Как правильно оформить документы на покупку дома. Какие документы нужны для продажи дома? Юридические тонкости сделки

Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском. И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.

Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.

Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию. Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав). Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.

Изучение правоустанавливающих документов

По закону частный дом и земельный участок под ним - это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно. А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому. Принадлежать официально, по документам.

Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:

Экспертиза документов

Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».

Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.

На что обращать внимание?

Итак, еще раз нужно напомнить, что правоустанавливающие документы на дом и на землю - это два разных пакета юридических бумаг. В наличии должны быть и те, и другие обязательно. Раздельно продать эти два объекта нельзя. И даже если здание не достроено, на него непременно должны быть правоустанавливающие документы. Не нужно слушать продавца, который уверяет, будто потом узаконить строение можно будет «без проблем». Проблемы обязательно возникнут, а в худшем случае дело может кончиться сносом здания.

Необходимо удостоверится, что дом точно находится на земельном участке, принадлежащем продавцу . А также убедиться, что нет нарушения соседских границ. Кроме того, и тип здания, заявленный в документации, должен точно соответствовать тому, который существует в реальности.

Нужно будет также проверить наличие реально существующих хозяйственных построек на плане . Если их на плане нет, они либо незаконны, либо документ неактуален. Да и площадь территории лучше бы перемерить, чтоб совпадала с официально указанными цифрами.

Важно: особое внимание следует уделить кадастровому паспорту . Если в этом документе 2 страницы, значит объект не имеет ни обременений, ни арестов. А если страниц 4, необходимо с особой внимательностью читать их содержимое.

Самостоятельный визуальный осмотр

Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья - это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное - техническое состояние строения и коммуникаций.

Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) - высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее . На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента - если что-то не так, весной это будет особенно заметно.

Двери и окна - дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.

Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) - батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.

Привлечение специалистов

Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.

Покупка дома на первичном рынке

Дом, приобретенный на первичном рынке - это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.

И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке - если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация - о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.

Также следует понимать, что покупать недостроенный дом - это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок . А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.

На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:

• категорию земли под строением;
• обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
• соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
• наличие обременений на земельный участок;
• акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).

Покупка дома на вторичном рынке

Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:

1. Свидетельство из Росреестра о государственной регистрации права собственности.
2. Бумаги, являющиеся основанием для получения подобного свидетельства.
3. Кадастровый паспорт и план с индивидуальным номером.
4. Технический план.
5. Акт земельного межевания.
6. Выписку из домовой книги (расширенную).
7. Необходимые разрешения на отчуждение имущества.
8. Прочие значимые бумаги.

Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной . Также нужно обратить внимание - когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца. Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы. Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.

Правильнее всего - воспользоваться квалифицированной юридической помощью, чтобы быть уверенным, что все делается по закону, безопасно и не грозит нежелательными последствиями. Тогда и удовольствие от покупки дома будет абсолютно полным.

Если вы решили купить дом с земельным участком, важно предварительно запросить документы. По ним можно проверить юридическую чистоту сделки, получить представление о собственнике и предлагаемом объекте. Что нужно проверить, прежде чем подписать договор купли-продажи?

Необходимые документы

Как бы вам не понравился продавец и продаваемый участок, в первую очередь нужно изучить имеющиеся документы.

Согласно ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» получение права собственности на недвижимость возможно только при наличии следующего пакета документов:

Запросите дополнительно выписку из ЕГРН. В ней можно увидеть сведения о кадастровой стоимости и правообладателе, . В ней содержатся сведения о местоположении, площади и границах.

Дополнительные документы

Не возникает сложностей, если дом продает один взрослый собственник. Но если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, потребуется разрешение у органов опеки. Собственник может попытаться скрыть эти сведения, поэтому лучше запросить выписку из ЕГРН самостоятельно. В разделе о правообладателях здесь видно, как часто менялись собственники, и на каком праве они приобретали участок с домом.

Чтобы себя обезопасить, запросите следующее:

Обратите внимание! Межевой план должен содержать подписи соседей, подтверждающие их согласие с границами. Если этого нет, поговорите с владельцами прилегающих участков.

Нюансы

При приобретении земли важно учесть, . Лучший вариант – . На подобном участке можно строить дом, постоянно проживать и регистрироваться. Не стоит покупать дом, находящийся на сельскохозяйственных землях за чертой населенного пункта. Постройку в результате могут признать незаконной и выдать постановление о ее сносе.

Таким образом, прежде чем купить дом с участком ознакомьтесь с основными документами. Из них видно, не нарушаются ли чьи-то права. Кроме того, документы отражают все технические характеристики объекта недвижимости и другие параметры.

Покупка дома с участком требует повышенного внимания покупателя, потому что приобретаются два отдельных объекта, каждый из которых должен иметь свой пакет документов.

Прежде всего продавец должен представить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), которая подтверждает собственность на дом, с актуальной датой. Напомним, что с 2016 года свидетельства о регистрации объектов недвижимости больше не выдаются, их заменили соответствующие выписки.

Не стоит путать выписку, удостоверяющую регистрацию права собственности, с той, что запрашивается дополнительно в Росреестре при продаже или покупке для подтверждения актуальности данных об объекте и владельце.

Стандартную (общедоступную) выписку об объекте недвижимости может получить абсолютно любой человек. В такой справке указываются имя собственника, адрес, описание недвижимости, сведения о виде зарегистрированного права, дате и номере его регистрации, а также имеющиеся обременения (если есть).

Однако там не будут указаны сведения о документах, на основании которых данные права зарегистрированы. Расширенную выписку может получить только владелец загородного дома, и покупатель должен проверить ее наличие. Также у продавца должен быть технический паспорт жилого дома. Он выдается, когда жилье вводится в эксплуатацию.

Следует различать технический паспорт и технический план. В отличие от паспорта, план содержит меньше информации. Для совершения сделки купли-продажи потребуется именно техпаспорт.

Когда земля оформлена правильно…
Поскольку наряду с домом к покупателю переходит и земля под ним, важно также знать, какие документы нужны для покупки собственно участка.

В первую очередь продавец должен показать интересанту кадастровый паспорт земельного участка (по сути – это выписка из ЕГРП). В документе указывается площадь надела, его местоположение, категория (например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения) и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство и др. Кроме того, паспорт участка содержит информацию о кадастровой стоимости, имеющихся обременениях, ограничениях в использовании. Разумеется, в документе есть графа о том, кому принадлежит данный земельный надел.

Кадастровый паспорт – показатель того, что участок поставлен на кадастровый учет и с ним можно совершать сделки, в том числе купли-продажи.

Время заключать договор
Договор купли-продажи обычно содержит наименование договора, дату и место его заключения, предмет договора (полный список объектов отчуждаемого имущества), все идентификационные признаки дома и участка: местоположение, площадь, информацию о регистрации права в ЕГРП и т.д. В документе прописывается общая сумма сделки, а также стоимость каждого объекта недвижимости. Могут быть указаны различные дополнительные условия (образцы договоров можно без проблем найти в Интернете, но лучше дополнительно посоветоваться с юристом).

Договор подписывается, как минимум, в трех экземплярах: по одному для каждой сторон и один – для регистратора (об этом ниже).

Купля-продажа дома с участком может совершаться лицами, действующими по доверенности, но она должна быть заверена нотариально. Что касается самого договора купли-продажи, то он может быть заключен в простой письменной форме (нотариат – по желанию) и не нуждается в государственной регистрации.

Стороны, намеревающиеся подписать документ, вправе сначала оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение (там может быть зафиксирована цена сделки, ее сроки и т.д.). Основной договор в будущем заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном.

По завершении процедуры передачи денежных средств целесообразно запросить у продавца расписку в их получении. После расчета сторонами подписывается акт приема-передачи имущества.

Что нужно для госрегистрации объекта
Когда все это сделано, покупатель может обращаться в Росреестр для регистрации права собственности на дом и участок. Для этого потребуется пакет документов: правоустанавливающие документы на оба объекта (выписки из ЕГРП), кадастровый план (техпаспорт) на дом, договор купли-продажи с передаточным актом, справка о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости, квитанции об оплате пошлины. Дополнительно могут потребоваться согласие органа опеки и попечительства на проведение сделки (если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних), согласие второго супруга на продажу дома.

Важный момент: с паспортом и заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Проблем с получением права собственности возникнуть не должно, если все документы подготовлены надлежащим образом.

Отличие только в том, что новый владелец получит два : на землю и на дом.

Операции по одновременной продажи дома и участка земли имеют отличительные особенности.

Только после этого может быть выдано свидетельство, в котором указано право собственности покупателя – нового владельца.

