Договор о купле-продаже нежилого помещения является основанием правоотношения между продавцом помещения и покупателем, посредством которого осуществляется передача прав собственности на этот объект.
Статья расскажет о том, как правильно следует оформить данное соглашение.
Чтобы соглашение считалось правомерным, оно должно быть составлено в письменном виде.
Подписание документа осуществляется всеми участниками сделки. В том случае, когда нежилой объект имеет несколько собственников, то продавец в первую очередь должен представить отказ остальных собственников от выкупа доли, который заверяется нотариальным способом.
Передача прав, возможна только после того, как факт подписания соглашения будет зарегистрирован уполномоченным органом, которым является Россреестр. Регистрация такого соглашения должна быть осуществлена тем органом, который находится по месту расположения самого объекта.
Соглашение о купле-продаже нежилого объекта, должно включать следующие пункты:
- Данные об участниках сделки. Данные должны быть отражены полностью. В – первых без наличия этой информации договор не породит взаимных прав и обязанностей, а во – вторых сведения о покупателе будут внесены в реестр собственников (ЕГРН). Что представляет собой ЕГРН можно узнать, пройдя по ссылке Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН. Если в качестве сторон выступают физические лица, то указываются их персональные данные, данные паспортов, а также сведения о месте проживания. Когда в роли стороны выступает юридическое лицо, указываются все регистрационные данные, а также информация об учредительных документах;
- Сведения о предмете соглашения. Предмет должен быть описан как можно подробнее. Как правило, в описание включаются данные о его месте расположения, размере, кадастровых и технических характеристиках;
- Стоимость предмета соглашения. Если стороны не включили это условие в положения соглашения, то договор признается не действительным;
- Процедура внесения платежей;
- Права и обязанности участников сделки;
- Процедура составления акта приема – передачи объекта;
- Процедура привлечения к ответственности в случае нарушения сторонами условий соглашения;
- Если объект, имеет какие – либо обременения, то сведения об этом должны быть отражены в документе;
- Иные условия, которые стороны посчитают необходимым включить в соглашение (помнить, что эти условия должны быть согласованы);
- Приложения;
- Подписи и печати (при наличии) сторон.
Обязательные условия договора купли-продажи нежилого помещения
Закон определяет перечень существенных условий, которые должны быть включены в документ. Без этих условий договор не будет иметь юридической силы.
Обязательными условиями, без которых документ не получает юридической силы, являются:
- Предмет договора - все сведения о нежилом объекте. Сведения должны быть включены такие, чтобы на их основании можно было выделить продаваемый объект из аналогичных. Указываются технические характеристики, кадастровые, размер, цвет, адрес по которому он располагается. Продавец должен представить документ на основании, которого он получил права собственности на него. В случае, когда помещение передается полностью, то оно должно быть передано вместе с участком земли, на котором оно построено. В этом случае указываются все данные земельного участка;
- Цена. Должна быть согласована сторонами. В случае передачи вместе с участком земли, указывается отдельно цена на участок, а так же на здание.
Другие условия не считаются обязательными, но могут быть включены по усмотрению сторон. Образец составления соглашения можно скачать по ссылке ниже.
Отдельные требования предъявляются к сторонам. Каждая сторона должна быть полностью дееспособной, достичь возраста наступления совершеннолетия.
В тех случаях, когда сторона по каким – либо причинам не может лично участвовать в подписании документа, то вместо нее подписать соглашение может уполномоченной лицо.
С какого момента договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным?
Получение юридической силы документа связано с моментом его подписания обеими сторонам сделки (п. 1 ст. 433, ст. 550 ГК РФ).
Перед тем, как подписывать документ, сторона должна помнить:
- Факт перехода права собственности должен быть зарегистрированным уполномоченным органом (Россреестром);
- Соглашение не подлежит обязательной регистрации.
Однако сам экземпляр документа должен быть представлен в регистрирующий орган, в качестве одного из документов.
Подводя итог необходимо отметить, что вступившим в юридическую силу договор считается с момента подписания его сторонами.
Дата государственной регистрации факта перехода права не является идентичным понятием заключением соглашения.
Если законом предусмотрена процедура регистрации документа, то взаимные права и обязанности у сторон возникнуть только после того, как уполномоченный орган зарегистрирует документ (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Это означает, что наступления этого момента, объект будет считаться собственностью продавца. В свою очередь до госрегистрации перехода такого права лицо, выступающее в качестве покупателя, не имеет право, распорядится этим объектом по своему усмотрению.
