С недавних пор жители многоквартирных домов стали получать квитанции об оплате «капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Под столь обтекаемым термином скрывается очень простой смысл – все то, что раньше должно было ремонтироваться за счет бюджетных средств, теперь будет финансироваться из кармана жильцов. Принятый еще в 2012 году документ № 271-ФЗ, прозванный в народе как «закон о капремонте», обогатил Жилищный кодекс РФ массой косноязычных юридических формулировок, в которых рядовому гражданину разобраться достаточно сложно. Тем не менее, наиболее принципиальные вопросы можно привести к общему знаменателю.
Рисунок: Анастасия Тимофеева
Нужен ли дому капремонт?
По мнению законодателей, капитальный ремонт понадобится дому в любом случае, ведь рано или поздно время сделает свое дело, даже если вы вселились в новостройку. Сроки капитального ремонта для каждого отдельного дома формируются в специальной программе субъектов РФ – «Региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В этой программе составляется перечень работ и очередность капремонта домов, где вначале идут самые старые, которые надо ремонтировать через год-два-пять, а в конце списка располагаются новостройки, на ремонт которых деньги будут собираться в течение 15-30 лет. В статье 166 п. 1 ЖК РФ указано, что эти средства будут потрачены на ремонт и замену самых необходимых элементов дома – коммуникаций, крыши, лифтовой шахты, самого лифта, подвала, фасада и фундамента.
Необходимость капитального ремонта определяется исходя из трех показателей – года ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, даты последнего проведения капитального ремонта многоквартирного дома и насколько регулярно и полно собственники платят взносы (этот пункт будет учитываться с 2016 г.).
Из чего формируется фонд оплаты капремонта?
Всего есть три источника поступлений: взносы жильцов по квитанциям, штрафы за просрочку оплаты, а также проценты с вклада, поскольку счет размещается в кредитной организации. Доходность по таким вкладам составляет примерно 4-4,5% годовых.
Зачем мне платить за ремонт, который будет через 10-30 лет?
В этом достаточно щекотливом моменте законодатели апеллируют к желанию граждан передать свои квартиры детям или внукам. Законодательство никак не регулирует возраст или намерения плательщика, лишь отмечает, что наличие штрафов накладывает запрет на операции с недвижимостью и грозит отключением ряда коммуникаций – электричества, газа, воды (вдобавок в ЖК РФ вносятся изменения, в соответствии с которыми процент по задолженности сможет достигать 17% годовых). Таким образом, даже пенсионеру нужно платить деньги за капремонт «в перспективе» и, несмотря на минимально приемлемые жилищные условия в настоящем, оставить надежду дожить до капитального ремонта либо утешиться тем, что родственники потом без проблем смогут получить квартиру в собственность.
Куда платить деньги?
Существует два способа аккумулирования средств для оплаты капремонта дома – на счетах регионального оператора или на спецсчете дома.
Первый способ подразумевает, что жильцы перечисляют средства на счета специального фонда – «регионального оператора», учрежденного правительства региона, который аккумулирует взносы, выступает техническим заказчиком ремонта и перечисляет средства подрядчикам. По сути, региональный оператор – это «общий котел», который ремонтирует дома в соответствии с очередностью, указанной в региональной программе: сначала – самые проблемные жилища, потом – остальные.
Второй способ – открытие специального счета, который будет аккумулировать средства жильцов для ремонта конкретного дома, причем сами жильцы должны определять сумму взноса, сроки ремонта, подрядчиков и материалы. Открыть такой счет можно, если за него проголосовали 2/3 собственников квартир на общедомовом собрании и не позднее шести месяцев с момента опубликования региональной программы. Счет может быть оформлен на ТСЖ как на юридическое лицо, управляющую компанию, жилищный кооператив, даже вышеупомянутый региональный оператор может выступать в качестве владельца счета (но в этом случае он не имеет права распоряжаться деньгами жильцов).
Сколько платить?
Вопрос «сколько платить?» напрямую зависит от вопроса «кому платить?». Если дом платит региональному оператору, то региональное правительство формирует минимальный уровень взноса и минимальный размер фонда капремонта дома, хотя зачастую эксперты называют этот принцип не иначе как «с потолка», поскольку трудно объяснить, почему в Москве жильцы платят 15 рублей за квадратный метр, в Санкт-Петербурге – 2 рубля, в Саратове – 6,33, в Екатеринбурге – 8,2, а на Сахалине – 9 рублей за «квадрат». Плюс ко всему, пока мало кто говорит об инфляции и ценах за баррель нефти, из-за которых рано или поздно субъектам придется индексировать размер взносов.
Собственники, выбравшие спецсчет, также не могут платить ниже установленного минимума, однако они вправе увеличить тариф на общедомовом собрании и потратить разницу на ремонт общего имущества по своему усмотрению.
Если в установленный срок не провели собрание, но приходит квитанция?
По своей сути квитанция с оплатой капремонта, которая попадает жильцам в почтовые ящики, – это публичная оферта. Иными словами, это документ, который адресован конкретным лицам и не требует письменного согласия, но если вы заплатили сумму, указанную в квитанции, то, значит, деньги ушли на счет регионального оператора и вы согласились с предложением регионального оператора (ст. 181 п. 1 ЖК РФ).
Тем не менее, если вы передумали платить в «общий котел» или поздно узнали об изменениях в законодательстве, то, согласно ст. 173 ЖК РФ, можете в любой момент сменить регионального оператора на спецсчет. Для этого надо собрать собрание, проголосовать за такое решение и в течение пяти дней направить протокол общего собрания региональному оператору. Здесь, правда, есть крайне неприятная тонкость (ст. 173 п. 5 ЖК РФ): решение о том, что «хватит кормить регионального оператора», вступит в силу лишь спустя два года после передачи протокола общедомового собрания региональному оператору. Поэтому такими вещами надо озаботиться заранее.
Что можно решить на общем собрании жильцов?
На общедомовом собрании жильцы имеют право принимать достаточно широкий спектр решений. Во-первых, они могут увеличить размеры минимального взноса на капремонт, установить его сроки и перечень ремонтных работ (ориентируясь, правда, на перечень региональной программы), определить, где вести счет – открыть самостоятельный банковский счет или отдать средства региональному оператору, могут выбрать банк или другую кредитную организацию, определить держателя счета (ТСЖ, УК, региональный оператор), а также принять решение взять кредит на капитальный ремонт.
На какие средства содержится фонд, если все средства идут на капремонт?
Зарплата сотрудникам регионального оператора, распечатка и распространение квитанций оплачивается из бюджета области. Все средства на счетах идут только на капитальный ремонт и никуда больше.
Андрей Шенин
Еще в 2014 году в счета на оплату коммунальных услуг управляющие компании многоквартирных домов включили новую услугу. Появившаяся строчка «за капитальный ремонт» в квитанциях насторожила и расстроила многих собственников жилья. Однако в этом же году появились и первые рекомендации, в которых подробно были описаны способы, помогающие владельцам квартир не платить за эту услугу на вполне законных основаниях.
Однако, во второй части Жилищного кодекса РФ черным по белому написано, что денежные средства, которые в случае чего пойдут на капитальный ремонт многоквартирного дома, должны храниться либо на открытом счете, созданном для этой цели, либо на расчетном счете управляющей компании.
Тогда каким образом можно не платить за капремонт по закону? По каким причинам многие жильцы, собственники квартир, отказываются придерживаться правил законодательства? Разберемся подробнее.
Насколько законно требование управляющей компании об уплате средств за капремонт?
Это требование вполне законно и подробно расписано в Жилищном кодексе. При этом его можно считать вполне объективным и полезным, поскольку многие люди давно в курсе, что жилой фонд находится, мягко говоря, в ужасном состоянии. И все это может привести в ближайшие несколько лет к авариям. То есть, принимая на себя обязанность оплачивать определенную сумму за капремонт, собственник жилья заботится прежде всего о себе, а в первую очередь о собственной безопасности. А так ли это оказывается на деле?
Согласно законодательству, оплату за услугу обязаны вносить абсолютно все владельцы жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Исключением считаются лишь малообеспеченные граждане, получающие льготы и материальную помощь от государства. Помимо них полностью освобождаются от уплаты за капремонт ветераны войны и труда. И лишь только некоторые категории граждан получают скидку на услугу.
По каким причинам собственники квартир отказываются от уплаты за капремонт дома, в котором они живут?
Рассмотрим самые популярные причины, по которым владельцы жилья не хотят платить за капитальный ремонт дома:
- Программу, направленную на улучшение жилого фонда, приняли не так давно, да и к тому же конкретных сроков проведения ремонта не выставлено, а, значит, деньги уйдут в никуда. Именно поэтому собственники воспринимают ее, как очередной способ заставить народ платить непонятно за что.
- Оплату за капремонт дома должны вносить жильцы, однако за их деньги возможно когда-то будут отремонтированы чердаки, подъезды и подвальные помещения дома, которые никогда не станут их собственностью. Кроме того, народ настораживает то, что на выполнение ремонтных работ нанимаются бригады из частных фирм, которые осуществляют коммерческую деятельность.
- Многие собственники не пользуются имуществом, которое управляющая компания предлагает привести в подобающий вид. Таким примером может послужить отсутствие необходимости в ремонте лифта для жителей первого этажа, поскольку они им попросту не пользуются.
Что такое капремонт? За что же собственники обязаны платить?
Даже если вы исправно платите за услугу капремонта, которая внесена в вашу квитанцию, и совершенно не беспокоитесь над тем, надо ли вносить средства или нет в специальный фонд, то наверняка вас может заинтересовать список работ, выполняющихся за ваши деньги. В этот перечень входит следующее:
- Реставрация здания и его фасада в соответствии с современными тенденциями.
