Правильный задаток.

Что это такое?

Задаток при покупке квартиры, по сути, является денежной суммой, которая является гарантией выполнения обязательств и передается покупателем продавцу.

Он выступает гарантией исполнения договора не только покупателем, но и продавцом.

Договор задатка – это обеспечительная мера, которая имеет свои последствия для обеих сторон. Он заключается между будущими участниками и в нем оговариваются все существенные условия.

Обе стороны сделки обязуются выполнить прописанные в договоре пункты, в противном случае наступают юридические последствия невыполнения договора.

Суть и понятие задатка изложена в ст. 380 ГК РФ , как и последствия невыполнения обязательств. Нужно понимать, что это непросто передача денег, а заключение договора с серьезными намерениями и последствиями.

Если одна из сторон этого договора не исполняет обязанностей, то наступают юридические последствия, которые урегулированы ст.381 ГК РФ . В случае невыполнения договоренностей покупателем – последний теряет сумму, переданную продавцу.

Если от своих обязательств отказывается продавец, то по закону он обязан возместить покупателю удвоенную сумму задатка, о чем говорится в ГК РФ. Возврат денег осуществляется через суд.

Но учтены и форс-мажорные ситуации , при которых сумма задатка за квартиру просто возвращается продавцом покупателю.

Тут имеются в виду только те ситуации, за которые не могут нести ответственности ни одна из сторон. По сути, это происшествие, которые происходит вне зависимости от воли человека (например, смерть, тяжелая болезнь, стихийное бедствие).

Плюсы данного соглашения

Заключение договора задатка имеет существенные положительные стороны:

Заключив такой договор, можно спокойно дальше готовить документы или ждать основной договор, не переживая, что квартиру продадут кому-то другому, продавец посчитает оговоренную стоимость продажи недостаточной, покупатель найдет более выгодный вариант и т.п.

Конечно, все это может случиться и при наличии такого договора, но в этом случае сторона, которая отказалась от обязательств, теряет деньги, а это — лучшая мотивация и исполнению предварительной договоренности.

Минусы внесения предварительного платежа

Как и у любой сделки, есть свои минусы и при . Этот договор стоит заключать, только если вы уверены в своих намерениях на все 100%.

Но это не единственный нюанс, которого стоит бояться. Немало есть и мошенников, которые с помощью задатка овладевают денежными средствами безвозвратно.

Чтобы обезопасить себя от этого, достаточно просто вдумчиво читать все пункты договора. Всегда стоит указывать реальные суммы, которые будут передаваться , ведь именно на этом что играют мошенники, уговаривая вас указать сумму меньше действительной.

Стоит внимательно изучить документы продавца, а лучше пойти с ним для разъяснения в ближайшую нотариальную контору. Нотариус проверит соответствие всех документов и объяснит возможные проблемы, если таковые могут возникнуть.

Перед заключением договора купли-продажи и внесением задатка стоит учесть следующие моменты:

желательно, чтобы все до задатка, иначе нужно будет насчитать время оформления документов;
стоит проверить наличие арестов, обременений и прочих нюансов, которые сделают невозможным заключение основного договора;
перед заключением договора нужно внимательно осмотреть не только документы, но и состояние квартиры, чтобы не возникли неприятные сюрпризы.

Лучше знать все о документах и приобретаемом объекте, так больше шансов без рисков получить именно желаемый результат.

Составление договора

Лучше всего заключать этот договор у нотариуса или в агентстве недвижимости. Это более безопасный вариант, ведь опытные юристы смогут подсказать и объяснить все пункты договора.

Стоит отметить, что они смогут проверить документы перед сделкой и предостеречь от возможных проблем.

Обычно составляется в печатной форме и подписывается сторонами. Кроме того, следует еще и составить расписку . Дело в том, что этот договор свидетельствует о ваших намерениях и будет надежнее, если к нему будет прилагаться расписка о передаче денег.

Пишется собственноручно продавцом и синей пастой. В ней указывается — кто и от кого принял деньги, сколько и в счёт чего. Ещё обязательно указываются паспортные данные и сумма прописью.

Существенные условия договора задатка

В это договоре обязательно должно быть указано:

Все это обезопасит вас от лишних проблем и при таких условиях договор задатка будет считаться действительным. Если пренебречь этими пунктами, то договор будет легко расторгнуть или отменить в суде.

Факт передачи денег

Есть два проверенных и верных способа безопасной передачи денег:

Первый вариант опасен тем, что могут подсунуть фальшивые деньги. Поэтому, если заключаете договор у нотариуса или агентства недвижимости, настаивайте на проверке подлинности купюр . В противном случае лучше заказать эту услугу у банка.

Предварительный договор

Предварительный договор – это, по сути, договор о намерениях, который отсрочивает заключение договора купли-продажи по причине невозможности его заключения пока что.

Этот договор заключается в большинстве случаев нотариально, в нем учитываются все пункты, что и в задатке, но добавляется:

Если учесть все эти пункты, ответственно отнестись к покупке или продаже квартиры, то все пройдет гладко и вы не останетесь обманутыми.

Видео: Что выбрать при покупке квартиры — задаток или аванс?

В видеосюжете рассказывается, какими способами можно внести первоначальный взнос при сделке купли-продаже квартиры.

Разъясняется чем различаются между собой понятия «аванс» и «задаток». Даются советы, в какой форме покупателю недвижимости лучше внести предварительный платеж и как правильно их передать, чтобы не быть обманутым мошенниками.

Павел

ст. 380 ГК

исполнения.

Павел

да в общем то нет

ст. 429 ГК

заключить в будущем
договор о передаче имущества,

договором.

письменной форме.

влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор

1. Если заключается Соглашение о задатке - сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
Павел

Павел, добрый день! Сможет, самое главное это соблюдение письменной формы

ст. 380 ГК

1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка
должно быть совершено в письменной форме.
3.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

да в общем то нет

ст. 429 ГК

1.По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем
договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.

3. Если подписывается Соглашение о задатке - как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
Павел

В науке и на практике нет единого мнения о том, можно ли вносить задаток по предварительному договору. Этому способствует неопределенность формулировки статьи 380 Гражданского кодекса РФ. С одной стороны из нее можно сделать вывод, что задаток является доказательством заключения«основного» договора. Понятно, что при заключении предварительного договора, основного еще нет. С другой стороны запрета вносить задаток до заключения основного договора в законе не существует. Существует две точки зрения на то, как устранить эту неясность.

Согласно первой точке зрения, задаток по предварительному договору невозможен. Эта точка зрения более популярна в арбитражных судах. Например, судьи в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.04 года № Ф04/3281-399/А67-2004, отметили, что предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нельзя обеспечивать задатком. Суд указал, что только денежные обязательства можно обеспечить задатком. А обязательства по предварительному договору таковыми не являются. Доводы о том, что соглашение о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, судьи посчитали не соответствующими статье 380 Гражданского кодекса РФ. Впрочем, эта позиция не является единственной принятой в указанном округе и в других округах. Так арбитры того же самого Западно-Сибирского округа удовлетворили требования истца о возврате задатка, внесенного по предварительному договору(постановлениеот 21.01.04 № Ф04/297-2312/А45-2004). А в Уральском округе считают, что задатком можно обеспечить исполнение как основного, так и предварительного договора(постановлениеФедерального арбитражного суда Уральского округа от 06.09.04 № Ф09-2878/2004-ГК). Суды общей юрисдикции более последовательны, и в основном«голосуют» за задаток по предварительному договору. Именно такой изложен в пункте 51 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2005 года; утв. постановлением Президиума Верховного суда РФ от 01.03.06.

Я считаю, что наиболее правильна точка зрения, согласно которой предварительный договор с условием о внесении покупателем задатка признается смешанным договором, к разным частям которого применяются разные правила(ст. 421 Гражданского кодекса РФ). К аналогичным выводам пришли и судьи Федерального арбитражного суда Уральского округа(постановлениеот 29.06.06 № Ф09-5566/06-С3). Они не согласились с тем, что задатком можно обеспечить обязательства по предварительному договору. При этом суд признал правомерной конструкцию смешанного договора, в котором задаток обеспечивает обязательства по планируемому к заключению договору купли-продажи. Судьи Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа также сочли, что основное обязательство уже должно существовать в момент заключения соглашения о задатке. Но прямо указали, что такое соглашение может содержать и основное обязательство. Например, такое как договор купли-продажи или предварительный договор(постановлениеот 14.12.06 № Ф04-8308/2006(29303-А46-16)).

С учетом сложившейся судебно практики, в тексте предварительного договора можно указать, что он является смешанным и содержит соглашение о задатке. Это придаст обязательствам большую«устойчивость» при рассмотрении спора в арбитражном суде. Статья подготовлена информационным отделом при содействии журнала

Компания заключает с контрагентом предварительный договор. С 1 июня 2015 года стороны договора вправе закрепить условие об обеспечении задатком обязательства заключить основной договор в будущем.

Как применяют задаток при заключении предварительного договора

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.

Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.

Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.

Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.

Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.

Поставщик и заказчик, продавец и покупатель чаще всего заинтересованы в добросовестном исполнении заключенного договора. Чтобы обеспечить надлежащее исполнение, стороны могут включить в договор условие о внесении задатка.

Зачем нужен задаток

Задаток выполняет три функции:

доказательственную - задаток свидетельствует о том, что договор заключен;
обеспечительную (штрафную) - задаток обеспечивает надлежащее выполнение сторонами своих обязательств;
платежную - задаток представляет собой часть платы по договору.

Эти три функции выделяют задаток среди других способов (залог, аванс, обеспечительный платеж и др.). Они же приводят к тому, что задаток для каждой из сторон договора может быть как выгоден, так и нести в себе определенные риски.

Как правильно договориться о задатке

Чтобы правильно составить и заключить соглашение о задатке , нужно руководствоваться следующими правилами.

Соглашение о задатке нужно составить в письменной форме (). Причем независимо от суммы уплачиваемого задатка. В противном случае суд посчитает уплаченную сумму (в зависимости от того, был ли заключен основной договор) либо авансом, либо неосновательным обогащением.
Задаток можно внести в обеспечение исполнения только заключенного договора.
Задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой стороне в счет причитающихся с нее платежей (). Соглашение о задатке производно и зависимо от основного обязательства, которое обеспечивается задатком. По этой причине соглашение о задатке можно заключить лишь при условии действительности основного обязательства, наличие денежного обязательства - необходимое условие для выдачи задатка. Исполнение неденежных обязательств (например, договора безвозмездного хранения или дарения) задатком обеспечиваться не может.

Несоблюдение правил закона при выдаче задатка может привести к тому, что договор о задатке будет недействительным, а внесенная сумма будет считаться либо авансом в счет будущих платежей (если договор будет признан заключенным), либо неосновательным обогащением продавца (если договор будет признан незаключенным).

Бесплатные конференции в регионах

29 марта - Екатеринбург; 26 апреля - Новосибирск; 31 мая - Нижний Новгород

Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.