Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления домом или не реализуют выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - Правила проведения конкурса), проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. После 1 июля 2007 г. применяется общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отборууправляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано.

Отметим, что орган местного самоуправления в силу ст. 447 ГК РФ может быть организатором открытого конкурса не во всех случаях, а только при условии, что он является собственником помещений в том же многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.

B пункте 3 Правил проведения конкурса дан примерный перечень обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения конкурса. Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

> общее собрание по поводу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

> по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

> большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (думается, под большинством в данном случае необходимо понимать собственников, владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома);

> собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

> не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например, понимать ситуации, когда собственники «выбрали способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления».

Согласно п. 4 Правил проведения конкурса конкурс проводится на основе следующих принципов:

> создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;

> добросовестная конкуренция;

> эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;

> доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.

Конкурс проводится на право заключения договоров управления либо одним многоквартирным домом, либо несколькими многоквартирными домами. Если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут быть земли общего пользования. Установление предельного размера обслуживаемых помещений спорно. Чем большую площадь обслуживает управляющая организация, тем меньше ее издержки, что позволяет снижать тарифы на услуги для собственников. Целесообразнее установить для таких организаций критерии финансовой состоятельности в зависимости от размера обслуживаемых помещений.

Орган местного самоуправления может и сам провести конкурс, и привлечь к этому по договору специализированную организацию. При этом орган местного самоуправления должен самостоятельно создать конкурсную комиссию, определить объект конкурса, установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса, определить другие существенные условия договора управления многоквартирным домом, подготовить проект договора управления многоквартирным домом, утвердить конкурсную документацию, установить условия конкурса и, в случае необходимости, самостоятельно их изменять.

Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Заявка на участие в конкурсе обеспечивается денежными средствами в размере 5% размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.

Согласно п. 15 Правил проведения конкурса к претендентам предъявляются следующие требования:

> соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

> в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации;

> деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

> отсутствие у претендента задолженности по налогам, ссорам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;

> отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов претендента поданным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

> внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки научастие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.

Данные требования предъявляются ко всем претендентам, и проверка соответствия претендентов этим требованиям осуществляется конкурсной комиссией.

Государственный контроль способа обеспеченияуправляющей организации может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Управляющая организация должна выбрать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр.

Управляющая организация гарантирует обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций. Это требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах pe- сурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обеспечивают доступ всех заинтересованных лиц к конкурсной документации. Конкурсная документация может быть размещена на официальном сайте одновременно с извещением о проведении конкурса, и доступ к ней в этом случае должен быть бесплатным.

Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. B течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, организуют для претендентов и других заинтересованных лиц осмотр объекта конкурса.

Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? (Кузьмак Р.)

Дата размещения статьи: 16.01.2015

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по общему правилу органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей компании на право осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в случае, если собственники сами не выберут таковую. В практике возник вопрос: во всех ли случаях это является обязательной процедурой или имеются исключения? И может ли повлиять на возможность проведения конкурса по отбору управляющей компании отсутствие технологического присоединения к сетям ресурсоснабжающих организаций?

Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, до проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации застройщик может заключить договор с управляющей организацией, которая и будет осуществлять управление многоквартирным домом до того момента, когда собственники выберут на общем собрании другую управляющую организацию, другую форму управления многоквартирным домом, например ТСЖ, или до проведения открытого конкурса.
Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013.
"Как следует из материалов дела, в отношении Администрации возбуждено дело о нарушении антимонопольного законодательства по признакам нарушения Администрацией статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), выразившемся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирным домом, по результатам рассмотрения которого вынесено решение. Названным решением бездействие Администрации по вопросу проведения конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, введенными в эксплуатацию после 18.06.2011, признано нарушением части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ. Администрации выдано предписание, в соответствии с которым Администрации предписано принять меры по организации конкурса для управления многоквартирными домами. Не согласившись с вынесенным решением, Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения и введенной в действие с 18.06.2011 Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Частью 4 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Как следует из материалов дела и не оспаривается Администрацией, в период после 18.06.2011 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных жилых домов.
В обоснование своей позиции об отсутствии правовых оснований для проведения открытого конкурса в отношении названных многоквартирных жилых домов Администрация указывает, что на момент сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию такой дом является собственностью застройщика, который самостоятельно заключает договор управления многоквартирным жилым домом с обслуживающей организацией и определяет обслуживаемый жилой фонд, что и было сделано в отношении названных домов.
Названный довод Администрации подлежит отклонению в связи со следующим. Частью 14 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что до заключения управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 названной статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней по дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, из совокупного толкования части 13, 14 статьи 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом самим застройщиком либо управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, осуществляется только до момента заключения договора между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
При этом содержащаяся в части 13 статьи 161 ЖК РФ отсылочная норма к части 4 названной статьи не свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации должно осуществляться только лишь в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Названная отсылочная норма свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации и в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ, и в случаях, предусмотренных частью 13 названной статьи, проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Названный порядок установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила проведения открытого конкурса)".
Таким образом, при любых обстоятельствах, за исключением случая, когда собственники провели общее собрание, выбрали способ управления многоквартирным домом, решение собственников в реальности исполнилось, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. В противном случае уже собственники на основании части 6 статьи 161 Жилищного кодекса РФ могут обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Вторым вопросом по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации является возможность проведения открытого конкурса в случае, если отсутствует технологическое присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций, например, по вине застройщика многоквартирного жилого дома.
Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-24463/2013.
"Подлежит отклонению и довод Администрации, а также третьих лиц о том, что отсутствие технологического присоединения многоквартирных домов, обеспечивающего постоянное снабжение таких домов коммунальными услугами, влечет невозможность исполнения договоров, заключенных с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
Ни положения частей 4, 13, 14 статьи 161 ЖК РФ, ни положения Правил проведения открытого конкурса не ставят проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в зависимость от наличия заключенных договоров на энергоснабжение многоквартирного дома.
Вместе с тем подпунктом 5 пункта 41 Правил проведения открытого конкурса также предусмотрено, что конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя в том числе перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг.
Кроме того, в силу пункта 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, управляющая организация, выбранная в установленном жилищном законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, до момента заключения договора с ресурсоснабжающей организацией управляющая организация, выбранная органом местного самоуправления по итогам открытого конкурса, не лишена возможности оказывать иные услуги и работы по содержанию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в порядке, определенном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
Арбитражный суд также отмечает, что нахождение внешних сетей, через которые осуществляется технологическое присоединение многоквартирных домов к сетям ресурсоснабжающих организаций, в собственности застройщика не может служить препятствием для заключения между управляющей организаций, отобранной по результатам открытого конкурса, и ресурсоснабжающей организацией договора на предоставление коммунальных услуг, так как в силу пункта 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это плату".
С приведенным судебным решением можно полностью согласиться в том, что отсутствие каких-либо подключений не может являться основанием для непроведения открытого конкурса и выбора управляющей компании, поскольку законодательством такой запрет не установлен, а также собственники многоквартирного дома не должны быть ущемлены в правах на получение коммунальных услуг и надлежащее обслуживание многоквартирного дома. В подобной позиции, при которой администрация района не должна проводить открытый конкурс, заинтересованы застройщик и управляющая компания, которую фактически поставил управлять многоквартирным домом именно застройщик дома, например, путем заключения с ней договора на управление по правилам вышеприведенной части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, что дает возможность, не проводя общего собрания в многоквартирном доме, передать управление такой компании. Этот способ законодательно установлен и является в какой-то мере выходом из ситуации, при которой многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, многие дольщики еще не стали собственниками, в связи с чем невозможно провести общее собрание собственников, а необходимость управления домом появляется незамедлительно после ввода его в эксплуатацию.

В первом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» 2019 года наш эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец рассказала о двух новых постановлениях Правительства РФ, внёсших изменения в правила выбора органом МСУ организации для управления домами. Подробнее читайте в статье.

До 2019 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг

Речь идёт о двух декабрьских постановлениях Правительства РФ: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616 . Оба изменяют процедуру выбора управляющей организации для многоквартирных домов.

До вступления их в силу орган МСУ как организатор открытого конкурса по выбору УО сам устанавливал размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющие организации, подавая заявку на участие в отборе, автоматически соглашались обслуживать дом по предложенной муниципалитетом цене.

Победителем конкурса становилась та УО, которая за установленный размер платы была готова выполнять наибольший по стоимости объём дополнительных работ и услуг. Участники отбора сами устанавливали стоимость таких работ и услуг, и проверке эти цены не подлежали. Подобное условие приводило к совершенно абсурдным ситуациям, которые, однако, признавались в суде легитимными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75 .

Например, открытый конкурс по управлению несколькими домами в Ленинградской области выиграла УО, предложившая дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999 квадриллионов 999 триллионов 999 миллиардов 999 миллионов 999 тысяч 999 рублей. АС Санкт-Петербурга и ЛО по делу № А56-10392/2014 не нашёл при этом нарушений.

Орган МСУ мог пойти и другим путём: самостоятельно установить размер стоимости дополнительных работ и услуг. Но в таком случае, если стоимость была известна заранее, участники заявляли максимальную цену, а победителем становился тот, кто принёс заявку первым.

С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг

Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ.

УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета

Взять на заметку

Два новых постановления Правительства РФ изменили подход к выбору управляющих организаций для многоквартирных домов:

где собственники не выбрали или не реализовали форму управления,
от которых отказались управляющие организации,
по которым открытый конкурс по выбору УО не состоялся.

Управляющая организация, подавая заявку на участие в открытом конкурсе, который организует муниципалитет, должна иметь в виду, что она автоматически попадёт в перечень УО, формируемый органом МСУ согласно ПП РФ № 1616 .

В рамках проведения конкурса больше не учитывается перечень дополнительных услуг УО: победителем становится та организация, которая готова выполнять утверждённые муниципалитетом работы и услуги за наименьшую плату.

Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.

Общие положения

Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ . При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.

Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД . Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения. Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:

Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.

принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:

Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ .
Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ .
Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Порядок проведения открытого конкурса

Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ , в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте . В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.

В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.

Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса , в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.

Организация проведения открытого конкурса

Организатор открытого конкурса за 5 рабочих дней до информирования о его проведении должен определить состав и порядок работы конкурсной комиссии, создать её и назначить председателя, а также утвердить протокол. Организатор конкурса может одновременно создать несколько постоянно действующих комиссий, которым выдаются полномочия сроком на 2 года.

В извещении о проведении конкурса содержатся:

основание со ссылкой на нормативные правовые акты;
название и реквизиты организатора;
характеристика конкурсного объекта;
перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту;
размер платы за содержание и ремонт общего имущества;
перечень коммунальных услуг, предоставляемых УК;
адрес официального сайта;
срок, место и порядок предоставления конкурсной документации и заявок на участие;
место, дата и время рассмотрения заявок и вскрытия конвертов с заявками;
место, дата и время проведения конкурса;
размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Не позднее чем за 25 дней до начала вскрытия конвертов с заявками от участников организатор открытого конкурса должен оповестить о дате его проведения:

всех собственников и нанимателей помещений в МКД;
всех принявших помещения от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию по передаточному акту или другому документу о передаче.

Для того, чтобы стать участником открытого конкурса, нужно подать заявку по форме. Срок подачи заявок составляет 25 дней. Приём заявок прекращается непосредственно перед началом вскрытия конвертов.

Заявка на участие в конкурсе содержит:

сведения и документы об участнике:

Название, организационно-правовую форму, юридический и почтовый адрес, выписку из ЕГРЮЛ — для юридического лица.
ФИО, паспортные данные, место регистрации, выписку из ЕГРИП — для ИП.

номер телефона;
документ, подтверждающий правомочность участника на осуществление действий от имени юридического лица или ИП;
реквизиты банковского счета;
документы (заверенные копии), подтверждающие соответствие участника установленным конкурсным требованиям:

О внесении средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.
О соответствии участника требованию, установленному пп. 1 п. 15 настоящих Правил .
Бухгалтерского баланса за последний отчётный период.

реквизиты банковского счёта для внесения собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги .

Заключение договора управления многоквартирным домом

Победитель открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с момента утверждения протокола конкурса предоставляет организатору подписанный им проект договора управления МКД. А в течение 20 дней с этого же момента он должен передать подписанные им проекты договора управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны. Если победитель не осуществит этот алгоритм действий в указанный срок, то будет считаться уклонившимся от заключения договора управления МКД.

В таком случае шанс стать победителем предоставляется другому участнику конкурса с наибольшим после победителя объёмом предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за назначенную организатором плату. Если и этот участник за указанный период времени не успеет предоставить подписанный договор управления, то организатор вправе через суд заставить его выполнить свои обязательства. Если победитель является единственным участником конкурса, то в случае его уклонения от своих прямых обязанностей, организатор вправе через суд заставить его заключить договор управления МКД или, в противном случае, взыскать с него возмещение убытков.

В котором прописаны правила процедуры по выбору управляющей организации.

Пункт 3 Постановления Правительства №75 рассказывает о том, что если собственники не выберут в течение 30 дней способ управления для своего МКД, то этот вопрос автоматически переходит в компетенцию органов самоуправления. Соответственно, этот орган и будет выбирать компанию, которая станет общедомовым имуществом. Каждое муниципальное образование имеет свои нормативные акты, которые действуют на местном уровне.

Для ознакомления с действующими актами конкретного образования необходимо посетить официальный сайт местной администрации. В последнее время в законодательство РФ часто вносятся нововведения, это коснулось и Жилищного кодекса. ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года регламентирует обо всех изменениях, которые были внесены в ЖК РФ.

Когда проводят выборы управляющей компании в новостройке и давно заселенных домах?

Когда дом подготовлен к сдаче в эксплуатацию, появляется необходимость в выборе вида управления. В связи с этим необходимо провести конкурс. Когда все этапы стройки подошли к концу, а владельцы оформили все необходимые документы и получили ключи от своих квартир, по закону в течение одного месяца собственники обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом.

Также основанием для проведения конкурса служит тот факт, когда собственники в отведённый срок так и не определились с формой управления. Орган местной администрации берёт на себя ответственность и самостоятельно выбирает управляющую организацию для МКД.

Инициатором разрыва деловых отношений является сама УК. И это тоже считается основанием для .

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

В ЖК РФ сказано, что инициатором конкурса могут быть только две стороны. Одной стороной являются жители многоквартирного дома, которые после получения документов и ключей от своих квартир приступают к выбору компании, а качестве второй стороны выступает орган местного самоуправления.

В течение 30 календарных дней в местную администрацию должны поступить сведения о выбранной управляющей организации для МКД.

При отсутствии информации в установленный срок администрация приступает к поиску УК самостоятельно, инициируя проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации. Сама УК не имеет полномочий устраивать собрания для жильцов.

Участники

В состав участников входят собственники квартир МКД, местные органы самоуправления, а также потенциальные претенденты. При этом количество кандидатов на управление может быть неограниченным. Главное – вовремя оповещать жителей МКД о принятии участия.

Предмет конкурсного отбора

Предметом конкурса в данном случае будет выступать само право на управление МКД и всем имуществом, которое ему принадлежит. Это право закрепляется оформлением соглашения на определённый срок.

Справка! Сроки соглашения оговариваются отдельно и могут быть ограничены или не ограничены.

Также к предмету конкурса можно отнести финансовую сторону вопроса. Все денежные средства, которые будут находиться в распоряжении новой УК, считаются предметом конкурса.

Предмет торга

Вознаграждение, которое будет получать управляющая организация за свою работу, называют предметом торга. Таким образом, собственники имеют право выбирать компанию, которая наиболее выгодна им по цене, если та предлагает равнозначные услуги среди конкурентов.

Например, среди претендентов есть две компании с одинаковым перечнем услуг. Однако одна организация оценивает свою работу в два раза меньше, чем вторая. Во время проведения торга кандидаты рассказывают жителям дома о своих заслугах на других жилых объектах, а также о перспективах и планах на будущее.

Как определяют победителя открытого конкурсного отбора?

Если жители дома самостоятельно приняли решение о проведении конкурса по выбору , то победитель будет определён после общего голосования. Чем больше голосов наберёт компания, тем лучше.

Открытый способ подразумевает поднятие руки, либо другой определённый жест.
Письменное голосование при помощи заполнения специальной бюллетени называют закрытым голосованием.

Все голоса, полученные этими способами, в итоге складываются. А далее принимается решение о назначении выбранной УК. Однако есть один нюанс. Если сумма подсчитанных голосов компании-лидера менее 50%, то голосование считается недействительным. Важным моментом здесь является согласие большинства жителей дома, которое можно выявить только при голосовании.

Если в качестве инициатора выступает орган местного самоуправления, то он самостоятельно назначает УК (при отсутствии и нежелании жильцов голосовать), либо прибавляет свой голос к мнению собственников. Стоит не забывать, что на общем голосовании (во время проведения конкурса) должна присутствовать большая часть жителей дома, не менее 2/3 населения МКД.

Если это количество собрать не удалось, конкурс считается не объективным. В такой ситуации компания не может быть выбрана. Все собственники при голосовании обязаны находиться в одном помещении. Ходить по подъездам и агитировать граждан запрещается.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

Рассмотрим порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом. Сначала каждый житель МКД должен лично ознакомиться со всеми видами деятельности каждого претендента. Это необходимо сделать до начала голосования. После определения даты и времени проведения общего собрания все данные вывешивают на информационный стенд. Доска объявлений находится в свободном доступе для всех жильцов. Допускается и личное приглашение каждого человека явиться на собрание.

Внимание! Все кандидаты на управление МКД имеют право презентовать себя и свою деятельность любыми возможными способами.

Популярными способами являются:

В назначенный день проведения конкурса должны присутствовать все претенденты организаций, а также большая часть жильцов дома. Кандидаты повторно знакомят людей с условиями соглашения и своей деятельностью. После этого начинается голосование. В завершении процесса выявляется лидер. Если голосов для выбора победителя не хватило, то процедура переносится на другой день.

Если в качестве инициатора выступает местное самоуправление, то сведения о собрании также доводятся до жителей. При этом на собрании также присутствуют и представители муниципалитета. При отсутствии единогласного решения в процессе голосования, представитель самоуправления самостоятельно выбирает УК.

Акты, регламентирующие процедуру

Если среди присутствующих на собрании и конкурсном отборе есть представители местного самоуправления, то вся операция проводится, опираясь на локальные нормативные акты. Каждое муниципальное образование имеет свои нормативные акты, однако все они не противоречат законодательству РФ.

Более того, при проведении конкурса руководствуются следующими законодательными документами:

ЖК РФ;
правила проведения конкурса в Постановлении Правительства №75.

Выбор способа управления МКД чётко регламентирует п. 4 статьи 161 ЖК РФ .

Как известить собственников?

Каждый собственник в обязательном порядке должен быть уведомлён о предстоящем событии.

Оповестить жителей МКД можно следующими способами:

О сроках

Важно помнить, что выбор управляющей организации должен быть осуществлён не позднее 30 календарных дней с момента ввода жилого объекта в эксплуатацию. Если этого не происходит, то к процессу присоединяется местное самоуправление, которое в течение 30 календарных дней может помочь собственникам в вопросе выбора. Процесс назначения компании для управления многоквартирным домом не может превышать двух месяцев.

Заявка на участие

Заявка на участие должна содержать следующую информацию:

название управляющей компании;
фамилию, имя и отчество ответственного лица;
контактные данные;
условия сотрудничества;
план проведения сотрудничества.

Справка! Все заявки направляются управдому (главному по МКД).

При этом количество заявок на участие в конкурсе не ограничено. Если в качестве инициатора выступает районный муниципалитет, то и заявки на участие в конкурсном отборе направляются именно в этот орган. Органы местного самоуправления более тщательно изучают кандидатов.

Порядок рассмотрения заявлений

Каждая поступившая заявка рассматривается очень тщательно. Проводится анализ всех сведений. Затем формируют список самых подходящих и достойных претендентов. В протокол заседания фиксируют процесс вскрытия конвертов. Жители МКД вправе задавать любые интересующие вопросы.

Правила проведения голосования и протокол

После того, как все заявки кандидатов рассмотрены, начинается конкурс по выбору управленцев. По окончанию голосования один из жильцов, которому доверили этот вопрос, должен суммировать все голоса. После этого все данные по количеству голосов фиксируются в протоколе.

Можно ли обжаловать результаты?

Если кто-нибудь из собственников не согласен с результатами конкурса, или конкуренты подозревают в чём-то подвох, то эти участники имеют полное право обжаловать этот момент в судебном порядке. Для этого необходимо написать иск, предоставить пакет доказательств и показания присутствующих лиц (свидетелей).

Важно! Если обстоятельства будут доказаны, то суд может принять решение об отмене УК и назначить проведение нового голосования в присутствии уполномоченных лиц.

Если подозрения не имеют доказательств и оснований, то они останутся без внимания.

Процесс заключения соглашения с УК

Завершением процесса считается формирование и подписание соглашения обеими сторонами. При этом дополнительно обговариваются все нюансы и детали , а также сроки сотрудничества и возможные обстоятельства разрыва деловых отношений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .