Составляющими частями системы принципов земельного права являются. Основные принципы земельного права

Принципы отрасли права -- это основополагающие начала, которыми руководствуются участники правоотношений. Особенностью принципов земельного права является их фиксация в отраслевом нормативно-правовом акте -- Земельном кодексе Российской Федерации «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147..

Ст. 1 Земельного кодекса РФ формулирует следующие основные принципы:

1) Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Конституция Российской Федерации (ст. 9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.

Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, Земельный кодекс РФ формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (подп. 3 п. 1 ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ч. 1 ст. 42), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (ч. 4 ст. 42).

2) Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Имеется в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен, прежде всего, предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса.

3) Приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охраной земель, логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.

4) Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.

Земельный кодекс предоставляет право гражданам и общественным организациям (объединениям) принимать участие в подготовке решений экологического содержания. При этом органы государственной власти и местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить такое участие.

5) Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В подпункте 5 провозглашено общеизвестное положение гражданского права: «принадлежность следует судьбе главной вещи». В данном случае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т. д.), является его принадлежностью. Однако ст. 35 ЗК РФ имеет в виду противоположную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок,

6) Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Реализация принципа сохранения особо ценных земель и территорий обеспечивается Федеральным законом от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях».

7) Платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельный кодекс в ст. 65 под одним общим названием «Платность использования земли» понимает земельный налог и арендную плату за землю. Между тем правовая природа той и другой платы за землю имеет существенные различия. Земельный налог есть властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган, и то лишь на основании закона. Арендная плата -- предмет свободной договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора. Земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены законом о плате за землю.

8) Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Принадлежность земель к той или иной категории (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного, водного фонда и др.) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется в соответствие с ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.

9) Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность федеральную, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований -- необходимое условие земельного строя страны. В настоящее время названное разграничение определяется Федеральным законом.

10) Дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Без учета природных, социальных, экономических и иных факторов, влияющих на правовой режим земель, закон оказался бы безликим, неопределенным, а порядок использования и охраны земель был бы недифференцированным.

11) Сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Статья 36 (ч. 2) Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах ст. 36 вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц. Кроме того, Земельный кодекс в ряде статей обеспечивает сочетание интересов общества и законных интересов граждан: при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой -- гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст. 60--63).

И наконец, устанавливается принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства при регулировании земельных отношений. Суть этого разграничения состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а земельное законодательство устанавливает специальные нормы регулирования земельных отношений. Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе или в каком-либо другом нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может применяться.

Таковы основные принципы земельного права, названные в ст. 1 ЗК РФ, и их авторское (доктринальное) толкование. Но перечень этих принципов не является исчерпывающим, как отмечено в ч. 2 ст. 1. ЗК РФ, Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие основным принципам.

Сравнительный анализ содержания других статей ЗК РФ позволяет сформулировать ряд принципов земельного права, так или иначе нашедших также отражение в других актах земельного законодательства и в юридической литературе по этому вопросу.

Так, независимо от своих прав на землю в качестве собственника, государство как суверен проводит и ряд принципов земельной политики, обеспечивающих рациональное использование и охрану земель. К этим принципам относится:

1) принятие на государственный счет и осуществление работ по изучению и картографированию земель, их госрегистрации, земле- и лесоустройству;
2) ведение государственного земельного кадастра;
3) создание служб со специальными функциями по оперативному управлению в области рационального использования и охраны земель (почв) и надзору за всеми пользователями земли;
4) плановость в использовании земель. Этот принцип выражается в мероприятиях троякого назначения:
- а) изучение «спроса» на землю и ее распределение между претендентами;
- б) резервирование земель для государственных и муниципальных нужд будущих пользователей -- с ограничением права застройки или иных трансформаций земель, налагаемым на наличных пользователей. Такое резервирование закрепляется в специальных документах типа генерального плана города (поселка), проекта (схемы) планировки и застройки населенного пункта и др. Резервирование позволяет избежать излишних потерь, неизбежных в случае земельных перепланировок;
- в) обеспечение комплексного использования полезных свойств земли. Например, сельское и лесное хозяйство ведутся так, чтобы причинять наименьший ущерб животному миру. Все виды хозяйственной деятельности на земле должны регулироваться так, чтобы свести к минимуму загрязнение поверхностных и подземных вод, обеспечить возможность для законопослушных граждан использовать незастроенные земли в качестве рекреационных территорий.

Все эти направления государственной земельной политики находят свое закрепление в законодательстве, что имеет важное практическое значение.

законодательство земельный

Принципы – это объективно обусловленные характером земельных отношений основополагающие идеи, положения, отражающие сущность земельного права.

ЗП основывается на межотраслевых принципах (напр., принцип законности), на отраслевых принципах.

Принципы земельного законодательства прямо закреплены в ст.1 Земельного кодекса, могут быть закреплены в других нормативно-правовых актах. Принципы ЗП меняются. Принципы земельного законодательства не всегда закреплены в нормативно-правовых актах, они могут следовать из сущности норм.

Основные принципы земельного права:

принцип учета публичных и частных интересов при регулировании земельных отношений;

принцип целевого использования земельных участков;

Это основная правовая характеристика земельного участка. За нарушение этого принципа наступает административная, гражданско-правовая, земельно-правовая ответственность (вплоть до изъятия земельного участка). Реализация этого принципа на практике заключается в том, что если собственник земельного участка использует его не по назначению, то этот участок может быть изъят;

принцип рационального использования земельных участков;

Рациональное использование – это использование земельного участка с получением максимальной прибыли при минимальных издержках и с соблюдением всех требований законодательства (природоохранного, земельного и иного). Требование рационального использования реализуется не только правообладателем земельного участка, но и государственными органами (наиболее правильное перераспределение земельных ресурсов).