В некоторых ситуациях возможно прохождение упрощенной процедуры регистрации. Она возможна, если:

• недвижимость расположена на участках земли, предназначенных для подсобного хозяйства;
• дома, изначально построенные на земле, выделенной для индивидуальной постройки.

Если дом или участок не состоят на кадастровом учете, свидетельство не выдается.

Перед подачей заявления в Росреестр необходимо получить и строение. Выдает этот документ БТИ после проверки и оценки земли и дома.

Важно помнить, что продавец должен иметь , то есть, постройка должна быть внесенной в реестр . Иначе у нового владельца могут возникнуть проблемы при совершении сделок с самостроем.

По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом.

Последствия продажи только дома (без участка под ним)

Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.

Однако Земельный кодекс РФ неразрывно связывает понятие , поэтому при продаже строения или даже его части к новому собственнику обязательно должна перейти и часть (или весь) земельного участка .

Если земля под домом принадлежит тому же человеку, что и сам дом, происходит одновременная . Если продается часть дома (например, половина или четверть), пропорционально этой части продается и земля.

Обязательным является включение в договор пункта о передаче земли под домом . Без этого соглашение не является юридически верным и признается недействительным.

Есть всего два варианта, при которых возможна продажа только строения (35-я статья ЗК РФ):

• земля изъята из оборота, что подтверждается документально;
• продается часть строения, которая не может быть выделена новому владельцу вместе с участком.

Если собственник продал только дом, не попадая под действие этих двух пунктов, договор считается незаключенным.

В этом случае новый владелец может составить исковое заявление с требованием перезаключения договора и .

Суд установит обременение на землю под купленным домом (запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду надела). Старый владелец, таким образом, не сможет продать данный участок.

Видео: Как купить земельный участок или дом?

В видеосюжете разбирается вопрос получения кредита на приобретение загородной недвижимости: жилых и садовых домов с участками, отдельных земельных участков. Рассказывается об условиях кредитования в данной сфере, а также нюансы заключения договора ипотеки.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день. Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей. Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования. Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора). Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций. Подводные камни t» src=»http://lawyer-consult.ru/ads2.js» Не оформлено право собственности на дом или земельный участок.

Какие нужны документы для покупки дома с земельным участком?

Если, к примеру, у продавца есть право собственности на землю, но дом, находящийся на этой земле принадлежит ему в форме наследственного дарения, то впоследствии перепродать такой дом другим людям не получится. Также покупатели часто игнорируют то, что на дом нет документов. Такие ситуации возникают, когда человек на участке строит дом, но не оформляет его.

С позиции закона, такой дом рассматривается как самовольная постройка. Приобретая такую постройку, (а точнее, землю под ней) покупатель получает множество серьезных проблем с оформлением. В ряде случаев не обходится без привлечения суда. Основной способ мошенничества при оформлении документов — подделка доверенностей.

Доверенность должна быть заверена у нотариуса. Соответственно, подлинность печати можно и нужно проверять. Кроме того, покупатель вправе потребовать встречи с доверителем, который эту доверенность и оформил на продавца.

Какие документы должны быть при покупке дома

Документы на дом, которые обязан предоставить продавец Документы для покупки дома с земельным участком, которые обязан предоставить покупатель Порядок оформления документов при покупке дома Документы для покупки дома на материнский капитал Распространенные махинации при продаже домов Аферы с недвижимостью — распространенное явление. Единственно правильный способ избежать неприятностей — убедиться в прозрачности сделки самостоятельно или наняв профессионального юриста. Ниже мы подробно обсудим, какие документы нужны для покупки дома, и какие бумаги должны предоставить покупатель и продавец во время сделки.

Документы на дом, которые обязан предоставить продавец Проверить документы на полноту и подлинность необходимо, даже если продавцом является ваш близкий друг или родственник. В случае отсутствия или подлога части документов, в лучшем случае, возникнут серьезные проблемы с ее перепродажей.

Что проверять и на что обращать внимание при покупке земли с домом?

Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи

• Обязательно напомните продавцу проверить вклеены ли в его паспорте фотографии 25/45 лет, иначе нотариус может отказаться оформлять сделку.
• Ксерокопии обычно можно сделать у нотариуса, но подстраховаться на случай поломки или отсутствия ксерокса никогда не помешает – зачем Вам потом носиться по району в поисках ксерокса?

