Земля является основным ресурсом государства, и оно не спешит с этим ресурсом расставаться. Это обуславливает нежелание органов государственной власти и местного самоуправления предоставлять земельные участки юридическим лицам в собственность. Что в свою очередь является причиной распространенности права аренды. Иногда срок таких договоров является непродолжительным, как, например, в Москве, где официальная политика направлена на предоставление земли на срок не более двух лет. Порой договоры заключаются на более долгий срок, до сорока девяти лет, что дает возможность делать долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с пользованием арендованным участком.
В любом случае аренда во многих случаях является приемлемой альтернативой праву собственности, как по защите прав арендатора, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка. Особый интерес право аренды представляет для проектов, связанных со строительством, так как в случае наличия на земельном участке зданий, арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду , построить на нем объект недвижимости и получить по 36 статье ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам .
Однако несогласованность и противоречивость норм законодательства создают на пути стабильного развития предпринимателей ряд трудностей, связанных с возможным изъятием арендованного земельного участка, досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя и др.
И, несмотря на некоторые объективные преимущества права аренды , необходимо помнить, что право собственности является наиболее защищенным вещным правом. Зачастую основное преимущество права аренды сводится лишь к тому, что оно предоставляет более долгий, но при этом более дешевый путь к получению права собственности на земельный участок через возведение на нем объектов недвижимости.
Пользоваться или не пользоваться землей: ответственность
Согласно ст. 606 ГК РФ у арендатора возникает право владения и пользования арендованным имуществом.
Но могут ли последовать негативные последствия, если земельный участок не используется? Может ли арендатору грозить прекращение прав на земельный участок?
Под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязанностей, требований, которые установлены законом или договором.
Ст. 287 ГК РФ установила, что прекращение прав на земельный участок , принадлежащих арендаторам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, необходимо наличие следующих фактов:
- неиспользование земельного участка
- вид разрешенного использования - сельскохозяйственное производство или строительство
- срок неиспользования - не менее 3 лет
Однако дополнительно указанные в кодексах аспекты делают применение этих норм на практике невозможным:
- договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет
- время, необходимое для освоения участка не засчитывается в указанный срок
- неиспользования ввиду обстоятельств, исключающих такое использование
Под «обстоятельствами, исключающими такое использование» следует понимать, например, потерю денежных средств для инвестиций в результате денежной и иных реформ, дефолта и т.п.
Практика показывает, что доказать в суде обстоятельства, установленные как основания для прекращения права аренды, практически невозможно. И, несмотря на свою конкретику, указанные нормы используются полномочными органами лишь как «заказ», что является сильным административным ресурсом недобросовестной конкуренции.
Доказательствами же использования земельного участка могут послужить следующие факты: технико-экономические расчеты, сформированная программа строительства, закрытый конкурс по выбору подрядчика, согласованный график поэтапного производства работ, утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.
Таким образом, доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка представляются достаточно размытыми, и подготовить доказательственную базу для судебного процесса не составит труда.
Если же арендатор все-таки получил предупреждение полномочного органа и стал принимать активные меры по организации и началу строительства, то негативные последствия для него также маловероятны, так как прекращение права на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению. А в данной ситуации арендатор старался добросовестно выполнить возложенные на него обязанности.
Собственно пользование арендованным имуществом нельзя даже рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в пользовании заключается его интерес.
Таким образом, главный вывод можно сделать такой: если арендатор не пользуется арендованным имуществом и при этом не нарушает принятых на себя обязательств, то такое неиспользование нельзя считать нарушением.
Как распорядится правом аренды?
Согласно действующему законодательству и разъяснениям Высшего арбитражного суда арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Вклад в уставный капитал
Если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.
Однако следует иметь ввиду, что само по себе внесение в уставной капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом. И представляется целесообразным заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды выступает стороной договора.
При этом сумма вклада при внесении в уставной капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.
Однако регистрирующий орган для регистрации договора передачи права аренды в уставной капитал общества требует предоставить копии документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.
Перенайм
Договор перенайма называются по-разному: в практике можно встретить его как договор об уступке прав и обязанностей, как договор о перемене лиц в обязательстве, договор уступки права требования и перевода долга. Суть его заключается в том, что при перенайме к новому арендатору переходят права и обязанности по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали у прежнего арендатора.По своей сути право аренды как право пользоваться имуществом всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата имущества.
В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. И даже если арендатор исполнит свои обязательства по договору (внесет арендную плату, произведет капитальный ремонт), то у него все равно не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. У арендатора в любом случае остаются такие обязанности, как поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, не допускать его порчи и т.д.
Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового арендатора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к прежнему договору аренды. Нарушение данных требований влечет недействительность договора перенайма.
Последние изменения в судебной практике сильно облегчили жизнь российского арендатора. Арбитражный суд официально занял позицию, что при перенайме нет необходимости добиваться согласия арендодателя, если иное не установлено самим договором. Передача прав и обязанностей по договору аренды возможна и без его согласия. А арендодателя необходимо лишь уведомить о свершившейся сделке в разумный срок.
Также необходимо иметь ввиду, что в силу пункта 2 ст. 389 ГК РФ если договор аренды подлежал государственной регистрации , то соглашение о перенайме тоже должно быть зарегистрировано.
По соглашению сторон договором аренды их права могут быть расширены или ограничены.
К примеру, условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. По воле сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Расторжение договора по инициативе арендодателя
Общие положения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка установлены Гражданским законодательством, а специальные - земельным.
При этом ст. 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» отсылает к основаниям, указанным в гражданском законодательстве. А в свою очередь Гражданский кодекс делает отсылку к земельному законодательству (ст. 287, п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ). Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя при существенном нарушении договора со стороны арендатора, либо при неоднократном его нарушении.
А также в том случае, когда арендатор своими действиями существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит арендную плату.
Пункт 2 статьи 46 ЗК РФ устанавливает специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя :
- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;
- использование земельного участка, которое ведет к снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки;
- неустранение арендатором правонарушения (загрязнение почвы, порча, отравление и т.п.).
Данные основания подпадают также под действие 285 статьи ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется на собственников земельных участков.
Оставшиеся основания, такие как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников - ст. 242 ГК РФ, 279 ГК РФ, 284 ГК РФ.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнить принятые на себя обязательства в разумный срок. Для последующего доказывания данного факта необходимо направлять арендатору заказное письмо с уведомлением о вручении. Также имеет смысл указывать в нем конкретный срок, который, по мнению арендодателя, является разумным. Так как 314 статья ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры из-за нечеткости определения самой разумности срока.
Однако п. 9 ст. 22 Земельного кодекса установил, что в том случае, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. То есть даже если самим договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгать договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор расторгается только на основании решения суда.
Данный пункт является специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. Арендодатель должен предоставить суду доказательства, что нарушение договора носило существенный характер.
Если же существенное нарушение было устранено арендатором в разумный срок, то сам факт такого нарушения не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.
Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основаниями для изъятия земельных участков у собственников. Нельзя сказать, что они создают для арендатора большую угрозу его положению по сравнению с положением собственника. При этом при долгосрочной аренде законодатель дает арендатору дополнительные гарантии стабильности, устанавливая обязательный судебный процесс, как барьер на пути одностороннего расторжения договора.
Выгоды
1. Право аренды - это товар, который имеет свою цену и порой может быть использован более выгодно, чем право собственности. Необходимо лишь учитывать особые требования законодательства и можно, не опасаясь, инвестировать в земельный участок, находящийся у предпринимателя на праве аренды.
2. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды представляется практически невозможным.
3. Передать права по договору можно без особых трудностей различными способами. Следует лишь учитывать особенности налогообложения. Однако по сравнению с правом собственности возможности арендатора по передачи своих прав по договору аренды существенно ограничены. Что, в общем, никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды пусть и в суженых законодателем рамках.
4. Право аренды может стать серьезной защитой сохранности актива от любых недружественных по отношению к предпринимателю действий. Если собственник сдаст участок в аренду подконтрольной себе компании и его право собственности прекратится, то право аренды останется, так как смена собственника не влечет прекращение договора аренды . В данном случае право аренды дополняет право собственности в отношении защиты активов предприятия. Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной. При этом никто не оспаривает, что стремится арендатор заполучить земельный участок именно на праве собственности, просто сделать это он хочет дешевле , пожертвовав при этом дополнительными временными ресурсами.
Орлов Александр, старший юрист консалтинговой группы «Тензор»
Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок. В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года.
Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или долгосрочной аренды.
Договор аренды земельного участка
Общая характеристика Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ 4 . По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.
Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.
Цель договора аренды земельного имущества – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в земельном участке временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемый земельный участок не нужен или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.
Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ 5:
Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ) 6 , которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ 7 практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных из оборота.
Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду – земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды земельного участка должно быть четко указано его местоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 8 .
Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.
Согласно ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).
Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.
В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан (в разумный срок), то арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ) 9 .
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору участка на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.
Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. Арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
По ЗК РФ арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Он может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Арендатор не вправе передать земельный участок в безвозмездное пользование, как это допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ 10 в отношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельного участка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) 11 .
В случае аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности на срок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды па новый срок (ст. 621 ГК РФ).
При прекращении срока действия договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Если арендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств улучшение арендованного земельного участка, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ) 12 .
Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и 42 ЗК РФ 13 . Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». По ст. 10 закона 14 гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право не только использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления. Он может использовать в установленном порядке и в соответствии с договором об аренде имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли. Может также возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли; при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.
Арендатор имеет право на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе и при изъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.
Пункт 7 ст. 22 ЗК РФ 15 допускает возможность передачи земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ.
Согласно п. 8 ст. 22 3К РФ 16 при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется г. 250 ГК РФ.
К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести и то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их иконные представители могут передавать согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Учебный материал в форме юридических лекций для самоподготовки студентов ВУЗов различных специальностей и направлений. Информация представлена в виде конспектов с тематической разбивкой по изучаемым предметам и вопросам.
Аренда земли
Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ (ГК РФ ст 606. Договор аренды).
Особенности аренды участков определяются земельным законодательством (ЗК РФ ст 22. Аренда земельных участков).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ГКРФ).
Участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (если иное не установлено законом). ЗКРФ в ст. 26 установил, что не подлежат гос. регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗми, договоры аренды и субаренды участка, заключенные на срок до 1 года.
Договор заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Участки, находящиеся в гос. или муницип собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).
По истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.
Размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в гос или муницип собственности, устанавливаются Правительством РФ.
Объекты и субъекты договора аренды земли
Предметом договора аренды могут быть участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). В аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам с/х организаций. Участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.
Арендатор - любое физ. или юр. лицо. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.
При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.
Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным участком – может сдать его в субаренду.
Арендодатели - только собственники участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.
В случае наследования участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию участка в состоянии, определенном договором.
Арендатору принадлежат права :
- - использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
- - возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- - проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, другие мелиоративные работы, строить закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством требованиями;
- - право собственности на посевы и посадки с/х культур, полученную с/х продукцию и доходы от ее реализации;
- - возможность осуществлять другие права по использованию участка, предусмотренные законодательством.
Арендатору принадлежат обязанности :
- - использование участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
- - сохранение межевых, геодезических и других спец. знаков, установленных на участках в соответствии с законодательством;
- - соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;
- - соблюдение при использовании участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- - недопущение загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;
- - своевременно приступать к использованию участков (например, к застройке), если сроки освоения участков предусмотрены договорами;
- - вносить арендную плату;
- - осуществлять мероприятия по охране земель.
Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).
Основания возникновения и прекращения права аренды земли
Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.
Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)
1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):
- 1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
- 2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
- 3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
- 4. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.
2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):
- 1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории статьи 8 ЗКРФ.
- 2. Использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
- 3. Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
- 4. Неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение 3х лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
- 5. Изъятия участка для гос. или муницип нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗКРФ.
- 6. Реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗКРФ.
Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).
Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
- Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
- Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров. После составления необходимо . Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.
Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.
В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт. Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.
Права и обязанности арендатора земельного участка
Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.
Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.
По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:
- положениями договора;
- законодательством РФ;
- и целевым предназначением ЗУ.