принцип управления в сфере использования и охраны всеми земельными участками независимо от формы собственности на них (этот принцип тесно переплетается с целевым назначением);

принцип платности использования земельных ресурсов;

Впервые о платности использования земли законодатель закрепил в Земельном кодексе 1991 года; в этом же году был принят закон о плате на землю. Сегодня этот вопрос регулируется Земельным кодексом и Налоговым кодексом. Существует две формы платы: земельный налог и арендная плата. Исключение из этого принципа могут быть установлены ФЗ.

принцип приоритета интересов народов, населения, проживающих на соответствующей территории;

Он отражается в нормах законодательства: если земельный участок предоставляется для строительства, должны учитываться интересы населения, проживающего в этой местности. В СМИ опубликовывается информация о планируемом выделении участка. Этот принцип связан с первым – принципом учета публичных и частных интересов;

принцип приоритета особо ценных земель и особо охраняемых земель (земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, земли особо охраняемых природных территорий, земли историко-культурного назначения и другие);

Этот принцип означает, что изъятие некоторых категорий земель осуществляется в исключительных случаях, либо на их изъятие установлен запрет;

принцип учета многоаспектности земли при регулировании земельных отношений

История земельного права.

Земельное право современной России, образовавшейся как политическое единство и как суверенное государство в 1991 г., имеет короткую историю. Однако его теперешнее состояние является продолжением длительной исторической эволюции права как дореволюционной России, так и особенно права, развившегося после установления советской власти в 1917 г.

Земля для России всегда была одним из основных источников благосостояния страны. Обширные просторы, обилие черноземов издавна способствовали развитию самых разных отраслей экономики, и в первую очередь сельского хозяйства. Земельное право России длительное время развивается преимущественно вокруг отношений собственности на землю.

Главными историческими вехами, с которыми связывается развитие земельного права дореволюционной России, стали две земельные реформы. В 1861 г. крестьяне были освобождены от крепостной зависимости и пополнили круг субъектов землепользования. В соответствии с изданными нормативными актами был реформирован весь круг отношений, связанных с жизнью крестьян, включая имущественные, трудовые, семейные, административные. Земельные отношения крестьян строились на принципах установления двух видов собственности на землю - общественной собственности сельского общества и частной собственности крестьян. Однако действовало правило, в соответствии с которым земли в общественную и частную собственность могли быть получены лишь после выплаты выкупных платежей помещику. Эти платежи были отменены царским правительством 1 января 1907 г.

Распространенная оценка этого периода истории земельных отношений складывается не в пользу общинного землевладения. В научной литературе того времени высказывалось мнение о том, что при общинных земельных порядках отсутствует личный интерес трудиться «напряженно», «со знанием дела», «эффективно», при общинно-поземельных отношениях казна обречена на скудность доходов от земледелия. Наряду с этим существовало и твердое убеждение в том, что община является гарантом государственной устойчивости, основой славянской цивилизации, отличной от европейской. Среди помещиков и правительственных кругов доминировало мнение, что общину, состоящую из людей, приросших к земле, нужно сохранять.

Отношение не в пользу последних изменилось в начале XX столетия, когда начал активно развиваться процесс индивидуализации крестьянского хозяйства, подготовивший почву для проведения Столыпинской реформы 1906-1910 гг. Принятыми в этот период нормативными актами был ликвидирован общинный порядок землевладения и установлена личная собственность крестьян на земельные участки. Практически переход к частной собственности не был осуществлен в полной мере. Наряду с постепенным выделением земель в частную собственность весь период Столыпинских реформ вплоть до 1917 г. сохранялась и общественная собственность крестьян. Оценка этого периода также не однозначна. С одной стороны, приводятся цифры, свидетельствующие о подъеме сельского хозяйства. С другой - этот исторический период связывается с возникновением серьезнейшего кризиса в экономике, повлекшего широкое распространение голода.

Развитие земельных отношений в сельском хозяйстве, основанных на сочетании частной и общественной собственности, было прервано в 1917 г., когда известные революционные события привели к установлению советской власти и образованию Российской Социалистической Федеративной Советской Республики (РСФСР). Именно с этого года земельное право вступило в новую, продолжительную и относительно стабильную фазу своего развития, в течение которой сформировались устойчивые, несомненно обусловленные государственной политикой страны общественные земельные отношения. Насколько они были прогрессивны и эффективны - вопрос отдельный, но ясно одно, что их влияние на весь современный уклад жизни, мировоззрение людей, экономическое развитие страны остается существенным.

Первым нормативным актом, внесшим революционные преобразования в земельные отношения, стал Декрет «О земле», принятый Всероссийским центральным исполнительным комитетом (ВЦИК) 26 октября 1917 г. В соответствии с Декретом отменялась помещичья собственность на землю, а земли передавались «в распоряжение волостных земельных комитетов уездных Советов крестьянских депутатов, впредь до Учредительного Собрания». Одновременно предусматривалось, что земли рядовых крестьян не конфискуются. Частью Декрета стал Крестьянский наказ о земле, по которому право частной собственности на землю отменялось навсегда, земли отчуждались безвозмездно. Помещичьи, удельные, монастырские и другие земли обращались во всенародное достояние и передавались в безвозмездное пользование всех трудящихся. Запрещались продажа, аренда, залог и другие способы отчуждения земли. Все граждане, желающие обрабатывать землю своим трудом, получали землю на праве пользования. Провозглашался принцип уравнительного распределения земли по установленной норме. Наряду с индивидуальным землепользованием крестьян допускались и общественные формы землепользования (общинная, артельная и др.).

Вслед за Декретом «О земле» принимаются нормативные акты, регулирующие отношения государственного управления земельными отношениями, охраны земель, землеустройства, платы за землю. В частности, в 1917 г. создается сложная система земельных комитетов, в ведение которых поступают все земли, учреждается единый государственный земельный фонд, отменяется право частной собственности на землю и другую недвижимость в городах, а за их использование предусматривается взимание платы.