2. Оригинал паспорта супруги/супруга владельца + ксерокопии всех страниц, где есть записи

• Сегодня ни одна сделка по недвижимости не происходит без присутствия или согласия второго из супругов. И тут не имеет значения записан ли второй из супругов владельцем дома или участка

Документы при покупке дома с земельным участком

Выдается местным управлением по делам недвижимости. В нем должны быть отражено целевое назначение участка и его границы. Выписка из кадастра позволяет понять, в каких целях возможно использование земли, какова ее стоимость, площадь, данные о владельцах и способах владения. Важно: Вышеперечисленные документы нужны и для покупки доли дома, а не только полноценной постройки.

Т.е. приобретая часть недвижимости, покупатель в любом случае должен требовать предоставления пакета документов на целый участок и всю постройку, в которой он планирует получить долю. Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов Документы для покупки дома с земельным участком, которые обязан предоставить покупатель Список документов, предоставляемых покупателем, значительно меньше. Главная функция официальных бумаг в данном случае — обеспечение прозрачной и правильной сделки.

Какие документы нужны при покупке дома с земельным участком

Какие документы нужны при покупке дома с земельным участком На что обратить особое внимание У такой операции с недвижимостью, как покупка дома с земельным участком, имеются свои подводные камни. Чтобы удачно завершить сделку, лучше обратиться к опытному юристу, который сможет заняться оформлением участка. Одной из частых ошибок является пренебрежение двумя важными правилами: это проверка права на землю и права на сам объект недвижимости.

Важно

Нужно проследить, чтобы эти два права были заверены и зарегистрированы. Иногда происходит так, что у продавца нет права собственности на землю, но он имеет право пожизненного наследуемого дарения, либо собственник зарегистрировал только землю, но не имеет права на постройки. В этих случаях вы в дальнейшем можете столкнуться с проблемами, которые смогут решиться только лишь в судебном порядке.

Необходимые документы при покупке дома с земельным участком

С 2006-го года у россиян появилось право на приобретение за средства материнского дома жилья с землей (или части дома с землей). Для покупки потребуются следующие документы:

1. Сертификат на помощь для матери;
2. Заявление от распорядителя сертификатом;
3. Св-во о пенс.страховке;
4. Копии документов, удостоверяющих личности + оригиналы;
5. Св-во о браке/разводе (если есть);
6. Реквизиты счета для перечисления средств.

Важно: Для покупки дома под материнский капитал, необходимо в документы после покупки дома внести всех членов семьи. Т.е. покупатель подписывает обязательство вписать во владельцы всех членов семьи. Распространенные махинации при продаже домов Во время сделки, покупатель обязательно должен убедиться в наличии права собственности как на дом, так и на землю.
Также будет важно узнать про транспортное сообщение и отсутствие различных вредных и промышленных заводов поблизости. Для покупки частного дома немаловажным фактором является и наличие детских садов и школ в районе, в особенности для семей с детьми. При покупке дома с участком нужно сначала посетить понравившийся посёлок и поговорить с соседями. Это предоставит много информации к размышлению. Только после этого можно идти к нотариусу и начинать оформлять документы для покупки дома. Самое важное — проверка документов! Многие будущие владельцы задаются вопросом: «Как проверить документы на дом перед покупкой?» Существует два элементарных правила, которых нужно придерживаться при приобретении дома — это проверка права на землю и права на недвижимость. Эти права должны быть заверены и зарегистрированы у нотариуса договором с подписями и печатями.
Справка по форме № 3 на дом или коттедж

• понадобится продавцу в случае, если дом находится в границах населенного пункта
• не понадобится такая справка в случае, если дом или коттедж находится в садовом кооперативе

Поиск недвижимости 6. Правоустанавливающие документы на дом — подтверждают право собственности продавца на дом. Они могут быть нескольких видов:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом.
• Документы на дом, как на незавершенное строительство (ст.331 Гражданского кодекса).
  Такой документ должен быть зарегистрирован в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Какие документы получает покупатель при покупке дома с земельным участком

Внимание

Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

• Нотариус может принять к сделке старый технический паспорт на дом
• Если нотариус будет требовать новый техпаспорт – Вам нужно пройти инвентаризацию БТИ для получения нового техпаспорта

8. Некоторые нотариусы перед внесением в электронный реестр данных о доме и собственнике, могут потребовать от Вас справку из БТИ о том, что по дому или котеджу не было перехода права собственности за последнее время и дом зарегистрирован за данным владельцем.

9. Правоустанавливающие документы на земельный участок.