39.Природа и порядок определения размера доли в праве обще долевой собственности. Правила распоряжения долей в праве общей долевой собственности.
Определение долей в праве общей собственности. Почти во всех нормах ГК об общей собственности упоминаются принадлежащие ее участникам доли. Статья 245 ГК закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности.
Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника.
Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст.39 Семейного Кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п.3 ст.258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского фермерского хозяйства. При этом правила п.3 ст.258 ГК о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случай выхода из хозяйства одного из его членов. В отступлении от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества.
Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах эго существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений.
Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться. В развитие общих положений об определении размера долей п.3 ст.245 ГК предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества.
Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден, то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников.
Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсацией без изменений долей в общей собственности об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.
Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности не зависимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников.
Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом.
Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Два собственника вкупе или порознь могут продать свои долги, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не имеют права. Именно по этому при осуществлении права общей собственности принципе не имеют значения, какой долей располагает каждый из собственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений ст.248 и 249 ГК. Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом.
В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.
В тех случаях, когда во владение и пользование собственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества.
По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух и более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности. Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти местного самоуправления, возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами.
Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий - во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовые отношениями или являются посторонними для застройщика лицами - во-вторых, в каких целях возводился дом в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях - в-третьих, участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, которые отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору.
Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения, как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков.
Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу. Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности.
Для распоряжения долей, в том числе и для отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто займет место сособственника, отчуждающего свою долю. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности.
Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли. При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.
В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Множественность субъектов прав собственности сказывается и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе для того, чья доля из общей собственности выделяется. Но выдел может привести к тем же результатам, что и раздел.
Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общее.
Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре.
Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствеии с размером пинадлежащей каждому из них доли. Каковы бы не были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должен происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.
В соответствии с принципами взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем, имуществе п.1 ст.246 п.1 ст.247п.п. 4 и 5 ст.252 ГК. В этом вопросе нормы ГК не согласованы с друг другом, поскольку правила о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий.
Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях может и не желать.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Осуществление права общей собственности происходит по взаимному согласию всех сособственников. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них может обратиться в суд. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. При осуществлении права общей собственности в принципе не имеет практического значения, какой долей располагает каждый из сособственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений.
В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества
Для распоряжения долей, в том числе и для ее отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. Преимущественное право покупки отчуждаемой доли имеют остальные сособственники. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу.
Общая совместная собственность. В отношении имущества, нажитого супругами во время брака, предусмотрено, что оно является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Что касается имущества, принадлежавшего каждому из супругов до вступления в брак, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования то оно, как и прежде, признается их раздельной собственностью. С другой стороны, имущество каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во время брака в указанное имущество за счет общего имущества супругов или за счет личного имущества другого супруга были внесены вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества.
Вопрос об обращении взыскания на общее имущество супругов решается в зависимости от того, является ли стороной в обязательстве только один из супругов или они оба.
Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства.. Указанное хозяйство не наделяется правами юридического лица. Имущество принадлежит членам хозяйства на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное
Членами крестьянского хозяйства считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство. Члены хозяйства пользуются его имуществом по взаимной договоренности. Сделки по распоряжению имуществом совершаются главой хозяйства либо иным доверенным лицом.
При разделе крестьянского хозяйства на его базе образуется два или более самостоятельных хозяйства. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общем имуществе. При этом доли признаются равными, если соглашением между членами хозяйства не установлено иное.
В случаях прекращения деятельности хозяйства общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным гражданским зак-вом для раздела общей собственности. Земельный участок делится по правилам, установленным Гражданским кодексом и земельным зак-вом
ВС РФ определил, что для изменения долей в праве общей собственности в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ необходимо наличие двух обстоятельств: во-первых, осуществление одним из участников неотделимых улучшений общего имущества, во-вторых, согласие на подобные действия остальных сособственников. Заключение соглашения об изменении долей в таком случае не требуется (Определение ВС РФ от 27.12.2016 по делу № 308-ЭС16-10315, А32-18401/2015).
Суть дела
В ноябре 2006 г. истец зарегистрировал право на долю в общей долевой собственности в размере 1/5 на помещение первого этажа столовой общей площадью 778,5 кв. м, расположенной в Сочи. Оставшиеся 4/5 доли в праве общей собственности были зарегистрированы на организацию - правопредшественника ответчика.
Порядок пользования общим имуществом участники общей долевой собственности согласовали в договоре «О пользовании общей собственностью (долевой)». Договор закрепил в том числе обязанность сторон согласовывать друг с другом реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.
В период с 2009 по 2011 гг. истец провел реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Осуществлена перепланировка и надстроена антресоль, вследствие чего площадь помещения увеличилась на 174,8 кв. м.
Право собственности на помещение с увеличенной площадью (953,3 кв. м) было зарегистрировано за участниками в прежних долях.
Истец полагал, что произведенные им улучшения спорного помещения повлекли изменение размера принадлежащей ему доли в праве на общее имущество. Он обратился в суд с иском о признании за ним права на долю 3305/9533 в праве общей долевой собственности на помещение столовой.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Он руководствовался ст. 245 и 247 ГК РФ и исходил из следующих аргументов. Сособственник, заявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, должен доказать, во-первых, осуществление за свой счет неотделимых улучшений, а во-вторых, что такие изменения были произведены по соглашению с другими совладельцами, предусматривающему, что в результате этих улучшений будут изменены доли совладельцев. Между тем в деле отсутствуют достоверные доказательства того, что сособственниками было достигнуто соглашение о реконструкции истцом объекта общей долевой собственности. Равно, как не договорились они и о перераспределении долей в связи с произведенными истцом изменениями спорного помещения в виде надстройки антресоли над помещениями.
Апелляция отменила решение суда первой инстанции, удовлетворив требования истца. Апелляционный суд согласился с предложенным первой инстанцией толкованием ст. 245 и 247 ГК РФ. Вместе с тем, по его мнению, нижестоящий суд не учел ряд фактических обстоятельств. Установлено, что истец обращался к организации - правопредшественнику ответчика с просьбой согласовать проект реконструкции и технического переоборудования помещений. Проект был согласован уполномоченным организацией лицом. Указанные обстоятельства и действия сторон, по мнению апелляции, соответствовали модели правомерного поведения сторон, согласованной ими в договоре «О пользовании общей собственностью (долевой)».
Рассматривая вопрос о согласовании правопредшественником ответчика изменения долей собственников в праве общей долевой собственности на спорное имущество, суд исходил из следующего.