Важное место среди нормативных актов того времени занимает Декрет ВЦИК от 19 февраля 1918 г. «О социализации земли» - своего рода комплексный документ, охвативший широкий круг земельных отношений. Декрет отменил «всякую собственность на землю», тем самым подтвердив особое место земель среди объектов общественных отношений. Соответственно запрещались любые сделки, и земля передавалась различным категориям субъектов только в пользование.

Делается первый шаг к классификации земель по категориям. В частности, выделяются земли, предоставляемые для культурно-просветительных целей, для занятия сельским хозяйством, с целью застройки, для устройства путей сообщения. Установлены порядок административного обжалования решений государственных органов о предоставлении земель, основания прекращения права пользования и порядок компенсации при изъятии земель.

Постановление ВЦИК от 14 февраля 1919 г. «О социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию» сыграло важную роль в дальнейшем развитии аграрных и связанных с ними земельных отношений. Данное постановление закрепило политику перехода от единоличных форм хозяйствования на земле к коллективным. Все виды единоличного землепользования рассматриваются как «проходящие и отживающие». Создается климат наибольшего благоприятствования различного рода коллективным хозяйствам. В частности, советские хозяйства (совхозы), обязанные своим рождением данному постановлению, имели право на получение в пользование наилучших и наиболее ценных земель (имения с ценными многолетними культурами, рациональными хозяйствами, имения с развитым техническо-промышленным делом). Поддержку получили и сельскохозяйственные производительные коммуны - общественные сельскохозяйственные объединения трудящихся, которые, к примеру, равно как и совхозы, имели право на получение увеличенной кормовой нормы для скота. Одновременно постановление предусматривало порядок ведения землеустройства, регистрации и учета землепользовании.

Новая экономическая политика начала 20-х гг. вернулась к стимулированию единоличного крестьянского хозяйства. В 1922 г. принимается первый Земельный кодекс РСФСР, состоящий из четырех разделов и 222 статей. Земельный кодекс начинался с подтверждения незыблемости принципа об отмене навсегда права частной собственности на землю, а все земли провозглашались собственностью рабоче-крестьянского государства. Объектами регулирования данного нормативного акта стали лишь две категории земель - сельскохозяйственные и земли городов. Для сельскохозяйственных земель снимался запрет на аренду, которая, однако, была ограничена сроками (максимально на 6 лет) и условиями, и запрещалось использование наемного труда в земледельческом хозяйстве. Допускалось создание так называемых трудовых земледельческих хозяйств (дворов), по своему правовому статусу приближенных к современным фермерским хозяйствам. Особый раздел был посвящен правовому режиму городских земель, выделялась категория земель специального назначения (ныне - земли промышленности). Подтвержден принцип разрешения споров в особом квазисудебном порядке («в порядке состязательного процесса») специально учреждаемыми административными органами - земельными комиссиями при местных органах.

Отсутствие в Земельном кодексе положений о правовом режиме некоторых категорий земель компенсировался за счет принятия специальных актов. Правовой режим лесных земель был установлен Лесным кодексом РСФСР, принятым 7 июля 1923 г. Лесной кодекс вводил понятие единого государственного лесного фонда, включающего все леса и земельные площади, предназначенные для выращивания древесины и для нужд сельского хозяйства. Был урегулирован актуальный сегодня вопрос о переводе лесных земель в нелесные. Зафиксирован принцип об особой охране так называемых защитных лесов (ныне - леса 1-й группы), перевод которых в другой вид угодий разрешался Народным комиссариатом земледелия.

Горное положение Союза ССР, принятое постановлением ЦИК и СНК СССР от 9 ноября 1927 г., устанавливало государственную собственность на недра и детально регулировало отношения, связанные с «производством горного промысла», включая разведку и добычу полезных ископаемых. Земли предоставляются в пользование в порядке горного отвода по разрешениям государственных органов. Не существует ни конкурсов, ни аукционов, а месторождения предоставляются либо в порядке первооткрывательства, либо предприятиям горной промышленности по договорам.

В 1928 г. был принят Горный закон РСФСР, урегулировавший горные и связанные с ними земельные отношения на территории РСФСР. По содержанию и структуре он близок, а порой и повторяет соответствующие положения союзного закона. Уже складывается практика, имеющая распространение и сейчас, когда законодательство субъектов Федерации жестко следует федеральным нормам.

Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925 г., кодифицировано законодательство о правовом режиме городских земель. Положение определило состав городских земель, порядок их предоставления в пользование на праве аренды и порядок изъятия.

В постановлении ЦИК СССР от 15 декабря 1928 г. «Общие начала землепользования и землеустройства» впервые дана развернутая характеристика национализации земли, под которой понимаются отмена навсегда частной собственности и установление исключительной государственной собственности. Нарушению этого порядка путем совершения сделок с землей присваивается высокая степень общественной опасности, подразумевающая привлечение к уголовной ответственности. Взят курс на стимулирование коллективных видов землепользования.

30-е годы - годы борьбы за коллективизацию сельского хозяйства. Колхозное землепользование образовало особый правовой институт. Закреплен принцип устойчивого, т.е. не допускающего.изъятия в связи с выходом отдельных членов, землепользования колхозов. Делается акцент на ужесточении условий единоличного крестьянского землепользования.

В этот период, а также в первые послевоенные годы земельное законодательство развивается главным образом за счет принятия партийно-правительственных документов, а не законов.

С конца 60-х гг. в развитии земельного права встает ряд новых проблем. Развитие производительных сил все ощутимее негативно воздействует на состояние земель, в то время как действующее законодательство фактически не уделяет внимания обеспечению рационального использования и охране земель. Законодательство представлено множеством небольших по объему, слабо взаимосвязанных нормативных актов, регулирующих отдельные аспекты земельных отношений. В этих условиях требуется существенное обновление земельного законодательства, которое было проведено путем кодификации норм земельного права. В 1968 г. приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, а вслед за ними - земельные кодексы союзных республик, в значительной степени повторившие положения Основ.

Основы земельного законодательства - комплексный рамочный нормативный акт, установивший общие правила поведения субъектов по отношению к земле. Он регулирует вопросы государственного управления, порядок землепользования, государственный контроль и юридическую ответственность. В Основах закреплена одна форма собственности - исключительная государственная. Запрещались любые действия, нарушающие данное право. Все земли объединялись в единый государственный земельный фонд и делились на 6 категорий в зависимости от основного целевого назначения. Появился не известный прежнему законодательству объемный раздел об охране земель.

После 1968 г. развитие земельного законодательства происходит в рамках подзаконного регулирования. Во исполнение и в развитие Основ принимаются постановления Совета Министров СССР о возмещении убытков землепользователям при отводе земель для государственных и общественных нужд, о государственном контроле над использованием земель, о порядке ведения государственного земельного кадастра. Значительное внимание уделяется вопросам сохранения и улучшения земель, рационализации землепользования.

В этот период земельное право развивается под воздействием процессов дифференциации, когда параллельно и относительно независимо шло развитие горного, водного, лесного и иных приро-доресурсных отраслей права. Однако постепенно в правовой науке находит поддержку и развивается естественно-научное учение о единстве всех элементов и явлений природы, которое трансформируется в идею о необходимости взаимосвязанного интегрированного регулирования отношений, связанных с использованием природных объектов. Первые признаки такой интеграции можно связать с принятием в ряде республик, в том числе в РСФСР (1960), законов об охране природы. Однако такого рода союзный закон так и не был принят. Союзное законодательство развивалось по пути кодификации норм по отдельным видам природных объектов.

С расширением правового регулирования земельных отношений вопрос о кодификации земельного" законодательства встает заново. Однако начиная с середины 80-х гг. нарастающие политические изменения в стране, вылившиеся в распад СССР в 1991 г. и образование новых независимых государств, затормозили решение проблемы кодификации, а после изменения социально-экономических и политических отношений в России придали ей иную направленность.

Сразу после образования Российской Федерации в 1991 г. как независимого государства разрабатывается программа крупномасштабного реформирования земельных отношений. В ее основу положена идея денационализации земель, реализованная в конституционных поправках, законах о собственности в РСФСР (1990), о земельной реформе (1990) . Развернута программа приватизации земель, реорганизации колхозов и совхозов, создания единоличных крестьянских хозяйств. Более чем через 70 лет отрицания права частной собственности на землю данный институт земельного права становится одним из наиболее важных. Принятием 25 апреля 1991 г. Земельного кодекса РСФСР сделан первый шаг к кодификации земельного законодательства. Но уже с самого начала реализация Земельного кодекса сталкивается с трудностями. Из-за жесткого противостояния политических сил, главным образом по вопросу о собственности, не удается в полной мере развить многие положения этого Закона.

События октября 1993 г., связанные с ликвидацией органов законодательной власти, символизировали начало нового этапа развития земельного права. В 1993 г. отменяются многие положения Земельного кодекса, а земельное законодательство развивается за счет указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, адаптирующих земельные отношения к новым политическим условиям. Снимаются ограничения на распоряжение землями, находящимися в частной собственности, предпринимаются настойчивые усилия по развитию рынка земель. Земельный кодекс 1991 г., оставаясь по своей юридической силе основополагающим земельным законом, в условиях действия указов Президента теряет значимость и становится преградой для реализации земельной политики государственной власти. В 2001 г. принят новый Земельный кодекс РФ, призванный создать долгосрочную фундаментальную основу развития земельных отношений в стране.

Таким образом, земельное право России прошло сложный исторический путь, пережив только за прошедшие сто с небольшим лет три крупномасштабные реформы. Эволюцию земельного права определяли две основные тенденции - выделение земельного права в относительно самостоятельную отрасль и затем интеграция с другими природоресурсными отраслями и развитие в рамках экологического права.

Принципы земельного права - это основополагающие начала, которыми руководствуются участники земельных правоотношений. Особенностью принципов земельного права является их фиксация в отраслевом земельном законе - Земельном кодексе Российской Федерации.

Ст. 1 Земельного кодекса РФ формулирует следующие основные принципы земельного права :

учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;
приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;
приоритет охраны жизни и здоровья человека;
участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю;
единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;
приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;
платность использования земли ;
деление земель по целевому назначению на категории;
разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;
дифференцированный подход к установлению правового режима земель ;
сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

При регулировании земельных отношений применяется

принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также
принцип государственного регулирования приватизации земли.

Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным п. 1 настоящей статьи принципам.

Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека

Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека означает регулирование отношений по использованию и охране земли исходя из представлений о земле как

о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации;
о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ст. 42), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (ст. 42).

Если данный принцип устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество, то из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса, о недвижимом имуществе могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу.То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю.

Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества имеет в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса.

Приоритет охраны жизни и здоровья человека

Приоритет охраны жизни и здоровья человека подразумевает, что при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю

Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, устанавливает право граждан Российской Федерации, общественных организаций (объединений) принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.

Земельный кодекс предоставляет право гражданам и общественным организациям (объединениям) принимать участие в подготовке решений экологического содержания.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов устанавливает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном случае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т. д.), является его принадлежностью (общеизвестное положение гражданского права: «принадлежность следует судьбе главной вещи»).

Вместе с тем ст. 35 ЗК РФ предусматривает и противоположную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок (сервитут).

Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий

Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Реализация принципа сохранения особо ценных земель и территорий обеспечивается не только ст. 27, 30, 31, 32, 79, 94, 101 ЗК РФ, но и Федеральным законом от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях».

Платность использования земли

Принцип платности использования земли устанавливает, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельный кодекс в ст. 65 под одним общим названием «Платность использования земли» понимаетследующие формы платы:

земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость);
арендную плату.

Между тем правовая природа той и другой платы за землю имеет существенные различия.

Земельный налог есть властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган, и то лишь на основании закона. Земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены Налоговым кодексом РФ.

Арендная плата - предмет свободной договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора.

Деление земель по целевому назначению на категории

Принцип деления земель по целевому назначению на категории устанавливает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Принадлежность земель к той или иной категории (ст. 7) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

Такое разграничение государственной собственности на землю - необходимое условие земельного строя страны.

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель

Принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства

Суть этого разграничения состоит в том, что

- гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а
- земельное законодательство устанавливает специальные нормы регулирования земельных отношений.

Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе или в каком-либо другом нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может применяться.

Перечень этих принципов не является исчерпывающим , как отмечено в п. 2 ст. 1 ЗК РФ.

Сравнительный анализ содержания других статей Земельного кодекса позволяет сформулировать ряд принципов земельного права, так или иначе нашедших также отражение в других актах земельного законодательства и в юридической литературе.

принятие на государственный счет и осуществление работ по изучению и картографированию земель, их госрегистрации, земле- и лесоустройству;
ведение государственного земельного кадастра;
создание служб со специальными функциями по оперативному управлению в области рационального использования и охраны земель (почв) и надзору за всеми пользователями земли;
плановость в использовании земель: изучение «спроса» на землю и ее распределение между претендентами; резервирование земель для государственных и муниципальных нужд будущих пользователей - с ограничением права застройки или иных трансформаций земель, налагаемым на наличных пользователей; обеспечение комплексного использования полезных свойств земли.

3.5

4. Принципы земельного права и земельного законодательства

В основе структуры земельного права лежат основополагающие понятия, которые и составляют принципы земельного права и земельного законодательства. В свою очередь они подразделяются на общеправовые принципы и отраслевые принципы.
К отраслевым принципам земельного права и земельного законодательства относятся:
1) значение земли как основы жизни и деятельности человека;
2) охрана земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Этот принцип обусловливает основные положения владения, пользования и распоряжения земельными участками;
3) охрана жизни и здоровья человека;
4) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на землю. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность участия в порядке и формах, преду- смотренных земельным законодательством;
5) единство юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;
6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. Выделяются следующие особые группы земель: ценные земли сельскохозяйственного назначения; земли лесного фонда, занятые лесами первой группы; земли особо охраняемых природных территорий и объектов; земли, занятые объектами культурного наследия, и другие особо ценные земли;
7) платность использования земли;
8) деление земель по целевому назначению на определенные категории. Из него следует, что правовой режим земель должен определяться только исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства Российской Федерации;
9) разграничение государственной собственности на землю. Все земли, которые находятся в государственной собственности, подразделяются на следующие виды: собственность РФ; собственность субъектов РФ; собственность муниципальных образований РФ;
10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель. При определении правового режима земель определенной категории должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Правовое регулирование использования и охраны земель должно осуществляться в интересах всего общества в целом и гаранти ровать обеспечение прав каждого отдельно взятого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Значительным изменениям подвергся отраслевой принцип земельного права - принцип собственности на землю. Вместо принципа единой государственной собственности на землю утвердился принцип множественности различных форм собственности.
В соответствии со ст. 9 Конституции РФ ЗК РФ различают частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.
Нынешнее законодательство исходит из множественности форм пользования землей: постоянное (бессрочное) пользование землей, пожизненное наследуемое владение земельным участком, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), аренда и безвозмездное срочное пользование земельным участком.
Это сопровождается установлением таких принципов, как право самостоятельно хозяйствовать на земле; равенство всех субъектов, которые осуществляют использование земли; судебная защита прав на земельный участок; возмещение вреда, причиненного нарушением требований земельного законодательства, и убытков, причиненных изъятием земель для государственных и муниципальных нужд.

Развитие правовой системы происходит по схеме «от общего к частному». Основополагающие положения земельного законодательства закрепляются в Конституции РФ, детализируются, конкретизируются в специальных законах, постановлениях, управленческих актах, имеющих общенормативное значение.

Принципы земельного права как отрасли права представляют собой «микросхему» данной отрасли.

Системность принципов как в зеркале отражает систему земельного права. В силу этого принципы земельного права можно классифицировать на общеправовые (конституционные), принципы Общей части земельного права и принципы его Особенной части.

К общеправовым принципам относятся: принцип гуманизма, принцип законности в земельных отношениях, принцип интернационализма, имеющий международную и национальную стороны, принцип стимулирования рационального использования земли ее пользователями, принцип субъективного вменения, то есть применение земельно-правовой ответственности за виновные земельные правонарушения, и др.

Отраслевые принципы земельного права обусловлены особым характером регулируемых общественных земельных отношений, которые, в свою очередь, определены особой спецификой регулируемого объекта земельного фонда РФ, состоящего из разных по своему правовому режиму отдельных категорий земель. Эта специфика породила принципы, которые можно разделить на две части: принципы, относящиеся к Общей части земельного права, и принципы, относящиеся к Особенной части. В основу деления положены уникальные свойства, присущие земле – этому специфическому объекту. Принципы земельного права содержатся:

а) в Конституции РФ, где сказано, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства (ст. 2), а также статьи 7,8,10-12,15, имеющие более общий характер по земельным отношениям.

В Конституции закреплено и гарантировано право граждан и объединений иметь в частной собственности землю (ч. 2. ст. 9 и ч. 1 ст. 36). В случае отказа в предоставлении земельного участка гражданин может обратиться в суд за защитой своего права.

В ч. 4 ст. 29 и ст. 42 закреплено право граждан на информацию о всевозрастающей роли демократического общественного контроля в сфере земельного права;

б) в декларациях нормативно-правовых актов. Так, в преамбуле ЗК 1991 г. был провозглашен принцип равноправия всех форм земельной собственности и форм хозяйствования на земле, в преамбуле Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» провозглашен Принцип хозяйственной самостоятельности и свободного развития этого типа хозяйств;

в) в конкретных нормах земельного права. Так, ЗК РФ закрепляет принцип приоритета земель сельскохозяйственного назначения по сравнению с другими категориями земель, обеспечивает принцип целевого использования земель, при постоянном (бессрочном) пользовании создает предпосылки для устойчивости прав на землю и т. д.;

г) в текстуальном смысле действующего законодательства. Например, анализируя ЗК о землеустройстве, можно прийти к выводу о наличии приоритета экологических интересов общества над экономическими, поскольку созданию благоприятной экологической среды и улучшению природных ландшафтов подчинены задачи землеустройства.

Принципы земельного права характеризуются следующими признаками:

1. Они являются руководящим началом в нормативно-правовом регулировании земельных отношений, им не могут противоречить «рядовые» нормы земельного права. Так, недопустимо отводить под несельскохозяйственные нужды земли, являющиеся ценными сельскохозяйственными угодьями.

2. В самых общих чертах система принципов земельного права является микросистемой, схемой права, подобно тому как у любого организма в природе или технике имеется своя микросхема.

3. Среди принципов земельного права также имеется иерархия, в которой одни принципы занимают вышестоящее положение по отношению к остальным. Например, принцип обеспечения благополучной экологической среды является главенствующим по отношению к принципу рационального использования земель.

4. Система принципов динамична: по мере развития правовой системы появляются новые принципы, уходят в прошлое старые. Например, с введением регулируемых рыночных отношений ушел в историю принцип бесплатности землепользования, его заменил принцип платного пользования землями, вместо принципа максимального расширения фонда сельскохозяйственных угодий пришел принцип оптимального формирования этого вида угодий, поскольку беспорядочное расширение площадей под земледелие не проходит бесследно для окружающей природной среды.

Рассмотрим принципы, присущие Общей части земельного права, по отдельности и раскроем их содержание.

1. Принцип приоритета экологического благополучия окружающей среды в данном регионе при использовании земель. Это выражается в том, что:

а) создание условий для поддержания устойчивых ландшафтов и охрана земель является главной целью землеустройства. Ей подчинены все задачи землеустройства: разработка схем землеустройства, разработка проектов освоения новых земель, установление территорий с особым режимом пользования и т. п.;

б) использование земли способами, нарушающими экологическую обстановку территории, эксплуатация земельного участка, приводящая к снижению плодородия почв, ухудшению экологической ситуации, являются основаниями для изъятия этого участка;

в) при размещении, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию новых и реконструируемых объектов, строений и сооружений, а также внедрении новых технологий, отрицательно влияющих на состояние земель и окружающей среды, обязательно должны предусматриваться и осуществляться мероприятия по охране окружающей среды, являющиеся составной частью вышеуказанных работ, а проведению таких работ должны предшествовать положительные заключения государственной санитарно-гигиенической и экологической экспертизы;

г) непрерывно осуществляется мониторинг земель, представляющих собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда, для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов.

2. Принцип приоритета интересов народов, населяющих данную территорию, и защита прав человека.

а) земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ);

б) это означает, что каждый житель России является «сособственником» этого природного дара. Это конституционное право закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ. Государство гарантирует судебную защиту в реализации этого права;

в) приобретение земельных участков в собственность осуществляется лишь в порядке, предусмотренном законом;

3. Принцип целевого использования земель. Если имущество (здания, сооружения, машины и т. п.) может использоваться не только по целевому, но и по иному назначению (производственное здание – в качестве склада, трактор – иногда в качестве средства перевозки грузов), то землю недопустимо использовать для тех целей, которые не указаны в документе, удостоверяющем режим ее использования. Например, недопустимо использовать пашню под лесопосадки, если она не отведена для этих целей, и наоборот, участок, предназначенный под лесопосадки, нельзя постоянно использовать под пашню.

Целевое назначение земель – установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законодательством о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

На землях, отнесенных к нескольким категориям, действуют все правила и ограничения, установленные для соответствующих категорий земель.

В случае спора по правовому режиму земельного участка приоритет имеет категория земель более строгого правового режима.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Строго целевое использование земли представляет собой центральный момент земельного законодательства, поскольку режим эксплуатации земель по сути сводится к отнесению их к категориям, предусмотренным ЗК, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Принцип целевого использования земель выражается в том, что:

а) земли РФ подразделяются на семь категорий по основному их целевому назначению;

б) внутри категорий земель происходит подразделение их по угодьям. Так, категория земель сельскохозяйственного назначения подразделяется на пахотные, пастбищные, сенокосные и другие угодья, земли поселений подразделяются на земли застройки, общего пользования, сельскохозяйственного использования и т. п., земли природоохранного назначения включают в себя земли заказников, земли лесов, выполняющих защитные функции, и т. п.;

в) земельная территория, установленная в порядке землеустройства, ее организация обязательны для собственников земли, землевладельцев, землепользователей, в том числе и арендаторов;

г) устанавливаются дополнительные правила, возникающие из соседства режимов землепользователей. Так, законом устанавливаются разные сервитута, а также водоохранные зоны рек и водоемов, границы которых закрепляются на местности специальными информационными знаками. Земельные участки в пределах зон у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются. Пользование этими земельными участками осуществляется с соблюдением установленного на них режима.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральным законом и законами субъектов РФ.

1) в постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель особо охраняемых территорий и земель иного назначения;

2) свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

3) документах государственного земельного кадастра;

4) документах государственной регистрации.

Нарушение установленной ЗК РФ, другими федеральными законами подведомственности перевода земель из одной категории в другую является основанием для:

1) признания недействительности актов органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также сделок с земельными участками, совершенных на их основании;

2) отказа в государственной регистрации прав на землю.

4. Принцип устойчивости прав на землю является обязательным условием рационального использования угодий, поскольку лицо, не имеющее уверенности в стабильности своего права на землю, не будет заботиться об их сохранности и о повышении их плодородия.

Право на землю всех пользователей землей является конституционным правом. Оно защищается и гарантируется ст. 2 КонституцииРФ.

Гарантии стабильности прав на землю выражаются в следующем:

а) гражданам гарантируется право на получение земельных участков и на судебное обжалование отказа в предоставлении этого участка;

б) в законе дан исчерпывающий перечень оснований изъятия, земельных участков у собственника, землевладельца, землепользователя и арендатора;

в) свобода хозяйственной деятельности гарантируется принятием определенного перечня прав и обязанностей по хозяйственной эксплуатации земель, закреплением положений о недопустимости вмешательства государства и его органов в деятельность предприятия без оснований, определенных законом, под страхом возмещения убытков, причиненных таковым вмешательством.

5. Принцип равноправного положения всех форм земельной собственности и всех форм хозяйственной эксплуатации угодий, выражающийся:

а) в отсутствии господства каких-либо форм собственности или хозяйствования над другими. Так, по отмененному ЗК РСФСР 1970 г. монопольным было право исключительной государственной собственности на землю и дискриминировалась личная форма землепользования, господствующей признавалась общественная форма использования земель. Подобная дискриминация дорого обошлась стране, отбросив ее в развитии на многие годы назад.

В случаях установления каких-либо приоритетов форм собственности на землю или форм хозяйствования на ней перед иными формами собственности и хозяйствования заинтересованные пользователи земли вправе оспорить данное нарушение в установленном порядке, а если такое нарушение может иметь своим следствием существенное ограничение конкуренции или ущемление интересов, хозяйствующих субъектов или граждан, то обратиться в Антимонопольный комитет РФ для принятия соответствующих мер (п. 1 ст. 3 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках»);

б) в выравнивании экономико-правовым путем способов хозяйственной эксплуатации земель путем освобождения от платы за землю лиц, осваивающих ее или восстанавливающих нарушенные не по их вине угодья (ст. 106 ЗК), установлении дифференцированных земельных налогов в зависимости от качества угодий.

6. Принцип платного использования земель, являющийся обязательным условием их эффективной эксплуатации. Например, применение на некоторых территориях страны норм бесплатного отвода земель для ведения крестьянского хозяйства вместо стимулирования их развития дало обратный эффект, поскольку люди относились к бесплатно полученному участку как к даровой вещи.

В соответствии с Законом РСФСР от 11 октября 1991 г. «О плате за землю», с изменениями и дополнениями, использование земли в РФ является платным.*

*См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991 г. № 14. Ст. 1434. Изменения и дополнения внесены законами РФ от 14 февраля 1992 г.,16июля 1992 г. и Федеральными законами от 9 августа 1994 г. от 22 августа 1995 г. № 151-ФЗ и от 27 декабря 1995 г. № 211-ФЗ, от 31 декабря 1997г. № 158-ФЗ, от 21 июля 1998 г. № 117-ФЗ. Приказ Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 6 марта 2000 г. Зарегистрирован в Минюсте РФ 6 апреля 2000 г. № 2183. «Об отмене Инструкции Госналогслужбы России от 17 апреля 1995 г. № 29 «По применению закона РФ «О плате за землю».

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования угодий, их охраны, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечения развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирования социальных фондов финансирования этих мероприятий (ст. 2 Закона).

Формами платы являются: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов, с которых взимается арендная плата) облагаются ежегодным земельным налогом. Нормативная цена земли устанавливается для обеспечения экономического регулирования отношений при передаче земли в собственность гражданам, определении общей долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении, путем получения банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях.*

*См.: Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» (СЗ РФ. 1997. № 1539).

Земельный налог устанавливается на основе ренты, исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка, и не зависит от результатов хозяйственной деятельности владельцев земельного участка. Для определения земельного налога проводятся периодические оценки земельной ренты, образующейся у владельца земельного участка. Порядок, периодичность и сроки проведения оценок земельных участков устанавливаются законами субъектов РФ.

В ст. 14 (ч. 1) Налогового Кодекса РФ 2000 г. предусмотрена трансформация земельного налога в единый налог на недвижимость.

В соответствии с ч. 2 указанной статьи при введении налога на недвижимость прекращается на территории соответствующих субъектов взимание земельного налога, а также взимание налога на имущество организаций и граждан.

Арендная плата за земельный участок устанавливается договором между владельцем и арендатором. При этом учитываются рентные оценки земельного участка, периодически проводимые с целью определения земельного налога. Земельным законодательством устанавливается прогрессивный земельный налог. Так, граждане, имеющие в собственности, пожизненно наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом за часть площади земельного участка, превышающую предельный размер ставки прогрессивного земельного налога, устанавливаемого законами субъектов РФ путем введения повышенных коэффициентов к утвержденным ставкам земельного налога для земель данного целевого использования в зависимости от кратности превышения норм предоставления земельных участков.

Для неиспользуемых сельскохозяйственных угодий устанавливается повышающий коэффициент к земельному налогу либо они облагаются налогом как несельскохозяйственные земли.

Особенностью принципа платности использования земель является то, что платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране и повышению плодородия земель, освоению новых земель, на социальное и инженерное обустройство, ведение государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга земель, территориального планирования и государственного контроля за использованием и охраной земель.

Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 установлено, что органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с п. 1 настоящего Постановления нормативную цену земли, но не более чем на 25%.*

*См.: Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли» // СЗ РФ. 1997. № 13. Ст. 1539.

Нормативная цена земли, установленная в соответствии с настоящим Постановлением, не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Таким образом, установлена нижняя граница стоимости земли, а верхняя зависит от спроса на товар. Федеральный закон «О плате за землю» находится в удивительно четком соответствии с этим Постановлением.

В другом нормативно-правовом акте – «Порядок купли-продажи гражданами РФ земельного участка» (утвержден Постановлением Совета Министров – Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503*) – в ст. 5 уже прямо и незавуалированно сказано, что цена на земельный участок –договорная.

*САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114.

Таким образом, создается ничем не ограниченный произвол в гонке цен на землю, поскольку чем больше земли уже скуплено, тем выше спрос и стоимость оставшихся земельных участков. Итак, Правительство откровенно ведет политику под вполне однозначным лозунгом: «Все земли–обеспеченным».

7.Принцип рационального использования земель, выражающийся в их эффективной эксплуатации при одновременном повышении качества. Содержание данного принципа различно для различных категорий земель: при использовании земель сельскохозяйственного назначения принцип их рационального использования выражается в максимальном получении урожаев при надлежащем качестве продукции, систематическом повышении плодородия сельскохозяйственных угодий; при использовании земель несельскохозяйственного назначения рациональность выражается в максимальной экономии земельных участков, в размещении объектов на угодьях наиболее выгодным способом; при использовании земель природоохранного назначения (рекреационного, историко-культурного и т. п.) рациональным будет такое использование земельных участков, при котором максимально обеспечивается специальная цель использования данных земель (эффективный отдых граждан, обеспечение надлежащего содержания историко-культурных объектов и т.п.). Подробнее об этом см. гл. X.

8. Принцип комплексного подхода в использовании земель обусловлен тем, что земля неразрывно связана со всеми другими объектами природы и человеческой деятельностью.

Этот принцип выражается в том, что:

а) при решении вопросов предоставления, передачи (продажи) земли в собственность, землевладение, землепользование или в аренду учитываются экологические, экономические и социальные последствия такого отвода, перспективы использования данной территории и ее недр;

б) деятельность всякого пользователя земли, нарушающая установленный законом режим природопользования, может быть приостановлена в порядке, определенном законодательством, до устранения допущенных нарушений.

Например, может быть приостановлена деятельность предприятия, хотя и соблюдающего правила землепользования, но наносящая вред недрам, водам и лесам, расположенным вблизи этого хозяйства или непосредственно в его границах, т.е. не допускается осуществлять охрану одного природного объекта во вред другому.

9. Принцип плановости в использовании земель. Соблюдение его необходимо для правильной организации хозяйственной эксплуатации земель и их охраны.

Планирование осуществляют:

а) органы местного самоуправления (местная администрация), которые обязаны планировать использование земли, разрабатывать программы по рациональному их использованию, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями;

б) землепользователи, землевладельцы, собственники и другие субъекты земельных правоотношений, ведущие хозяйствование на земле, поскольку каждое предприятие обязано планировать свою деятельность;

в) землеустроительные органы, обязанные разрабатывать прогнозы, республиканские и региональные программы и схемы использования и охраны земельных ресурсов и схемы землеустройства.

10. Принцип подконтрольности государству, использования и охраны земель, поскольку:

а) соблюдение земельного законодательства подконтрольно государству в отношении всех субъектов земельных правоотношений;

б) установлена специальная процедура, в рамках которой осуществляется государственный земельный контроль;

в) своевременное предоставление сведений о состоянии и использовании земель является обязанностью каждого собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора;

г) государству подконтрольна хозяйственная деятельность любого предприятия, в том числе и связанная с использованием земель.

Принципы, присущие Особенной части земельного права

Особенность данных принципов состоит в том, что они порождены спецификой правового режима отдельных категорий земель, входящих в государственный земельный фонд России, а также неповторимыми свойствами земли, играющими особую роль в каждой правовой категории.

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют приоритет перед Другими категориями, выражающийся в следующем:

а) в первоочередном порядке предоставляются для нужд сельскохозяйственного производства угодья, пригодные для сельскохозяйственных целей;

б) для несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для сельского хозяйства, либо, в исключительных случаях, сельскохозяйственные угодья худшего качества;

в) устанавливается перечень земельных участков, представляющих особую ценность для данного региона, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, изъятие которых не допускается.

Земли сельскохозяйственного назначения являются главным средством производства в сельском хозяйстве, наиболее важной категорией земель в земельном фонде России. Поэтому в законодательстве и закреплен приоритет земель сельскохозяйственного назначения по сравнению с другими категориями земель, который является важнейшим принципом Особенной части земельного права.

2. Ко второй по значимости категории земель в земельном фонде России относятся земли поселений (городов, поселков городского типа – дачные, рабочие и курортные поселки и сельские поселения). В этой категории земля функционирует как фундамент, место для возведения различных строений и сооружений. Поэтому понятие рационального использования этих земель существеннейшим образом отличается от рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Земли поселений предназначаются для обслуживания городов, поселков городского типа и сельских поселений.

3. К следующей категории земель относятся земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Специфика правового режима этих категорий земель, как и всех земель в земельном фонде России, закреплена в законодательстве. Эти земли предназначены для различных специальных целей, как правило, не связанных с сельскохозяйственным производством. Неудивительно то, что в законодательстве эта категория земель так и называлась «земли специального назначения» (исключение – земельные участки, используемые для сельскохозяйственных целей согласно ст. 84, 85 ЗК).

4. Важное место среди других категорий земель занимают земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения). На этих землях осуществляют свою деятельность государственные природные заповедники, в том числе биосферные, национальные парки, природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады, лечебно-оздоровительные местности и курорты.

В целях защиты особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к этим участкам земли и водного пространства могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности.

5. Земли лесного фонда представляют собой один из элементов экологической системы лесов, участвующих в природном функционировании всей экосистемы. Земля выступает здесь в двояком значении: как пространственный базис, на котором произрастает лесная растительность, и как средство производства, питающее корневую систему лесов почвенными компонентами (влагой, питательными веществами и др.).

6. Правовой режим земель водного фонда урегулирован водным законодательством, он тесно переплетен с правовым режимом земель, на которых расположены водные объекты, в силу чего земли водного фонда выделены в самостоятельную категорию. Главной составной частью этой земельной категории являются водопокрытые земли, то есть такие, которые покрыты водой относительно устойчиво (вечно или большую часть времени года), в том числе такие, которые заняты естественными водоемами, а не искусственными. К их числу нельзя отнести земли, покрывающиеся водой лишь в короткие промежутки времени.

7. Запасы земли – это резерв государства.

История земельного права.