По смыслу норм гражданского законодательства (ст. 449 ГК РФ) торги, организованные и проведенные с несоблюдением порядка, установленного законом, могут быть признаны в судебном порядке недействительными по требованию заинтересованного лица. Гражданский кодекс не раскрывает понятие такого лица, при этом устанавливает специальный срок исковой давности - один год со дня проведения торгов. Законодатель в общем виде установил критерии оспаривания незаконных торгов.
Так, торги будут недействительными и при необоснованном недопуске до аукциона одного из участников, и при непринятии организатором от участника торгов самого выгодного предложения, и при несоблюдении сроков реализации, и при существенном нарушении порядка определения цены, и при нарушении правил, установленных специальными законами.
Таким образом, для признания в судебном порядке недействительными результатов аукциона может выступать нарушение процедуры проведения торгов, установленных гражданским законодательством, а также нарушение императивных требований отдельных законов.
Следовательно, указанная норма закона в самом общем виде определяет причины признания торгов недействительными и является бланкетной.
Банкротное законодательство, вопреки ГК РФ, не заключает в себе четких причин, по которым можно расценить торги как не соответствующие закону. Однако оно определяет способы защиты прав заинтересованного лица: обжалование определенных судебных актов и действий при проведении торгов.
По законодательству о несостоятельности может быть обжаловано определение суда об утверждении положения о реализации имущества должника, а также отчет об определении начальной продажной цены предприятия на торгах (п.7.1 ст. 110, п.6 ст.130, п.2 ст.139 Закона о банкротстве).
Закон допускает возможность опротестовать конкретные итоговые резолюции арбитражного управляющего (Письмо ФАС России № РП/44252/16 от 30.06.2016г.):
Решение о признании или об отказе в признании заявителя участником торгов (абзац 7 п. 12 ст. 110 Закона о банкротстве).
Решение о признании участника торгов победителем (абзац 9 п. 15 ст. 110 Закона о банкротстве).
Учитывая, что суды расширительно толкуют вышеприведенные нормы, то целесообразно значимые основания признания аукциона недействительным разделить на несколько групп, исходя из конкретных судебных прецедентов.
1. Распространена практика, когда участник торгов, соревнуясь сам с собой, с одинаковой периодичностью делает ценовые предложения несколько сотен раз, а впоследствии отказывается от заключения договора купли-продажи. Так он «убивает» торги, о несостоятельности которых потом заявляет конкурсный управляющий, и договор подписывается с участником, предложившим более низкую цену.
Порочность данного «метода» была признана постановлением Президиума ВАС РФ от 24.06.2014г. по делу № А36-408/2013. Высшая судебная инстанция вернула дело в суд первой инстанции, сославшись на применение ст.10 ГК РФ (злоупотребление правом), и указала, что данная ситуация возможна при совершении действий, согласованных в интересах одного из участников, несколькими участниками торгов (группой лиц). Такое участие в торгах создает видимость состязательности и направлено на отсечение добросовестных участников аукциона.
Примечательно, что при повторном рассмотрении дела Арбитражный суд Липецкой области не стал исследовать доказательную базу и в требованиях заинтересованного лица отказал.
Верховный суд РФ в постановлениях от 27.11.2017г. по делу № А57-15765/2011, от 22.03.2018г. по делу № А32-37641/2013 применил положения о недействительности сделок, указав, что значительное количество поданных ценовых предложений без реального намерения впоследствии заключить договор купли-продажи свидетельствует о наличии признака притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ) таких предложений, на самом деле прикрывавших действия по ограничению доступа к торговой площадке другим лицам, что не соответствует стандарту добросовестного поведения.
2. Возможны ситуации недопущения потенциальных участников до торгов по причинам указания в извещении о торгах неактуальных банковских реквизитов для внесения задатка либо неправильного определения сроков его внесения, а также в иных случаях.
- В одном деле организатор торгов отказал участнику в допуске до участия в аукционе под предлогом нарушения срока внесения задатка, который должен быть внесен заявителем на счет не позднее, чем за 2 рабочих дня до даты торгов.
