Получение нового жилья по договору мены. Порядок и особенности заключения договора мены

Сложность в реализации данного договора заключается лишь в том, чтобы найти лицо, у которого находится интересующее вас имущество, и которое будет заинтересовано получить ваше имущество в обмен на свое.

При обмене объектов, которые принадлежат отчуждающим сторонам, нет никаких ограничений в обмене одного объекта на другой (за исключением объектов, изъятых или ограниченных в обороте). Стороны вправе обменять по одной сделке один дорогостоящий объект на несколько менее ценных, обменять недвижимость на движимые вещи и т.п.

Механизм договора мены в определенных случаях обеспечивает более эффективное проявление своих правомочий (в частности по распоряжению) собственником. Кроме того, лицо, при отсутствии денежных средств, но при наличии имущества, с помощью такого механизма как мена может принимать непосредственное участие в гражданском обороте.

Договор мены, можно назвать бартерным обменом, бартером или меной, что в совокупности является видом гражданско-правового договора, при котором одна сторона берёт на себя обязательство передать другой стороне некоторое имущество против обязательства другой стороны передать первой имущество равной стоимости (с точки зрения сторон договора).

Под бартером или бартерным обменом понимают такой договор мены, при котором происходит переход права собственности на объекты договора между его сторонами без использования средств платежа (например, денег). Обычно бартерный обмен понимают как обмен правом собственности на вещи, товарами, услугами с участием юридических лиц. Термин встречается в налоговом законодательстве, но строгого определения в отличие от термина "договор мены " не имеет. Часто хозяйственные договоры мены (обмена) именно налоговые органы рассматривают как бартерные.

мена договор купля продажа

Иногда выделяют закрытый (классический) обмен и открытый (независимый) обмен.

В закрытом обмене (закрытом бартере) участвуют две стороны; товар/услуга X меняется исключительно на товар/услугу Y; участники связаны по времени (одномоментная разовая сделка) и ограничены фиксированным объёмом сделки (эквивалентный стоимостной объём). Пример: меняем завтра, 100 кг бумаги на 10 окон. Большинство операций обмена (бартера) соответствуют этим критериям.

В открытом обмене (открытом бартере) может участвовать более 2 сторон; товар/услуга Х может обмениваться на товары/услуги Y, Z,. N в разных пропорциях; обмен может осуществляться в разное время. Фактически, одна из сторон, передав свой товар, получает право выбора, что и когда она хочет получить взамен.

Эти намерения не обязательно заранее декларировать, они могут меняться со временем.

Пример: предоставляем для обмена 300 кг бумаги и в течение месяца-другого, по мере возникновения надобности, набираем 2 окна, 600 кг гвоздей и 4 месяца обслуживания по уборке офиса. Именно по принципу открытого обмена действуют вне банковские электронные деньги.

Договор мены - более широкое понятие, поскольку включает в себя обмен правами, не сводящимися непременно к собственности на вещи. Договором мены (обмена) чаще называют договор между частными лицами.

Гражданское законодательство Российской Федерации рассматривает договор мены для целей регулирования и налогообложения, как два договора купли-продажи, при которых каждая из сторон является продавцом передаваемого имущества и покупателем получаемого.

Иными словами, считается, что любой договор мены можно представить как два договора купли-продажи, добавив к отношениям сторон два тождественные друг другу обязательства., направленные друг против друга .

Классификация договоров мены:

Договор мены классифицированы по видам в зависимости от вида обмениваемых объектов:

Договор мены транспортных средств;

Договор мены иного движимого имущества;

Договор мены зданий, сооружений (нежилых), находящихся в частной собственности;

Договор мены нежилых помещений в составе здания, находящихся в частной собственности;

Договор мены жилых домов (части жилых домов), находящихся в частной собственности;

Договор мены квартир, комнат (части квартир, комнат), находящихся в частной собственности;

Договор мены земельных участков, находящихся в частной собственности.

Кроме того, для Вашего удобства мы так же произвели деление договоров мены внутри видов по субъективному признаку:

Договор мены между юридическими лицами.

Договор мены между физическими лицами;

Договор мены смешанный (между юридическими и физическими лицами).

