Аренда – один из вариантов договорных отношений между двумя сторонами. Согласно законодательству, любой договор может быть расторгнут, как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Уведомление второй стороны о намерениях отменить сделку необходимо в любом случае.
Досрочно прервать аренду можно опираясь на текст договора и правовые нормы. На практике, в арендных отношениях именно расторжение вызывает сложности. Чтобы прояснить, при каких обстоятельствах можно отказаться от выполнения условий сделки и как правильно заполнить о расторжении договора аренды, следует обратиться к законодательной базе.
Законодательство, регулирующее вопросы расторжения договоров аренды. Фото № 1
Договорные отношения, касающиеся аренды регулируются Гражданским Кодексом. В нем указаны права сторон, установлены правила заключения сделок, сроки и порядок составления и расторжения арендных договоров.
Какие пункты обязательны в документе:
- Правильно оформленное заглавие письма должно указывать, что это уведомление, и о чем ставится в известность вторая сторона. Название должно информировать, что документ составлен для расторжения договора аренды, или отказа от выполнения условий договора. Более конкретным будет определение того, что расторжение предполагается в одностороннем порядке.
- Документ в обязательном порядке должен содержать полные реквизиты обеих сторон:
- если стороны физические лица, то реквизитами будут: ФИО, данные паспортов, адреса регистрации;
- если расторгается договор между юридическими лицами, следует указать название организации, ИНН, КПП, её юридический и фактический , банковские реквизиты, контактные телефоны, ФИО ответственных и основание, на котором они ими являются (доверенность, указ и т.д.)
При указании второй стороны, обращение следует направлять к её руководителю, а не к организации в целом.
- Третий блок информации должен содержать сведения о договоре, который предстоит расторгнуть. Подробно указываются его номер, дата и место заключения, название и кто являлся его сторонами.
- Содержательно излагается причина расторжения документа. Если она соответствует одному из пунктов договора, то это прописывается в письме. Если причина иная, она объясняется настолько подробно, чтобы со второй стороной не возникли разночтения.
- Прописывается дата, когда расторжение вступит в силу, и арендные отношения прекратятся.
- Окончание документа представляет собой дату его написания, а также реквизиты и подпись инициатора. Если оформляется документ, составленный от юридического лица, следует указывать должность подписанта. Такое письмо должно быть заверено печатью организации.
Грамотно составленный , в котором все претензии изложены понятно и однозначно, учитывающий все юридические нюансы поможет избежать длительных судебных тяжб. Даже в случае согласия обеих сторон следует оформить письмо-уведомление правильно, чтобы при внезапном отказе от договоренностей, можно было представить документ в суд.
Порядок передачи документа
Процедура вручения письма-уведомления о расторжении договора аренды. Фото № 5
К вопросу передачи письма следует отнестись ответственно. Если согласие не достигнуто, получив уведомление, вторая сторона вынуждена будет реагировать в указанный . Поэтому на практике оппонент старается сделать вид, что был не в курсе скорого расторжения аренды
Если письмо передается лично в руки адресату, следует получить с него письменное подтверждение о получении деловой бумаги.
Если такой возможности нет, можно воспользоваться услугами почты или курьерских служб. При отправлении почтой необходимо оформить заказное письмо на имя физического лица, которое само является стороной договора, либо представляет организацию.
При отправке курьерской службой, письмо также необходимо отправлять на имя физического лица, с пометкой «лично в руки». В этом случае, ответственный за выполнение условий , распишется в получении уведомления. Именно подпись будет доказательством того, что вторая сторона была своевременно поставлена в известность о расторжении аренды.
Чтобы отмена арендной сделки, в случае необходимости, прошла без лишних рисков и долгих судебных разбирательств, следует уделить подготовке договора аренды особое внимание, прописав в тексте все детали и тонкости расторжения. Информация должна быть изложена четко, прозрачно и ясна обеим сторонам.
Об общем порядке уведомления о прекращении действия договора вы можете узнать, посмотрев видео.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон распространенное явление. На практике при расторжении договора аренды недвижимого имущества возникает вопрос, с какого момента прекращаются арендные отношения сторон. Момент прекращения действия договора зависит от способа расторжения.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон
Если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает, можно заключить соглашение о расторжении договора аренды. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Если это договор аренды недвижимости, который был зарегистрирован, не все так просто.
Если договор аренды подлежал регистрации, то возникает вопрос: нужно ли регистрировать соглашение о расторжении этого договора или достаточно только исключения записи об аренде из ЕГРП.
Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения о расторжении договора аренды не свидетельствует о не прекращении договорных отношений.
Ранее сомнения были связаны с тем, что, в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Но в указанной выше статье речь идет именно о форме договора, тогда как регистрация не является элементом формы договора. Следовательно, требование ст. 452 ГК РФ не должно распространяться на соглашения о расторжении договора.
С 01.09.13 сомнения увеличились. Теперь в ГК есть положение о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но в этой норме речь идет о сделке, изменяющей, а не расторгающей другую сделку, поэтому к расторжению договора она неприменима.
Тем не менее, несмотря на отсутствие законных оснований для регистрации соглашения о расторжении договора аренды, суды уже давно придерживаются мнения о том, что регистрация такого соглашения все-таки обязательна. Такую позицию они часто высказывают в спорах, когда одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды либо Росреестр отказывал в регистрации этого соглашения по каким-либо основаниям.
Скорее всего, истинная причина практики регистрации соглашений о расторжении договора аренды связана с позицией органов Росреестра – они считают, что без регистрации соглашения о расторжении нет оснований для исключения из ЕГРП записи об аренде (эти действия – регистрация соглашения и исключение из ЕГРП записи об аренде совершаются одновременно, как и в случае с регистрацией самого договора и внесением записи об обременении в виде аренды).
Момент прекращения арендных отношений при заключении соглашения о расторжении договора аренды
Если исходить из того, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит регистрации, то можно предположить, что это соглашение вступает в силу только после регистрации – по аналогии с правилом о том, что договор аренды здания, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Но на практике сложился другой подход, основанный на п. 3 ст. 453 ГК РФ. В соответствии с этой нормой договор прекращается с момента заключения соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения. То есть независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды все равно будет считаться расторгнутым с момента подписания этого соглашения или с указанной в нем даты. Следовательно, если стороны подписали соглашение о расторжении, а также акт приема-передачи объекта арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не с момента регистрации. Значит, арендодатель не вправе требовать арендную плату за период с даты подписания соглашения до даты его регистрации.
В договоре аренды можно указать конкретные основания, по которым арендатор будет вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 , ст. 620 ГК РФ).
Но это правило не сработает, если арендатор, подписав соглашение о расторжении, фактически не вернул арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ). Или вернул, но стороны не подписали акт приема-передачи объекта арендодателю, и арендатор не может доказать, что в действительности он давно уже не пользуется объектом аренды. В таких случаях суды считают, что арендные отношения продолжаются, и взыскивают арендную плату.
Совсем другое дело, если арендатор пытался вернуть арендодателю объект по акту, но арендодатель сам уклонялся от его подписания (и арендатор может это доказать). В такой ситуации арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после момента прекращения договора.
Про односторонний отказ от исполнения договора аренды читайте
Чтобы правильно понять, как происходит расторжение договора аренды (образец будет описан и представлен в статье далее), следует рассмотреть нормы, касающиеся любого документа такого характера, имеющиеся в законодательстве. Они обозначены в статье 450 ГК.
Общие нормы
Заключение договора и факт окончания его действия в первую очередь представляют собой определенные формы возникновения и прекращения обязательств. Основной особенностью в данном случае является то, что зафиксированы эти формы на бумаге. В этой связи существуют достаточно строгие нормы и порядок, в соответствии с которым осуществляется процесс разрыва отношений между сторонами. Существует три способа, посредством которых осуществляется расторжение договора аренды помещения. К ним относят:
- Односторонний отказ.
- Соглашение о расторжении договора аренды.
- Иск в суд.
Рассмотрим эти способы подробнее.
Соглашение о расторжении договора аренды
Этот способ считается наиболее приемлемым, простым и удобным в плане выполнения юридически значимых мероприятий. Расторжение договора аренды таким образом не обязательно должно основываться на негативных обстоятельствах. Однако при прекращении правоотношений в бумаге крайне важно указать такие моменты, как:
Регистрационный порядок
В случае если договор прошел госрегистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть подвергнуто этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в ст. 651, 452 (п. 1) ГК. Моментом расторжения по согласию участников считается, в соответствии с общим правилом, дата подписания соответствующего соглашения. Однако законодательством допускается установление и иного числа. Дата, когда будет внесена соответствующая запись в Госреестр, будет считаться моментом, в который произошло официальное расторжение договора аренды.
Иск в суд
Законодательство определяется ряд случаев, в которых допускается заявление требований в судебный орган. В частности, к ним относятся ситуации выявления нарушений условий договора одним из участников и прочие обстоятельства, предусмотренные в нормативных актах. Конкретные случаи нарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя прописаны в статьях 620 и 619 ГК.
В случае их выявления наступают соответствующие правовые последствия. Законодательство гарантирует право на защиту своих интересов при ущемлении их действиями либо бездействиями второй стороны. Перечень, приведенный в статьях 620 и 619, не считается исчерпывающим. Непосредственно в самом договоре могут предусматриваться и прочие условия для его расторжения в суде. Данное положение соответствует смыслу ст. 450 п. 2, а также принципам, закрепленным в статье 421 ГК. 
Возможные нарушения
Расторжение договора аренды арендатором может осуществляться досрочно в случаях, если:
Основания для прекращения сделки собственником
Расторжение договора аренды нежилого помещения или иного имущества его владельцем производится в случаях, если пользователь неоднократно или существенно нарушает условия контракта. Для определения значительности нарушений собственнику следует воспользоваться нормами ГК. Так, расторжение договора аренды возможно в случае наличия ущерба, в результате которого владелец лишился того, на что мог рассчитывать, вступая в данные отношения. Обязательством пользователя является эксплуатация имущества в соответствии с условиями контракта. При его нарушении допускается расторжение договора аренды без согласия пользователя. Если в контракте отсутствуют четко определенные условия эксплуатации имущества, то она осуществляется в соответствии с назначением, определенным сторонами. Если оно не установлено, то пользование производится в соответствии с обычным предназначением, вытекающим из сути объекта.
Порча имущества
Эксплуатация объектов должна осуществляться так, чтобы собственник получил их обратно в целости и сохранности либо в состоянии нормального износа, свойственного для данного вида деятельности и периода эксплуатации. Например, в качестве значительного ухудшения имущества будет выступать перепланировка комнаты (квартиры, офиса) без одобрения собственника.
Прочие случаи
Достаточно распространенной считается ситуация, когда пользователь имущества несколько раз (более двух) не вносит в установленный срок оплату за использование имущества. Достаточно часто она включается непосредственно в условия контракта. В связи с этим достаточно бывает только одного невнесения платы, чтобы осуществить обоснованное расторжение договора аренды. Образец документа, в соответствии с которым прекращаются правоотношения сторон, должен быть заполнен в соответствии с порядком, установленным в законе.
Особенности судебного рассмотрения
Если расторжение договора аренды осуществлялось по инициативе пользователя, то в обязательном порядке должны быть соблюдены требования, содержащиеся в последнем абзаце ст. 619 ГК. Согласно им, заявление в суд может подаваться только после того, как собственнику будут направлены требования об устранении выявленных нарушений в разумный срок. В связи с тем, что конкретный период законодательство не определяет, это понятие считается оценочным. "Разумный срок" должен определяться индивидуально в каждом конкретном случае. 
Как показывает практика, минимальная продолжительность такого периода – от 10 календарных суток. Кроме того, перед тем как подать заявление в суд, согласно ст. 620, пользователь не обязан отправлять требования на устранение нарушений собственнику. В этой связи становится несколько не ясной императивность и статус положения п. 2 ст. 452 ГК, согласно которому данное условие установлено как обязательное.
Односторонний порядок
Отказ от исполнения своих обязательств одним из участников, в соответствии с общими правилами, не допускается. Данное положение считается логическим продолжением закрепленной в ст. 310 нормы, предписывающей недопустимость данного действия. Однако если такая возможность указана в условиях документа, то отказ будет являться легитимным. Соответственно, в качестве правового последствия одностороннего отказа будет выступать расторжение договора аренды. Письмо, образец которого представлен ниже, должно ставить в известность другую сторону о произведенных мероприятиях. В этом случае имеет место так называемый "внесудебный порядок".
Правила оформления
Образец соглашения расторжения договора аренды, вне зависимости от того, каково основание к этому, предусматривает указание реквизитов сторон. Из документа должно быть понятно, между кем заканчиваются правоотношения и по какой причине. При наличии неисполненных обязательств должны быть указаны условия и сроки их выполнения. Например:
"Соглашение о расторжении договора аренды
- Стороны пришли к согласию прекратить отношения с ____г.
- Сторона 1 берет на себя обязательства вернуть Стороне 2 депозит в объеме
1/3, что составляет____ руб. Вторая его часть – 2/3, а именно ____ руб., переходит в качестве отступного в собственность Стороны 1, что компенсирует убытки, понесенные в результате отказа Стороны 2 исполнить свои обязательства по договору. - Данный документ полностью прекращает любые обязательства, исходящие из первоначального контракта."
"Уведомление: расторжение договора аренды
____ (число, месяц, год) вашему предприятию был передан в пользование объект ___. Об этом был заключен соответствующий договор аренды ____№___.