Нарушение такого «оптимистичного» срока не может являться основанием для отказа претенденту в допуске к участию в торгах только в случае непоступления задатка на счет должника на дату принятия решения об определении участников торгов. Суд посчитал, что определение указанного срока неправомерно отсекает потенциальных участников по формальным основаниям, что не соответствует целям реализации имущества, в связи с чем такие торги были признаны не соответствующими закону (Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2016г. по делу № А57-494/2014).
- В другом деле организатор торгов определил, что размер вносимого задатка на стадии публичного предложения должен исчисляться от первоначально установленной на торгах цены имущества, а не от цены на определенном этапе публичного предложения. Данное условие увеличило законодательно установленный размер задатка в 20% и привело к нелегитимности торгов, поскольку заблокировало доступ к участию в них претендентов, способных оплатить цену текущего этапа публичного предложения.
- В третьем деле конкурсный управляющий указал в извещении о проведении торгов неверные реквизиты должника в части наименования, что привело к непоступлению задатка от претендентов на участие в аукционе. Такое злоупотребление существенно ограничило круг потенциальных покупателей активов должника (Определение Верховного Суда РФ от 20.05.2016г. по делу № А56-59924/2010).
- Еще одним примером нарушения прав претендента на участие в торгах является отказ в его допуске по мотиву неподписания договора о задатке, хотя все условия торгов, включая оплату задатка, им были выполнены (Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2016г. по делу № А21-3324/2011).
3. Нередко организаторы торгов указывают в публикациях о торгах неактуальную информацию, чем вводят потенциальных участников в заблуждение, либо просто не размещают сведения, предусмотренные законом.
- По делу о признании торгов недействительными судом была установлена совокупность нарушений: поздняя публикация о торгах и недостоверная информация об адресе электронной торговой площадки повлекли ограничение круга приобретателей имущества. должен был до даты торгов знать о том, что требования кредиторов погашены и приняты обеспечительные меры в виде обязания приостановить торги (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2017г. по делу № А07-6983/2016).
- По другому судебному спору было выяснено, что организатор торгов – конкурсный управляющий, в публикации о проведении торгов указал некорректный ИНН должника, сделал ссылку на обременение имущества в отсутствие такового. Кроме того, в сообщении о торгах одновременно было указано на проведение спорных торгов в форме публичного предложения и в форме открытого аукциона. Указанное было расценено судом в качестве обстоятельства, вводящего в заблуждение участников торгов относительно формы их проведения. Данные нарушения ограничивают доступ к торгам, являются неустранимыми и влекут ущемление прав и законных интересов потенциальных покупателей (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.02.2017г. по делу № А65-14880/2011).
РЕШЕНИЕ СУДА
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 января 2013 года г.Москва
Головинский районный суд г. Москвы
в составе председательствующего судьи Булычевой Н.В.,
при секретаре Ованесовой К.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-226/13
по иску Кусова Р.И. к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и Кузнецову А.Е. о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и возврате в собственность недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Кусов Р.И. обратился в суд с иском, после уточнения которого 08 ноября 2012 года просит признать недействительными торги по продаже заложенного недвижимого имущества в виде 3-х комнатной квартиры общей площадью<данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> состоявшиеся 13 июня 2012 года, и заключенный 18 июня 2012 года по результатам этих торгов договор купли-продажи квартиры, а также просит возвратить ему в собственность указанную квартиру. Свои требования мотивирует тем, что торги проведены без соблюдения требований закона, поскольку извещение о торгах не содержит сведений о форме проведения торгов, предмете торга и определении лица, выигравшего торги, в извещении не указана площадь объекта, что является достаточным для признания торгов недействительными, поскольку данные обстоятельства повлияли на результат торгов, лишили потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, затронули интересы истца, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену.
Представители истца Кусова Р.И. по доверенности Кусов А.Р., по доверенности и ордеру адвокат Трусов В.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, своих возражений не представил.