Основные варианты Договора мены представляют собой различные комбинации видов и подвидов Договора мены. Деление Договора мены по классификации осуществлено в соответствии со следующими критериями:

равноценность или неравноценность обмениваемых объектов;

момент исполнения обязательства Сторон Договора по обмену движимыми объектами. Стороны обмениваются объектами одновременно и в одном месте, либо обмен происходит не одновременно. Для недвижимости деление по такому критерию не происходит из-за специфики обмена недвижимыми объектами;

для мены объектов недвижимости, которые находятся на земельном участке, за исключением Договора мены нежилых помещений в составе здания, квартир (комнат), а также земельных участков,

Договор мены также делится по классификатору по следующему критерию : недвижимый объект находится на земельном участке, принадлежащем Стороне Договора мены:

на праве собственности; - на праве аренды.

В связи с тем, что вариаций договоров мены по объектам обмена может быть бесконечное множество, используется наиболее часто применяемая практика обмена схожими объектами: земля на землю, дом на дом, квартира на квартиру, движимое имущество на движимое имущество и т.п.

Как правило, в качестве предмета договора мены жилыми помещениями выступают комнаты в коммунальных квартирах. Возможны следующие способы обмена жилых помещений:

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде;
2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения;
3. Мена жилыми помещениями между собственниками.

Рассмотрим на примере третий способ обмена жилыми помещениями. Другие два способа будут рассмотрены несколько ниже.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122_ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба.

Для заключения договора мены жилых помещений собственникам необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе свое право собственности на эти помещения и получить свидетельство.

В договоре мены жилыми помещениями должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договора мены недвижимости.

1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно_правовая форма и полное наименование юридических лиц. Филиалы и структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не филиала. В договоре следует указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (орган, дату и номер регистрации).

В договоре должны быть указаны даты рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например паспортные данные).

2. Предметом данной разновидности договора мены являются жилые помещения.
3. Указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес; расположение части в составе отдельного изолированного объекта; назначение; площадь; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
4. Существенным условием договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена.

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст.568 ГК РФ имеет большое значение в тех случаях, когда по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п.2 ст.34 СК РФ, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п.5 ст.250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду случай, когда собственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.

Цена договора определяется в рублях. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости определяется соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ.

5. В договоре любого жилого объекта недвижимости (жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры), в том числе и жилого помещения, в соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ, необходим перечень проживающих лиц и прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц.

Договор мены жилыми помещениями может быть заключен в простой письменной форме или нотариальной. По общему правилу право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество обеими сторонами. Однако при обмене недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и приобретает правовое значение только после такой регистрации.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п.1 ст.551 ГК РФ. Согласно п.1 ст.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ). Данное положение применимо к договору мены недвижимости и имеет обязательную силу.

В связи с этим при заключении договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, право собственности возникает не после одновременного исполнения обязательства по передаче недвижимости друг другу, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

Существуют различные формы договора мены:

Договор мены акций (между юридическими лицами)

Договор обмена валютных фондов

Договор мены именных ценных бумаг

Заявка на обмен валютных средств

Договор мены жилой площади

Договор мены квартир

Договор мены квартиры на товар

Договор мены основных средств (автомобилей)

Договор о мене жилого дома на квартиру

Договор о мене жилых домов

Договор о мене квартиры в доме государственного и общественного жилищного фонда на жилой дом

Договор об обмене двигателями

Договор об обмене жилого дома на квартиру

Договор об обмене квартир

Примерный товарообменный (бартерный) договор и. т.п.

Рассмотрим на примере, Договор мены квартир (форма 9.2.).

Следует отметить, что в некоторых случаях договор мены недвижимого имущества, в том числе и квартир, может быть заключен не собственником жилого помещения. В таком договоре обязательно указываются основания, по которым определенное в договоре мены лицо (лица) действует от имени правообладателя.

Предметом данной разновидности договора мены являются самостоятельные объекты недвижимости - квартиры. При заключении договора мены квартир следует иметь, в виду, что если собственником квартиры является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе и подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, согласно п.1 ст.28, п.2 ст.29 ГК РФ. Если сторонами договора являются несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор мены, согласно п.1 ст.26, п.1 ст.30 ГК РФ заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно, но при этом необходимо письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение сделки. Такое согласие может содержаться:

а) непосредственно в тексте договора мены (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей)
б) в заявлениях, представленных в регистрационную службу;
в) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе).

Если в квартирах, подлежащих обмену, проживают несовершеннолетние, то на совершение сделки мены в обязательном порядке необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Номер и дату постановления органов опеки и попечительства следует указать в тексте договора мены квартир.

При заключении договора мены следует иметь в виду, что в случаях, когда каждая из сторон состоит в зарегистрированном браке, и обмениваемые квартиры находятся в совместной собственности супругов, для заключения договора мены сторонам необходимо получить нотариально заверенное согласие супругов на совершение сделки мены. Если же стороны в зарегистрированных браках не состоят, либо подлежащая обмену квартира приобретена собственником до вступления в брак, либо по безвозмездным сделкам (наследование, дарение), то в этом случае согласие второго супруга на совершение сделки мены не требуется.

Но бывает и так, что при наличии собственной квартиры, которая больше не подходит людям по тем или иным критериям, её собственник всё же не решается её продавать из-за нежелания иметь дело с большими суммами денег.

Несколько фактов

Данный договор представляет собой подобие бартера .

В нашем случае объектами обмена являются жилые помещения.

И всё же, несмотря на свою суть, к нему могут привлекаться денежные суммы (не столь большие, как при ), выступающие в качестве доплаты за передачу неравноценного жилья в обмен на более дорогостоящее.

Состав

Если говорить о тех механизмах, которые заложены в сущности данного документа, то такая схема выглядит достаточно просто. Одна из сторон по договору передаёт свою в руки другой. Условием успешного получения такого объекта является встречная передача жилья и (возможно) определённой денежной суммы.

О предварительном договоре

Поиск жилья для обмена может затянуться на длительный период. И когда такой объект найден, то необходимо спланировать точный механизм и время передачи, а также удостовериться в том, что другая сторона не передумает в последний момент.

Во всём этом отличную помощь может оказать предварительный договор мены.

В нём указываются даты и порядок обмена квартир, вписываются пункты о возможности расторгнуть основную сделку, описываются штрафы для стороны, по чьей инициативе это было сделано.

Обмен части жилья

Для людей, владеющих лишь в каком-либо жилище, законом также разрешается обмениваться своим недвижимым имуществом.

Суть договора от подобной особенности не меняется, однако необходимо точно очертить размер участка жилья (лучше всего – в с указанием конкретных выделенных помещений, если это возможно).

Единицы измерения чаще всего зависят от характеристики доли. Идеальная будет выражена в процентах или дроби от общей площади. Натуральная – в квадратных метрах и комнатах.

Ответственность сторон

При составлении документа, подтверждающего сделку, следует чётко прописать те права и обязанности участников, которыми они должны обладать.

Необходимо достаточно чётко установить момент, когда каждая из сторон выполнит свою часть обязательств, т.е. передачу объекта недвижимости. Правом участника будет являться получение жилья , являющимся предметом договора, предназначенным для него.

Его неполучение будет считаться невыполнением условий другой стороной и может повлечь за собой наложение штрафных санкций (о которых в тексте документа необходимо упомянуть), а также необходимость компенсировать убытки. Всё это регулируется Гражданским кодексом .

Условия

Главное условие, которое необходимо выполнить людям для «активации» сделки – нотариальное заверение документа.

Это прописано в законодательстве, без данного действия обмен будет считаться недействительным .

Также следует в обязательном порядке зарегистрировать сделку в государственных органах.

Весьма разумным шагом будет участие нотариуса не только в заверении бумаги, но и в её составлении. Хоть граждане могут написать её и без посторонней помощи, но работа профессионала в таком направлении позволит наиболее юридически грамотно представить предстоящую сделку.

Не стоит забывать и о предварительной проверке объектов на предмет их «чистоты». Отсутствие обременений, положительная история исков позволит говорить о конкретной квартире, как о безопасной .

Получать такую недвижимость можно без особых опасений за сохранность своего имущества. Всю подобную информацию можно получить, запросив в Росреестре .

Итак, мы подобрались к самому основному – составлению текста договора. Чёткой формы , по которой необходимо обязательно это делать, не существует . Но всё же любой документ такого рода должен иметь определённый набор пунктов, без которых его действительность можно оспорить в суде . Большинство юристов советуют следовать подобной последовательности изложения:

После всех этих пунктов каждый из участников должен поставить свою подпись, подтверждая своё согласие с текстом договора. После этого бумаги относятся нотариусу , он заверяет их, подписываясь и ставя свою печать.

Последним этапом оформления договора является его государственная регистрация . Для этого все экземпляры документа (не менее трёх, один остаётся тут же) приносятся в Росреестр. Там бумаги проверяются и договор окончательно утверждается на официальном уровне. С этого момента договор и начинает действовать.