Согласно п.___ наша организация имеет право прекратить его в одностороннем порядке, если вашей организацией будут нарушены условия п. ___. В соответствии с п.___ вашему предприятию следовало выполнить____. Однако своих обязанностей ваша организация не выполнила, нарушив, таким образом, п. ___ , что подтверждается__________. В связи с изложенным выше, уведомляем вас, что договор аренды ________от _______г. №________согласно п. 3, ст. 450 ГК и п.___ договора считается расторгнутым с даты получения вашим предприятием данного уведомления.
Требуем ________ до ________г. _________________________
Подпись, число, печать." 
Важный момент
Во избежание всякого рода недоразумений эксперты рекомендуют прописывать как можно более конкретные условия в договоре. Это может касаться как непосредственно предупреждений, так и порядка вручения тех или иных бумаг. В частности, это относится к условиям и срокам направления уведомлений.
В заключение
Договор аренды считается достаточно распространенным приемом, обеспечивающим взаимовыгодные отношения между собственником имущества и потенциальным его пользователем. Первый получает доход от того, что предоставляет другому лицу возможность использовать объект по назначению в соответствии с законом и условиями договора. Вторая сторона получает возможность вести свою деятельность с минимальными вложениями в оборудование, недвижимость и прочие объекты, необходимые для успешного ведения бизнеса. Однако в любых правоотношениях есть обязанности, которые необходимо исполнять. Во избежание досрочного расторжения договора аренды необходимо следовать букве закона, а также условиям контракта и своевременно предупреждать друг друга об обстоятельствах, препятствующих этому.
Наличие такого документа, как соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения или земельного участка, играет значительную роль при возникновении споров из такого рода сделок. В судебной практике можно встретить признание договоров аренды продленными на неопределенный срок, взыскание арендной платы в принудительном порядке и т.п. Причиной чего является именно отсутствие документа, подтверждающего факт расторжения договора.
Помимо соглашения, которое заключается по обоюдному согласию сторон, на сайте можно ознакомиться с правилами составления одностороннего , и даже по данному вопросу. Какой документ применить, зависит от обстоятельств дела. Поэтому при затруднениях в выборе способа защиты прав можно обратиться к дежурному юристу сайта.
Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения
Мы, нижеподписавшиеся,
Индивидуальный предприниматель Соколовский Валентин Федорович, ОГРНИП 4986566, адрес регистрации: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. С. Зайцева, д. 35, кв. 11, именуемый далее «Арендодатель», с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью «Призма», ОГРН 1876414646, юридический адрес: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. 40 лет Победы, 19, оф. 302, в лице директора Фадеевой Алины Дмитриевны, действующего на основании Устава, именуемое далее «Арендатор», с другой стороны,
а вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
- Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 6 от 10.01.2018 г. по обоюдному согласию.
- Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента возврата арендованного помещения Арендодателю по Акту приема-передачи.
- нежилого помещения должен быть составлен не позднее 5 календарных дней после подписания настоящего соглашения.
- Претензий по арендной плате Арендодатель не имеет, что подтверждается .
- Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.
- Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и в регистрирующий орган.
- Реквизиты и подписи сторон:
ООО «Призма» ИП Соколовский В.Ф.
Директор Фадеева А.Д.
Когда составляется соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения
От расторжения договора следует отличать его . Прекратиться обязательства сторон могут по общим основаниям, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса, а также в случае субаренды (ст. 618 ГК РФ). Расторжение договора возможно в одностороннем порядке, а также по взаимному согласию сторон.
Форма соглашения зависит от требований к самому договору аренды. Поскольку речь идет о нежилом помещении, то по общему правилу права в отношении такой вещи подлежат государственной регистрации. Правда, аренда регистрируется только в том случае, когда срок договора составляет год и более. Поэтому, если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о расторжении составляется в 3 экземплярах, один из которых хранится в регистрирующем органе. В противном случае, соглашение о расторжении такого договора не будет считаться заключенным.
Если договор аренды нежилого помещения заключен на срок до года или на неопределенный срок, соглашение составляется в 2 экземплярах, и регистрировать в Росреестре факт расторжения договора не придется.
Содержание соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения
Обязательными элементами юридически значимого соглашения являются:
- дата и место составления, сведения о сторонах
- реквизиты (дата и номер) договора и причина его расторжения. Почему важно указывать причину? Если договор расторгается в связи с нарушением обязательств, то соглашение с указанием перечня таких нарушений может стать одним из и подтверждением вины ответчика
- дата вступления документа в силу (дата подписания, регистрация иди др.)
- наличие претензий у Сторон, в том числе по арендной плате, состоянию имущества.
- количество экземпляров соглашения, реквизиты и подписи сторон.
Если одна из сторон уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, неизбежно .