Представитель ответчика Кузнецова А.Е. по доверенности Казимиров С.В. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, указав, что торги были проведены в соответствии с решением Преображенского районного суда г. Москвы, которым обращено взыскание на квартиру по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов и определена начальная продажная цена квартиры.
Представители 3- его лица ООО «РЭС-Юдиката» по доверенности Дуганов Т.А. и Хамула О.С. в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, пояснив, что ООО «РЭС-Юдиката» как организатор торгов действовало в соответствии с требованиями закона и решением Преображенского районного суда г. Москвы.
Представитель 3-его лица ОАО «Сбербанк России» по доверенности Коротких А.А. против удовлетворения иска возражал, пояснив, что торги были проведены во исполнение решения суда о взыскании денежных средств в пользу ОАО «Сбербанк России».
Суд, выслушав стороны и представителей 3—их лиц, проверив материалы дела, считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Согласно ст. 51 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии со ст.448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные ж для этой цели.
Согласно ч.2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В соответствии с ч.1 ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно ч.3 ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как установлено в судебном заседании из пояснений участников процесса и материалов дела, 01 июля 2009 года Преображенским судом города Москвы вынесено решение, которым с Кусова А.Р., Кусовой Т.Н., Е и И, солидарно, в пользу АК Сберегательного банка Российской Федерации взысканы денежные средства в сумме 50 397 долларов 48 центов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения судебного решения, и обращено взыскание на заложенное имущество квартиру № общей площадью №, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 206 302,09 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ за один доллар США на день продажи, что подтверждается копией решения суда (л.д.99-101). Решение вступило в законную силу.
14 октября 2010 года определением Преображенского районного суда г. Москвы Кусову А. Р. и Кусову Р.И. предоставлена отсрочка в исполнении решения Преображенского районного суда города Москвы от 01 июля 2009 года по гражданскому делу № сроком до 01 ноября 2011 года, что подтверждается копией определения суда (л.д.102).
25 апреля 2012 года Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в соответствии с Государственным контрактом от 31 января 2012 года № и Техническим заданием, являющимся приложением № к Государственному контракту, заключенному между Росимуществом и ООО «РЭС-Юдиката», в соответствии с постановлением о передаче арестованного имущества на реализацию от 18 апреля 2012 года судебного пристава-исполнителя Щукинского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве, Росимущество поручает ООО «РЭС-Юдиката» принять от судебного пристава-исполнителя и реализовать на торгах заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Кусову Р.И. и арестованное в ходе исполнительного производства № от 18 июня 2010 года, в виде квартиры общей площадью <данные изъяты> расположенной по адресу:<адрес>, стоимостью, определенной Преображенским районным судом г. Москвы, 206 302, 09 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ за один доллар США на день продажи, что подтверждается поручением на реализацию Росимущества№ от 25 апреля 2012 года (л.д.63-64).
02 мая 2012 года судебный пристав-исполнитель Щукинского отдела судебных приставов УФССП по Москве, рассмотрев материалы исполнительного производства №, возбужденного 18 июня 2010 года на основании исполнительного листа Преображенского районного суда г. Москвы № от 01 июля 2009 года об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 206 302, 09 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ за один доллар США на день продажи в соответствии с поручением на реализацию Росимущества № от 25 апреля 2012 года и постановлением о передаче арестованного имущества на реализацию от 18 апреля 2012 года, передал специализированной организации ООО «РЭС-Юдиката», действующей на основании Государственного контракта от 31 января 2012 года № и доверенности от 01 февраля 2012 года № следующие документы: копию акта о наложении ареста (описи имущества) от 14 февраля 2012 года и копии правоустанавливающих документов и документов, характеризующих объект недвижимости, что подтверждается актом передачи документов (л.д.65).
01 июня 2012 года состоялось заседание комиссии по подготовке и проведению открытого аукциона по продаже заложенного недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на котором постановлено: Установить шаг торгов в размере 2 100 долларов США по курсу ЦБ РФ на день проведения торгов; назначить аукционистом члена комиссии А; утвердить текст информационного сообщения о проведении торгов с публикацией в газете «Тверская, 13»; назначить торги на 13 июня 2012 года в 13 часов 00 минут по московскому времени по адресу: <адрес>; в связи с пропускным режимом в здании обеспечить доступ заявителей по предварительной записи, что подтверждается протоколом № от 01 июня 2012 года (копия, л.д.67).
02 июня 2012 года в выпуске № (2106) Газеты Правительства Москвы «Тверская, 13» опубликовано следующее информационное сообщение ООО «РЭС-Юдиката»: « Росимущество в лице ООО «РЭС-Юдиката», действующего на основании Госконтракта № и поручения на реализацию № от 25.04.2012, сообщает о торгах по продаже заложенной квартиры № по адресу: <адрес>, принадлежащей Кусову Р.И. В квартире зарегистрировано 5 физических лиц. из которых один несовершеннолетний, <данные изъяты> Начальная цена продажи 206 302, 09 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ за один доллар США на день проведения торгов. Задаток 10 315-11 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Шаг аукциона 2100 долларов США по курсу ЦБ РФ на день проведения торгов. Торги состоятся 13.06.12 в 13:00 по адресу: <адрес>. Окончательный срок приема заявок по торгам 06.06.12 в 12:00. Подача заявок, заключение договора о задатке осуществляется по раб. дням с 11:00 до 15:00 по адресу: <адрес>. Получить доп. информацию о торгах и правилах их проведения, ознакомиться с формой заявки, условиями договора о задатке, с документацией, характеризующей имущество, можно по письменному обращению, предварительно записавшись по тел. <данные изъяты>».
Таким образом, судом установлено, что извещение организатора публичных торгов о проведении торгов было опубликовано в соответствии с требованиями ч.3 ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке», что опровергает утверждения истца о несоответствии закону извещения о проведении торгов по квартире, расположенной по адресу: <адрес>
Ссылки истца на отсутствие в извещении сведений о форме проведения торгов, предмете торга и определении лица, выигравшего торги, не основано на буквальному и смысловому значении названных выше норм права, являются надуманными, поскольку сам текст извещения однозначно свидетельствует об открытой форме торгов, которое обращено к неопределенному кругу лиц, в то время как в соответствии со ст. 448 ГК РФ в закрытом аукционе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Также необоснованны утверждения о несоблюдении сроков извещения, установленных ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которой извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения, поскольку в тексте статьи имеется оговорка о применении данного положения только в случае, если иное не предусмотрено законом. В данном случае специальной нормой. а именно ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке» предусмотрены иные сроки - не менее чем за 10 дней до проведения торгов, что было соблюдено ООО «РЭС-Юдиката».
Доводы истца о том, что в извещении не была указана площадь квартиры, что не соответствует положениям ст. 554 ГК РФ, суд не может положить в основу решения о признании торгов недействительными, поскольку применительно к положениям ст. 448 ГК РФ, определяющей организацию и порядок проведения торгов, извещение ООО «РЭС-Юдиката» в полной мере соответствует целям размещения такого извещения, в то время как ст. 554 ГК РФ подлежит применению при определении предмета в договоре продажи недвижимости. При этом суд принимает во внимание указание в извещении способа получения заинтересованным дополнительной информации по торгам.
Как усматривается из представленных ООО «РЭС-Юдиката» документов, 13 июня 2012 года состоялось заседание комиссии по проведению торгов по вопросу рассмотрения заявок, поступивших на участие в открытом аукционе по продаже заложенного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на котором принято решение о допуске к участию в торгах в форме открытого аукциона Кузнецова А.Е., регистрационный номер заявки№, и Б, регистрационный номер заявки №, что подтверждается протоколом № от 13 июня 2012 года (копия, л.д.68).
Объективные данные о наличии иных желающих принять участие в торгах истцом не представлены и судом не установлены, а потому несостоятельны ссылки истца на лишение потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах. Требования иных лиц о признании торгов недействительными по этим основаниям в установленном порядке не заявлены.
Согласно протокола хода и определения победителя торгов 13 июня 2012 года по продаже заложенного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, победителем аукциона признан Кузнецов А.Е., предложивший цену 208 402, 09 долларов США, что составляет 6 791 032,19 руб. по курсу ЦБ РФ на день проведения торгов (копия, л.д.69).
13 июня 2012 года между Росимущество и ООО «РЭС-Юдиката» подписан протокол о результатах торгов, которым установлено. что в течение 5 дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим торги, организатор торгов заключает с ним договор купли-продажи, который вместе с протоколом о результатах повторных торгов является основанием для регистрации права собственности на имущество (копия, л.д.70-71).
18 июня 2012 года между Росимущество в лице своего исполнителя ООО «РЭС-Юдиката» заключило с Кузнецовым А.Е. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене 208 402, 09 долларов США, что составляет 6 791 032,19 руб. по курсу ЦБ РФ на день проведения торгов (копия, л.д.72). Право собственности покупателя Кузнецова А.Е. в установленном порядке зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (копия. л.д.98).
Разрешая исковые требования по существу, суд принимает во внимание, что доводы истца по существу являются возражениями относительно продажной цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Так, истцом заявлено о том, что рыночная стоимость указанной квартиры составляет 934 000 долларов США, что значительно превышает начальную продажную цену квартиры. Однако, эти доводы не могут быть приняты во внимание в качестве основания для признания торгов недействительными, поскольку начальная продажная цена квартиры определена вступившим в законную силу решением Преображенского районного суда г. Москвы. Кроме того, рыночная стоимость квартиры в данном случае не может быть применена в качестве продажной цены квартиры и по тем основаниям. что квартира продается с обременением правами третьих ли лиц, зарегистрированных и проживающих в спорном жилом помещении, что очевидно влияет на продажную стоимость квартиры. В силу изложенного, необоснованными являются утверждения истца о том, что недостатки извещения о проведении торгов повлияли на формирование цены реализации, которая определена решением суда.
Ссылки представителей истца на ответ заместителя руководителя Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве о выявленных нарушениях в действиях судебных приставов исполнителей, выразившихся в ненаправлении копий постановлений о передаче арестованного имущества на реализацию от 16 марта 2012 года и 18 апреля 2012 года, не свидетельствуют о недействительности торгов, проведенных ООО «РЭС-Юдиката» по поручению Росимущество, а потому не имеют правового значения для рассматриваемого спора.
При таких обстоятельствах, когда истцом не названо и судом не установлено нарушений установленных законом обязательных требований к организации и порядку проведения торгов, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований о признании торгов недействительными, которые подлежат отклонению. В силу ст. 449 ГК РФ не подлежат удовлетворению исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного с лицом, выигравшим торги, так как торги не признаны судом недействительными. Поскольку отказано в иске о признании недействительными торгов и договора купли-продажи отсутствуют правовые основания для возвращения квартиры в собственность истца, в этой части исковые требования также подлежат отклонению.
В числе иных заслуживающих внимания обстоятельств суд учитывает, что с момента вынесения 01 июля 2009 года Преображенским судом города Москвы решения о взыскании с Кусова А.Р., Кусовой Т.Н., Е и И, солидарно, в пользу АК Сберегательного банка Российской Федерации денежных средств в сумме 50 397 долларов 48 центов США до даты проведения торгов 13 июня 2012 года прошло почти 3 года, однако, как пояснил в судебном заседании представитель истца, на день проведения торгов решение не было исполнено в полном объеме, объективные причины, по которым решение суда не исполнялось в течение столь длительного времени истцом не названы и судом не установлены, что не соответствует требованиям ст. 10 ГК РФ о разумности и добросовестности действий участников гражданских правоотношений.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Кусова Р.И. к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и Кузнецову А.Е. о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и возврате в собственность недвижимого имущества - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через подачу апелляционной жалобы в канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда г. Москвы.
Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов .
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если (ст. 449 ГК РФ):
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
К иным существенным нарушениям порядка проведения торгов относятся нарушения, допущенные организатором публичных торгов, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").
В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Например, участник торгов обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными публичных торгов по продаже арестованного в ходе исполнительного производства имущества должника. В обоснование требования истец сослался на допуск к участию в торгах в нарушение требований пункта 4 статьи 448 ГК РФ участника, не внесшего задатка в размере, указанном в извещении о проведении торгов (часть задатка была внесена векселями). Как следует из материалов дела, истец участвовал в торгах, но не был признан победителем. Участник, нарушивший порядок внесения задатка, также победителем не стал. К участию в торгах были допущены еще пять лиц. Нарушений при внесении ими задатка не выявлено. Публичные торги в форме аукциона прошли в установленном порядке, договор купли-продажи заключен с лицом, предложившим в ходе торгов наивысшую цену. Исходя из того, что допущенное нарушение являлось незначительным и не оказало влияния на результат торгов, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.
Что касается иных нарушений правил проведения торгов, установленных законом , то следует обратить внимание на следующее:
Внимание! На основании пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных настоящего Кодекса.
Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными (пункт 3 статьи 449 ГК РФ).
Тематика вопросов
Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб Административные споры. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Авторское право. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Алименты.Консультации юриста Аренда. Консультации юриста Банкротство. Консультации Юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Военная служба. Консультации юриста Госпошлина. Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста Жилищные вопросы. Консультации юриста Займы и кредиты. Консультации юриста Защита прав потребителей. Консультации юриста Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Земельное законодательство. Консультации юриста Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста Исполнительное производство. Консультации юриста Корпоративные споры Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста Наследство. Нотариат. Консультации Юриста
Гражданский кодекс Российской Федерации:
Статья 449 ГК РФ. Основания и последствия признания торгов недействительными
1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.
Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции
Комментарии к статье 449 ГК РФ, судебная практика применения
Разъяснения Пленумов ВС РФ, ВАС РФ
Разъяснения В Обзорах Верховного Суда РФ
В п. 9 "Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017)"; утвержденом Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года содержатся следующие разъяснения:
Информация о предстоящих публичных торгах по продаже арестованного имущества подлежит обязательному опубликованию и в периодическом печатном издании субъекта Российской Федерации, и на официальном сайте в сети "Интернет".
* Подробнее обстоятельства дела см. во вложении ниже
Недействительность публичных торгов в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями
В "Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 года содержатся следующие вопрос-ответ:
Вопрос 10. Может ли суд признать публичные торги недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу имущества должника на реализацию с публичных торгов?
Ответ. "... Публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации... То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.
** Подробнее обстоятельства дела см. во вложении ниже
Вложения:
П. 9 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года:
9. Информация о предстоящих публичных торгах по продаже арестованного имущества подлежит обязательному опубликованию и в периодическом печатном издании субъекта Российской Федерации, и на официальном сайте в сети "Интернет".
Д., В., Г. обратились в суд с иском к территориальному управлению Росимущества, обществу, О., Б. о признании торгов по продаже недвижимого имущества и договора купли-продажи квартиры недействительными.
Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности, не была опубликована на официальном сайте в сети "Интернет" информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.
С учетом уточненных исковых требований заявители просили признать недействительными проведенные публичные торги по продаже арестованного имущества и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи квартиры; истребовать от приобретателя по договору купли-продажи и возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность; погасить запись в ЕГРП о регистрации права на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременения) права - ипотеки в силу закона.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.
Определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, данное решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон о залоге) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.
Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
В ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона о залоге начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.
Однако по данному делу установлено, что начальная цена определялась судебным приставом-исполнителем, то есть в нарушение установленной законом процедуры.
Между тем определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.
Данное обстоятельство не было учтено судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела.
Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.
Так, в предусмотренный п. 3 ст. 57 Федерального закона о залоге срок общество опубликовало информацию о предстоящих торгах с указанием времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной стоимости только в газете - периодическом печатном издании субъекта Российской Федерации.
Однако на официальном сайте в сети "Интернет" https://torgi.gov.ru/ в соответствии с положениями названной правовой нормы информационное сообщение о времени и месте проведения публичных торгов с указанием начальной продажной стоимости продаваемого имущества, суммы задатка организатором торгов не публиковалось.