г. ______________ "___"___________ ____ г. ___________________________________, именуем__ в дальнейшем "Продавец", (полное наименовании организации) в лице _________________________________________, действующ___ на основании (должность, Ф.И.О.) _____________________, с одной стороны, и ________________________________, (устава, доверенности) (полное наименование организации) именуем__ в дальнейшем "Покупатель", в лице ______________________________, (должность, Ф.И.О.) действующ___ на основании ______________________________, с другой стороны, (устава, доверенности) заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. По настоящему Договору Продавец передает в собственность Покупателю нежилое помещение площадью ____ (_________) кв. м, расположенное по адресу: _______________________________, кадастровый номер ____________, __________, (указать иные характеристики помещения) (далее по тексту - "Помещение"), а Покупатель принимает вышеуказанное Помещение и уплачивает за него цену в размере и порядке, предусмотренных настоящим Договором 1 .1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
1.2. Покупателю одновременно с передачей права собственности на Помещение передается право ___________________________________ на земельный (указать вид передаваемого права) участок, занятый этим Помещением и необходимый для его использования 2 .
2 В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
1.3. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается ______________________________ от "___"__________ ____ г., Свидетельством о государственной регистрации права собственности N _____ от "___"_________ ____ г., выданным _______________________ г. ____________, о чем была сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N _____ от "___"____________ ____ г. 3 .
3 В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
1.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Помещение никому другому не продано, не обещано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.5. Технические характеристики и иные сведения о Помещении указаны в кадастровом паспорте N _______ по состоянию на "___"__________ ____ г. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план.
2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Цена передаваемого по настоящему Договору Помещения составляет _____ (____________) рублей 4 .
4 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).
2.2. Цена Помещения, указанная в п. 2.1 настоящего Договора, уплачена Покупателем до заключения настоящего Договора.
2.3. Расходы, связанные с оформлением перехода права собственности на Помещение, Стороны несут поровну в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
3. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ
3.1. Продавец обязуется в _____-дневный срок с даты заключения настоящего Договора передать Покупателю Помещение по акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами.
3.2. Подписание акта приема-передачи Помещения свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре Помещения, и его согласии принять Помещение в том техническом состоянии, в котором Помещение находится на дату подписания акта приема-передачи.
3.3. Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в __________________________________________________________________________. (указать орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним)
3.4. Риск случайной гибели или повреждения Помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности на Помещение к Покупателю лежит на Продавце.
3.5. В случае передачи Продавцом Покупателю Помещения, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Помещения не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передано Помещение ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
Соразмерного уменьшения покупной цены;
Безвозмездного устранения недостатков Помещения в срок не более ______________ с момента ________________________;
Возмещения своих расходов на устранение недостатков Помещения.
3.6. В случае существенного нарушения требований к качеству Помещения (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Продавец обязан:
4.1.1. Передать Покупателю Помещение в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
4.1.2. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на Помещение в срок _______________ с даты заключения настоящего Договора.
4.1.3. Предоставить Покупателю все необходимые сведения и информацию, связанную с передаваемым Помещением, в том числе сведения о недостатках Помещения.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1. Уплатить цену Помещения в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
4.2.2. Принять Помещение в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
4.2.3. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
5.1. За нарушение Продавцом обязанностей, установленных п. 4.1.3 Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты штрафа в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора.
5.2. За нарушение Продавцом обязанностей, установленных п. п. 3.1, 4.1.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.
5.3. За нарушение Продавцом срока устранения недостатков Помещения, предусмотренного п. 3.5 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.
5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.
6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд ____________________ в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 5
5 Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.
7.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами всех обязанностей по нему.
7.2. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.
7.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
7.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.
7.5. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, третий - для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Продавец: ______________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Покупатель: ____________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец: Покупатель: _____________/________________ _______________/_______________ М.П. М.П.Похожие документы
В процессе приобретения нежилого помещения, либо здания, следует принимать во внимание тот факт, что согласно 552 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации реализация здания, дома или иного недвижимого объекта сопровождается передачей прав собственности на такую недвижимость и вместе с тем на земельный участок, занятый таким имуществом.
В соответствии с ГК РФ продажа недвижимого объекта на земельном участке, принадлежащего одному лицу, осуществляется вместе с землей.
По земельному законодательству запрещается реализовывать земельный участок без зданий и сооружений в случае, когда они находятся в собственности одного лица.
Документы для заключения сделки
Для юридических лиц
Перечень документов, который может понадобиться при купле-продаже нежилой недвижимости, был нами рассмотрен в .
Для физических лиц
- От продавца.
- Документы с информацией об имущественных правах на собственность.
- Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если помещение было приобретено в браке).
- От покупателя.
- Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если покупатель состоит в браке).
- Оригинал документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).
Документы для сделки с коммерческим зданием и долей земли
Для юридических лиц дополнительно необходимо иметь нотариально заверенные учредительные документы, и помимо этого для крупных сделок (больше 25% от стоимости имущества организации) протокол решения участников, заверенный подписью директора и бухгалтера, а также печатью компании.
Особенности составления соглашения
Для ДКП недвижимого имущества существует ряд обязательных пунктов:
- Нежилое здание с земельным участком.
Далее представлена структура договора купли-продажи нежилой недвижимости с земельным участком.
- Предмет договора. В данном разделе документа указывают подробные сведения о нежилом строении (площадь, адрес, внешние параметры), а также информацию о земельном участке, на котором располагается недвижимость.
- Цена договора. Данный пункт договора содержит сведения о стоимости объекта сделки в конкретной валюте.
- Порядок расчётов. В этом разделе ДКП прописывают размер задатка, порядок передачи средств по соглашению, также указываются сведения о передаточных актах.
- Передача имущества. Здесь последовательно расписывается порядок передачи документации и ключей.
- Права и обязанности сторон. Данному пункту требуется уделить особое внимание, поскольку здесь прописывают порядок перерегистрации имущества.
- Ответственность сторон. В данном разделе согласуется порядок решения споров и конфликтов по соглашению.
- Переход права собственности. Здесь указывается после чего именно произойдет переход прав на собственность.
- Срок действия договора: прописывается момент вступления в силу договора, а также число копий.
- Прилагаемые документы. В этом пункте указывают документы, сопровождающие соглашение.
- Реквизиты и подписи сторон: паспортные данные, банковские данные, подписи сторон и печать заверителя.
Отличия в документе, который фиксирует факт купли-продажи, формируются в зависимости от типа реализуемого имущества.
- Нежилое помещение с земельным участком. Для данного типа договоров характерна такая же структура, как и в предыдущем пункте, однако в предмете сделки обозначается адрес объекта с указанием положения помещения в пределах здания (этаж, расположение на этаже).
- Нежилое помещение и доля земельного участка. Для подобных соглашений структура не отличается от предыдущих кроме пункта «Предмет сделки». Такой договор должен содержать информацию о независимой экспертизе по выделению долю в земельном участке с ее конкретным обозначением. Помимо помещения предметом соглашения становится доля общей собственности.
О правилах составления типового договора купли-продажи нежилого помещения узнаете , а как правильно заключить договор, если одна из сторон является ООО, мы рассказывали в .
Ключевые отличия
Ключевым отличием договоров по купле-продаже нежилого здания с землей является предмет соглашения (целый объект недвижимости, либо доля имущества).При осуществлении сделок по ДКП нежилой недвижимости с землей следует обращать внимание на некоторые условия:
- Важно удостовериться в соответствующем уровне помещения для определенных целей, при необходимости перепланировки и переоборудования убедиться в наличии законных методов их осуществления.
- Следует проверить документацию по санитарной и пожарной безопасности, а также убедиться в юридической силе документации, представленной продающей стороной.
- При сделке с долей земельного участка требуется убедиться в наличии заверенного отказа со стороны иных собственников имущества.
Осуществляя сделки по купле-продаже нежилых объектов с землей важно знать, когда по закону разрешена продажа. Также необходимо иметь представление о различиях в целой и долевой собственности, понимать разницу в договорах с отличными типами объектов и учитывать возможные риски и трудности, возникающие при реализации недвижимости.
Неправильное составление формы договора купли-продажи делает его недействительным. В этой статье мы рассмотрим требования, которые предъявляются к составлению договора купли-продажи нежилого здания.
Верхняя часть. Форма договоров регламентируется статьей 434 ГК РФ . Следует знать, что продавцами и покупателями этого сооружения могут быть физические лица и предприятия, а также города в лице соответствующих органов. Вместо продавца или покупателя, договор могут заключать их представители. Для этого необходимо сослаться на документ, который предоставляет право определенному лицу совершать действия от имени одной из сторон. Важно указать наименование этого документа, номер, дату и орган выдачи. В верхней части укажите:- название договора;
- место его составления;
- дату составления прописными буквами;
- названия сторон.
Бланк и образец заполнения договора купли-продажи нежилого здания вы можете скачать здесь:
Предмет договора. Укажите наименование предмета продажи, которое подлежит передаче покупателю (в нашем случае нежилое здание). Обязательно обозначьте вид права, которое подтверждает, что нежилое здание является собственностью продавца. Необходимо сослаться на соответствующий документ. Укажите его название, номер, дату и орган выдачи. Также должны быть описаны гарантии продавца об отсутствии арестов, залогов или прав третьих лиц на продаваемый объект. Важно знать, что при продаже здания в собственность покупателя переходит и земельный участок, на котором он расположен. В форме обязательно должны присутствовать данные, определяющие его расположение:- адрес;
- инвентарный номер;
- площадь;
- кадастровый паспорт.
Скачайте здесь бланк и образец передаточного акта:
Права и обязанности сторон. Подробно опишите права и обязанности каждой стороны по отдельности.
При отсутствии информации в любом из вышеперечисленных пунктов договор купли-продажи нежилого здания будет считаться недействительным. Прежде чем подписывать его, тщательно проверьте правильность составления. Тем самым вы обезопасите себя от возникновения недоразумений в будущем.
