, которое в прежнем гражданском законодательстве (ГК РСФСР 1964 г.) носило столь обширный характер, что приводило к такому новому качеству, как строго потребительский характер права личной собственности граждан. В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК РФ 1994 г. не подлежат ограничению количество, а также стоимость объектов права собственности граждан.
В настоящее время в соответствии с комментируемой статьей ГК предусматривает, что: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209); он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209); в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (п. 1 и 2 ст. 213). С учетом нового конституционного и гражданского законодательства в настоящее время нет ограничений по предельным размерам жилых строений, возводимых на садовых земельных участках. Строительство на садовых и дачных земельных участках унифицированно регулируется строительными нормами и правилами (см. Постановление КС РФ от 14.04.2008 N 7-П*(445)).
Обязанность по охране права частной собственности является конституционной обязанностью государства (ч. 1 ст. 35). Эта обязанность исполняется прежде всего путем принятия законов (как федеральным государством, так и субъектами РФ). Но какие правовые последствия могут возникнуть, если государство в течение достаточно долгого времени не принимает мер по охране с помощью закона права частной собственности?
В жалобе в Конституционный Суд РФ нескольких акционерных обществ оспаривалась конституционность нормы п. 8 ч. 1 ст. 33 КЗоТ РФ. По мнению заявителей, данная норма в той мере, в какой ею запрещается увольнение работника за совершение по месту работы хищения имущества, не являющегося государственным или общественным, противоречит Конституции, ее ч. 2 ст. 8 и ч. 1 ст. 35. Конституционный Суд применил положения ст. 8 и ч. 1 ст. 35 Конституции, из которых следует, что все субъекты права собственности должны иметь одинаковые возможности защиты своего имущества (объектов собственности), как правило, без каких-либо привилегий или ограничений. По сути дела, новое нормативное положение образовалось из совместного действия конституционных положений ст. 8 и ч. 1 ст. 35, которые при этом создают своеобразный синергетический эффект. В Постановлении от 24.02.2004 N 3-П*(446) Конституционный Суд отметил, что положение ч. 1 ст. 35 Конституции о том, что право частной собственности охраняется законом, предполагает конституционную обязанность законодателя обеспечить неприкосновенность права частной собственности, в том числе путем установления надлежащих юридических процедур принятия решений общим собранием акционеров.
Несмотря на то что в ч. 1 комментируемой статьи содержится норма о том, что охраняется законом право частной собственности, Конституционный Суд исходит в своей практике из более широкой интерпретации данной нормы, полагая, что под защитой Конституции находится широкий спектр вещных прав. Конституционная обязанность государства охранять право частной собственности не ограничивается деятельностью по законодательному регулированию. С учетом такой социальной ценности, как добросовестное владение, Суд обосновал необходимость того, чтобы и суды как органы государства участвовали в поиске разумного баланса между правом частной собственности и добросовестным владением, которое, по его мнению, изложенному в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П*(447) является субъективным вещным правом.
В ст. 12 ГК названо 11 способов защиты нарушенных субъективных гражданских прав. Например, для защиты права собственности можно воспользоваться таким способом, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право, т.е. можно воспользоваться виндикационным или негаторным иском (ст. 302, 305 ГК). Другим способом защиты является признание оспоримой сделки недействительной по правилам ст. 167 ГК. При этом отдаваемый судами общей юрисдикции приоритет такому способу защиты, как признание сделки недействительной, влекущему реституцию, по сути дела, означает прособственническую правовую позицию этих судов. Арбитражные суды в большей степени оказались склонны отдавать приоритет такому способу защиты, как виндикационный иск, занимая в результате провладельческую позицию, защищая добросовестных владельцев.
Конституционный Суд не воспринял ни идею о том, что добросовестный владелец является собственником, ни противоположную ей идею о том, что незаконное добросовестное владение - это фактическое состояние, а не субъективное право. Обычно Суд не торопится высказывать свое мнение по проблеме, дискутируемой в доктрине. Что же заставило Суд в данном случае сделать исключение? По всей видимости, осознание того, что проблема состоит в поиске очень тонкого баланса между законными интересами как собственника, так и добросовестного приобретателя. Если исходить из того, что у собственника - полноценное субъективное право, а владение добросовестного приобретателя - это лишь фактическое состояние, то поиск такого баланса заведомо обречен на провал. В таком случае бесполезно пытаться применить конституционный принцип соразмерности и пропорциональности (ч. 3 ст. 55 Конституции), всегда предполагающий поиск баланса равнозащищаемых ценностей.
2. В упомянутом Постановлении 21.04.2003 N 6-П Конституционный Суд пришел к выводу, что по смыслу ч. 2 комментируемой статьи во взаимосвязи со ст. 8, 34, 45, 46 и ч. 1 ст. 55 Конституции, права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита прав. К числу таких имущественных прав, по мнению Суда, относятся и права добросовестных приобретателей.
На первый взгляд, это положение может показаться крайне спорным. Толкуя конституционную норму ч. 2 ст. 35, Конституционный Суд в качестве самостоятельных имущественных прав рассматривает собственность (которая предполагает обладание такими правомочиями, как владение, пользование и распоряжение) и владение. Получается, что ст. 35 Конституции гарантирует государственную защиту не только субъективного конституционного права частной собственности, но и широкого спектра различных имущественных прав. Очевидно, что такое истолкование очень напоминает интерпретацию конвенционной нормы об уважении собственности, содержащейся в ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод Европейским Судом по правам человека.
Однако не повлечет ли такая интерпретация и государственную защиту владения, скажем, вора? Нет. Есть одна принципиальная деталь, на которой, собственно, и построены все последующие логические рассуждения Суда: о добросовестных владельцах как обладателях именно имущественного права можно говорить только с учетом того, что они являются участниками "гражданского оборота". При внимательном изучении текста Постановления КС РФ от 21.04.2003 N 6-П становится понятным, почему и в Определении КС РФ от 27.11.2001 N 202-О*(448) признание прав добросовестными приобретателями нерастаможенных автомобилей увязывается с их приобретением "в ходе оборота". Оговорка о гражданском обороте во многом объясняет, почему в результате судебного решения состояние фактического незаконного владения превращается в субъективное имущественное право добросовестного владельца.
По всей видимости, не случайно Конституционный Суд утверждает, что добросовестный владелец обладает субъективным правом, называя его достаточно абстрактно имущественным правом. С нашей точки зрения, это имущественное право является новым вещным правом. В силу обладания этим правом добросовестный владелец приобретает возможность непосредственно воздействовать на вещь и отражать посягательство на свое право со стороны третьих лиц. При этом непосредственное воздействие на вещь не следует понимать только как физическое обладание вещью. Владение добросовестного приобретателя, в отличие от простого держания, предполагает определенную меру имущественной власти. Не препятствует признанию рассматриваемого субъективного права вещным то обстоятельство, что оно ограничено во времени в отличие от большинства абсолютных прав. В конце концов временный характер права пожизненного наследуемого владения не мешает признавать его вещным.
Очевидной особенностью права добросовестного владения является специфика основания его возникновения. В отличие от других вещных прав непременным условием для его возникновения является наличие в сложном юридическом составе, влекущем возникновение данного права, судебного решения, в силу которого оно и возникает. Пока не состоится судебное решение в пользу добросовестного владельца, его состояние определяется как незаконное добросовестное владение. При этом в силу ограничений на виндикацию у добросовестного приобретателя появляется субъективное имущественное право. Обязательность наличия судебного акта обусловливается тем, что установление добросовестности - это акт правосудия, которое в силу ч. 1 ст. 118 Конституции осуществляется только судом. Новое имущественное право добросовестного приобретателя возникает и в случае истечения срока давности по виндикационному иску (ст. 199 ГК). Добросовестность владения должна подтверждаться судом с помощью определенных юридических фактов.
Итак, Конституционный Суд в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П признал имущественное право добросовестного приобретателя. В резолютивной части Постановления зафиксировано, что положения ст. 167 ГК в их конституционно-правовом истолковании означают, что они не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Значит ли это, что Суд не считает возможным применение ст. 167 ГК в случае, если жилое помещение или иное имущество истребуется собственником у любого добросовестного приобретателя? Можно ли понять это Постановление как явно выраженный приоритет имущественного права добросовестного приобретателя над правом собственности? Полагаем, что такое понимание Постановления КС РФ носило бы чрезмерно прямолинейный характер. И если раньше суды общей юрисдикции пренебрегали применением гражданско-правовых норм, ограничивающих право собственников на виндикацию, отдавая предпочтение применению положений ст. 167 ГК, предусматривающих реституцию, то "буквальное" понимание данного Постановления опасно как иная крайность. К сожалению, превратное понимание правовой позиции Конституционного Суда можно встретить и в литературе.*(449)
На самом деле Конституционный Суд не высказал мнение о приоритете имущественного права добросовестного приобретателя, обеспечиваемого с помощью норм об ограниченной виндикации (ст. 302 ГК). В п. 3 мотивировочной части Постановления КС РФ подтверждается, что ГК в соответствии с вытекающими из Конституции основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК) не ограничивает гражданина в выборе способов защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.
Право на выбор способа государственной защиты прав и свобод можно вывести и из основного содержания конституционного права, предусмотренного ст. 45 Конституции. Реституция, как справедливо отметил К.И. Скловский, по своей юридической природе очень своеобразное требование: не являясь ни вещным, ни обязательственным, оно имеет сильный публично-правовой элемент, т.е. это не чисто частноправовое средство защиты.*(450) Виндикация, напротив, представляет собой типично частно-правовое средство защиты. А поэтому применение реституции с ее значительным публично-правовым элементом не всегда позволяет обеспечить баланс законных интересов собственника и добросовестного приобретателя.
Для того чтобы обеспечить искомое равновесие в определенных случаях, предпочтительным является применение виндикации. Собственники, стороны в договоре, третьи лица, добросовестные приобретатели - все это участники гражданского оборота. Исходя из общеправового принципа справедливости, защита прав собственника и имущественного права добросовестного приобретателя должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Осуществляя регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота (п. 2 мотивировочной части Постановления КС РФ от 21.04.2003 N 6-П).
С целью установить, в каких случаях приоритет должен отдаваться защите права собственника, а в каких - праву добросовестного приобретателя, Конституционный Суд предложил судам использовать в качестве объективного критерия (теста) два конституционных принципа: а) соразмерности и пропорциональности и б) стабильности гражданского оборота. Ключевое для понимания смысла правовой позиции Суда положение заключается в следующем.
Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК. То есть если между собственником имущества и добросовестным приобретателем не было заключено сделки, то последнего надо рассматривать как третье лицо, к которому нельзя предъявлять иск о признании сделки недействительной и о применении последствий признания сделки недействительной. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли др.).
Иное истолкование положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой сделок и т.д.). Таким образом, появляется объективный критерий - количество заключенных сделок между собственником и добросовестным приобретателем. Цепочка этих сделок - это часть гражданского оборота, стабильность которого должна поддерживаться как конституционным, так и гражданским законодательством. При наличии в этой цепочке нескольких звеньев интересы добросовестного приобретателя начинают перевешивать право собственника, ибо в интересе приобретателя объективируется идея стабильности гражданского оборота.
Использование положения ч. 2 ст. 35 Конституции как предусматривающего государственное признание и защиту такого имущественного права, как право добросовестного владельца, оказалось необходимым для того, чтобы суды, применяя ст. 167 ГК, обладая достаточной степенью дискреции, в каждом конкретном случае самостоятельно решали вопрос, какой способ защиты целесообразно применить, исходя из необходимости поиска разумного баланса между законными интересами собственника и добросовестного владельца. С помощью конституционно-правового истолкования ст. 167 ГК Конституционный Суд продемонстрировал значимость мегапринципа частного права - обеспечения стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с принципами правового государства.
Свое развитие правовая позиция Конституционного Суда, в соответствии с которой Конституцией гарантируется не только право собственности, но и иные вещные (имущественные) права, получила в Постановлении от 13.12.2001 N 16-П*(451). Согласно ч. 3 комментируемой статьи никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия "имущество", использованного в данной статье, Суд пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права (Постановления от 16.05.2000 N 8-П и от 03.07.2001 N 10-П *(452)). Следовательно, ч. 3 ст. 35 Конституции гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Данная конституционная гарантия, адресованная прежде всего собственникам, во всяком случае не может толковаться как отрицающая государственную защиту других признанных имущественных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере возможности такой защиты для законных землепользователей. На этом основано и действующее гражданско-правовое регулирование: согласно ГК имущество как объект вещного права, в частности принадлежащее лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, включая земельные участки, подлежит защите по правилам, действующим также применительно к праву собственности (ст. 216, 279, 283, 304 и 305).
Такой подход, как указал Конституционный Суд в Постановлении от 16.05.2000 N 8-П, корреспондирует толкованию понятия "свое имущество" Европейским Судом по правам человека, лежащему в основе применения им ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Европейский Суд исходит из того, что каждый имеет право на беспрепятственное пользование и владение своим имуществом, в том числе в рамках осуществления вещных прав, также подлежащих защите на основании указанного Протокола (решения от 23 сентября 1982 г. по делу "Спорронг и Лоннрот (Sporrond and Lonnroth) против Швеции", от 21 февраля 1986 г. по делу "Джеймс и другие (Games and Others) против Соединенного Королевства", а также содержащее ссылки на них решение от 30 мая 2000 г. по делу "Карбонара и Вентура (Cardonara and Ventura) против Италии"). Таким образом, по смыслу ч. 1 ст. 17, ч. 3 ст. 35 и ч. 1 ст. 55 Конституции во взаимосвязи с соответствующими международно-правовыми нормами, в отношении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками действует механизм защиты, гарантируемый и .
3. В ч. 3 комментируемой статьи содержатся две конституционные гарантии неприкосновенности права частной собственности - судебная и стоимостная. Судебная гарантия состоит в том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Стоимостная гарантия предполагает, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Что касается судебной гарантии неприкосновенности права частной собственности, то Суд ввел в оборот понятия предварительного и последующего судебного контроля, обратив внимание на различие в механизмах защиты права собственности применительно к юридическим лицам (последующий судебный контроль) и к физическим лицам (предварительный судебный контроль) (см. Постановление от 17.12.1996 N 20-П*(453)). В основе Постановления КС РФ от 20.05.1997 N 4-П, касавшегося Таможенного кодекса *(454), лежит идея о том, что концепция права частной собственности, включая ее конституционные гарантии, должна выводиться из самой Конституции, а не только из норм гражданского законодательства, уровень которого ниже. Границы юридических гарантий права частной собственности не должны определяться только на базе частноправового регулирования. Следовательно, используемые в Конституции понятия "имущество", "лишение имущества" могут быть шире по объему, нежели гражданско-правовые понятия "имущество" и "утрата права собственности". На основе этой методологической посылки Суд обосновал ряд правовых позиций.
Прежде всего, Конституционный Суд определил сферу применения судебной гарантии права собственности, которая применяется как в частно-правовой, так и в публично-правовой сфере, т.е. в отношениях между органами государства, с одной стороны, и юридическими и физическими лицами - с другой. Публичный интерес обеспечения экономической безопасности обусловливает необходимость в рамках публично-правовых отношений задействовать специфические механизмы судебной защиты. И если в частно-правовой сфере судебная гарантия права частной собственности предполагает наличие только предварительного судебного контроля (т.е. одно частное лицо может лишить имущества другое лицо только по суду), то в сфере публично-правовых отношений возможен как предварительный, так и последующий судебный контроль.
Что касается отношений, возникающих между таможенными органами и лицами, нарушающими таможенное законодательство, что влечет конфискацию (т.е. санкцию за нарушение таможенных правил) определенного имущества, то Конституционный Суд признал достаточным лишь последующий судебный контроль. По мнению Суда, вынесение таможенными органами постановления о конфискации имущества при наличии гарантии последующего судебного контроля за законностью конфискации не противоречит требованиям ст. 35 Конституции. Однако из Постановления не следует, что в публично-правовой сфере во всех случаях достаточен лишь последующий судебный контроль.
Для разрешения возникшего конституционно-правового спора Суд истолковал конституционное понятие "лишение имущества" и установил, что судебная гарантия применяется при наличии следующих предпосылок: 1) данное имущество является частной собственностью; 2) оно должно быть "своим", т.е. принадлежать лицу на законном основании; 3) такое имущество не могут составлять вещи, которые по закону изъяты из оборота; 4) субъектом упомянутой конституционной гарантии является только собственник, но не любое иное лицо, в чьем владении, распоряжении или пользовании оказалось это имущество, хотя бы и на законном основании; 5) лишение собственника принадлежащего ему имущества производится принудительно, т.е. вопреки его воле и согласию; 6) лишение имущества означает переход права собственности на него к другому собственнику (государству, муниципальному образованию, юридическому или физическому лицу); 7) не признается лишением предварительное изъятие (арест) в качестве превентивной меры в целях обеспечения заявленного требования о передаче этого имущества в собственность другого лица (в том числе государства, муниципального образования).
О возможности законодателя использовать либо последующий, либо предварительный судебный контроль при лишении имущества Конституционный Суд высказывался в 17 своих решениях, что позволяет сформулировать определенные общие выводы. Во-первых, Суд признал, что сферой применения "судебной гарантии" ч. 3 ст. 35 Конституции являются не только эпизодические административно-правовые отношения, возникающие при лишении собственника его имущества, но и систематически возобновляемые налоговые отношения. Во-вторых, данная гарантия не распространяется на случаи лишения имущества, которое не является "своим", в силу того, что владение этим имуществом запрещено или противоправно по каким-либо причинам (Определение КС РФ от 03.12.1998 N 201-О). В-третьих, судебный контроль за лишением имущества собственника может реализовываться законодателем в двух формах: а) как последующий судебный контроль и б) как предварительный судебный контроль. При этом выбор одной из этих форм не является абсолютной дискрецией законодателя, поскольку должен предопределяться природой возникающих правоотношений. В Определении КС РФ от 10.03.2005 N 97-О*(455) сформулирован очень важный общий вывод: если возникают публично-правовые отношения, приводящие к изменению юридической судьбы вещи, т.е. имеет место не временное изъятие имущества, меняется титул собственника, то допустим только предварительный судебный контроль.
Природа возникающих при лишении собственника его имущества правоотношений во многом зависит от того, что является их объектом. В литературе отмечается, что объекты права собственности становятся все более неосязаемыми. К ним начинают относить, помимо привычных вещей, акции и облигации, банковские вклады, страховые полисы, товарные знаки, патенты и даже деловую репутацию.*(456)
Отчуждение имущества у частного собственника без возмещения стоимости вообще недопустимо. Конституционный Суд Постановлением от 16.05.2000 N 8-П признал не соответствующими Конституции, ее ч. 3 ст. 35, ч. 1 ст. 46 и ч. 2 и 3 ст. 55, положения п. 4 ст. 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в той части, в какой они по смыслу, придаваемому им сложившейся правоприменительной практикой, позволяют передавать муниципальным образованиям жилищный фонд социального назначения, детские дошкольные учреждения, объекты коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимые для региона, без выплаты должникам-собственникам, находящимся в процедуре конкурсного производства, разумной, справедливой компенсации, обеспечивающей баланс между публичными и частными интересами.*(457)
Вопрос о том, какой должна быть стоимость отчуждаемого для государственных нужд имущества частных собственников, приобретает принципиальное значение. Что означает равноценное возмещение? Надо ли оценивать экономическую ценность изымаемой вещи исходя из существующей ценности по рыночным ценам или же необходимо принимать во внимание ту экономическую ценность от эксплуатации вещи, которая в будущем может возрасти (т.е. с учетом будущей потенциально более высокой стоимости)?
При определении размера компенсации необходимо учитывать многие конституционные ценности. Право частной собственности призвано защищать только разумный эгоизм. При определении размера компенсации необходимо также учитывать потребности всего общества в развитии транспорта, средств связи и т.д. Компенсация не должна достигать таких размеров, чтобы всякие публично-значимые инновации становились экономически невыгодными в силу высоких затрат на компенсацию за изъятие имущества. Развитие технического прогресса не может стопориться в силу права частной собственности. Необходимо принимать во внимание также то обстоятельство, что источник выплаты компенсации частным собственникам - это не какие-то "закрома Родины", а налоговые поступления, которыми облагаются все другие собственники.
В Конституции определены важнейшие критерии возмещения при принудительном отчуждении имущества для государственных нужд - оно должно быть равноценным. Между тем Европейский Суд по правам человека допускает возможность снижения размера возмещения, в результате которого оно уже не будет "равноценным". В решении от 23 сентября 1982 г. по иску "Спорронг и Лоннрот против Швеции" (Sporrong and Lonnroth v. Srueden) Европейский Суд указал, что суды должны определять, "было ли соблюдено справедливое равновесие между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности.*(458)
Сравнение этих двух различных способов определения размера возмещения при отчуждении имущества для публичных нужд позволяет сделать вывод о том, что предусмотренная в ч. 3 ст. 35 Конституции норма о возмещении построена на частноправовых принципах неприкосновенности собственности и обеспечения восстановления нарушенных прав, в то время как правовая позиция Европейского Суда исходит из того, что отношения, возникающие при отчуждении имущества у частных собственников, представляют собой сферу прежде всего публичного права.
Возможны и такие ситуации, когда, приняв закон, государство вводит такой правовой режим, таким образом устанавливает порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, что, не изымая имущество юридически, фактически приводит к изменению экономической структуры, т.е. фактически изымает собственность. В практике Федерального Конституционного Суда Германии возникло дело, когда проверялся нормативный акт, устанавливающий для собственников зданий, являющихся памятниками старины, такой объем затрат на содержание этих зданий, что они оказывались вынужденными продавать свое имущество. Последствия такого законодательного регулирования фактически могут быть такими же, что и при национализации имущества без выплаты компенсации.
Понятие лишения имущества в конституционном праве РФ может иметь смысл, отличный от его традиционной интерпретации в гражданском праве, превращаясь в автономное правовое понятие конституционного права. Две конституционные гарантии ч. 3 ст. 35 входят в состав комплексного межотраслевого института неприкосновенности собственности, образуя его конституционно-правовую основу. Гражданско-правовой принцип неприкосновенности собственности (п. 1 ст. 1 ГК) в определенном смысле обладает более широким нормативным содержанием, поскольку означает обеспечение собственникам возможности использовать принадлежащее им имущество в своих интересах, не опасаясь его произвольного изъятия или запрета либо ограничений в использовании.*(459) Действие гражданско-правового принципа неприкосновенности собственности исключает возможность неосновательного присвоения чужого имущества (гл. 60 ГК). С другой стороны, "автономность" понятия "лишение имущества" помимо воли собственника в конституционном праве может означать, что оно охватывает случаи, ситуации, не находящиеся в орбите гражданско-правового принципа неприкосновенности собственности. С точки зрения гражданского права лишение может иметь место в случаях физического воздействия на объект собственности, в то время как с точки зрения конституционного права лишение части собственности может иметь место и без физического воздействия. Примером может служить случай устройства рядом с элитным домом кладбища, в результате чего стоимость квартир резко снижается. Закон может возложить на собственников объектов недвижимости, относящихся к памятникам старины, такие обязанности по их сохранению и содержанию, что они будут вынуждены произвести их отчуждение. Несоразмерное перенесение бремени несения расходов, возникающих в целях достижения какого-либо общего, публичного блага, на индивида - собственника приводит к лишению собственности в конституционно-правовом смысле.
В отличие от гражданско-правового принципа неприкосновенности собственности, который призван защищать субъектов вещных прав, с точки зрения конституционного права нет разумных оснований для отказа распространения конституционных гарантий права частной собственности и на интеллектуальные права. Так, права на товарный знак, по смыслу п. 2 ст. 132 ГК , входят в состав имущества организации. Следовательно, лишить правообладателя этих прав может только суд (ч. 3 ст. 35 Конституции). Палата по патентным спорам является не судебным органом, а значит полномочиями по лишению права на это имущество обладать не может.
В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи право частной собственности охраняется законом. В силу ч. 1 ст. 44 Конституции интеллектуальная собственность охраняется законом. Конституция возлагает на федерального законодателя обязанность посредством принятия законов равным образом обеспечить охрану и частной, и интеллектуальной собственности. Право на товарный знак является имущественным правом и в конституционно-правовом смысле представляет собой такое имущество, которого никто не может быть лишен иначе, как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции).
Ряд решений Конституционного Суда, основанные на применении конституционных гарантий ч. 3 ст. 35, свидетельствуют о появляющейся в судебной доктрине сдержанности при решении, по сути дела, экономических вопросов. В Постановлении от 24.02.2004 N 3-П*(460) о дробных акциях содержится общий вывод о том, что судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод акционеров, а не проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых советом директоров и общим собранием акционеров, которые обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. Следовательно, суды, осуществляя контроль, не должны оценивать экономическую целесообразность принятых решений, поскольку в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможности судов выявлять наличие в ней деловых просчетов.
Конституция не исключает ограничение права частной собственности ч. 3 ст. 55 и лишение этого права ч. 3 ст. 35, однако возможность перераспределения собственности уравновешивается конституционно-правовым принципом неприкосновенности частной собственности. Конституционный Суд РФ в ряде своих постановлений пришел к выводу, что данный принцип может быть выведен из совокупности конституционно-правовых положений и включает в свое нормативное содержание конституционные гарантии обеспечения частным собственникам возможности свободного использования принадлежащего им имущества, стабильности отношений собственности, недопустимости произвольного лишения имущества либо несоразмерного ограничения права собственности.
Конституционный Суд РФ расширил границы применения гарантии неприкосновенности права частной собственности, содержащиеся в ч. 3 ст. 35 Конституции, поскольку определил, что принудительное отчуждение имущества возможно при условии предварительного и равноценного возмещения не только при отчуждении имущества для государственных нужд, но и в тех случаях, когда оно осуществляется в определенных публичных целях - "общего для акционерного общества блага" (Постановление от 24.02.2004 N 3-П).
Несмотря на то что пока в практике Суда неприкосновенность собственности рассматривается только как конституционный принцип, вполне допустимо утверждать, что системно-логическое единство (комплекс) взаимосвязанных конституционных положений, содержащихся в ч. 1 ст. 1 - о правовом государстве, в ч. 1 ст. 35, в ст. 45 и ч. 1 ст. 55, образуют конституционно-правовой институт неприкосновенности собственности, распространяющийся как на право частной, так и на право публичной собственности.
4. Конституционное право частной собственности по своему содержанию предполагает возможность распоряжения объектами права частной собственности (ст. 35, ч. 2). Конституционной гарантией этого права является положение о том, что право наследования гарантируется (ч. 4 ст. 35). Комментируемая норма существенно отличается от аналогичной нормы ранее действовавшей Конституции РСФСР 1978 г., в которой закреплялось положение об охране государством права наследования и не упоминалось о гарантии права наследования. Федеральным законом от 26.11.2001 N 147-ФЗ введена в действие часть третья ГК, состоящая из двух разделов - разд. V "Наследственное право" и разд. VI "Международное частное право".
Положение ч. 4 комментируемой статьи применялось Конституционным Судом в ряде решений, в частности в Постановлении от 16.01.1996 N 1-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 560 Гражданского кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданина А.Б. Наумова"*(461), в Определении от 09.12.1999 N 209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Куркиной Елены Анатольевны на нарушение ее конституционных прав статьей 535 ГК РСФСР"*(462).
Лишиться права собственности на недвижимость можно разными способами.Например, можно сделать это добровольно - например, продать или обменять квартиру. Однако в некоторых случаях права собственности на жилье можно лишиться и против своей воли, т.е. после принятия судом соответствующего постановления – в рамках экспроприации или конфискации.О подробностях этой процедуры рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
В настоящее время Гражданский кодекс РФ только в ограниченном числе случаев предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения имуществау собственника. Эти случаи перечислены в статье 235 ГК РФ.
В первую очередь,потеря прав собственности касается неудавшейся ипотеки, когда взыскание обращается на имущество, которое находится в залоге. На сегодняшний день система лишения прав собственности и выселения ипотечных заемщиков постепенно формируется. На квартиру собственника, которая находится под залогом у выдавшей кредит организации, налагается взыскание. Впрочем, законодательство дает шанс владельцу заложенной недвижимости исправить ситуацию. Закон «Об ипотеке» оговаривает случаи, когда наличие уважительных обстоятельств позволяет отсрочить обращение взыскания на срок до одного года. Часто говорят о том, что при выселении ипотечного заемщика ему предоставляется временное жилье (из расчета 6 кв.м. на человека на условиях социального найма). Эксперты замечают, что в действительности выселение проводится безадресно, то есть фактически в никуда.
Также рискуют потерять право собственности владельцы квартир в сносимых домах при переселении в новостройки. Будучи юридически неподготовленными, они соглашаются переехать в новые квартиры на условиях социального найма. А повторно бесплатно приватизировать жилое помещение уже не могут, так как это не разрешено законом. Никакого мошенничества со стороны государства тут нет, подобные ситуации становятся возможными только из-за добровольного согласия владельцев, говорят в юридическом отделе ГК «МИЦ». Поэтому при переселении нужно хорошо следить за соблюдением своих прав. «Какие именно права имеет собственник квартиры при расселении дома, подлежащего сносу, оговорены в статье 32 Жилищного Кодекса РФ(для проживающих в Москве – также и в законе города Москвы№21), - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ».
Статьей 90 Жилищного кодекса РФ предусмотрено выселение из одного жилого помещения с предоставлением другого по договору социального найма, если плата за жилое помещение без уважительных причин не производилась более 6 месяцев. Что в суде посчитают уважительной причиной? Например, задержку по выплате заработной платы, пенсии и иных средств существования, возникновение инвалидности, болезнь, потерю кормильца. Однако подобные случаи крайне редки (массовой судебной практики такого выселения не существует) – именно поэтому в прессу попадаетинформация о них. Владельцы квартир, как правило, получают извещения о том, что при дальнейшей задержке платежей их могут лишить права собственности на данное жилое помещение. Этот метод довольно действенный, т.к. большинство должников понимает, что стоимость квартиры нельзя сравнить с суммами задолженностей. Если средства для погашения долга не имеются, то должники могут прибегнуть к продаже чего-либо из имущества.
Право собственности на недвижимость получить нелегко – это вопрос большой суммы денег и длительной процедуры оформления документов. Однако не стоит забывать, чтодаже пройдя через все это и став полноправным хозяином жилья, права собственности можно лишиться. Чтобы не допустить прекращения права собственности на квартиру, нужно изучать свои права и следить за их соблюдением.