Согласно п. 4 ст. 57 Федерального закона о залоге лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.
Вместе с тем сумма задатка в информационном сообщении в газете была указана в размере, равном 10% от начальной продажной цены, что противоречит императивным требованиям п. 4 ст. 57 Федерального закона о залоге.
Установление задатка в размере, значительно превышающем предусмотренный законом, привело к нарушению прав должника, заинтересованного в привлечении к участию в торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене.
Также судами апелляционной и кассационной инстанций не дана оценка доводу о нарушении п. 5 ст. 447 ГК РФ , согласно которому аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
В аукционе участвовали О. и К., которые проживают и зарегистрированы по одному адресу, что не отрицала О. в суде апелляционной инстанции. Предложение о приобретении имущества было сделано один раз и только одним участником О., которая и признана победителем. К., участвуя в торгах, не делал никаких предложений по приобретению имущества.
Оценивая поведение участников торгов, судам надлежало учесть, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными как повлекшие нарушение прав должников на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащие положениям п. 5 ст. 447 ГК РФ.
Определение N 42-КГ16-2
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016):
ВОПРОС 10. Может ли суд признать публичные торги недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу имущества должника на реализацию с публичных торгов?
ОТВЕТ. В силу п. 1 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 ГК РФ , применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.
Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.
Исходя из положений чч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.
Между тем, если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.
Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.
То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.
Законодательство РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) Часть первая Раздел III. Общая часть обязательственного права Подраздел 2. Общие положения о договоре Глава 28. Заключение договора Статья 449 ГК РФ. Последствия нарушения правил проведения торгов 1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. 2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Данная редакция закона может быть не актуальна на настоящий момент. Актуальная редакция может быть доступна в официальном источнике.
Статья 449 гк рф. последствия нарушения правил проведения торгов
Преображенского районного суда города Москвы от 01 июля 2009 года по гражданскому делу № сроком до 01 ноября 2011 года, что подтверждается копией определения суда (л.д.102). 25 апреля 2012 года Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в соответствии с Государственным контрактом от 31 января 2012 года № и Техническим заданием, являющимся приложением № к Государственному контракту, заключенному между Росимуществом и ООО «РЭС-Юдиката», в соответствии с постановлением о передаче арестованного имущества на реализацию от 18 апреля 2012 года судебного пристава-исполнителя Щукинского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве, Росимущество поручает ООО «РЭС-Юдиката» принять от судебного пристава-исполнителя и реализовать на торгах заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Кусову Р.И.
Признание торгов недействительными — судебная практика
Представитель 3-его лица ОАО «Сбербанк России» по доверенности Коротких А.А. против удовлетворения иска возражал, пояснив, что торги были проведены во исполнение решения суда о взыскании денежных средств в пользу ОАО «Сбербанк России». Суд, выслушав стороны и представителей 3-их лиц, проверив материалы дела, считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Согласно ст. 51 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. В соответствии со ст.448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
Признание торгов недействительными: судебная практика
Опыт показывает, что в большинстве случаев истцами по признанию публичных торгов недействительными выступают собственники выставленного на торги имущества, взыскатели, в пользу которых производится реализация имущества, а также участники торгов, не ставшие победителями. Однако в судебной практике бывают случаи, когда торги признаются недействительными на основании обращения третьих лиц, которые не участвовали в торгах.
Например, суд признал публичную продажу ипотечной квартиры недействительной по заявлению гражданина Т. Истец сообщил, что он не смог принять участие в торгах, так как объявление об их проведении не содержало точную информацию о времени и месте проведения, а контактный телефон организатора не отвечал.
Проведение публичных торгов относительно новая процедура в российском гражданском праве.
Судебная практика по ст. 449 гк рф
ГК РФ подлежит применению при определении предмета в договоре продажи недвижимости. При этом суд принимает во внимание указание в извещении способа получения заинтересованным дополнительной информации по торгам.