Для установления факта достижения сторонами соглашения необходимо установить наличие воли на ее совершение и оценить фактическое поведение стороны, свидетельствующее (или не свидетельствующее) о сделанном волеизъявлении. Правопредшественник ответчика выразил свою волю на изменение долей в письме, адресованном начальнику отдела Управления Росреестра, в котором он отметил, что «не возражает против… перераспределения долей».
Кассация отменила постановление апелляции, оставив без изменения решение суда первой инстанции. Суд округа подчеркнул, что истец, заявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, должен был доказать наличие у него соглашения с иными совладельцами об осуществлении неотделимых улучшений и изменении доли совладельцев. Между тем доказательств, однозначно подтверждающих наличие соглашения между сторонами о том, что в результате реконструкции помещения за счет средств истца его доля в праве будет увеличена, в материалы дела представлено не было.
Позиция ВС РФ
ВС РФ отменил акты судов первой и кассационной инстанций. Постановление апелляции оставлено без изменений. При этом ВС РФ руководствовался следующими аргументами.
Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Таким образом, участник долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли при условии, что такие улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества - при наличии согласия иных сособственников.
Суды установили, что истец получил согласие второго участника долевой собственности на перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества. Правопредшественник ответчика в лице уполномоченного на то лица согласовал проект реконструкции и технического переоборудования помещений, как того требовал договор «О пользовании общей собственностью (долевой)».
При этом, вслед за апелляцией, ВС РФ учел, что после завершения работ второй сособственник подал в органы регистрации заявление об отсутствии возражений по внесению изменений в Свидетельство о государственной регистрации права на объект относительно размера долей в помещении столовой.
Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что неотделимые улучшения общего имущества были произведены с соблюдением установленного его собственниками порядка пользования общей долевой собственностью. Правопредшественник ответчика не возражал против действий истца по реконструкции помещения. Суд апелляционной инстанции обоснованно, опираясь на п. 3 ст. 245 ГК РФ, усмотрел основания для увеличения доли организации в праве на общее имущество.
При этом в своих выводах ВС РФ пошел дальше суда апелляционной инстанции. Последний признал доказанным согласие сособственника на изменение долей. В то же время ВС РФ определил, что норма п. 3 ст. 245 ГК РФ в принципе не требует такого согласия. В качестве основания для изменения доли в п. 3 ст. 245 ГК РФ предусмотрен сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из участников долевой собственности. От сособственников в таком случае необходимо получить согласие лишь на выполнение неотделимых улучшений: проведение реконструкции помещения, надстройки и т.п.
Как отметил ВС РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии соответствующего соглашения его участников противоречит положениям ч. 3 ст. 245 ГК РФ. Данная норма не предусматривает такого дополнительного основания для увеличения доли, как согласие на то всех сособственников.
Иной подход влечет нарушение прав участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого сособственника. Имущественная оценка доли последнего возрастает в результате такого улучшения. Его отказ увеличить долю произведшего улучшения участника, таким образом, приведет к извлечению преимущества из недобросовестного поведения, что противоречит п. 4 ст. 1 ГК РФ.
К сведению
До принятия ВС РФ рассмотренного определения судебная практика по делам об увеличении доли в общей собственности складывалась противоречиво. В одних случаях суды указывали на то, что необходимо согласие сособственников не только на улучшение имущества, но и на увеличение доли в общей собственности участника, который произвел такие улучшения (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 11.01.2010 № Ф09-10633/09-С6 по делу № А60-12203/2009-С4). Отмечалось, что «согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано» (см. постановления АС Северо-Западного округа от 10.10.2016 № Ф07-7979/2016 по делу № А56-7595/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2011 по делу № А58-5889/2010).
Были и другие дела, в которых суды констатировали, что для изменения размера долей сособственников на общее имущество в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества, то есть с согласия участников. Такое согласие не предполагает определение сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2013 по делу № А28-7597/2012).
Правовую позицию ВС РФ следует признать оправданной. Она соответствует буквальному толкованию п. 3 ст. 245 ГК РФ, а также принципу справедливости. Участник общей долевой собственности вложил свои средства в улучшение объекта - увеличение его площади. Иные сособственники одобрили его действия. Закономерно, чтобы доля такого участника была увеличена. При этом на уровне соглашения сособственники, как представляется, могут договориться об ином порядке.
Комментарий к статье 245 1.
Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Эта презумпция является опровержимой, поскольку доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников общей долевой собственности.
Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако, по существу, она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выдел из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех, либо выделяющегося сособственника. Такой вывод находит подтверждение в правилах п. 1 ст. 39 Семейного кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п. 3 ст. 258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п. 3 ст. 258 ГК о равенстве долей членов хозяйства в праве общей совместной собственности на имущество хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случаи выхода из хозяйства одного из его членов. Если же по соглашению между членами крестьянского (фермерского) хозяйства на их общее имущество установлена долевая собственность, то соглашением между членами хозяйства определяются и размеры их долей (см. абз. 2 п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Принцип равенства долей закреплен и в отношении общей совместной собственности, принадлежащей членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества. Согласно п. 1 ст. 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидируемого объединения, находящееся в совместной собственности его членов, может быть с согласия бывших членов объединения продано, а вырученные средства - переданы членам объединения в равных долях. 2.
В отступление от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться). 3.
В развитие общих положений об определении размера долей п. 3 ст. 245 предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т. д. При отсутствии такой договоренности отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры о судьбе улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
Комментарий к статьям 246 и 247 1.
В методических целях комментарий к ст. 246 и 247 является совместным. При этом после изложения общих норм, относящихся к осуществлению долевой собственности, вначале проанализированы правила ст. 247, а затем - ст. 246. 2.
В отношении владения, пользования и распоряжения имуществом действует одно общее правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самой природы общей собственности. Так, распределение доходов, которые приносит общее имущество, и падающих на это имущество расходов по общему правилу производится соразмерно долям.
В товариществе собственников жилья каждый из домовладельцев располагает количеством голосов пропорционально его доле в праве долевой собственности на общее имущество, а эта доля, в свою очередь, должна быть пропорциональна доле принадлежащих домовладельцу помещений в кондоминиуме, если их соглашением не установлено иное (ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% площади помещения в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании, которая превышает 30% голосов (п. 3 ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья). Поясним на конкретном примере. При этом будем исходить из того, что на каждые 10 кв. м площади, принадлежащей домовладельцам, приходится один голос. Допустим, что общая площадь в кондоминиуме, находящаяся в собственности домовладельцев, составляет 6000 кв. м. Из них 3000 кв. м находятся в частной собственности домовладельцев, а 3000 кв. м - в государственной и (или) муниципальной собственности. При соотношении 10 кв. м площади - один голос домовладельцы в общей сложности располагают 600 голосами. Однако собственник государственной и (или) муниципальной собственности (уполномоченный им орган) располагает не 300, а 180 голосами (не более 30% от 600 голосов). Остальные 120 голосов (или их часть) могут быть по решению собственника или уполномоченного им органа разверстаны между остальными домовладельцами пропорционально их доле участия. Разумеется, никакой дискриминации домовладельцев, т. е. расширения прав одних за счет других при распределении поступивших в общий котел голосов, не допускается. Возможно и вовсе исключить из подсчета голоса, принадлежащие государству или муниципальному образованию, в части, превышающей 30% голосов, что практически равнозначно распределению этих голосов между остальными домовладельцами. Лимит в размере 30% голосов предусмотрен для того, чтобы голоса остальных домовладельцев не были подавлены уполномоченным органом государства или муниципального образования, имеющим более 30% голосов. Иными словами, этот лимит с точки зрения законодателя позволяет обеспечить демократические начала в управлении товариществом собственников жилья. 3.
Порядок осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, если согласие между сособственниками не достигнуто, в силу прямого указания закона может устанавливаться судом.
Сособственник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле, а если это невозможно - требовать от остальных сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, что может повлечь либо перераспределение долей в пользу тех, кто обязан к выплате компенсации, либо установление длящихся обязательственных отношений (например, арендных) с сохранением несоответствия между долями в праве собственности и реальными частями имущества, находящимися во владении и пользовании собственников. Не исключено, однако, и перераспределение частей имущества, дабы привести их в соответствие с долями в праве общей собственности. 4.
Пункт 1 ст. 246 сформулирован таким образом, что вроде бы не оставляет для сособственников, не достигших согласия относительно порядка распоряжения общим имуществом, возможности установить его через суд. Этот вывод выглядит еще более весомо при систематическом толковании п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247. Однако сопоставление правила п. 1 ст. 246 с другими нормами как Кодекса, так и других правовых актов, позволяет прийти к несколько иным выводам. Так, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК, в сущности, допускает при определенных обстоятельствах совершение распорядительных актов по поводу принадлежащей сособственнику части имущества вопреки его воле. Еще большие изъятия из общего правила п. 1 ст. 246 допускает Закон о товариществах собственников жилья, согласно которому решения на общем собрании членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих членов товарищества (иногда квалифицированным большинством голосов) - п. 4 ст. 35 Закона о товариществах собственников жилья. Здесь, конечно, возникает вопрос, соответствует ли эта правовая модель абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, где без каких бы то ни было изъятий закреплено приоритетное значение норм ГК по сравнению с нормами гражданского права, содержащимися в других законах. Но и в самом ГК можно найти положения, которые не вполне соответствуют общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 246 (см. коммент. к ст. 252). 5.
Правило, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, должно неукоснительно соблюдаться и в тех случаях, когда одним из сособственников является недееспособный, частично или ограниченно дееспособный. Для распоряжения имуществом подопечного, в т. ч. и его долями в праве общей собственности, должно быть получено предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением, такое разрешение требуется независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в т.ч. и бывшими. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).
Указанные положения подлежат применению и в тех случаях, когда квартира, приватизированная до 31 мая 2001 г., находится в общей совместной собственности членов семьи, в т. ч. и лиц, находящихся под опекой и попечительством.
Эти вопросы приобретают особую остроту, когда приватизированное жилое помещение, на которое подопечный имеет право, отчуждено вопреки его воле или без участия его воли (например, потому что он недееспособен), в результате чего права и интересы подопечного нарушены. Достаточно широко распространены случаи, когда помещение отчуждено без разрешения органов опеки и попечительства либо по разрешению, полученному за взятку.
Позиция, занятая по данной категории дел Конституционным Судом РФ, не свободна от противоречий. В Постановлении от 21.04.2003 N 6-П (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657) КС РФ, с одной стороны, пришел к правильному выводу о том, что защита права лица, считающего себя собственником имущества, путем удовлетворения виндикационного иска возможна лишь тогда, когда имеются предусмотренные ст. 302 ГК основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). С другой стороны, из последующего хода рассуждений, получивших отражение в Постановлении КС РФ, может быть сделан вывод, что имущество при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК, может быть истребовано лишь у приобретателя по первой сделке, который приобрел имущество у лица, не имевшего права на его отчуждение. Если же имущество возмездно приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок (второй, третьей, четвертой и т. д.), то он становится собственником имущества, а потому истребованию у него оно не подлежит. Между тем на поставленный вопрос однозначно ответить нельзя. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли или без участия его воли, то сколько бы сделок по поводу имущества ни было совершено, приобретатель собственником имущества стать не может, хотя бы в поведении самого приобретателя никаких юридических дефектов не было (он приобрел имущество добросовестно и возмездно). Этот вывод тем более может быть распространен на случаи, когда неуправомоченный отчуждатель распорядился имуществом, воспользовавшись отсутствием юридически полноценной воли представляемого им лица и не получив в установленном законом порядке разрешения на совершение сделки от органов опеки и попечительства. Например, родители-алкоголики за взятку получили от органов опеки и попечительства разрешение на продажу приватизированной квартиры, вопреки интересам несовершеннолетних детей, которые были участниками приватизации. В результате деньги были пропиты, а дети остались без жилья.
6. Распоряжение по взаимному согласию всех сособственников имуществом, находящимся в их долевой собственности, не затрагивает права каждого сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей любым дозволенным законом способом, перечень которых не является исчерпывающим. Для распоряжения своей долей сособственник не должен испрашивать согласия других сособственников. Однако при возмездном отчуждении доли (например, при ее продаже) необходимо соблюдать правила ст. 250 ГК. В то же время законом может быть предусмотрено, что доля в общем имуществе не может быть отчуждена отдельно от права собственности на то имущество, которое не находится в общей собственности и принадлежит только отчуждателю. Так, в силу п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Иными словами, собственник квартиры не может, например, ее продать без отчуждения своей доли в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме и наоборот. При этом в Законе правильно говорится об имуществе в кондоминиуме, а не об имуществе кондоминиума, поскольку сам кондоминиум закреплен ныне как единый комплекс недвижимого имущества, а не как правосубъектная организация, что имело место раньше. Указанное обстоятельство не учитывается в Законе об основах жилищной политики, в котором речь идет об общем имуществе кондоминиума (ст. 8 "Общее имущество кондоминиума").
7. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения определены в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К сделкам с долями в праве общей собственности на указанные земельные участки, к выделу земельных участков, определению порядка владения и пользования ими применяются правила ГК с учетом особенностей, установленных указанным Законом.
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Библиографическое описание:
Нестеров А.К. Оценка доли в квартире [Электронный ресурс] // Образовательная энциклопедия сайт
Особенности доли в квартире, как объекта недвижимости, с точки зрения законодательства и владения долей.
Признаки доли в квартире
Доля в квартире обладает рядом характерных признаков.
- Это не обособленное жилое помещение;
- Доля не облает натуральными признаками: это не определенная комната или определенное количество квадратных метров в общей квартире, находящейся в долевой собственности;
- Это часть права владения квартирой, т.е. обособленным помещением в многоквартирном доме;
- Владение долей в квартире осуществляется наравне или в пропорции с другими совладельцами квартиры.
Кратко охарактеризуем, как в законодательстве трактуется квартира.
В современных условиях система взаимоотношений между множеством субъектов, выражает их цели, экономические интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов имущественных отношений, возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости, как обособленных объектов имущественных отношений.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке" .
Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, "к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении" .
Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации определяет квартиру, как один из видов жилого помещения, который состоит из одной или нескольких смежных комнат с отдельным входом и представляет собой обособленное помещение в многоквартирном доме.
Доля в квартире, как объект оценки
Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) . Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.
Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:
- квартира унаследована несколькими наследниками;
- квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
- квартира была разделена супругами.
Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.
При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.
При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.
Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:
- владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
- владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
- в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.
Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.
Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.
Оценка рыночной стоимости доли в квартире
Оценка стоимости доли в квартире необходима в ситуациях при совершении сделки купли-продажи, разделе имущества, залоговых отношениях и т.п. В процессе оценки стоимости доли в квартире выявляется рыночная цена объекта недвижимости, что и является основной целью собственников.
Определение стоимости доли в квартире необходимо не только для проведения сделок купли-продажи или расчета ее залоговой стоимости, но и для оценки имущественного положения ее владельца. Для владельца особое значение имеет систематическая осведомленность по вопросам, которые предопределяются результатами определения стоимости доли в квартире.
Для определения стоимости доли в квартире наиболее приемлем .
Характеристика объекта оценки
В качестве объекта оценки выступает 1/2 доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
В таблице 1 приведены сведения об объекте оценки.
|
Параметр |
Описание |
|
|---|---|---|
|
Объект оценки |
1/2 доля в праве на 1-комнатную квартиру. |
|
|
Общая площадь: 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м. |
||
|
Детализация площади |
Жилая комната: 20 кв. м. Кухня: 8,2 кв. м Ванная: 2,3 кв. м Туалет: 1,5 кв. м Коридор: 4 кв. м |
|
|
Квартира находится в 16-этажном доме на 10 этаже. Дом панельный. Год постройки 2012. Дом видимых повреждений не имеет. Коммуникации: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Имеется лифт, мусоропровод. Лестничная клетка и подъезд в хорошем состоянии, дверь подъезда оборудована домофоном. |
||
|
Характеристика квартиры |
Высота потолков 2,8 м, количество балконов 1, балкон застеклен, окна и балкон выходят во двор. Отделка пола: линолеум и кафельная плитка. Отделка стен и потолка: обои и водоэмульсионная краска. Оконные рамы пластиковые. Межкомнатные двери отсутствуют. Входная дверь железная. Квартира не имеет повреждений, возникших в результате залива водой, воздействия огня и т.п. Общее состояние квартиры: хорошее, ремонт не требуется. |
|
|
Характеристика территории, прилегающей к дому |
Состояние хорошее. Двор оборудован детской площадкой, покрыт асфальтом, с участками зеленых насаждений. Имеется уличное освещение, автостоянка, подземный гараж, пешеходная зона, велосипедная зона. |
|
|
Год последнего капитального ремонта здания |
Капитальный ремонт не проводился. |
|
|
Текущее использование |
Квартира используется в качестве жилья. |
|
|
Оборудование |
Сантехническое оборудование на кухне, в ванной и туалете. Газовая плита. Сетевые коммуникации подведены. Кондиционер. |
Цели оценки: оценить стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности.
Право долевой собственности принадлежит:
- 1/2 доли в праве – гражданке Ивановой Марии Сергеевне, 1985 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
- 1/ доли в праве – гражданке Ивановой Светлане Сергеевне, 1986 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
Владельцы квартиры, находящейся в долевой собственности, состоят в родстве и являются родными сестрами.
Проведение оценки рыночной стоимости доли в квартире
Технология оценки рыночной стоимости доли в квартире на практике предполагает следующую последовательность:
- заключение договора на проведение оценки с оценочной компанией или иной организацией, которая будет проводить оценку, включая задание на оценку и согласование параметров объекта оценки;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценочных действий, обработка данных для определения рыночной стоимости объекта оценки;
- выбор подхода и метода оценки стоимости доли в квартире, осуществление необходимых расчетов;
- согласование результатов оценки и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- подготовка пакета документов с результатами оценки.
Параметры объекта оценки включают в себя:
- 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности двух родных сестер;
- общая площадь квартиры 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.;
- квартира расположена на 10 этаже 16-этажного дома по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
В рамках анализа информации необходимой для проведения оценочных действий был проведен первичный анализ фактических данных о ценах предложений о продаже аналогичных квартир. По итогам проведенного анализа было установлено, что диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.
Примеры реальных цен предложений, действовавших в момент проведения оценки 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, на аналогичные квартиры, расположенные в районе объекта оценки:
- 5260000 руб. за 1-комнатную квартиру 32,2 кв. м
- 5030000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
- 5445000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,4 кв. м
- 5717000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,6 кв. м
- 5150000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве, представлены в таблице 2.
|
Параметры |
||
|---|---|---|
|
Местоположение |
Административный округ, район, близость к объектам деловой и социальной активности, рекреационным зонам. |
|
|
Транспортная доступность |
Удаленность от станции метро, развитость общественного транспорта. |
|
|
Тип окружающей застройки и плотность |
Тип застройки: промышленная, жилая, смешанная. Плотность застройки: плотная, средняя, разреженная. |
|
|
Панельный, кирпичный, монолитный, монолитно-кирпичный |
||
|
Этажность дома |
Квартиры в домах большей этажности стоят дороже при прочих равных условиях. |
|
|
Технического состояние жилого здания |
Новое, ремонт не требуется, необходим текущий ремонт, необходим выборочный капитальный ремонт, необходим комплексный капитальный ремонт, ветхое. |
|
|
Этаж расположения квартиры. |
Первый этаж, последний этаж, между первым и последним этажом. |
|
|
Жилая площадь квартиры. |
Чем больше жилая площадь, тем выше стоимость. |
|
|
Площадь кухни |
Чем больше площадь кухни, тем выше стоимость |
|
|
Общая площадь квартиры |
Чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость 1 кв. м при прочих равных условиях. |
|
|
Класс отделки |
Отсутствует, простая, улучшенная, дизайнерский ремонт |
|
|
Состояние отделки |
Отсутствует, требует замены, не требует замены, требуется косметический ремонт |
|
|
Наличие балкона, лоджии. |
Наличие таких помещений увеличивает стоимость квартиры при прочих равных условиях. |
|
|
Расположение окон квартиры |
Окна выходят на улицу, окна выходят во двор, окна выходят на две или несколько сторон дома. |
|
|
Наличие или отсутствие имущества, не связанного с квартирой |
Если квартира продается с мебелью, бытовой техникой, сантехникой, иным оборудованием, то ее стоимость может быть выше при прочих равных условиях |
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должно соответствовать критериям:
- физически и финансово осуществимо,
- юридически значимо и возможно,
- целесообразно финансово.
Применительно к доле в квартире ряд возможных вариантов использования данным критериям не соответствует, в частности, доля в квартире не может быть сдана в аренду, использована для осуществления хозяйственной деятельности, а также иные аналогичные варианты, требующие использования квартиры целиком.
Типичные варианты использования объектов недвижимости с учетом критериев эффективного использования:
- Снос улучшений.
- Реконструкция, обновление, капитальный ремонт.
- Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.
Для доли в квартире невозможно произведение сноса улучшений, реконструкции, обновления и т.п. действий.
Для рассматриваемого объекта оценки возможно лишь продолжение использования в том состоянии, в каком он находится сейчас: квартира из жилого фонда не может быть использована иначе, чем для целей проживания. Следовательно, такое использование будет являться физически и финансово осуществимым, юридически значимым и возможным, финансово целесообразным и максимально эффективным.
Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить – данные варианты использования соответствуют критериям эффективного использования объекта оценки в рамках продолжения использования в том состоянии, в каком объект оценки находится сейчас.
В таблице 3 приведено обоснование выбора подхода и метода оценки.
|
Обоснование |
|
|---|---|
|
Затратный подход |
ФСО № 7 рекомендует применять затратный подход для оценки объектов недвижимости, объектов капитального строительства, но не их частей, в том числе жилых и нежилых помещений. Квартира, в которой оценивается 1/2 доля права владения, является лишь небольшой составной частью здания. Следовательно, оценка стоимости затратным подходом не будет корректной. |
|
Доходный подход |
Доходный подход нецелесообразно использовать при оценке доли в квартире, так как оцениваемая квартира не используется и не предназначена для извлечения дохода. Следовательно, оценка 1/2 доли права владения квартирой даст заведомо более низкую стоимость, чем цена реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами. |
|
Сравнительный подход |
Исходя из цели оценки, параметров объекта оценки, совокупности доступной информации, для оценки 1/2 доли права владения квартирой наиболее целесообразным является использование сравнительного подхода. Объем сделок купли-продажи квартир в Москве достаточно большой, что позволяет использовать данный подход. Для проведения оценки целесообразно применить метод сделок и использовать качественное сравнение цен. |
Использование метода сделок и качественного сравнения цен для оценки доли в квартире также подкреплено следующими факторами:
- Оценка основывается на доступной рыночной информации из открытых источников.
- Сравнительный анализ проводится на основе достоверной и доступной информации о предложениях по продаже сходных объектов недвижимости, аналогичных квартире в которой оценивается 1/2 доля владения.
- Структура информации позволяет проводить сравнительный анализ непосредственно.
Оценка объекта недвижимости путем сравнительного подхода и методом сделок включает следующие этапы:
- Выбор единицы сравнения.
- Сравнительный анализ объекта оценки и аналогичных объектов.
- Корректировка значения единицы сравнения для аналогичных объектов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и аналогичных объектов по данному элементу сравнения.
- Обеспечение согласованности результирующего расчета значения выбранной для оценки единицы сравнения.
В качестве единицы сравнения выбран удельный показатель – стоимость 1 кв. м. Это обусловлено следующими факторами:
1. Непосредственное использование выбранной единицы сравнения на рынке недвижимости:
- данная единица является общепринятой,
- используется при продаже всех объектов жилой недвижимости,
- применяется повсеместно.
2. Другие единицы сравнения могут носить субъективный либо совокупный характер.
3. Цена всей квартиры использоваться не может, так как площадь разных квартир разная.
4. Использование в качестве единицы сравнения стоимости 1 кв. м позволяет опираться на имеющуюся информацию для расчета и проводить сравнение, так как известна общая площадь для объекта оценки и для аналогичных объектов.
Выбранные для сравнения аналогичные объекты недвижимости приведены в таблице 4.
Информация об аналогах объекта оценки получена из открытых источников в сети Интернет с помощью сервиса realty.yandex.ru
Выбор аналогичных объектов осуществлен в районе нахождения объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), стоимость 1 кв. м выбранных аналогичных объектов соответствует диапазону стоимости 1 кв. м в данном районе.
|
Описание |
||
|---|---|---|
|
Объект оценки |
1-комнатная квартира. г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. м. Владыкино 12 мин. пешком. 10/16, панельный дом. 36/20/8,2 кв. м |
|
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м |
||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м |
||
При оценке стоимости оцениваемой квартиры учитывается, что публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец может предоставить покупателю в ходе торга. Соответствующая поправка делается на основе результатов опубликованных исследований , в которых для жилых квартир размер рекомендуемой поправки для коэффициента торга составляет 7%.