- Ремонт подвалов.
- Восстановление кровли и поддержание крыши в нормальном состоянии.
- Реконструкция фундамента дома по необходимости.
- Восстановление работы старых лифтов или установка новых современных кабин.
- Обновление систем канализации, водоснабжения, отопления и других видов коммуникаций.
Исходя из приведенного списка, вполне логично, что обязанность оплаты капитального ремонта лежит на собственниках жилья. Но тут же возникает вопрос, а распространяются ли точно такие же требования на новостройки, которые сдали в эксплуатацию не более двух лет назад? Оказывается, согласно Жилищному кодексу РФ, жильцам таких домов тоже необходимо регулярно оплачивать средства за капремонт с перспективой на будущее. В большинстве случаев именно эти аргументы становятся самой главной причиной того, что люди, живущие в новостройках, отказываются от взносов за непонятные, по их мнению, услуги.
Каким образом законно не платить за капремонт многоквартирного дома?
Рассмотрев все важные вопросы, касающиеся оплаты капитального ремонта многоквартирного дома, остановимся подробнее на том, как законно не платить за эту услугу. Подобных способов несколько, но обойтись совсем без денежных расходов не получится. Итак:
Помимо этого, можно, конечно, и вовсе не платить за услугу, просто проигнорировав полученную квитанцию. Но за подобные действия могут последовать санкции от управляющей компании.
Что грозит тем, кто не вносит оплату за услуги капитального ремонта многоквартирных зданий?
По закону собственники жилых помещений вправе оплачивать не каждую строку в квитанции. Однако на деле это совсем непросто сделать. Если вы перестанете оплачивать услугу капремонта, то управляющая компания может применить штрафные санкции , а именно:
- Рассылать дополнительные квитанции и уведомления о необходимости оплатить долг.
- Начислять проценты на сумму долга.
- Решать вопрос через суд, где владельцу квартиры придется подробно объяснить причину отказа от оплаты за услугу капремонта, предоставив веские доказательства в свою пользу. Если вы не сможете должным образом обосновать отказ, то размер долга, вероятно, увеличится еще и на сумму судебных издержек.
В итоге хочется отметить, что у каждого владельца жилья, расположенного в многоквартирном доме, есть два варианта отказа от оплаты за капитальный ремонт на законных основаниях. Первый - игнорировать квитанции на оплату капремонта, который будет еще неизвестно когда. А второй - использовать законные способы уклонения от значительной части выплат за услугу. Естественно, второй вариант предпочтительнее, поскольку он не влечет наложения санкций от управляющей компании и не доведет до суда.
Увидев в почтовом ящике очередную квитанцию, а то и ворох, многие собственники задумываются, стоит ли перечислять ту сумму долга, которая в них указана? Каждый стремится разобраться, каким образом можно избавиться от лишней траты денег.
Но не грозит ли такая позиция большими проблемами в будущем? Так мы приходим к простой мысли: нужно разобраться, законна ли такая позиция.
Кто должен платить, а кто нет?
Законодательством предусмотрены случаи, при которых взносы на капремонт можно не платить.
Но их не так много, разберёмся в платежах: носят ли они всеобщий обязательный характер?
Характер сборов: можно ли отказаться?
Жилищный Кодекс РФ ясно дает понять , что содержание жилья, а также его ремонт должен осуществляться в полном объеме за счет средств собственника.
ЗАКОН!
«Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере». (ч.1 ст.169 ЖК РФ)
Учитывая, что большая часть многоквартирных домов сегодня находится в неудовлетворительном состоянии, их обновление будет дорого обходиться жителям.
Однако государство не обязывает ежемесячно тратить крупные суммы на эти цели. Законодательством предусмотрены платежи, установленные исходя из минимального стандарта оплаты на квадратный метр площади.
ВАЖНО!
Наниматель социальной квартиры не обязан платить взносы, так он не является владельцем помещения.
Поэтому стоит внимательно подумать, или нет.
Но многие собственники не желают отдавать эту сумму. Итак, каковы основания неуплаты?
Жилые дома, которые не оплачивают квитанции
Возможность не оплачивать взнос для целого многоквартирного дома есть в нескольких случаях.
Основные из них определены ч.2 ст.169 Жилищного кодекса:
- здание в аварийном состоянии и подлежит сносу (оплата без капремонта в перспективе не производится);
- дома, которые расположены на земле, изымаемой для государственных и муниципальных целей.
Юристы называют ещё несколько разрешённых законодателем способов избежать исполнения этого обязательства:
- собрано 50% средств от минимального уровня, определённого региональным стандартом (ч.8 ст.170);
- региональный фонд может засчитать в счёт будущего периода оплаты уже произведённые ремонтные работы, если они были включены в план.
И хотя примеры реализации последнего пункта на практике нам не встречались, редакция сайта не оставляет надежду найти очевидцев. Если вы знаете такие случаи — обязательно напишите в комментарии к статье.
Отдельные категории собственников
Юристы от раза к разу сталкиваются с обращениями собственников, которым по условиям закона положена компенсация, но они её не получают.
Дело в том, что нужно подать заявление в двух экземплярах для администрации и регионального фонда. В нем нужно указать основания для получения возмещения, которые будут подкреплены статьями из законов.
ВНИМАНИЕ!
Отсутствие инициативы со стороны заинтересованного лица, имеющего все права уменьшить либо отменить такой сбор будет играть против него самого.
А перечисленные ранее суммы останутся лежать на счетах фонда и обратно не вернутся.
Неуплата, если капитальный ремонт уже произведён
Жилищно-коммунальный оброк: платить или не платить?
Обязательство ежемесячной платы.
Попробуем разобраться, не является ли «новым платьем короля» действующее жилищное законодательство Российской Федерации. Статья в жилищных квитанциях «Плата за жилое помещение» подразумевает вознаграждение управляющей компании, содержание и капитальный ремонт многоквартирного дома, содержание коммуникаций, лифтов, придомовой территории, на которой расположен дом.
Итак, название рассматриваемого нами оброка – «плата за жилое помещение» . Получатели оброка – органы власти. Получение оброка осуществляется напрямую либо через созданные властью дополнительные структуры (государственные унитарные предприятия).
Проанализируем, почему это именно оброк , а не плата за услуги.
Каждый житель многоквартирного жилого дома (МКД) во всех городах России обязан ежемесячно платить определенную сумму управляющей жилищной организации, созданной властью, реже, созданную самими плательщиками оброка (ТСЖ, ЖСК, частные Управляющие организации). Товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и частные управляющие и обслуживающие организации одобряются и принимаются властью как посредники между ней и народом, выполняющие содержание недвижимого имущества государственного жилищного фонда за счет жителей многоквартирных домов. При этом собственно средства бюджетов, предназначенные для содержания этого государственного недвижимого имущества, власть в этом случае может тратить на содержание самой себя.
Величину или ставку оброка власть определяет сама. При неуплате оброка добровольно, власть взыскивает его силовым методом. При этом может использоваться как судебная ветвь власти, так и метод прямого запугивания жителей силовыми структурами власти. Например, угрозой выселения жителей из собственных квартир «на улицу» при неоплате.
Обязанность жителя платить жилищно-коммунальный оброк Власть подкрепляет псевдозаконной нормой. В российском законодательстве это норма ст. 153 ЖК РФ , которая предписывает, что «граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение» .
Статья 154 ЖК РФ разъясняет структуру платы за жилое помещение .
Оказывается, что «плата за жилое помещение» совсем даже и не имеет в виду само жилое помещение , если под жилым помещением понимать квартиру, в которой живет гражданин со своей семьей. Да и какую плату за квартиру как жилое помещение может ежемесячно вносить его собственник, помимо налога на недвижимость?
Оказывается, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, обязанность ежемесячно вносить «плату за жилое помещение» означает обязанность граждан содержать созданную чиновниками для взимания этого оброка жилищную организацию и платить чиновникам, в дополнение к получаемым ими бюджетным средствам, на содержание и ремонт государственного фонда. Эту функцию своей подставной организации власть называет «управлением многоквартирным домом» . Эта государственная организация ежемесячно взыскивает с жителей плату на содержание самой себя , а также на содержание, текущий и капитальный ремонт так называемого . Т.е. власть соглашается часть государственного имущества, находящегося в многоквартирных домах, называть «общим имуществом» . Впрочем, никакого права у жителя на «общее имущество» его ежемесячное внесение платы за это имущество не порождает .
Жителю российского многоквартирного дома, привыкшему платить жилищно-коммунальный оброк , отдавая большую часть своего дохода чиновникам местной власти, такое положение дел может показаться обоснованным. Но давайте проанализируем, является ли это требование власти законным даже для российского законодательства, написанного не народом через гражданские институты, а самой властью.
Не будем рассматривать вопрос с точки зрения того, сколько, когда и почему так много платить. Определим наличие или отсутствие права и обязательства у жителей, собственников квартир в многоквартирном доме ежемесячно вносить «плату за жилое помещение» , т.е. за содержание и ремонт общего имущества МКД .
С позиции обязательственного права в соответствии со ст. 307 ГК РФ , «в силу обязательства одно лицо (должник ) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора ) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п.» .
Попробуем выяснить, являются ли жители МКД «должниками» , обязаны ли они оплачивать услуги за содержание объявленного властью «общего имущества в многоквартирном доме» .
Статус собственника квартиры в МКД
Собственник квартиры потому и называется собственником, что он имеет зарегистрированное право собственности на свою квартиру , имеет правоустанавливающий документ в виде свидетельства о собственности и/или договора сделки купли продажи или мены, дарения и тому подобное. Собственник квартиры обязан платить налог на имущество и нести бремя содержания своей квартиры в соответствии со ст. 210 ГК РФ , которая указывает, что «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества» . Не просто любого имущества, которое собственник, например, видит или мимо которого он сегодня прошел, а именно бремя содержания только того имущества, которое принадлежит ему на зарегистрированном праве собственности.
В статье 16 ЖК РФ понятие «жилое помещение» включает понятия «жилой дом» , «часть жилого дома» или «квартира » .
Статья 18 ЖК РФ указывает, что «право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» .
Прежде всего, выясняется, что ст. 130 ГК РФ жилые помещения, общее имущество МКД относит к недвижимому имуществу. Так, пункт 1 ст. 130 ГК РФ указывает, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, …и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе … здания, сооружения» . То, что жилой дом является зданием и относится к категории недвижимого имущества, думаю, ни у кого не вызывает сомнений. Это признает и ст. 16 ЖК РФ.
Путаница в понятиях и терминах является фирменным знаком российского законодательства. Так, между понятиями «жилое помещение» и «помещение» ставится знак равенства, в соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ .
В само понятие «помещение» Жилищный кодекс РФ втискивает одновременно не только и квартиру , и жилой дом , и часть жилого дома , но и земельный участок , на котором расположен МКД, и лифты , и все коммуникации в нем , и даже управляющую многоквартирным домом организацию .
Итак, мы выяснили, что общее имущество в многоквартирном доме – это недвижимое имущество, недвижимость.
Здесь же, в п. 1 ст. 131 ГК РФ выясняется, что регистрация права собственности на общее имущество – это действительно именно те «случаи, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации» , о которых говорится в ст. 18 ЖК РФ . А именно, п. 1 ст. 131 ГК РФ указывает, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,… их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции» .
Далее выясняется потрясающий, обескураживающий факт, имеющий юридическое значение. Оказывается, возникновение права собственности, в соответствии с действующим российским законодательством, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Вот так сюрприз! Более того, в соответствие с п. 2 ст. 8 ГК РФ , «права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него» .
Следует отметить, что это относится и к домам существующей застройки и к новостройкам. В статье 219 ГК РФ находим, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» .
Таким образом, российское законодательство однозначно утверждает, что право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента регистрации соответствующих прав на него. А пока нет такой регистрации, нет ни права собственности на недвижимое имущество, ни обязанности его содержать.
Странно, что ни законодатели из органов законодательной власти, прежде всего из Государственной Думы РФ, ни должностные лица из органов исполнительной власти, прежде всего из Правительства Российской Федерации, ни судьи из судебной власти Российской Федерации этого не знают! Поголовный «правовой нигилизм» , как говорит Президент Д.Медведев!
Итак: общее имущество в многоквартирном доме является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на общее имущество МКД возникает с момента государственной регистрации.
Право собственности на общее имущество
Оказывается, так называемое «общее имущество в многоквартирном доме» не принадлежит собственникам квартир в нем! Ни у одного собственника квартиры МКД в сегодняшней России нет зарегистрированного права собственности ни на какое общее имущество в многоквартирном доме.
Ни один собственник квартиры МКД не зарегистрировал свое право собственности на общее имущество в соответствующем доме, не имеет правоустанавливающего документа, то есть свидетельства о праве собственности и/или договора о совершенной сделке купли-продажи, мены, дарения и тому подобное на общее имущество или на долю в общем имуществе МКД. И пусть никого не смущают лукавые рассуждения должностных лиц государственной власти об обратном. Ни одному собственнику квартиры не принадлежит ни право собственности на общее имущество, ни доля в общем имуществе в многоквартирном доме!
Ни один собственник квартиры МКД в России, не может подтвердить на основании правоустанавливающего документа свое право собственности на какое-либо количество квадратных метров площади общего имущества в соответствующем МКД или квадратных метров, соответствующих его доле в общем имуществе. Тем более нельзя говорить о праве собственности на доли в земельных участках, которые ст. 36 ЖК РФ относит к… «помещениям в данном доме» , не говоря уже о лифтах и инженерных коммуникациях. (?!)
Ни одна составляющая часть «помещений в многоквартирном доме» в России, т.е. ни одна доля собственника в МКД, не прошла государственную регистрацию как недвижимое имущество и права граждан на эту недвижимость не внесены в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Утверждать это просто и это не требует дополнительного подтверждения, т.к.регистраторы Министерства юстиции РФ пока не умеют, не знают как регистрировать права на общую долевую собственность, на общее имущество МКД.
После принятия и введения в действие горе законодателями из Государственной Думы РФ Жилищного кодекса РФ, зарегистрировать общее имущество в МКД стало вообще невозможно с юридической точки зрения и с точки зрения здравого смысла.
Особенно забавно, что дилетанты правоведы и законодатели, подготовившие и принявшие Жилищный кодекс РФ, «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке» , включили в понятие «помещения в данном доме» . Так, в ст. 36 ЖК РФ записано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, В ТОМ ЧИСЛЕ …лифты, …а также …механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, …земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке» (далее – общее имущество в многоквартирном доме) .
Абсурдность ключевых норм в федеральных законах, их несоответствие здравому смыслу является фирменным знаком российского законодательства. Среди законодателей существует точка зрения, что чем непонятнее для граждан принимаемый закон, тем послушнее он будет гражданами исполняться.
Поскольку земельный участок, его границы, точки координат, размер его площади, иные объекты, расположенные на указанном земельном участке для большинства МКД не определены, то ни о какой государственной регистрации «помещения в данном доме» , то есть общего имущества МКД, не может быть и речи. Раз не определен объект, подлежащий регистрации, значит нечего регистрировать. Значит ни о каких ДОЛЯХ в праве на общее имущество тем более не может быть и речи.
Главный вывод, который вытекает из проведенного нами анализа фактов, имеющих юридическое значение, собственники квартир в многоквартирных домах не являются собственниками так называемого «общего имущества в многоквартирном доме» , поэтому они не должны нести бремя содержания «общего имущества в многоквартирном доме» .
Одновременно мы выяснили и то, что никакого общего имущества в многоквартирных домах на сегодняшний день не существует. Лукавые статьи некоторых российских законов являются недействительными даже с точки зрения российского законодательства, так как они противоречат Конституции Российской Федерации, основному закону в российском законодательстве, и противоречат институту права собственности, на котором базируется Гражданский кодекс Российской Федерации.
Парадоксы жилищного права
Так называемое «общее имущество» на жилую недвижимость существовало как понятие в российском законодательстве с 1996 г… Называлось оно «общим имуществом в кондоминиуме» , то есть в земельно-имущественном комплексе , который принадлежал домовладельцам на праве общей собственности.
Власть, принимая в то время закон с формулировкой об общем имуществе, общей долевой собственности домовладельцев, как бы делала отступление от общего действующего российского законодательства. Она признавала право собственности жителей МКД на общую долевую собственность их кондоминиумов, включая как право на земельный участок, так и право на площади в этих домах, расположенные вне частных квартир, а также и право на все коммуникации в кондоминиуме, лифты и другие механизмы.
Власть как бы говорила народу, что это признаваемая властью (государством?) собственность жителей этих домов и она как общее имущество домовладельцев «передается домовладельцам в собственность и бесплатно» по первому их требованию. Суды, хотя и без энтузиазма, но признавали «собственность по Закону» даже без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суды принимали решения в пользу жителей, если нарушались такие незарегистрированные права граждан на общее имущество.
С натяжкой, но можно говорить, что до введения Жилищного кодекса РФ домовладельцы имели право общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Здесь уместно напомнить ст. 35 Конституции Р Ф, которая указывает, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» .
Введением в действие Жилищного кодекса РФ власть произвела отчуждение части «общего имущества в кондоминиуме» у домовладельцев МКД. Теперь земельные участки в нормативных размерах (где размер был определен на основании постановления Правительства Российской Федерации и приблизительно был равен общей площади всего многоквартирного дома) перестали быть «собственностью по Закону» , принадлежащей домовладельцам кондоминиумов на праве общей долевой собственности, перестали быть общим имуществом.
Земельные участки дворов МКД снова стали государственной собственностью. Ими снова получили право распоряжаться функционеры исполнительной власти. Чиновники убрали преграды для получения взяток за разрешение использования этих земельных участков под разного рода строительство, убрали преграды для распродажи земельных участков в городах в частную собственность.
Власть как хозяин своего слова дала слово считать домовладельцев собственниками «общего имущества» без государственной регистрации на недвижимое имущество, она же его и забрала обратно, произведя отчуждение части этого «общего имущества» . Оспорить это действие домовладельцам по российскому законодательству невозможно. Поскольку недвижимое имущество, составлявшее кондоминиумы в жилищной сфере, не прошло государственной регистрации, то…никакого «общего имущества» нет и не существовало.
Чтобы назойливые жители не беспокоили власть своими жалобами и исками, она вообще ликвидировала в российском законодательстве понятия «домовладелец» , «кондоминиум» и «общее имущество в кондоминиуме» .
Теперь введено понятие попроще: «общее имущество в многоквартирном доме» , и большая часть придомовых земельных участков в это новое понятие уже не входит.
Этот трюк, разыгранный с правами жителей городов на «общее имущество» , действительно не может быть оспорен. Здесь власть является хозяином, а народ исполнителем. Но эти действия власти вернули правоотношения в России из области молчаливой договоренности двух сторон о взаимном признании прав и обязанностей к территории реального правового поля. Теперь каждая сторона должна опираться только на действующее законодательство.
Как мы уже выяснили, в соответствии с действующим российским законодательством никакого «общего имущества в многоквартирных домах» в России сегодня не существует.
В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ з емля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью!!! Таким образом, правовой статус части «общего имущества в многоквартирном доме» , то есть земельных участков, составляющих это «общее имущество» , определен как государственная собственность!
В соответствии со ст. 6 ГК РФ , в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство , регулирующее сходные отношения (аналогия закона ). То есть, опираясь на аналогию закона, можно с полной ответственностью утверждать, что и остальная часть так называемого «общего имущества в многоквартирных домах» является государственной собственностью.
Итак, никакого общего имущества в многоквартирных домах в России сегодня нет, а, следовательно, у жителей многоквартирных домов нет никаких обязательств перед исполнительной властью в городах по содержанию всего, что расположено за пределами квартир. Частные квартиры принадлежат частным лицам, а все, что за пределами квартиры в МКД – является государственной собственностью!
У жителей многоквартирных домов нет никаких обязательств и перед созданными чиновниками исполнительной власти управляющими жилищным фондом организациями независимо от того, являются ли эти организации государственными унитарными предприятиями (ГУП ), муниципальными (МУП ) или подставными частными (ОАО, ЗАО, ООО и т. д.), даже если жителями и подписаны так называемые договоры на совместное содержание и обслуживание общего имущества МКД.
Во-первых , все такие договоры заключены под принуждением со стороны власти и являются кабальными сделками, что означает их недействительность.
Во-вторых , никакого «общего имущества в многоквартирных домах» пока не существует. Не может быть обязательства в отношении того, чего нет. Общее имущество нужно сначала создать и уж потом договариваться о его совместном содержании. Появляется право на недвижимое имущество только после государственной регистрации прав. Право должно появиться как минимум у двух лиц, только после этого недвижимое имущество станет «общим» !
Платить или не платить
Так что же представляет собой повинность, наложенная властью на жителей многоквартирных домов?
К категории налогов это не относится, так как в соответствии со ст. 8 Налогового кодекса РФ под налогом понимается обязательный платеж в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований. Плата за содержание «общего имущества в многоквартирном доме» не является обеспечением деятельности государства. В этом суть налогообложения граждан, применяемого властью при осуществлении принципа оккупационного управления государством.
Требование власти к жителям МКД оплачивать содержание общего имущества является незаконным. Но как следует поступать жителям? Платить или не платить?
Необходимо в каждом городском и районном суде инициировать хотя бы одно дело по выяснению юридически значимого факта, а именно, заставить судебную Власть признать факт наличия права собственности на «общее имущество в многоквартирном доме» либо у «государства» либо у собственников квартир.
Заявителем должны выступать собственники квартир, заинтересованным лицом – орган государственной власти субъекта Российской Федерации.
Цель – признать через суд, что право собственности на «общее имущество» принадлежит государству Российская Федерация.
Вариант первый. Если выиграет «государство» , то есть если суд признает, что «общее имущество» является государственным жилищным фондом.
В этом случае выигрыш дела ответчиком автоматически означает прекращение обязанности жителей многоквартирного дома платить жилищно-коммунальный оброк. Ведь суд признает, что это чужое имущество! Это будет означать экономию тысяч рублей в год для каждой семьи!
Важное замечание: первые заявления в суд необходимо подавать жителям тех домов, которые имеют большие дворы и большое количество подсобных помещений! Чтобы Власти было жалко это имущество отдавать в собственность жителям!
Судьи – это одна из ветвей все той же власти, поэтому они попытаются играть в пользу власти исполнительной, против народа. Поэтому для судей должна ставиться «западня» .
Если судья, «действующий по собственному убеждению» , а не на основании российского законодательства, признает право собственности на «общее имущество в многоквартирном доме» за заявителем , то есть за собственниками квартир, чтобы возложить обязанность оплачивать это имущество на жителей, то дальнейшие действия жителей таких многоквартирных домов мы подробно разберем в специально посвященной этой теме статье. Забегая вперед, скажу, что в таком случае у жителей выбранных для суда домов появляется шанс на зарегистрированное право на большой земельный участок, большие подвалы, чердаки, большие площади подсобных помещений, коммуникации. Это дорогое имущество! Появляется масса интересных прав.
Первое – возможность получения арендных доходов, которые можно направить на содержание дома. Одно из неожиданных новых прав – взимание платы за транзит электроэнергии, воды, газа через свои коммуникации …с энергоснабжающих организаций!!!
Жители, не желающие получать в собственность «общее имущество» , могут воспользоваться правом не получать это имущество от первоначального собственника-государства. Если лицо не принимает имущество, то оно не становится его собственником. Это норма российского законодательства!
Повторяю, принятие «общего имущества» должно стать для собственников квартир предметом основательного торга с Властью!
Материал предоставил Хомяков Владимир Константинович , выпускник МГИМО , имеет большую судебную практику по защите прав граждан и юридических лиц (жилищное, земельное, гражданское право), автор Теории долевизма (теории долевой собственности), автор учебника политики и философии права «Власть и народ» , 2000-2008 гг. – член экспертного совета Государственной думы РФ по жилищному законодательству , председатель Совета НП «Городская жилищная палата» , г. Москва.
Осень, кризис, все дорожает, а тут еще и взнос за капремонт бьет по карману . Вот уже появились на дверях подъездов непонятные листовки, в которых жителей домов обещают научить, «как законно не платить за капремонт». Мы спросили у экспертов: а что будет, если действительно игнорировать этот взнос? И что он вообще из себя представляет?
Взнос за капремонт многие считают несправедливым. Объясняют это тем, что в квартплату уже включен пункт «содержание и ремонт жилого помещения». Почему же тогда нужно оплачивать еще один ремонт?
Такие возражения вроде бы резонны. Однако юристы считают иначе. Как объясняет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), законодатель разграничивает категории «взнос на капитальный ремонт» и «плату за содержание и ремонт жилого помещения». В Жилищном кодексе РФ (п. 2 ст. 154) сказано, что квартплата включает в себя:
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
То есть собственники многоквартирного дома обязаны платить и за текущий, и за капитальный ремонт. Тем более что первый не заменяет второй.
«Принципиальное различие в том, что текущий ремонт направлен на проведение работ по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также по устранению мелких повреждений и неисправностей, — говорит Никита Чулочников, член правления ассоциации «АКОН». — В свою очередь, к капитальному ремонту относятся различные работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования из-за их физического износа и разрушения на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные свойства. Также капитальным ремонтом наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства признаются работы по поддержанию в исправном состоянии сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, по озеленению дворовых территорий».
Таким образом, работы различаются масштабом и, соответственно, стоимостью, частотой проведения и спецификой. Например, если потрескалась краска на стенах или отвалилась облицовочная плитка — достаточно текущего ремонта. А вот если выщерблены ступени лестницы, разрушена плитка на полу и эти повреждения препятствуют проходу, создают угрозу безопасности, чреваты травмами — тогда нужен капитальный ремонт.
Что будет, если не платить?
В некоторых регионах люди массово не платят за капремонт — то ли надеются, что отменят, то ли просто не думают о последствиях. Однако игнорировать взнос юристы не советуют.
«Учитывая, что платеж за капитальный ремонт является обязательным в соответствии с законом, то с нарушителями будут бороться в обычном порядке, то есть в судебном, наравне со всеми неплательщиками коммунальных платежей», — предупреждает адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры». Долг придется вернуть с процентами (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты), кроме того нужно будет оплатить судебные расходы и исполнительский сбор.
Неоплаченный долг за капремонт повиснет на квартире обременением и может помешать ее продаже или любой другой сделке. «При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме (купля-продажа, наследование, дарение) к новому собственнику переходит и обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт дома», — отмечает О. Сухов.
Пока законодательная база о капремонте несовершенна и практики массового применения санкций еще нет, признает Н. Чулочников. Но неплательщики рискуют: возможно, их ждут штрафы, ограничения гражданских прав и т. д. Поэтому эксперт советует подстраховаться. Если собственники не провели общее собрание с выбором специального счета для перечисления средств на капремонт дома, значит, по умолчанию им достался «котловой способ», то есть деньги поступают региональному оператору. Ему можно направить письменный отказ. «Однако это скорее повод втянуться в юридическое противоборство и попытка повлиять на условия и порядок взимания платежа, чем возможность его избежать, — преду-преждает Н. Чулочников. — При этом необходимо помнить, что, внеся первый взнос, вы автоматически признали свои обязательства по оплате капремонта».
Не платить, но по закону
Сейчас законом не предусмотрены какие-то льготы по взносам за капремонт даже для пенсионеров (хотя такой проект был направлен в Госдуму). Возможно, послабления и будут, а пока Жилищный кодекс освобождает от платежей только собственников квартир, живущих в аварийных и подлежащих сносу домах. Или если органы власти приняли решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, где расположен многоквартирный дом.
А вот снизить бремя платы за капремонт можно законным способом. В случае если общая сумма платы за услуги жилищно-коммунального хозяйства превышает величину предельного показателя в вашем регионе, нужно обратиться за субсидией.
Вместо послесловия
«Платить за капремонт надо, но данный взнос, хотя и предусмотрен законом, с точки зрения права весьма сомнителен, — считает О. Сухов. — Действующее гражданское и жилищное законодательство устанавливает, что собственник несет бремя содержания своего имущества, но не чужого. А когда общие средства используются согласно утвержденному графику на капитальный ремонт разных объектов, а не конкретного дома, то собственник фактически платит за содержание чужого имущества. Проще говоря, если ваш дом стоит в очереди на ремонт, который ожидается лишь через десять лет, то все ваши деньги в течение этого десятка лет тратятся на капитальный ремонт чужих домов».