Как усматривается из представленных ООО «РЭС-Юдиката» документов, 13 июня 2012 года состоялось заседание комиссии по проведению торгов по вопросу рассмотрения заявок, поступивших на участие в открытом аукционе по продаже заложенного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес, на котором принято решение о допуске к участию в торгах в форме открытого аукциона Кузнецова А.Е., регистрационный номер заявки№, и Б, регистрационный номер заявки №, что подтверждается протоколом № от 13 июня 2012 года (копия, л.д.68).
Признание торгов недействительными
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Основания для признания торгов недействительными Законом устанавливаются следующие основания для признания торгов недействительными в судебном порядке:
- необоснованное отстранение от участия в торгах;
- неосновательно не принята высшая предложенная цена на торгах;
- реализация предмета торгов произведена ранее, чем указано в извещении;
- допущены другие значительные нарушения проведения торгов, которые повлекли неправильное определение цены реализации;
- допущены иные нарушения правил, установленных законом.
То есть, если в процессе проведения торгов или определения победителя допущены указанные выше нарушения, такие торги расцениваются недействительными.
Судебная практика о признании торгов недействительными
Ростовский областной суд (Ростовская область))Решение по делу 33-524/2018 (11.04.2018, Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики (Кабардино-Балкарская Республика))Решение по делу 33-5168/2018 (05.04.2018, Верховный Суд Республики Татарстан (Республика Татарстан))Решение по делу 2-172/2018 ~ М-129/2018 (05.04.2018, Отрадненский городской суд (Самарская область))Решение по делу 2-725/2018 ~ М-196/2018 (04.04.2018, Советский районный суд г. Улан-Удэ (Республика Бурятия))Решение по делу 2-11/2018 (2-700/2017;) ~ М-754/2017 (02.04.2018, Прохладненский районный суд (Кабардино-Балкарская Республика))Решение по делу 33-1667/2018 (30.03.2018, Вологодский областной суд (Вологодская область))Решение по делу 33-5433/2018 (29.03.2018, Верховный Суд Республики Татарстан (Республика Татарстан))Решение по делу 2-942/2018 ~ М-443/2018 (29.03.2018, Ленинский районный суд г.
Судебная практика по делам о признании торгов недействительными
Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах также является достаточным основанием для признания их недействительными, поскольку извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных в покупке лиц. Нарушение указанных требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными.
Следует иметь в виду, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Внимание
Это подтверждается и обзором судебной практики Верховного Суда РФ, содержащейся в информационном письме №101 от 22 декабря 2005 года. Данный документ подробно разъясняет порядок признания тех или иных оснований достаточными для признания недействительности процедуры реализации имущества.
Инфо
В частности указывается, что, если в ходе торгов были допущены нарушения процедуры их проведения, которые напрямую не влияют на их исход и не затрагивают интересы иных лиц, то результаты торгов не могут быть отменены. Например, гражданка П. обратилась в суд с требованием признать публичные торги по продаже земельного участка недействительными.
В обоснования своей позиции истица сообщила, что протокол проведения торгов был подписан победителем спустя два дня после его проведения, а закон предусматривает подписание в день проведения.
Судебная практика о признании торгов недействительной
Ростова-на-Дону (Ростовская область))Решение по делу 33-2945/2018 (15.03.2018, Самарский областной суд (Самарская область))Решение по делу 2-187/2018 ~ М-45/2018 (15.03.2018, Гуковский городской суд (Ростовская область))Решение по делу 33а-4138/2018 (14.03.2018, Волгоградский областной суд (Волгоградская область))Решение по делу 33-2258/2018 (14.03.2018, Пермский краевой суд (Пермский край))Решение по делу 33-1276/2018 (14.03.2018, Вологодский областной суд (Вологодская область))Решение по делу 33-4418/2018 (13.03.2018, Верховный Суд Республики Башкортостан (Республика Башкортостан))Решение по делу 2-1-177/2018 ~ М-1-37/2018 (13.03.2018, Людиновский районный суд (Калужская область))Решение по делу 2а-28/2018 (2а-1599/2017;) ~ М-1561/2017 (13.03.2018, Промышленный районный суд г.