В таблице 5 приведены результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга.
|
Описание |
Коррекция цены |
Общая площадь |
Стоимость 1 кв. м |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 13к1. м. Владыкино, 20 мин. пешком. 2/9, панельный дом. 32,2/21,8/5 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 16/25 м. Владыкино, 18 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 36/19/9 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 48к2 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 32/19/5,5 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, улица Комдива Орлова, 6 м. Владыкино, 13 мин. пешком. 7/9, кирпичный дом. 32/21/5,5 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 5 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 3/12, панельный дом. 41/21/8 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 9 м. Владыкино, 23 мин. пешком. 8/12, панельный дом. 39/21/9 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Отрадная улица, 16А м. Владыкино, 23 мин. пешком. 7/9, панельный дом. 33/19/6 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 9/16, панельный дом. 35,4/21/8 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 3/16, панельный дом. 35,6/22/7 кв. м |
||||||
|
1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 15/16, панельный дом. 38,4/25/7 кв. м |
При выборе аналогичных объектов в районе нахождения оцениваемой квартире абсолютно одинаковых аналогов выявить не удалось, однако выбранные аналогичные объекты обладают достаточной степенью идентичности, поэтому представляется возможным осуществить корректировку по различиям.
В рамках сравнительного подхода применение метода сделок позволяет использовать качественное сравнение цен. Корректировка по различиям в этом случае производится путем сравнения объекта оценки с выбранными аналогичными объектами по свойствам. Корректировка по различиям производится следующим образом:
- Объект оценки сравнивается с аналогами по свойствам с указанием направления корректировки в большую или меньшую сторону исходя из сущности сравниваемого свойства объекта оценки и аналогичного объекта.
- Результирующая корректировка по различиям определяется исходя из направления большинства выявленных корректировок.
- Распределение аналогов объекта оценки по ранжиру определяет диапазон рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемой квартиры.
Корректировка по различиям производится только в отношении стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости, следовательно:
- если сравниваемый аналог лучше оцениваемого объекта направление корректировки отрицательное,
- если сравниваемый аналог хуже оцениваемого объекта направление корректировки положительное,
- если они одинаковы – направление корректировки отсутствует.
Такой комплексный подход при использовании метода сделок и качественного сравнения цен позволяет дополнительно к наиболее весомым факторам определения стоимости 1 кв. м учесть менее значимые факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве.
В таблице 6 приведены результаты анализа и корректировки аналогов.
|
Удаленность от метро, мин. пешком |
Транспорт |
Тип застройки и плотность |
Тип дома и год постройки |
Этажность дома |
Этаж квартиры |
Состояние здания |
|
|
Объект оценки |
Очень хорошо |
Жилая разреженная |
Панельный 2012 |
||||
|
Очень хорошо |
Жилая плотная |
Панельный 1966 |
Ремонт не требуется |
||||
|
Жилая средняя |
Панельный 1966 |
Ремонт не требуется |
|||||
|
Очень хорошо |
Жилая плотная |
Кирпичный 1960 |
Текущий ремонт |
||||
|
Очень хорошо |
Жилая плотная |
Кирпичный 1961 |
Текущий ремонт |
||||
|
Очень хорошо |
Жилая разреженная |
Панельный 1966 |
Ремонт не требуется |
||||
|
Жилая разреженная |
Кирпичный 1962 |
Ремонт не требуется |
|||||
|
Жилая разреженная |
Панельный 1979 |
Ремонт не требуется |
|||||
|
Жилая разреженная |
Панельный 1980 |
Ремонт не требуется |
|||||
|
Жилая разреженная |
Панельный 1978 |
Текущий ремонт |
|||||
|
Жилая средняя |
Панельный 2014 ↓ |
||||||
|
Жилая средняя |
Панельный 2014 ↓ |
||||||
|
Жилая средняя |
Панельный 2014 ↓ |
||||||
|
Общая площадь |
Жилая площадь |
Площадь кухни |
Класс отделки |
Состояние отделки |
Наличие балкона |
Расположение окон |
|
|
Объект оценки |
Улучшенный |
Не требует замены |
|||||
|
Требует замены |
|||||||
|
Евроремонт ↓ |
Не требует замены |
||||||
|
Требуется косметич. ремонт |
|||||||
|
Улучшенный |
Не требует замены |
||||||
|
Улучшенный |
Не требует замены |
||||||
|
Требует замены |
|||||||
|
Требует замены |
|||||||
|
Требуется косметич. ремонт |
|||||||
|
Требуется косметич. ремонт |
|||||||
|
Отсутствует |
Отсутствует |
||||||
|
Требуется косметич. ремонт |
|||||||
|
Улучшенная |
Не требует замены |
На две стороны ↓ |
|||||
Результирующая корректировка только для аналогичного объекта №12 оказалась понижающей, для остальных результирующая корректировка повышающая.
При распределении аналогов объекта оценки по ранжиру необходимо учесть следующие аспекты:
- для проведения анализа было отобрано 12 аналогичных объектов недвижимости,
- расчет стоимости 1 кв. м была сделан с учетом коррекции цены с поправкой на торг,
- распределение стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости достаточно равномерно,
- корректировка аналогов по различиям показала наличие у большинства аналогичных объектов значительного количества менее значимых факторов, увеличивающих стоимость в большей степени, чем наиболее весомые факторы определения стоимости, следовательно, стоимость аналогов была существенно завышена.
С учетом данных аспектов, распределение аналогов объекта оценки по ранжиру с учетом результирующей корректировки представлено в таблице 7.
Соответственно, рыночная стоимость 1 кв. м площади в рассматриваемой квартире находится в диапазоне 143047–144925 руб.
Учитывая узость расчетного диапазона стоимости, на основе полученных данных при оценке сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен можно определить рыночную стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире, рассчитав средне арифметическое величин границ расчетного диапазона. Отсюда, рыночная стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире составит:
(143047 + 144925) / 2 = 143986 руб. за 1 кв. м
Рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:
143986 * 36 = 5 183 496 руб.
Следовательно, полученное значение можно использовать для оценки рыночной стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру:
5 183 496 / 2 = 2 591 748 руб.
Данное значение будет являться справедливым и отвечать рыночной стоимости в следующих случаях:
- владельцы, являющиеся родными сестрами, решают продать квартиру, которой они владеют в долевой собственности, тогда, продав квартиру за 5 183 496 руб., каждая из сестер вправе рассчитывать на получение половины суммы – 2 591 748 руб.
- одна из сестер решит подарить или завещать свою долю в квартире, тогда в оценочных целях и для отражения в документах можно руководствоваться полученным значением рыночной стоимости 1/2 доли в квартире – 2 591 748 руб.
В случае, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире, тогда как в планы другой сестры не входит продажа ее доли, тогда полученное значение необходимо скорректировать, так как при продаже долей в квартирах рыночная стоимость 1 кв. м площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв. м в аналогичной "целой" квартире. Необходимость коррекции стоимости в сторону снижения обусловлена тем, что, приобретая долю в квартире, покупатель получает в свое владение не индивидуальное жилье, а вариант совместного проживания, следовательно, очевидны дополнительные неудобства и риски. Поэтому очевидно, что доля в квартире стоит дешевле в пересчете на 1 кв. м площади, чем аналогичные квартиры, которые продаются на рынке целиком.
При оценке рыночной стоимости 1 кв. м площади, приходящейся на оцениваемую долю в квартире, размер рекомендуемой поправки для долевого коэффициента стоимости 1 кв. м в "целой" квартире составляет 35% .
Таким образом, уменьшая ранее полученную рыночную стоимость 1 кв. м в рассматриваемой квартире на долевой коэффициент стоимости, определим рыночную стоимость 1 кв. м с учетом того, что оценивается не вся квартира, а только 1/2 доля в праве владения. Тогда рыночная стоимость 1 кв. м составит:
143986 – 143986 * 0,35 = 93 591 руб.
Рыночная стоимость 1/2 доли в квартире (18 кв. м) составит:
93591 * 18 = 1 684 638 руб.
Полученное значение может использоваться при продаже 1/2 доли в квартире, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире. При этом приоритетным правом покупки по объявленной цене будет обладать другая сестра, также являющаяся владельцем рассматриваемой квартиры.
Результаты оценки
При проведении оценки рыночной стоимости 1/2 доли в квартире использовался сравнительный подход с применением метода сделок и качественного сравнения цен. Использование данного подхода обосновано объективными причинами и условиями.
Результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости 1/2 доли в праве на рассматриваемую квартиру.
Результаты оценки:
- диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.
- стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры без учета долевого коэффициента стоимости составляет 143 986 руб., что соответствует диапазону среднерыночных значений для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года.
- полученная в результате проведенной оценки стоимость 1 кв. м соответствует рыночным условиям.
- стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры с учетом долевого коэффициента стоимости составляет 93 591 руб.
Таким образом, полученное значение рыночной стоимости 1/2 доли в однокомнатной квартире составляет 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.
Выводы
Определение рыночной стоимости доли в квартире включает оценку текущей стоимости и возможной цены продажи при заключении сделки на открытом рынке. Оценка рыночной стоимости доли в квартире производится путем расчета стоимости с использованием апробированных методик для получения максимально достоверных результатов.
Рыночная стоимость доли в квартире – объективный показатель, используемый при заключении сделок купли-продажи и совершении иных гражданско-правовых действий, предполагающих использование оценочной стоимости данного объекта имущественных отношений.
При определении рыночной стоимости доли в квартире объектом оценки выступает ценность данного объекта недвижимости в стоимостном выражении. Цель оценки рыночной стоимости доли в квартире заключается в том, чтобы оценить стоимость доли в праве владения квартирой, находящейся в долевой собственности. При этом в результате оценки рыночной стоимости доли в квартире определяется стоимость доли при продаже квартиры "целиком" и при продаже только доли в праве владения квартирой.
Произведена оценка рыночной стоимости 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. Оценка рыночной стоимости была произведена сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен. Для целей проведения оценки были отобраны предложения о продаже 12 аналогичных квартир в районе объекта оценки. В результате проведенных расчетов с помощью метода сделок и качественного сравнения цен была определена рыночная стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру – 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.
Литература
- Гражданский кодекс РФ.
- Жилищный кодекс РФ.
- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)".
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
- Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)
- Асаул А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 384 с.
- Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
- Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
- Круглякова В.М., Мищенко В.Я., Борисов А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2012.
- Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2012. – 384 с.
- Оценка стоимости имущества / под ред. И.В. Косоруковой. – М.: Синергия, 2012. – 736 с.
- Справочник оценщика недвижимости. Том 1 Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под редакцией Л.А. Лейфер. – Н. Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014.
- Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.
Недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.
Общая собственность на недвижимое имущество может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, например в связи с приватизацией жилого помещения. Она может быть долевой либо совместной. В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (1/2, 3/4 и т.п.), во втором - у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).
Совместная собственность возникает в тех случаях, когда законом предусмотрено образование такой собственности на имущество. В частности, совместной собственностью может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, жилое помещение (ст. 34 СК РФ, ст. 256, 257 ГК РФ).
Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
От размера долей участников долевой собственности непосредственно зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. По общему правилу если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Это не исключает права любого из участников долевой собственности оспорить равенство долей, например, исходя из вклада каждого в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение долей в праве долевой собственности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя судебные решения, которыми был удовлетворен иск И. к О. о признании права собственности на 1/2 долю приобретенной по договору купли-продажи квартиры, указала следующее. В решении суда не названы нормы закона, позволяющие признать спорную квартиру совместной собственностью сторон, не состоящих между собой в браке, в связи с чем правовая норма, устанавливающая порядок преобразования совместной собственности в долевую, применена неправильно. Право собственности на спорную квартиру О. приобрела со дня государственной регистрации, истец, оспаривающий существующее право, должен был доказать условия покупки квартиры и размер своих средств, вложенных в ее приобретение, а не наоборот, из чего ошибочно исходил суд, ссылаясь на недоказанность ответчицей своих доходов. Наличие у истца дохода от предпринимательской деятельности не является достаточным основанием для вывода о размере его доли в праве собственности на квартиру - должны быть представлены доказательства, подтверждающие размер вложенных им средств в совместную покупку квартиры.
Любой из участников долевой собственности на недвижимое имущество вправе за свой счет произвести неотделимые улучшения этого имущества, например осуществить пристройку к жилому дому, надстройку, перестройку дома. Такие действия могут быть совершены им при наличии определенных условий.
Во-первых, если осуществляется новое строительство, изменяется объект недвижимости, то на это должно быть получено необходимое разрешение.
Во-вторых, требуется согласие всех остальных участников долевой собственности, поскольку это связано с осуществлением правомочий в отношении общего имущества.
В случае отказа сособственников в даче согласия заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании их возражений против строительства необоснованными. По таким делам суду должны быть представлены соответствующее разрешение государственного органа и утвержденный проект предполагаемого строительства, а также заключение компетентных органов о соответствии проекта архитектурным, строительным, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности.
Круг обстоятельств, которые суд должен поставить на обсуждение, зависит от характера заявленных возражений против строительства. Если указывается на то, что в результате предполагаемого строительства другой сособственник лишается возможности подхода к занимаемой им части дома и производства ремонта, то эти возражения проверяются с учетом заключения эксперта. Если утверждается о существенном затенении других частей общего дома, то с учетом заключения санитарного органа проверяется уровень инсоляции помещений, которыми пользуются остальные сособственники, и будет ли соответствовать этот уровень по окончании строительства установленным нормам.
При удовлетворении иска суд признает возражения против строительства согласно утвержденному проекту необоснованными. В этом случае требование закона о необходимости получения согласия всех участников долевой собственности будет соблюдено.
Участники долевой собственности вправе заключить соглашение об изменении размера долей в связи с дополнительным строительством в зависимости от вклада каждого из них в приращение общего имущества. В случае спора размер долей определяется судом с учетом права участника, осуществившего за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).
Исковое заявление об изменении размера долей подлежит оплате государственной пошлиной в зависимости от цены иска, которая определяется исходя из стоимости той доли, на которую увеличивается или уменьшается право собственности истца.
Право участника, осуществившего строительство, на соответствующее увеличение своей доли не зависит от согласия других участников на изменение долей в общей собственности.
Обратился в суд с иском к своему брату об увеличении доли в праве собственности на жилой дом, принадлежащий им в равных долях на основании свидетельства о праве на наследство, ссылаясь на возведение за его счет пристроек и переоборудований, существенно увеличивших размер и стоимость этого дома. Судебными решениями в удовлетворении иска было отказано по тем мотивам, что ответчик, не возражая против осуществленного строительства, не давал согласия на закрепление вновь созданных помещений в собственность истца. Состоявшиеся по делу судебные решения были отменены в порядке надзора. Указано на то, что по смыслу п. 3 ст. 245 ГК РФ доля одного из сособственников может быть увеличена при доказанности, что им были произведены неотделимые улучшения общего имущества и соблюден порядок использования этого имущества, а также при условии производства таких улучшений за его счет. Истцом представлены доказательства об улучшении общего имущества за его счет, строительство с перепланировкой жилого дома было произведено с разрешения администрации района и с согласия ответчика, данных о несоблюдении установленных архитектурных, строительных, санитарных либо иных норм и правил, а также о нарушении строительством прав и охраняемых законом интересов второго сособственника в материалах дела не имеется. При указанных обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об изменении долей в праве собственности на жилой дом.
При обращении участника долевой собственности с иском об изменении размера долей в связи с осуществленными им пристройками и переоборудованиями допускаются ошибки, связанные с применением исковой давности.
Иногда ошибочно исходят из того, что течение срока исковой давности начинается с момента окончания строительства (принятия пристроек в эксплуатацию). Такая позиция не согласуется с п. 1 ст. 200 ГК РФ, в соответствии с которым течение исковой давности начинается с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Окончание строительства никаким образом не нарушает права участника долевой собственности на произведенные им улучшения. Данное право может считаться нарушенным, если право на произведенные улучшения приобретет другое лицо, например путем регистрации своего права на пристройку в Едином государственном реестре прав, заключения соглашения о перераспределении долей, о разделе имущества в натуре и т.д. В этом случае течение исковой давности начинается с того дня, когда участник, улучшивший общее имущество, узнал или должен был узнать о правах другого лица на произведенные улучшения.
Ранее действовавшее законодательство (ст. 125 ГК РСФСР 1964 г.) допускало возможность изменения размера долей участников общей долевой собственности на жилой дом только при увеличении полезной площади дома. В п. 3 ст. 245 ГК РФ, действующего в настоящее время, такой оговорки не содержится. Данная норма распространяется не только на жилые дома - она носит универсальный характер. Право на соответствующее изменение размера долей связывается лишь с неотделимыми улучшениями, т.е. с такими улучшениями, которые не могут быть отделены без причинения вреда хозяйственному назначению имущества.
Представляется, что в настоящее время правовых оснований связывать изменение долей участников общей долевой собственности на жилой дом исключительно с увеличением или уменьшением размера полезной площади не имеется.
В то же время нельзя не учитывать характер произведенных неотделимых улучшений. В тех случаях, когда такие улучшения обусловлены необходимостью поддержания общего строения в исправном состоянии и его сохранения, например замена кровли, отдельных венцов общего бревенчатого дома и т.п., то вряд ли они могут повлиять на размер долей. Сособственник, осуществивший такие улучшения, вправе требовать возмещения понесенных им расходов, исходя из установленной ст. 249 ГК РФ обязанности каждого участника долевой собственности соразмерно своей доле участвовать в расходах по содержанию общего имущества. Другое дело, когда по соглашению между всеми сособственниками одним из них за свой счет будет перестроен жилой дом без изменения размера полезной площади. С учетом такого соглашения доли участников общей собственности на дом могут быть пересмотрены.
Как правило, на соотношение долей сособственников влияют такие неотделимые улучшения жилого дома, которые повлекли увеличение или уменьшение размера его полезной площади. Иные улучшения (например, производство необходимого ремонта) не изменяют непосредственного объекта права собственности - жилого дома.
Разумеется, возведение хозяйственных построек, подсобных помещений также не может влиять на соотношение долей в праве собственности на жилой дом, поскольку они носят вспомогательный характер, при необходимости могут быть отделены, являются принадлежностью к главной вещи (жилому строению), предназначены для обслуживания этого строения и следуют его судьбе, если договором не оговорено иное (ст. 135 ГК РФ).
Осуществление неотделимых улучшений одним из участников долевой собственности влечет за собой изменение размера долей всех сособственников, а не только его доли. Поэтому при разрешении спора суд должен определить и указать в резолютивной части решения размер долей каждого из сособственников.
Вступившее в законную силу решение суда, которым изменены доли участников долевой собственности на недвижимое имущество, является основанием для государственной регистрации прав, в связи с чем в резолютивной части решения должен быть также полно и точно указан объект недвижимого имущества, в отношении которого изменены доли сособственников.
Еще по теме 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ:
- Лекция 7. Право собственности и иные вещные права 7.1. Понятие, содержание права собственности. 7.2. Приобретение и прекращение права собственности. 7.3. Виды права собственности. 7.4. Право общей собственности. 7.5. Вещные права лиц, не являющихся собственниками. 7.6. Защита права собственности и других вещных прав.
- § 1. Преемство в праве собственности, праве оперативного управления и в других абсолютных правах
- 3.2. Наследование земельных участков, находящихся в общей совместной собственности
- Глава первая. Понятие о праве собственности и историческое происхождение права поземельной собственности
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений -
