Приобретение права собственности приобретательной давности. В силу приобретательной давности

 О признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности

Д.А. Тоточенко доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии Министерства внутренних дел Российской Федерации, кандидат юридических наук (г. Омск)

Денис Алексеевич Тоточенко, [email protected]

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество. В соответствии с пунктом 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобрета-тельной давности в отношении имущества, находящегося у лица, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приоб-ретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта

нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобре-тательной давности;

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Так, например, суд первой инстанции отказал Ч. в признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, так как не нашло подтверждения юридически значимое обстоятельство, характеризующее добросовестность дав-ностного владения имуществом.

Как следует из материалов дела, Ч. изначально было известно о том, что собственниками участка, кроме нее, являются Т., умершая в 2002 году, Г. и Е. Представленные налоговые уведомления и квитанции об их оплате выданы не только на имя Ч., но и на имя Г. и Е., что свидетельствует об осведомленности истца о наличии иных собственников земельного участка и опровергает ее доводы о единоличном несении расходов на содержание участка.

Длительность пользования земельным участком, оплата налогов не являются основанием для признания права собственности. Отсутствие сведений в регистрационных органах о собственнике спорного объекта недвижимости не могут свидетельствовать об отсутствии такового, поскольку ранее действовавшее законодательство, в период действия которого сложились спорные правоотношения, не предусматривало государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, бесхозяйным спорный земельный участок признан не был

С учетом изложенного Острогожский районный суд Воронежской области правомерно указал на отсутствие совокупности обстоятельств, необходимых для возникновения права собственности в силу приобре-тательной давности 1.

Согласно пункту 16 постановления № 10/22 по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретатель-ной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в перечне оснований, по которым предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, такое основание, как приобретательная давность, не предусмотрено. Соответственно, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть приобретены в собственность по давности владения. При этом согласно пун-

кту 1 статьи 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Также следует учитывать так называемую «презумпцию государственной собственности на землю», установленную пунктом 2 статьи 214 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

По мнению А.А. Иванова, пункт 2 статьи 214 ГК РФ распространяется только на земельные участки. Поскольку в соответствии с российским законодательством другие природные ресурсы (недра, лесные участки, водные объекты, животный мир) в частной собственности находиться не могут, в отношении таких природных ресурсов указанная норма ГК РФ лишена смысла (см. ).

Мы же полагаем, что из этого правила (относительно других природных ресурсов) имеются исключения. Так, например, согласно статье 8 Водного кодекса Российской Федерации отдельные водные объекты, расположенные в границах земельных участков, могут находиться в частной собственности (речь идет об обводненных карьерах и прудах). Соответственно, в случаях когда указанные водные объекты не находятся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, они являются государственной собственностью. В связи с этим согласно пункту 2 статьи 214 ГК РФ они не могут приобретаться по давности владения.

Анализ судебной практики по делам о признании права собственности на земельные участки, также показал практически полное отсутствие положительных судебных решений о признании права собственности по давности владения в отношении

1 См. апелляционное определение Воронежского областного суда от 17 февраля 2015 года по делу № 33-859/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности.

По мнению Ю.А. Умеренко (см. ), ситуация осложняется наличием административной ответственности за самовольное занятие земельных участков (статья 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Таким образом, в силу презумпции государственной собственности на землю земельные участки, не находящиеся в частной собственности, в настоящее время не могут быть приобретены в собственность по давности владения.

Согласимся с мнением Ю.А. Умеренко (см. ), который полагает, что по вопросу признания права собственности на землю по давности владения можно выделить две основные ситуации:

1) если земельный участок находится в государственной собственности, то ответ на вопрос о возможности приобретения права собственности по основанию приоб-ретательной давности будет однозначно отрицательным; в этом случае оформление земельных правоотношений должно осуществляться исключительно в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации;

2) если спорный земельный участок ранее был отчужден из государственной либо муниципальной собственности и имеются доказательства, которые позволят исключить в отношении такого земельного участка действие презумпции государственной собственности на землю, то возможно предположить, что в этом случае ответ на вопрос о возможности приобретения права собственности по основанию приобрета-тельной давности будет положительным.

Мы считаем целесообразным систематизировать случаи, когда судами удовлетворяются иски, связанные с признанием права собственности на земельные участки по давности владения. Также отметим, что рассмотренные далее случаи являются частными по отношению ко второй ситуации, когда спорный земельный участок ра-

нее был отчужден из государственной либо муниципальной собственности.

Анализ положительной судебной практики по делам о признании права собственности на земельные участки по давности владения показал, что в настоящее время судами удовлетворяются подобные иски в трех основных случаях:

1) если право собственности на земельный участок в свое время не было оформлено надлежащим образом (например при переходе земельного участка по договору купли-продажи и т. д.), но лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в течение установленного законом времени;

2) если лицо фактически вступило в наследование, не оформив надлежащим образом право собственности на земельный участок, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в течение установленного времени;

3) если лицо при отсутствии договорных отношений добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется заброшенным земельным участком, не находящимся в государственной или муниципальной собственности, в течение установленного времени.

Приведем пример положительной судебной практики, когда право собственности на земельный участок в свое время не было оформлено надлежащим образом.

П.С. обратился в суд с иском к Ю. и К.С.М. о признании права собственности в порядке приобретательной давности на жилой дом и земельный участок. Истец утверждает, что приобрел их у П.О. 23 мая 1994 года без оформления договора и удостоверения его у нотариуса, регистрации права собственности. Поскольку на момент отчуждения недвижимого имущества П.О. в доме не проживала, земельным участком не пользовалась, чтобы не собирать документы для оформления сделки, составила на истца завещание.

С 23 мая 1994 года по настоящее время истец владеет и пользуется недвижимым имуществом непрерывно, открыто и добросовестно как своим собственным, несет бремя его содержания. После затопления жилого дома и земельного участка в 1995 году отремонтировал дом - переложил печь, полы покрыл линолеумом, стены и потолок обшил доской, отремонтировал сени.

2 февраля 2013 года П.О. умерла. Истец не имеет возможности оформить права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования по завещанию от 23 мая 1994 года, поскольку при жизни П.О. 28 ноября 2008 года было составлено еще одно завещание, в соответствии с которым наследниками являются ответчики Ю. и К.С.М.

Суд первой инстанции удовлетворил требование истца.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно пришел к таким выводам, которым была дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе на основании пояснений истца, показаний свидетелей Х. и П., справки администрации о том, что П.О. на праве собственности принадлежит жилой дом, но с 23 мая 1994 года в связи с ее выездом и снятием с регистрационного учета по завещанию, сделанному собственноручно П.О., пользовался жилым домом и земельным участком П.С., квитанций о приеме налоговых платежей от П.С., оплачивавшего налоги на жилой дом и земельный участок в период с 1995 по 2003 год.

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о наличии совокупности условий, названных в статье 234 ГК РФ, для признания за П.С. права собственности на спорные земельный участок и расположенный на нем жилой дом в порядке приобретательной давности.

Довод апелляционной жалобы о том, что надлежащим образом оформленное соглашение о распоряжении земельным участком и жилым домом оформлено не было, не влечет отмену решения суда.

По смыслу закона наличие договорных отношений между сторонами не является обязательным условием для приобретения права собственности на имущество в порядке приобретательной давности, соответственно, отсутствие надлежащим образом оформленного договора не может являться основанием для отказа в удовлетворении таких требований.

С учетом изложенного судебная коллегия Свердловского областного суда признала решение суда первой инстанции законным и обоснованным 2.

Таким образом, отсутствие надлежащим образом оформленного договора не является основанием для отказа в удовлетворении требований, связанных с приобретением права собственности на земельный участок по давности владения, в случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в течение установленного законом времени.

Вместе с тем с учетом пункта 62 постановления № 1 0/22 в подобных ситуациях вполне закономерно возникает вопрос, насколько правильно поступают суды, признавая право собственности по основанию приобретательной давности, если имела место гражданско-правовая сделка, которая не была зарегистрирована в установленном порядке. В связи с этим полагаем, что суды, удовлетворяя требования, связанные с приобретением права собственности на земельные участки, действуют правильно, в соответствии с существующим законодательством. В случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в тече-

2 См. апелляционное определение Свердловского областного суда от 24 августа 2016 года по делу № 33-14123/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

ние установленного законом времени, то оно вправе выбирать между иском о государственной регистрации перехода права собственности и требованием о признании права собственности на земельный участок по давности владения. В этой ситуации оба иска будут являться надлежащими способами защиты.

При отсутствии условий, наличие которых предоставляет право на предъявление требования о признании права собственности на земельный участок по давности владения (истечение установленного законом срока, добросовестность, открытость владения и т. д.), истец имеет право обратиться в суд лишь с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

Переходя к рассмотрению случая, когда лицо фактически вступило в наследование, не оформив надлежащим образом право собственности на земельный участок, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется им в течение установленного времени, отметим, что в большинстве случаев суды удовлетворяют требования наследников. В качестве примера положительной практики приведем нетипичный случай, когда гражданский супруг, совместно проживавший с собственником земельного участка и пользовавшийся им, приобрел его в собственность по давности владения.

тров, предоставленный ему для ведения садоводства. Г. и Б. совместно использовали участок с 1994 года.

После смерти Б. она не могла оформить надлежащим образом право собственности на земельный участок, хотя имела членство в садовом обществе, использует в настоящее время участок по назначению, своевременно вносит членские взносы. Наследников у Б. не имеется.

Решением Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 12 ноября 2014 года иск Г. удовлетворен.

Проверив материалы дела, заслушав доводы лиц, принимавших участие в судебном заседании, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения не нашла.

Доводы жалобы в части того, что спорный земельный участок может быть приобретен в собственность только в порядке, который установлен земельным законодательством Российской Федерации, с учетом изложенных обстоятельств основаны на неверном толковании норм права и основанием для отмены решения суда первой инстанции не является.

С учетом изложенного судебная коллегия Хабаровского краевого суда признала решение суда первой инстанции законным и обоснованным 3.

Г. обратилась в суд с иском к администрации города Хабаровска о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. В обоснование иска ссылается на то, что скончался Б., который приходился гражданским супругом Г. и с которым она совместно проживала до дня его смерти. Б. имел в собственности земельный участок, расположенный в садовом товариществе «им. Мичурина», площадью 480 квадратных ме-

Таким образом, при совместном проживании и совместном использовании земельного участка после смерти его собственника лицо добросовестно, открыто и непрерывно, владеющее и пользующееся участком в течение установленного времени, может приобрести его в собственность по давности владения.

Приведем пример положительной практики, когда лицо при отсутствии договорных отношений добросовестно, открыто и не-

3 См. апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 4 февраля 2015 года по делу № 33-8768/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

прерывно владеет и пользуется заброшенным земельным участком, не находящимся в государственной или муниципальной собственности, в течение установленного времени.

К. обратилась в суд с иском к М. о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. В обоснование исковых требований указала, что с марта 1996 года пользуется указанным земельным участком как своим собственным. Поскольку участок остался без собственника по неизвестной причине, М. оставила участок и по настоящее время на нем не появлялась. В марте 1 996 года участок был предоставлен истцу в пользование председателем общества «Луч», истец фактически использует участок в течение 18 лет, уплачивает ежемесячно взносы и несет расходы на его содержание.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 11 июня 2014 года в удовлетворении исковых требований К. было отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истец знала о том, что спорный земельный участок принадлежит другому лицу, об отсутствии оснований возникновения у нее права собственности на участок, о том, что с момента принятия истца в члены общества «Луч» и закрепления за ней участка срок приоб-ретательной давности не истек, а также из того, что истец не представила доказательства, подтверждающие, что М. является собственником спорного земельного участка и надлежащим ответчиком по делу.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 10, 129 и 234 ГК РФ и разъяснениями, данными в пунктах 15 и 16 постановления № 10/22, не согласилась с принятым решением, поскольку в ходе судебного разбирательства совокупностью исследованных, относимых и допустимых доказательств установлено, что К. с марта

1 996 года, то есть более 1 5 лет, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в соответствии с разрешенным использованием как своим собственным, принадлежащим на праве собственности М. земельным участком, в том числе обрабатывает его, несет расходы на его содержание, оплачивает членские взносы, тогда как собственник участка М. забросила и не использует его, а также в связи с тем, что договорные отношения между М. и К. по пользованию спорным земельным участком отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия отменила решение суда, удовлетворив исковые требования К. о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности 4.

Соответственно, при отсутствии договорных отношений лицо добросовестно, открыто и непрерывно, владеющее и пользующееся заброшенным земельным участком, не находящимся в государственной или муниципальной собственности, в течение установленного законом времени, может приобрести право собственности на него в порядке приобретательной давности.

Согласно пункту 19 постановления № 10/22 дела, дела связанные с давностью владения, могут разрешаться в порядке искового либо особого производства. Так, в случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

См. апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 15 августа 2014 года по делу № 33-5133/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

Истцом (заявителем) по требованиям о признании права собственности на земельный участок по давности владения является лицо, считающее, что стало собственником земельного участка в силу закона (приоб-ретательной давности).

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательской давности является прежний собственник имущества.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации (см. ) при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений, содержащих требования о признании права собственности на недвижимое имущество, должны применяться правила уплаты государственной пошлины, определенные в пункте 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации для искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке.

В заключение отметим следующее:

1) отсутствие надлежащим образом оформленного договора не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, связанных с приобретением права собственности на земельный участок по давности владения, в случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно, владеет и пользуется земельным участком в течение установленного законом времени;

2) наследники, фактически вступившие в наследование, но не оформившие надлежащим образом право собственности на земельный участок, а также лица, совместно проживавшие и использовавшие земельный участок с его собственником добросовестно, открыто и непрерывно, владеющие и пользующиеся участком в течение установленного законом времени, могут приобрести его в собственность по давности владения;

3) при отсутствии договорных отношений лицо добросовестно, открыто и непрерывно, владеющее и пользующееся заброшенным земельным участком, не находящимся в государственной или муниципальной собственности, в течение установленного

законом времени может приобрести право собственности на него в порядке приобре-тательной давности.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Иванов А. А. О презумпции права государственной собственности на землю в России // Закон. 2016. № 6.

2. Умеренко Ю. А. Применение института приобретательной давности на земельные участки: спорные вопросы // Современное право. 2016. № 9.

3. Умеренко Ю. А. Возникновение права собственности на земельный участок по основанию приобретательной давности: проблемы практики // Юрист. 2016. № 23.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Водный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

9. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 1 1 7-ФЗ. Доступ

из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

2015 года по делу № 33-859/2015. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

2016 года по делу № 33-14123/2016. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

12. Апелляционное определение Хаба-

ровского краевого суда от 4 февраля 2015 года по делу № 33-8768/201 4. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

13. Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 15 августа 2014 года по делу № 33-51 33/201 4. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

14. Письмо Верховного Суда Российской Федерации от 17 мая 2010 года № 5/общ-1714. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

МИРКВАРТИР

САМЫЕ ПОПУЛЯРНЫЕ У ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ СТАНЦИИ МЕТРО МОСКВЫ *

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» составили ТОП-10 станций московского метрополитена, наиболее популярных у покупателей недвижимости. На распределение мест в рейтинге повлияло количество просмотров и поисковых запросов, а также выставленных на продажу объектов первичного и вторичного рынков (за исключением элитного сегмента).

Так, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко говорит следующее: «Практически все станции метро, которые попали в ТОП-10, имеют одну особенность -они расположены за ТТК и являются транспортными узлами для больших территорий, границы которых не обязательно совпадают с административными границами районов. Например, в «зону действия» станции «Петровско-Разумовская» попали кварталы сразу 7 районов северной части города (Тимирязевского, Бескудниковского, Дмитровского, Восточного и Западного Дегунино, Коптево и Головинского). Понятно, что по количественным показателям такие крупные транспортные центры существенно обходят те, что расположены в районах с более плотной сеткой метро».

Лидером рейтинга по количеству запросов и предложений стала станция «Юго-Западная», которая открывает удобный доступ к большинству улиц Тропарево-Никулино, Обручевского района, южных частей Проспекта Вернадского и Очаково-Матвеевского, «замкадышей» Солнцево и Но-вопеределкино и даже отдельных частей Новой Москвы. Где-то, возможно, есть более близкие станции, но от «Юго-Западной» проложены оптимальные маршруты наземного транспорта. Безусловно, на такой большой территории и разброс цен будет значительным. Например, 2-комнат-ная квартира в непосредственной близости от метро «Юго-Западная» продается за 14 миллионов рублей (254 545 р./кв. м), а аналогичное предложение в Новопеределкино дешевле более чем в два раза - 6,5 миллиона рублей (118 182 р./кв. м). Средняя стоимость жилья по «Юго-Западной» в целом составляет 12 569 632 рубля (202 736 р./кв. м).

Второе место - у станции метро «Кунцевская», от которой удобно добираться как в районы, не имеющие своего метро (Можайский, северная часть Очаково-Матвеевского), так и на улицы, куда плохо «добивают» соседние «Славянский бульвар» и «Молодежная». Цены на квартиры в окрестностях «Кунцевской» варьируются в широком диапазоне: за двухкомнатную квартиру в типовой панели у МКАД (20 минут транспортом от метро) просят 6,2 миллиона рублей (144 681 р./кв. м), за «двушку» в «цековском» доме в минуте от метро - 23 миллиона рублей (287 860 р./кв. м). Средняя стоимость квартир у «Кунцевской» - 12 699 274 рубля (204 827 р./кв. м).

Если на первом и втором местах расположились станции юго-запада и запада Москвы, то на третьем - метро «Бабушкинская», ставшая «центром притяжения» для районов столичного северо-

Окончание на с. 51

По материалам пресс-службы Федерального портала «МИР КВАРТИР» (www.mirkvartir.ru). Федеральный портал «МИР КВАРТИР» - крупнейшая российская база объектов недвижимости, охватывающая все регионы страны, в которой размещены более 1,5 миллиона объявлений. Ежемесячная аудитория сайта - более 3 миллионов уникальных посетителей (по данным Liveinternet). «МИР КВАРТИР» - официальная база данных Российской Гильдии Риэлторов.

15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

16. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Поскольку с введением в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

17. В силу пункта 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.

При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.

18. В пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

21. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Новая редакция Ст. 234 ГК РФ

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со и , начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарий к Ст. 234 ГК РФ

1. Приобретательная давность является универсальным первоначальным способом приобретения права собственности.

Судебная практика.

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

2. Условия приобретательной давности, приводящие к возникновению права собственности:

а) объект. Возможно приобретение по давности как движимого, так и недвижимого имущества;

Судебная практика.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

б) добросовестность, по аналогии со , означает, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности;

в) открытость означает, что владелец должен обладать имуществом без утайки. Демонстрация своего владения третьим лицам не обязательна;

Судебная практика.

Обязательным условием приобретения права собственности на бесхозяйную вещь за давностью владения является добросовестное открытое владение, без которого не могут быть гарантированы законные права и интересы собственника. Находящиеся на территории РФ перемещенные культурные ценности до недавнего времени хранились, как правило, в закрытых фондах музеев. Это предполагает составление полного перечня находящихся на территории РФ перемещенных культурных ценностей, а также их описание, обеспечение доступности соответствующей информации для всеобщего сведения. До завершения этой работы вопрос об отнесении так называемых бесхозяйных перемещенных культурных ценностей к федеральной собственности не может быть разрешен (Постановление КС РФ от 20.07.1999 N 12-П).

г) владение имуществом как своим собственным. Субъектом приобретения права собственности по давности является незаконный (беститульный) владелец;

Владеть "в виде собственности" - значит владеть от своего имени, а не от имени собственника имущества; владеть не имея к тому никакого юридического основания.

Д.И.Мейер

Следует допустить презумпцию владения в виде собственности. Владелец признается владеющим вещью как своею собственною, поскольку не будет доказано, что он владеет ею за другое лицо или по договору с последним.

Б.Б.Черепахин

Судебная практика.

Нормы о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

д) непрерывность. Во-первых, течение срока приобретательной давности прерывается аналогично случаям перерыва течения срока исковой давности () с теми же последствиями. Кроме того, перерыв имеет место в случае фактического лишения владения;

Некоторым зарубежным законодательствам известно правило, согласно которому перерыв не имеет места, если давностный владелец восстановит свое владение в течение короткого срока (до одного года), т.е. фактически вернет себе вещь или предъявит иск о ее возврате. Такое же правило в отечественном законодательстве предлагал установить Б.Б. Черепахин. В современной учебной литературе Ю.К. Толстой считает, что, если давностный владелец в установленном законом порядке восстановит нарушенное владение, течение срока считается непрерывным.

е) срок. Различие в сроках приобретательной давности проводится исключительно по объекту, в зависимости от того, является ли приобретаемое имущество движимым или недвижимым. Течение срока приобретательной давности в отношении имущества, которое может быть , не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности. В отношении имущества, не возвращенного владельцем по договору, истечение срока исковой давности по обязательственному требованию вернуть вещь роли не играет, так как такое имущество титульным (и, следовательно, недобросовестным) владельцем приобретено быть не может.

3. Смысл приобретательной давности.

Приобретение по давности владения введено для общественного блага, чтобы право собственности на какие-либо вещи не оставалось неопределенным в течение долгого времени или вообще навсегда.

Гай (D.41.3.1)

Институт приобретательной давности, имеющий своим последствием превращение фактического владения в право собственности, возник на почве чисто практических интересов общественной жизни. В удовлетворении и обеспечении означенных интересов собственно и заключается юридическое оправдание, правомерность приобретательной давности.

Проект Гражданского уложения Российской империи

По общепринятому толкованию действующего законодательства приобретательная давность не подлежит применению в случаях завладения бесхозяйными вещами, если владелец нарушил установленный порядок приобретения их в собственность. Также не может приобрести право собственности по давности лицо, получившее вещь во владение по договору и не вернувшее ее по окончании срока действия договора, даже в том случае, если кредитор не истребовал этой вещи или ему отказано в истребовании в связи с пропуском срока исковой давности. В этих случаях судьба имущества остается неопределенной. В то же время дореволюционное российское право (и проект Гражданского уложения) допускали приобретение права собственности по давности даже для недобросовестного владельца. Также отечественной практике в прошлом были известны случаи квалификации как бесхозяйного имущества, срок исковой давности по истребованию которого истек, или как беститульного владения по договору, прекратившему свое действие. В современных условиях подобные квалификации позволили бы расширить сферу применения приобретательной давности и, возможно, в более полной мере соответствовали бы целям ее введения в законодательство.

Другой комментарий к Ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Норма ст. 234, независимо от ее практической распространенности, играет определяющую роль в строении системы правил о приобретении права собственности.

Исторически приобретение по давности появилось в рамках купли-продажи и сохранило тесную связь с этим договором. Для уяснения действия механизма приобретения по давности следует учитывать, что его сохранение продиктовано прежде всего нуждами гражданского оборота. В общем виде смысл приобретения по давности состоит в следующем. Если вещь оказалась у незаконного владельца, то она больше не может вернуться в гражданский оборот без прямого нарушения прав собственника. В то же время и собственник не может вернуть себе владение, не нарушив тех правил, которые защищают незаконное владение. Между тем сами эти правила установлены для повышения надежности оборота. Возникшее таким образом противоречие закон разрешает в пользу оборота: посредством приобретательной давности владелец становится собственником, а собственник утрачивает свое право.

Тот факт, что механизм приобретательной давности тесно связан с куплей-продажей и чаще всего вытекает из этого договора, породил влиятельную традицию считать приобретательную давность производным способом приобретения права собственности. В то же время суть этого механизма состоит именно в том, что он направлен в конечном счете против собственника, поэтому всякое правопреемство исключено, а сама приобретательная давность является все же первоначальным способом приобретения права.

2. Нужно иметь в виду, что тесная связь приобретательной давности с нуждами гражданского оборота предопределяет тот факт, что приобретение собственности в силу завладения бесхозяйными, брошенными вещами, находкой, т.е. в случаях, выходящих за рамки оборота, не определяет сути этого института, и потому он применяется к этим случаям лишь субсидиарно.

Пленум ВАС РФ в п. 17 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 указал, что ст. 234 охватывает приобретение по давности имущества, принадлежащего другому лицу, а не только бесхозяйного.

3. Впервые в российском законодательстве норма о приобретательной давности была предусмотрена Основами гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (п. 3 ст. 50). В связи с новизной и специфичностью данного института применение норм о приобретательной давности вызывает заметные практические трудности.

Прежде всего следует иметь в виду, что лицом, владеющим вещью открыто, добросовестно, как своей собственной, является не собственник - это прямо сказано в п. 1 ст. 234. Действительно, собственник ни при каких условиях не может приобрести вещь в собственность по давности.

Этим лицом (владельцем по давности) является незаконный владелец. Законный владелец, т.е. лицо, владеющее по воле собственника, как правило, получил вещь прямо от собственника и всегда знает, кто является собственником вещи. Поэтому так же, как и собственник, он никак не может приобрести в собственность ту вещь, которую получил в срочное владение. По этой причине исключено приобретение по давности вещи, которая принадлежит владельцу на определенном титуле - аренды, хранения, доверительного управления, оперативного управления, хозяйственного ведения, залога, секвестра и т.д.

Незаконный владелец, напротив, владеет вещью помимо воли собственника и при известных условиях может не знать, кто является собственником. Незаконным владельцем является приобретатель по недействительной сделке об отчуждении вещи. Именно недействительное отчуждение вещи и является тем фундаментом, на котором сформирован весь институт приобретательной давности. Для того чтобы незаконный владелец приобрел право собственности на вещь, он должен отвечать определенным условиям, которые известны классическому праву как res habilis, titulus, fides, possessio, tempus (подходящая вещь, законное основание, добрая совесть, непрерывность владения, срок). Если незаконный владелец отвечает всем предъявляемым требованиям, он выступает как владелец по давности и получает право собственности на вещь.

4. Не допускается приобретение по давности вещей, изъятых из оборота, либо вещей, которые не могут находиться в собственности данного владельца. По давности не приобретаются и бестелесные вещи (права). В связи с тем что по ГК бестелесные вещи вообще не могут быть предметом права собственности, этот вопрос имеет значение, поскольку лицо ссылается, например, на добросовестное приобретение товарного знака или иного права на результат интеллектуальной деятельности. Такие споры встречаются в практике. Нет сомнения, что невозможно приобретение такого права в силу приобретательной давности. В то же время ценные бумаги в бездокументарной форме могут стать тем предметом, на который возникает право собственности в силу приобретательной давности, так как закон и судебная практика распространяет на эти объекты правила закона о вещах.

5. Недвижимое имущество может стать предметом приобретения по давности, поскольку такое имущество имеется. Если здание или сооружение является объектом недвижимости, принятым в эксплуатацию, право на который занесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним или иным образом зарегистрировано в установленном порядке, приобрести по давности такое имущество в порядке ст. 234 невозможно. Объект незавершенного строительства, зарегистрированный в порядке п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, может быть приобретен по давности.

Основанием для приобретения по давности объекта недвижимости может быть, например, судебное решение, которым признана недействительной сделка по приобретению объекта недвижимости и в качестве собственника указано иное лицо, но при этом объект оставлен во владении приобретателя именно на основании норм о приобретательной давности. Таким образом может быть приобретен по давности и земельный участок, ставший предметом недействительной сделки, как об этом уже упоминалось в .

6. Если спор затрагивает объект строительства, не зарегистрированный в порядке п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, то он не может быть предметом приобретения по давности, так?

Если приобретатель прав на объект строительства, добросовестно считая себя законным приобретателем, затем зарегистрировал права на него и лишь после этого обнаружил незаконность приобретения, то в этом случае, надо полагать, могут быть применены правила ст. 234. В том случае, если незаконный владелец объекта строительства существенно изменил его после приобретения за свой счет и уже затем зарегистрировал права на него, такой объект не может считаться приобретенным и права на него должны обсуждаться применительно к . Если признаков самовольного строительства не имеется, владелец приобретает право собственности по основаниям .

Следует иметь в виду, что если объект приобрел качества объекта недвижимости, то эти качества не могут быть им утрачены в силу одного лишь аннулирования регистрационной записи, конечно, в том случае, если причиной аннулирования не стали нарушения самой процедуры регистрации либо предъявление недостоверных сведений о самом объекте.

7. Когда по недействительной сделке приобретено право общей собственности (доля), применяются правила, относящиеся к тому имуществу, которое находится в общей собственности.

Доля в уставном капитале хозяйственного общества не может быть приобретена по давности, так как не является вещью.

8. Под законным основанием приобретения следует понимать сделку об отчуждении вещи. Если владение получено хотя и добросовестно, но по такому основанию, которое само по себе не может породить право собственности (аренда, доверительное управление, комиссия и т.д.), владелец не может приобрести данную вещь по давности. Впрочем, в п. 1 ст. 234 об основании приобретения отдельно ничего не говорится.

9. Наиболее характерным для приобретательной давности является условие о доброй совести. Поскольку в комментируемой статье 234 ГК РФ сущность этого условия не раскрывается, следует обратиться к , которая имеет бесспорную системную связь со ст. 234. Добрая совесть в соответствии со ст. 302 состоит в том, что приобретатель не знал и не мог знать о незаконности отчуждения вещи. Имеется в виду, конечно, только позиция того лица, от которого получил вещь приобретатель. Не требуется, чтобы приобретатель исследовал все предыдущие сделки о вещи. В то же время факты, связанные с прежними сделками, могут все же привести к утрате доброй совести. Например, суд признал, что у приобретателя отсутствует добрая совесть, поскольку приобретенное им здание общежития было ранее отчуждено юридическим лицом, получившим его в порядке приватизации, тогда как в силу закона жилые здания не могли приватизироваться, а лишь принимались покупателями на баланс.

Если незаконность отчуждения вытекает непосредственно из закона, то добросовестности быть не может. Ошибка в понимании закона не ведет к доброй совести. Таким образом, добросовестность может быть лишь результатом фактической ошибки. Например, приобретатель не знал и не мог знать, что отчуждаемое имущество находится под арестом, так как этот факт не был доведен до сведения третьих лиц, а продавец скрыл его или не знал о нем. В данном случае извинительное заблуждение, создающее добрую совесть, состоит в незнании факта наложения ареста, но не в незнании закона, запрещающего отчуждение арестованного имущества.

Регистрация сведений о фактах, препятствующих отчуждению, создает устойчивую презумпцию недобросовестности приобретателя - он всегда мог знать об этих фактах. Опровергнуть эту презумпцию можно, лишь доказав нарушения в деятельности органов регистрации.

Некоторые обстоятельства приобретения могут вести к выводу о недобросовестности приобретателя. Например, если имущество приобретается по цене очевидно ниже стоимости вещи либо если продавец не может предъявить для осмотра продаваемую вещь или предъявляет иную, такие факты обычно толкуются как свидетельство недобросовестности покупателя. Явная неосмотрительность или легкомысленность приобретателя также могут привести к выводу о его недобросовестности.

Нужно еще раз подчеркнуть, что, хотя в ст. 234 ГК говорится о добросовестности владельца, добрая совесть возникает только у того владельца, который приобрел имущество по сделке. Во всех других случаях, кроме приобретения по сделке, владение добросовестным быть не может.

10. Практически важным является вопрос о бремени доказывания доброй совести.

12. Другим средством, направленным на защиту прав собственника и соблюдение баланса интересов в механизме приобретения по давности, является установление срока как необходимого условия приобретения права собственности. Суть механизма приобретательной давности состоит в том, что собственник лишается принадлежащего ему права вопреки его воле. Поскольку такое действие приобретательной давности не вполне согласуется с основами частного права, не может быть оправдано ничем иным, кроме как нуждами оборота, немедленное приобретение собственности незаконным владельцем являлось бы крайне несправедливым. Поэтому устанавливается срок приобретения по давности как выражение исключительного характера самого этого механизма приобретения по давности, направленного против права собственности. Кроме того, достаточно длительный срок дает собственнику все возможности для отыскания вещи, а если собственник не обнаруживает интереса к вещи в течение срока приобретения, то тем самым появляются основания считать, что и само приобретение по давности не является несправедливым.

13. Сама по себе длительность срока зависит от ряда факторов и может увеличиваться или уменьшаться. В частности, установленные ст. 234 сроки приобретения предлагается дифференцировать в зависимости от объекта (например, вполне оправданным было бы сокращение сроков приобретения по давности ценных бумаг) и от поведения владельца. Предлагается, например, оставить действующие сроки для недобросовестных приобретателей, а для добросовестных ввести существенно сокращенные сроки приобретения. Нужно напомнить, что действующая норма ст. 234 не допускает приобретения собственности по давности недобросовестным владельцем независимо от срока. Недобросовестно приобретенные вещи, следовательно, окончательно выбывают из гражданского оборота.

В соответствии со ст. 234 действуют только два срока приобретения - 15 лет для недвижимости и пять лет - для движимых вещей. В обоих случаях необходима, как уже говорилась, добрая совесть приобретателя.

Однако на практике эти сроки иногда не учитываются. Например, Пленум ВАС РФ дал в п. 25 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 такую рекомендацию: если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к приобретателю.

Таким образом, получается, что незаконный добросовестный владелец не должен ждать истечения срока приобретения по давности, указанного в ст. 234, а может сразу требовать признания за ним права собственности. Притом что эта рекомендация находится в заметном противоречии с нормой ст. 234, она отражает определенные проблемы в регулировании незаконного владения в целом.

В частности, публичное, например налоговое, право не предусматривает налогообложения незаконного владельца, в том числе владельца по давности, по поводу того имущества, которым он владеет. В то же время налогообложение собственника, утратившего юридические возможности для возврата владения, также кажется сомнительным. Не разработана и система защиты незаконного владения. Под воздействием этих обстоятельств и возникает тенденция сокращения срока приобретательной давности, вплоть до введения "мгновенной" давности, известной праву европейских стран.

Следует также заметить, что признание судом приобретателя бездокументарных акций добросовестным и отказ на этом основании собственнику акций в виндикационном иске рассматривается обычно как достаточное основание для того, чтобы ответчик считал приобретенные акции своими.

Притом что практика сокращения срока приобретения собственности по давности как для недвижимости, так и особенно для ценных бумаг достаточно распространена, необходимо все же впредь до соответствующих изменений закона привести ее в соответствие с нормами ГК.

14. Срок приобретения - это весь срок владения, осуществляемого владельцем по давности, а также его правопредшественником в порядке универсального правопреемства, наступающего в силу наследования или реорганизации юридического лица. Поскольку в п. 3 ст. 234 говорится о возможности присоединить лишь срок владения того лица, правопреемником которого является владелец по давности, следует считать, что сингулярное правопреемство, т.е. получение вещи по отдельной сделке, не дает оснований присоединять срок, в течение которого владение осуществлялось прежним владельцем. Кроме того, нужно учесть, что в собственном смысле слова сингулярного правопреемства быть не может, так как до возникновения права собственности по давности любые сделки с вещью, совершенные приобретателем по давности, не дают никакого права новому приобретателю так же, как не было права и у прежнего. А при универсальном правопреемстве вещь переходит наряду с совокупностью прав и обязанностей, возникших по иным основаниям.

Сроком владения следует считать как непосредственное господство над вещью (проживание в доме, его охрана - для недвижимости, хранение на складе, использование в повседневной деятельности - для движимости), так и передачу иным лицам на срок (аренда, хранение и т.д.), хотя бы эти сделки и являлись сами по себе недействительными, если впоследствии имущество возвращается владельцу в порядке исполнения договора или иным образом от другой стороны этого договора.

15. Сроки приобретения по давности, указанные в п. 1 ст. 234, начинают течь после истечения сроков для истребования вещи по виндикационному иску (ст. 301 ГК РФ). Это правило не относится к специальным способам приобретения права собственности на бесхозяйное имущество, находку и т.д. (ст. ст. 225 - 228, 231 ГК РФ). В указанных случаях применяются иные правила исчисления сроков приобретения собственности на вещи.

Течение срока приобретения по давности по правилам ст. 234 начинается, таким образом, после истечения общего срока исковой давности в три года, поскольку для виндикационных требований не установлены специальные сроки. Сам по себе факт предъявления или непредъявления виндикационного иска не влияет на исчисление даты начала течения срока.

Кроме того, в течение всего срока приобретения может быть заявлен и удовлетворен иск о признании права собственности, поскольку такой иск не ограничен какими-либо сроками исковой давности. Ответчик не вправе возражать против этого иска, ссылаясь на то, что он владеет имуществом по давности и обладает качествами, указанными в п. 1 ст. 234. Более того, именно ситуация, описанная в п. 1 ст. 234, и означает, что владелец не является собственником, а напротив, собственником является иное лицо.

В то же время собственник должен указать тот интерес, который преследуется им при предъявлении иска. Таким интересом, в частности, может быть истребование неосновательно полученных владельцем доходов от эксплуатации вещи.

Однако само по себе признание права собственности за иным лицом, в том числе аннулирование записи о регистрации права собственности за незаконным владельцем, не лишают его возможности приобрести по давности то имущество, которым он владеет. В то же время начало течения срока давности следует исчислять в этом случае не с момента аннулирования регистрационной записи, а по правилам п. 4 ст. 234 - с начала фактического владения вещью, но не ранее истечения срока исковой давности по виндикационному иску.

16. В п. 2 ст. 234 содержится норма, имеющая значение, выходящее за рамки самой ст. 234. Речь идет о защите незаконного владения от посягательств третьих лиц. Поскольку незаконный владелец не имеет права на вещь, любые посягательства на нее могут состоять только в нарушениях самого владения, т.е. физического контроля над вещью, но не в виде спора о правах.

Нарушение владения может выражаться в насильственных действиях, совершенных в отношении владельца либо иных лиц, осуществляющих владение по его поручению; в подавлении воли владельца, угрозах его жизни или имуществу, обмане, введении в заблуждение с целью завладения вещью и т.п.

Если результатом подобных действий стало лишение владельца самой вещи, то он вправе истребовать ее назад на основании п. 2 ст. 234.

Его требования могут быть направлены против любых лиц, кроме собственника или законного владельца.

Налицо так называемая владельческая защита, т.е. защита наличного владельца независимо от права на вещь, а лишь для отражения внешнего посягательства. Такого рода защита известна любому правопорядку и рассматривается как обязательное условие, являющееся фундаментом частного права и основой цивилизованного общества. К сожалению, прежний правопорядок не признавал владельческой защиты. Поэтому введение нормы п. 2 ст. 234 является совершенно необходимым и значительным шагом в становлении современного российского частного права.

Поскольку в данном случае объектом защиты не является право - его просто нет - и не является вещь, так как она в любом случае не может иметь собственной защиты, то вполне понятно, что защищается сама личность, личность владельца.

17. Причины, по которым вещь не может быть истребована от собственника или законного владельца, не вполне ясны. Очевидно, что могут возникнуть ситуации, когда самоуправные действия, предпринятые собственником для захвата вещи, которую он не может получить законным образом, не повлекут для него никаких негативных последствий в сфере частного права, а возможная ответственность публично-правового порядка не ведет к восстановлению самоуправно отобранного владения. Поэтому есть основания говорить об определенной недостаточности, незавершенности защиты владения, что, видимо, является следствием длительного отсутствия этого института в отечественном гражданском праве.

Незавершенность защиты владения сказывается и в том, что защищается не любое владение, а лишь владение по давности. Иными словами, если владелец не отвечает признакам, указанным в п. 1 ст. 234, он лишается защиты от всякого насилия и самоуправства иных лиц.

Очевидно, что такое положение едва ли отвечает общим интересам надежности правопорядка. Поэтому не следует поддерживать тех ответчиков по искам о защите владения на основании п. 2 ст. 234, которые требуют, чтобы истец для приобретения по давности предварительно доказал все основания владения. Нет сомнений, что интерес в таком доказывании имеет лишь собственник, поскольку наличие юридического состава, предусмотренного п. 1 ст. 234, лишает его право собственности. Но против собственника невозможен иск о защите владения в порядке п. 2 ст. 234, а другие лица не вправе требовать от владельца, чтобы он обосновал наличие юридического состава, необходимого для приобретения им права собственности. Кроме того, возникновение бремени доказывания на истца в иске о защите владения каких-либо иных фактов, кроме собственно нарушения владения, будет означать, что имеются владельцы, у которых забирать имущество силой или обманом вполне позволено, причем нарушитель будет получать процессуальные преимущества в споре о защите владения. Между тем никакое владение нельзя насильственно нарушать, а насилие, во всяком случае, не должно давать любого рода процессуальные преимущества насильнику, а не его жертве.

Следовательно, если владение нарушено не собственником, а иным лицом, то потерпевший владелец не обязан доказывать все факты, указанные в п. 1 ст. 234, в качестве предварительного условия возврата ему отобранного насилием или обманом имущества. Конечно, ответчик вправе доказывать отсутствие у истца исходной позиции приобретателя по давности.

18. Защита владения на основании ст. 234 возможна и против таможенных и иных административных органов.

В частности, такая защита бывает необходимой вследствие сделок по отчуждению автомобилей, не прошедших таможенного оформления. Если таможенные органы изымали автомобиль у приобретателя в порядке ст. ст. 131, 380 ранее действовавшего Таможенного кодекса РФ 1993 г., то возникает вопрос о том, есть ли у него средства защиты. Имеются в виду незаконные приобретатели, добросовестно полагавшие, что приобретенные ими автомобили прошли таможенное оформление. Обычно при продаже таких автомобилей предъявлялись поддельные документы об уплате таможенных сборов.

Предметом судебного рассмотрения стало дело Ж., у которой был изъят автомобиль, не прошедший таможенного оформления. Ж. предъявила иск о его истребовании, сославшись на то, что она является добросовестным приобретателем. Иск в конечном счете был удовлетворен. Однако при этом Верховный Суд РФ сослался одновременно и на ст. 302, и на (Бюллетень ВС РФ. 2001. N 2. С. 13 - 14).

Понятно, что одновременное применение и ст. 302, и ст. 304 ГК весьма сомнительно. Более того, Ж. вовсе и не является собственником, и на нее не распространяются вещные средства защиты, какими и являются иски, предусмотренные ст. ст. 301 и 304 ГК. Очевидно, что заявление Ж. о признании ее добросовестным приобретателем означает применение владельческой защиты. Ведь ссылаясь на свою добросовестность, Ж. тем самым признала, что является незаконным владельцем. Очевидно, что законный владелец, в том числе собственник, не нуждается в доброй совести для обоснования своей позиции, добрая (или недобрая) совесть вообще не применима при наличии права на вещь; добрая совесть - это извинительное заблуждение относительно отсутствия права.

В связи с делом Ж. ГТК России обратился в Конституционный Суд РФ для разъяснений ранее вынесенного Постановления, подтвердившего конституционность ст. 380 ТК. Такие разъяснения были даны в Определении Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2001 г. N 202-О (СЗ РФ. 2001. N 50. Ст. 4823), в котором была рассмотрена позиция лиц, "приобретших товары в собственность или владение" вопреки запрету ст. 131 ТК, т.е. незаконных приобретателей. Конституционный Суд разъяснил, что если товар был приобретен "в ходе оборота", то приобретатель может быть подвергнут конфискации, лишь если мог каким-либо образом влиять на соблюдение требуемых при перемещении товаров через таможенную границу таможенных формальностей либо должен был знать о незаконности ввоза. При этом приобретатель, кроме мер ответственности, обязан также к уплате таможенных платежей. Именно эти обязанности и обеспечиваются изъятием (арестом). Таким образом, изъятие допускается лишь против лиц, имеющих обязательства перед таможенными органами.

Тем самым была дана защита незаконному добросовестному владельцу. Хотя Конституционный Суд РФ прямо и не сослался на ст. 234 ГК, иного основания защиты владения ГК не предусматривает, поэтому данное определение можно считать подтверждением владельческой защиты против изъятия, осуществленного административными органами - таможенными органами, судебным приставом и т.д.

По точному смыслу закона в данном случае добросовестный приобретатель вещи, в том числе нерастаможенного автомобиля, является владельцем по давности и по истечении указанного в законе срока приобретает на вещь право собственности.

Срок, в течение которого идет спор о защите владения по п. 2 ст. 234, не прерывает общего срока приобретения по давности.

Лица, которые владеют бесхозяйным, брошенным имуществом, находкой, безнадзорными животными, иным имуществом, собственник которого неизвестен или отсутствует, также имеют право на защиту своего владения против третьих лиц, кроме собственника и законного владельца, поскольку иное не вытекает из правил ст. ст. 225). Конечно, другая сторона недействительного договора не вправе задерживать у себя имущество, ссылаясь на то, что владелец не имеет на него права собственности, поскольку норма ст. 167 действует независимо от права на имущество сторон недействительного договора. Во всяком случае, у владельца по давности гораздо больше оснований получить назад вещь, чем у другой стороны договора отказаться от ее возврата в порядке реституции. В том случае, если имущество все же останется у другой стороны договора после признания сделки недействительной, дальнейшая судьба имущества будет подчиняться правилам ст. 234, однако присоединить срок владения прежнего владельца к сроку своего владения последний владелец в данном случае не сможет.

В рамках отношений по реституции, возникающих вследствие обнаружения недействительности договора о передаче вещи, совершенного владельцем по давности, невозможно применение удержания (ст. 359) , так как вещь не принадлежит на праве собственности лицу, обязанному по реституции, а право удержания действует только против собственника.

20. Отсутствие у владельца по давности права на вещь исключает ее отчуждение, а значит, и возможность рассматривать ее как актив. Это обстоятельство препятствует передаче такой вещи в залог, включению ее в конкурсную массу и т.п.

Если владелец признан несостоятельным (банкротом), то реализация чужой вещи в принципе невозможна.

Впрочем, не исключена уступка права (цессия) на предъявление требования в порядке ст. 167 ГК к стороне недействительной сделки, по которой вещь оказалась во владении банкрота. Такая цессия, совершенная в пользу третьего лица, предполагает и передачу самой вещи. Однако в этом случае передается лишь владение, но не право на вещь. Естественно, цессионарий может рассматриваться в качестве собственника имущества как должник по иску о неосновательном обогащении в объеме доходов, полученных от использования вещи.

Нередко недвижимое имущество, которым, как своим, десятки лет владеют некоторые граждане нашей страны (земельный участок, дом), на самом деле очень трудно оформить в собственность и получить на это разрешение властей. Не так-то это просто: пройти все инстанции, удовлетворить всем требованиям чиновников (законным, а порой и незаконным) и доказать, что фактически этот, скажем участок, давно уже ваш.

Приобретательная давность — веский аргумент

Нередко недвижимое имущество, которым, как своим, десятки лет владеют некоторые граждане нашей страны (земельный участок, дом), на самом деле очень трудно оформить в собственность и получить на это разрешение властей. Не так-то это просто: пройти все инстанции, удовлетворить всем требованиям чиновников (законным, а порой и незаконным) и доказать, что фактически этот, скажем участок, давно уже ваш. Или говоря юридическим языком вы имеете на него право в силу приобретательной давности.

Теперь, будем надеяться, доказать свою правоту вам станет легче, и если потребуется — в суде. А поможет в этом новое постановление, о котором мы недавно упоминали. Этот документ может сыграть большую роль в жизни граждан: выявить действительных хозяев по многим объектам, поэтому стоит поговорить о нем подробнее.

Документ этот — совместное постановление пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, которое называется «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» .

Это очень важный для владельцев недвижимости документ, сегодня речь пойдет о приобретательной давности. И начнем с определения этого понятия: «Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество — приобретательная давность» (в силу пункта 1 статьи 234 Гражданского Кодекса РФ).

Далее высшие судебные инстанции дают следующие разъяснения пункта 1 статьи 234 ГК. «Давностное владение считается добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности». Проще говоря, гражданин пользовался, владел, к примеру, земельным участком, будучи убежденным, что фактически является его собственником. Или что имеет полное право оформить этот участок в собственность. Если же этот фактический владелец знал, что землей владеет другой гражданин, а он самовольно занял этот участок, то такое владение, даже в течение длительного срока, не может быть признано добросовестным.

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении . То есть, к примеру, огораживает и застраивает земельный участок, обрабатывает его, высаживает деревья и т.п. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Полагаю, наиболее распространенный случай, когда может применяться приобретательная давность в отношении недвижимости, — передача ее юридическим собственником другому лицу без надлежащего оформления. Например, гражданин купил дом в деревне, но письменный договор купли-продажи не был составлен, регистрация сделки, естественно, не проводилась. «Покупатель» убежден, что купил дом и земельный участок, так как уплатил бывшему хозяину определенную сумму, а тот передал ему ключи от дома. На деле же формальным собственником дома и земли остался прежний хозяин.

Другими словами, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Далее. В силу пункта 2 статьи 234 Гражданского Кодекса РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, может обратиться в суд с иском о признании за ним этого права. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности будет прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности . В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Важно также, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не считается препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Основание для регистрации права собственности в ЕГРП станет судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также будет основанием для регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

И последнее. Регистрация права собственности на основании судебного акта не мешает оспаривать регистрацию права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Право владения – правомочие, которым обладает собственник на свое имущество. Оно подтверждается документально и может быть прекращено лишь по судебному решению. Понятие полностью раскрыто в Гражданском кодексе РФ. Владение всегда сопряжено и с другими правами: пользования, распоряжения. Ведь невозможно просто обладать вещью, так или иначе не применяя ее. В то же время существуют законные способы только пользоваться имуществом, без права распоряжения им. Чтобы раз и навсегда разобраться с путаницей этих правовых статусов, рассмотрим их подробнее.

Собственность и собственник

Иметь что-то в собственности – это владеть рядом исключительных прав, которые определяют контроль, ограничение доступа и ответственность за то, чем обладает собственник. Лицо, имеющее такие гражданские права, автоматически наделяется и способностью пользовать и распоряжаться. Это позволяет совершать действия с имуществом любого характера, в соответствии с буквой закона, конечно. При этом собственник может передавать другим лицам права владения и пользования, оставаясь при этом единственным хозяином.

Имея достаточный набор прав, собственник ответственен и за содержание своего имущества, в том числе по оплате налогов, если таковое предусмотрено законом. Риски в связи с порчей вещей в общем порядке также несет владелец.

Субъекты и объекты права

Права собственника могут различаться в зависимости от его принадлежности к той или иной категории лиц: юридические, физические, муниципальные или государственные учреждения, религиозные объединения. Всего ГК РФ объединяет права владения, пользования и распоряжения в следующие формы собственности :

• юридических лиц;
• частную;
• религиозных и общественных организаций;
• муниципальную и государственную;
• совместную.

Права каждого из субъектов отношений регулируются одинаково, никому не отдается предпочтения.

Если с владельцами все понятно, то какие объекты собственности можно встретить в России? Это имущество в виде земельных участков, жилых помещений и домов, предметов домашнего хозяйства, денег, акций и других нематериальных активов, СМИ, целых предприятий и их помещений. Практически на любое имущество, за исключением отдельных категорий, упомянутых в законодательстве, могут быть оформлены права собственности.

После приобретения имущества владелец наделяется исключительным правом собственности, которое представляет собой целый спектр дополнительных правомочий. Главными из них считаются: право владения, пользования и распоряжения. Именно собственник обладает комплексом таких гражданских правомочий, тогда как остальные лица по его решению могут быть наделены лишь некоторыми из них. Следует также помнить, что право собственности распространяется лишь на то имущество, которое может принадлежать физическому (юридическому) лицу или государственному предприятию согласно законодательству.

Права владения и пользования позволяют фактически обладать имуществом и применять его в собственных целях (в т. ч. получать доход). Однако без соблюдения прав владения последующие привилегии недоступны. Право распоряжения предоставляет возможность совершать юридические сделки с имуществом: продавать, обменивать, приносить в дар, передавать по наследству, сдавать в аренду или залог.

Право владения и пользования земельным участком

Лица, которые имеют право собственности на землю, могут осуществлять с ней любые сделки, не запрещенные законом. Регулирование владения, пользования и распоряжения земельным участком осуществляется на основании ст. 260–287 ГК РФ. Право собственности переходит к владельцу после заключения договора купли-продажи, дарения, мены, любой другой сделки, имеющей юридическую силу, а также в соответствии с завещанием. Следует учитывать, что собственник владеет не только землей, но и всем, что на ней расположено и ей принадлежит: почвой, залежами полезных ископаемых или иных ценностей, водными объектами, растениями, прочим имуществом.

Право владения и пользования землей в общем случае позволяет лицу возводить в черте ее границ сооружения и здания или создавать недвижимое имущество иного типа с возможностью приобретения на него прав собственности. Кроме того, владелец вправе разрешать строительство и другим лицам. Главным требованием является соблюдение строительных и градостроительных правил и норм и условий целевого назначения участка.

Собственник может передавать права владения и пользования имуществом, в данном случае землей, другим лицам в порядке, установленном законом. Они обладают правами, согласно договору, но не могут распоряжаться им.

Порядок владения землей собственником недвижимости

Как уже было сказано, собственник земли может разрешать строительство другим лицам, если процесс не противоречит законодательству. При этом собственник возведенной недвижимости наделяется правом пользования земельным участком. В случае перехода прав на отстроенное имущество новый владелец на тех же условиях и в том же объеме продолжает использовать землю. При этом он правомочен применять все аспекты права собственности на объекты недвижимости.

Пользование земельным участком имеет определенный срок. Если он по соглашению сторон не продлевается, то владелец вправе потребовать снести все постройки и привести землю в первозданный вид. Возможным вариантом является оформление прав собственника недвижимости на землю, или наоборот. Выгодной юридической сделкой для обеих сторон обычно становится продление договора об использовании земельного участка.

Земельный сервитут

Владелец земельного участка (а также иной недвижимости) вправе обратиться с требованием к собственнику соседнего участка о предоставлении прав ограниченного пользования (что называется сервитутом). Он обычно используется в целях прокладки коммуникационных линий и обеспечения свободного прохода или проезда через граничащий участок. Осуществление таких простых, казалось бы, процедур довольно затруднительно без оформления сервитута. Такие ограниченные привилегии на пользование землей не лишают владельца его собственных прав. Законодательство не запрещает устанавливать определенную плату за предоставление сервитута.

Стороны заключают соглашение самостоятельно и регистрируют его. В случаях когда договориться собственникам не получается, может быть подан иск в суд. Оформление сервитута оправдано лишь в тех случаях, когда это действительно необходимо.

Право собственности на жилое помещение

Жилое помещение предусматривает его использование только с целью проживания граждан. Расположение объектов производства не допускается. Владелец обладает всеми правами собственности, которые приобретаются путем покупки, мены, вступления в наследство и прочих случаях. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться жилым помещением: сдавать его в аренду, наделяя правом пользования и владения, или же использовать для собственного проживания с членами его семьи.

Если владелец планирует разместить в жилом помещении предприятие, сначала следует поменять статус «жилого» на «нежилое». Хозяину квартиры, помимо нее, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. В случае разрушения многоэтажки такому лицу останется и доля на землю, на которой существовала постройка. Эту часть собственник вправе отчуждать.

Право владения и пользования жилым помещением

Как и в случае с земельным участком, исключительным правом распоряжения обладает только собственник. Никто кроме него не может решать судьбу имущества, осуществлять без его ведома и согласия юридические сделки и прочее. Семья владельца квартиры автоматически приобретает лишь право владения и пользования жилым помещением. Какие дает права такое положение? Члены семьи полномочны проживать (т. е. использовать жилье в своих целях), совершать юридические сделки или изменять планировку квартиры с согласия собственника, осуществлять прочие действия, связанные с проживанием и владением. Помимо правомочий пользователь жилого помещения несет и совместную ответственность за его сохранность и содержание. Права и обязанности прекращаются, если родственная связь нарушается.

Некоторыми правами на жилье наделены и съемные жильцы. В таком случае собственник составляет договор, согласно которому на определенный срок и за установленную плату предоставляет право владения и пользования жилым помещением. Это распространенный способ отношений на современном рынке недвижимости. Стоит обратить внимание, что сделка считается совершенной только при согласии собственника.

Понятие общей собственности

Если правом собственности обладают несколько лиц (два и более), то объект отношений принадлежит субъектам в равной степени. Может быть определена доля владельца, тогда речь идет о долевой собственности, или же без такового действия (общая собственность). Обычно права совместного владения возникают по отношению к имуществу, которое нельзя разделить. В установленных законом случаях понятие общей собственности применимо и к делимым материальным ценностям. Типичный пример такой ситуации – совместно нажитое супругами имущество. Если иное не прописано в договоре, то все, что приобретено в браке, при разводе делится пополам.

Суть неделимого участка можно рассмотреть на примере многоквартирного дома. Каждый из жильцов имеет долю в собственности на землю. При этом ее можно отчуждать другим лицам. При решении продать долю владелец уведомляет сначала других собственников. Если никто из них не соглашается совершить сделку, то права могут быть проданы третьему лицу. Величина доли по возможности определяется или же считается равной для каждого собственника.

Права на предмет залога

Собственник вправе отдавать свое имущество в залог, тем самым гарантируя выполнение своих обязательств. При этом залогодатель не имеет прав распоряжения предметом залога. Владелец имущества не меняется, и все права, связанные с этим статусом, остаются с ним. Однако залогодатель имеет права владения и пользования предметом залога, среди которых:

• использовать имущество согласно его назначению, в т. ч. извлекать из него доходы или плоды;
• передавать без согласия собственника (залогодержателя) предмет залога во временное пользование или владение другим лицам;
• залогодержатель вправе использовать переданное в залог имущество только в исключительных случаях, указанных в договоре.

Каждый из пунктов соблюдается только тогда, когда иное не указано в договоре и не противоречит законодательству. Отношения между залогодателем и залогодержателем регулируются по большей части договором. Согласно ему залогодатель имеет весомое количество прав на имущество в залоге. Пожалуй, единственное, чего он лишен, это отчуждать имущество без согласия собственника.

Прекращение прав собственника

Право собственности в ряде случаев теряется владельцем. Помимо добровольного отказа от имущества, хозяин лишается прав владения, пользования и распоряжения в следующих случаях:

• отчуждение другим лицам;
• уничтожение или гибель имущества;
• конфискация, реквизиция, взыскание на имущество по обязательствам;
• отчуждение в связи с невозможностью принадлежности данному лицу по закону;
• выкуп.

Имущество, находящееся в собственности государства или муниципальных организаций, может быть отчуждено физическим или юридическим лицам, т. е. приватизировано, в установленном законом порядке.

Права собственности позволяют распоряжаться личными вещами, от мелких материальных ценностей до недвижимости. Хозяин имущества может наделять других правами пользования и владения. Каждый человек чем-то обладает, а чем-то лишь в какой-то мере владеет. Правоотношения, устанавливаемые при этом, не должны противоречить закону и правам собственника.