Для того, чтобы в Росреестре документы приняли, необходимо выплатить пошлину (тысяча рублей). Это может сделать одна из сторон. Или же расходы разделятся поровну. Лучше всего подобные траты распределять в самом тексте сделки.

Разрыв договора по инициативе одной из сторон

Повторяя ранее сказанное, нужно упомянуть о том, что условия расторжения договора лучше всего оговорить и запечатлеть письменно. Это позволит защитить себя от потери времени и денег. Компенсация расходов – отличная возможность избежать потерь даже в случае провала сделки.

Выплата налогов по сделке

Оценка объектов недвижимости при проведении сделки нужна не только для равноценности обмена , но и для наличия «базы», с которой будут начисляться налоги.

Договор мены приравнивается к , поэтому к нему применяются и аналогичные условия .

Обычной практикой считается выплата тринадцатипроцентного подоходного налога . Если же объект стоит менее 1 млн. рублей или находится в собственности гражданина более трёх лет, то такое начисление не производится .

Приводя пример выплаты налога , предположим, что человек владеет квартирой два года, а была она оценена в три миллиона. Тогда ему предстоит подать налоговую декларацию и оплатить в бюджет 3 * 13 % = 0,39 миллионов (390 тысяч) рублей.

Договор мены используется не очень часто . Но при этом он всё же способен принести немало пользы многим людям. Именно поэтому о нём необходимо знать как можно больше, применяя эту информацию для своего личного блага в нужные моменты жизни.

и юридическими лицами, часто встречаются такие сделки как обмен между собой различным имуществом или товарами. В законодательном поле такие соглашения называются меной.

Законодательство об обмене недвижимостью. Фото № 1

Обмен различным имуществом (мена) это довольно частые сделки, которые можно встретить даже между различными субъектами хозяйственной деятельности. На законодательном уровне они регулируются несколькими нормативными актами.

Гражданский кодекс. Он регулирует общее понятие мены, а также дает четкое определение таких соглашений.
Внешнеэкономическое , которое принято на уровне Федеральных законов и Постановлений Правительства нашей страны, касающееся бартера. Понятие бартер, практически ничем не отличается от мены, но используется при различных внутренних и внешних экономических отношениях между субъектами предпринимательской деятельности.

Важно запомнить, что необходимо обращать внимание на решения судов различных инстанций по спорам исходящим из договора мены или бартера. В них дается четкое определение таких правоотношений, а также расписываются и трактуются различные спорные ситуации, возникающие между сторонами.

Договор мены

Что такое договора мены? Фото № 2

Теперь перейдем к рассмотрению мены. Согласно такому соглашению в нем существует две стороны, которые договариваются между собой о том, что они проведут между собой обмен определенным имуществом.

Исходя из этого, договор мены имеет следующие обязательные реквизиты:

указание сторон, которые договариваются о совершении между собой конкретным имуществом;
детальное описание имущества, которое будет передаваться сторонами друг другу (конкретные вещи, недвижимость, товар);
срок, в течение которого, такой обмен должен произойти;
плата, если одна сторона передает другой товар большей ценности, и соответственно требует осуществить компенсацию.

Исходя из таких обязательных реквизитов, можно прийти к однозначному выводу, что договор мены, например, касательно недвижимого имущества, это сделка между двумя , направленная на отчуждение недвижимости в пользу другого лица.

Поэтому специалисты относят такое соглашение к разновидности договора купли-продажи. Так как он носит все его признаки и особенности.

Мнение юриста-эксперта:

При достижении договоренности между сторонами факт перехода права между собственниками можно фиксировать договором мены.

Так наиболее распространены варианты обмена меньшей и большей квартиры с определенной сторонами доплатой. Или предметом договора мены могут являться дом с земельным участком и квартира в многоэтажном доме. В каждом отдельном случае выгоду от приобретения сторонами объекта оценивают сами стороны.

Если достигнута договоренность о равноценном обмене, то в договоре отражается что стороны приобретают объекты безвозмездно, то есть без доплаты с какой-либо стороны. Возможен обмен с доплатой. В таком случае за основу берется средняя рыночная цена, и по договоренности сторон определяется доплата.

Существует вариант, когда стороны не могут определиться с доплатой. В качестве решения проблемы можно заказать независимую оценку в специализированные лицензированные организации. Оценка недвижимости проводится по нескольким параметрам, таким как удобство расположения объектов, качество ремонта, состав передаваемого объекта. Цена объекта будет ориентирована на рыночную стоимость такого жилья. После получения отчета независимого оценщика сторонами принимается решение о разнице в стоимости и соответственно доплате за объект.

Как и любой договор купли – продажи, Гражданский кодекс указывает на то, что он может быть составлен в письменном виде, либо согласоваться сторонами в устном порядке (если передающееся имущество не превышает стоимости в 10 минимальных заработных плат, установленных на момент ).

Важно запомнить, что договор мены не предусматривает обмен различными услугами.

Предмет договора мены

Что является предметом договора мены? Фото № 3

Исходя из особенностей правоотношений возникающих из договора мены, его предметом будет выступать конкретное имущество, имеющее индивидуальные признаки, оговаривающиеся в между двумя сторонами.

Например, если стороны соглашаются провести обмен своими жилыми помещениями, то в обязательном порядке в таком договоре будут указаны технические параметры недвижимости.

Исходя из того, что в подавляющем числе договоров всегда указывается предмет, цена и сроки их исполнения, соглашение по мене занимает особое положение. В таких договорах главным реквизитом является предмет, а цена и это второстепенные значения, которые не будут влиять на ответственность сторон.

Важно запомнить, что когда мена (бартер) происходит между субъектами хозяйственной деятельности, то специальное законодательство требует наличие в соглашении не только предмета, но цены и сроков исполнения соглашения.

Виды договоров мены недвижимости

Какие договора мены бывают? Фото № 4

Сразу нужно отметить, что если между сторонами происходит обмен имуществом, то такие соглашения в любом случае должны быть оформлены в письменном виде, и зарегистрированы у нотариуса.

По сути в правовой природе не возможно выделить определенные виды договоров мены, поскольку такие сделки носят одинаковый характер, и обязывают стороны, которые решили совершить такие действия передать друг другу , которое заранее оговорено.

Касательно недвижимости, можно выделить такие разновидности договоров мены:

передача имущества без материальной компенсации, то есть производиться обмен равноценными жилыми помещениями, которые имеют одинаковый предмет и цену;
передача имущества с материальной компенсацией, то есть обмен более дорогого объекта жилой недвижимости, на тот, который имеет меньшую стоимость, с компенсацией потерянных денежных средств.

Важно запомнить, что заключать такие соглашения могут только

Договор мены квартиры заключается с целью передачи в собственность других лиц одной квартиры в обмен на другую.

Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.

Сущность договора

Документ оформляется в простой письменной форме. По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен . Необходимо указать:

идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
условия и размер доплаты, если это необходимо;
порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:

мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.

Права и обязанности участников сделки

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи , если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.

Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Налогообложение

В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.

Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Пример

Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при:

– ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей);

– заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей).

Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен:

регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен);
налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.

Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья. Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.

В допустимых гражданско-правовых отношениях в нашей стране немаловажную роль играет . Если рассматривать определенный исторический период развития нашей цивилизации, можно прийти к заключению о том, что понятие мены использовалось до внедрения в обществе привычного сопровождения круговоротов различных товаров в экономике.

Существенные условия договора мены требуют детального ознакомления. Необходимая информация по данному вопросу изложена в этой статье.

При мене денежные средства практически не используются

Существенные условия договора мены прежде всего подразумевают необходимость предоставления какой-либо продукции в обмен на другие товары. Каждого участника такого обмена можно охарактеризовать, как продавца и одновременно. Товары или продукция, которую предстоит обменять, должна быть обязательно равноценная.

Использование платежных средств при мене практикуется только в редких ситуациях. Например, когда обмениваемая продукция отличается по себестоимости. Участник договора, предоставляющий менее дорогостоящий , обязан оплатить разницу в цене до, либо после обмена.

Юридические последствия для договора мены и сделки по купле-продаже всегда одинаковы. Они обозначены в п. 2 ст. 567 ГК РФ, в соответствии с которым к соглашению мены всегда могут использоваться основные правила для соблюдения сделки купли-продажи. Эти два вида соглашений могут подписываться по отношению к готовым товарам или продукции, изготовление которой еще предстоит.

Составление договора мены осуществляется только в письменной форме. Чтобы подобное соглашение было признано оформленным, от участвующих сторон потребуется согласование его конкретных условий.

Основные особенности договора мены:

Документ относится к категории справок, сопровождающих операции по передаче какого-либо имущества;
Вся продукция, подлежащая обмену, передается в собственность другому лицу;
Договор мены может выделяться среди других составляемых возмездных соглашений необходимостью предоставления другого товара взамен;
Право на эксплуатацию передаваемой продукции переходит к участникам соглашения с даты соблюдения встречного обязательства по предоставлению единицы продукции, выступающей предметом заключаемого соглашения.

Если один из участников договора не предоставлял товар в соответствии с условиями соглашения, но получил товар от другой стороны, эта продукция не будет считаться его собственностью. Понесенные убытки должны быть компенсированы в соответствии с действующей статьей 15 ГК РФ.

Обязательные условия

Объект мены — недвижимость

Под предметом договора подразумеваются действия участников по предоставлению . Кроме предмета заключаемого соглашения к существенным условиям относятся также название товарной единицы и количество предметов, подлежащих последующему обмену.

В качестве объектов составляемого соглашения можно рассматривать , ценные бумаги, транспортные средства, землю и т.п. В составленном документе всегда указываются сроки, в течение которых участники соглашения обязуются предоставить друг другу материальные ценности, выступающие в качестве предмета договора.

Если в соглашении будет сказано, что один участник обязуется предоставить другому, под моментом фактического выполнения будет подразумеваться передача предмета договора. Если в соглашении указано, что объект должен предоставляться в пользование по месту его расположения, моментом соблюдения контрактного обязательства считается передача предмета договора.

В других случаях выполнением обязательств по сделке считается представление имущества транспортной компании, либо задействованной организации связи. В существующей судебной практике можно рассмотреть примеры главных нюансов, возникновение которых возможно в ходе решения спорных вопросов по договору мены:

Двусторонние соглашения, при заключении которых материальные ценности обмениваются на определенные услуги, равные по стоимости, нельзя рассматривать в качестве договора мены. Предметами соглашения могут выступать только объекты, имеющие подобные характеристики. При договоре мены какого-либо товара один вид продукции предоставляется в обмен на другой;
Соглашение не может быть подписано в ситуации, когда не удается определить наименование, либо количество продукции, выступающей в качестве предмета договора;
Договором мены считается справка, на базе которой определенный вид продукции может меняться на уступку возможности требования собственности от третьего лица;
Как только в это соглашение будет внесена поправка, указывающая на то, что один из участников в обмен на товар будет предоставлять платежные средства, дальнейшие правоотношения должны осуществляться по правилам осуществления ;
Если каждым участником соглашения предоставляется какая-либо продукция, правовые отношения еще не осуществляются по договору мены;
Правила составления договора мены допускают передачу средств производства с последующим получением изготовленной продукции.

В некоторых ситуациях по таким соглашениям возникают спорные вопросы, связанные с взысканием дополнительной суммы за возможность использования платежных средств (ст. 395 ГК РФ). в России способствуют разрешению подобных вопросов довольно часто.

В судебных инстанциях чаще всего договор мены рассматривается в качестве контракта о поставке сторонами какой-либо продукции. Дело в том, что финансовые расчеты не могут осуществляться при заключении договора мены, а в статье 395 ГК РФ рассматривается использование платежных средств.

Дополнительная информация

Участники договора мены должны соблюдать условия самого договора

Участники соглашения обязаны:

Принимать объекты недвижимости;
В оптимальные сроки информировать другого участника о возможных нарушениях или необходимости редактирования содержательной части соглашения;
Предоставлять или принимать объекты, указанные в договоре;
Третьи лица не должны иметь права собственности на объект;
Всегда нужно готовить полный объект документов;
Недвижимость передается с ключами, окна и двери должны быть обязательно застекленными;
Комплектация должна обязательно соответствовать условиям соглашения.

Договор мены может быть оспорен в суде на протяжении трех лет. При этом правомерность предъявляемых претензий обязательно должна быть обоснована.

Для расторжения необходимо:

Предъявить доказательства недобросовестных или неправомерных действий другого участника соглашения, выявленных изъянов предмета договора, не указанных при его составлении;
Предоставить в судебную инстанцию;
Получить от суда одобрение предоставленного иска.

Если после выполнения договора у одного из участников конфискуется полученное имущество, он имеет право мены.

С нюансами оформления договоров вас ознакомит видеоконсультация: