Прямые договоры «Собственник - РСО» простым и понятным языком. РСО: прямые платежи и прямые договоры Прямой договор с рсо в мкд

28 Февраля 2017, 16:32, вопрос №1555408 Юлия , г. Киров

Свернуть

Ответы юристов (3 )

Юрист, г. Сыктывкар

Общаться в чате

8,4 рейтинг
эксперт

Здравствуйте, Юлия!

Вы можете заключить с УК агентский договор, чтобы заниматься начислением платежей населению и сбором платежей.

Также обращаю внимание на следующий пункт Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124):

30. В договоре ресурсоснабжения предусматривается право:
а) для ресурсоснабжающей организации - на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения с исполнителем в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги в жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома - при наличии у исполнителя признанной им по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца) . Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме;

На ОДН расторгнуть договор Вы не вправе, только на снабжение в жилых помещениях.

С Уважением, Олег Рябинин.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Можно ли вместо агентского договора на начисление и прием платежей заключить договор цессии, т.к. нам нужно чтоб договор был безвозмездным! Заранее спасибо.

Согласно поправкам, внесенным в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные ПП РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила 354), Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 собственники нежилых помещений с 01.01.2017 обязаны заключать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями (РСО), а договоры предоставления коммунальных услуг между собственниками нежилых помещений и исполнителями таких услуг (УО/ТСЖ/ЖСК) теперь исключены. Ранее на сайте АКАТО была опубликована о проблемах, возникающих при переходе собственников нежилых помещений от договоров предоставления коммунальных услуг с УО/ТСЖ/ЖСК к договорам ресурсоснабжения с РСО. В настоящей статье проанализируем особенности договоров ресурсоснабжения, заключаемых между собственниками нежилых помещений и РСО.

Предмет договора ресурсоснабжения, особенности расчетов

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 Правил 354 «поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией ». В соответствии с абзацем 3 пункта 7 Правил 354 «поставка холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией, который должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении ». Для отопления тот же пункт 7 Правил 354 устанавливает специальное требование: «определение объема потребленной в нежилом помещении тепловой энергии и способа осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению осуществляется в соответствии с настоящими Правилами ».

Согласно абзацу 5 пункта 6 Правил 354 «в случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения , предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов , потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами , предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования) ».

Таким образом, расчет объемов потребления всех коммунальных ресурсов, кроме теплоэнергии на нужды отопления, производится в соответствии не с Правилами 354, не с ПП РФ от 14.02.2012 № 124, не с иными нормативными правовыми актами (НПА) жилищного законодательства, а в соответствии с НПА именно гражданского законодательства — о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении и газоснабжении. Расчет объема потребления теплоэнергии с целью отопления производится в соответствии с Правилами 354, однако сам договор ресурсоснабжения при этом должен соответствовать именно законодательству о теплоснабжении.

В соответствии с абзацем 3 пункта 7 Правил 354 «в случае несоответствия указанного договора положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении договор считается заключенным на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении и настоящими Правилами ».

Стоит отметить, что гражданское законодательство о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении и газоснабжении предусматривает возможность заключения договоров ресурсоснабжения только в том случае, если сеть потребителя ресурса непосредственно присоединена к сети РСО. А поскольку нежилое помещение находится в многоквартирном доме (далее - МКД), то сеть нежилого помещения присоединяется не к сети РСО, а к внутридомовой сети МКД (которая, в свою очередь, присоединяется к сети РСО), из чего можно сделать вывод, что заключение договора ресурсоснабжения между собственникм нежилого помещения в МКД и РСО не основано на законе. Однако, такой вывод не будет правильным, поскольку Правила 354 прямо указывают на необходимость заключения договоров ресурсоснабжения между РСО и собственниками нежилых помещений, и то обстоятельство, что сеть нежилого помещения не имеет прямого подключения к сети РСО, не может являться основанием для уклонения от заключения такого договора.

Важнейшей частью договора ресурсоснабжения является порядок расчета объема потребленного в нежилом помещении коммунального ресурса. И если для случаев оборудования нежилого помещения индивидуальными приборами учета (ИПУ) коммунальных ресурсов расчет объемов их потребления и в жилищном, и в гражданском законодательстве одинаков, то при отсутствии ИПУ к порядку расчета объемов потребления возникают вопросы.

Договоры электроснабжения

Договор электроснабжения заключается в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (параграф 6 главы 30), Федерального закона от 26 марта 2003 г. № 35 «Об электроэнергетике», Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2011 г. № 1178 «О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике», Постановления Правительства РФ от 04 мая 2012 г. № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии» и иных нормативных правовых актов.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК РФ).

Из анализа законодательства следует, что договор ресурсоснабжения заключается с потребителем при условии обеспечения учета потребления энергии, то есть при наличии прибора , позволяющего учесть количество потребленной энергии. Однако возможны ситуации, когда потребителем не были предоставлены показания в определенный период, прибор учета вышел из строя или же просто отсутствует. В этом случае расчет ведется либо в порядке, предусмотренном самим договором, либо (в случае отсутствия такого порядка в договоре, либо при отсутствии договора вообще), в порядке, предусмотренном Приложением N 3 к Основным положениям функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. ПП РФ от 04.05.2012 № 442.

Договоры ХВС, ГВС, отведения сточных вод

Договоры горячего и холодного водоснабжения и водоотведения заключаются в соответствии с Федеральным законом от 07 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», постановлением Правительства Российской Федерации от 13 мая 2013 г. № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения», постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 г. № 641 «Об инвестиционных и производственных программах организаций, осуществляющих деятельность в сфере водоснабжения и водоотведения», приказом ФСТ России от 27 декабря 2013 г. № 1746-э «Об утверждении Методических указаний по расчету регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения», приказом ФСТ России от 16 июля 2014 г. № 1154-э «Об утверждении Регламента установления регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения», постановлением Правительства РФ от 04 сентября 2013 г. № 776 «Об утверждении Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод» и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 13 федерального закона от 07 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» по договору горячего или холодного водоснабжения (далее также - договор водоснабжения) организация, осуществляющая горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, обязуется подавать абоненту через присоединенную водопроводную сеть горячую, питьевую и (или) техническую воду установленного качества в объеме, определенном договором водоснабжения, а абонент обязуется оплачивать принятую воду и соблюдать предусмотренный договором водоснабжения режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении водопроводных сетей и исправность используемых им приборов учета.

Отметим, что согласно п. 2 ст. 13 федерального закона от 07 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» к договору водоснабжения применяются положения о договоре об энергоснабжении , предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации и не противоречит существу договора водоснабжения. О некоторых особенностях договора энергоснабжения мы говорили в данной статье выше.

Что касается формы договора, то типовые формы утверждены постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения».

Согласно п. 14 Постановления Правительства РФ от 04 сентября 2013 г. № 776 «Об утверждении Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод» (далее - Постановление 776) коммерческий учет воды осуществляется расчетным способом в следующих случаях:
а) при отсутствии прибора учета, в том числе в случае самовольного присоединения и (или) пользования централизованными системами водоснабжения;

в) при нарушении в течение более 6 месяцев сроков представления показаний прибора учета, являющегося собственностью абонента или транзитной организации, за исключением случаев предварительного уведомления абонентом или транзитной организацией организации, осуществляющей горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, о временном прекращении потребления воды.

В соответствии с п. 15 Постановления № 776 при расчетном способе коммерческого учета воды применяются:
а) метод учета пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения;
б) метод расчетного среднемесячного (среднесуточного, среднечасового) количества поданной (транспортируемой) воды;
в) метод гарантированного объема подачи воды;
г) метод суммирования объемов воды.

Более подробно случаи и порядок применения каждого метода раскрыты в указанном Постановлении (пункты 16-18, 20 Постановления 776). В каждом случае нужно будет исходить из индивидуальных особенностей ситуации.

В соответствии с п. 22 Постановления № 776 коммерческий учет сточных вод осуществляется расчетным способом в следующих случаях:
а) при отсутствии прибора учета, в том числе в случае самовольного присоединения и (или) пользования централизованной системой водоотведения;
б) в случае неисправности прибора учета;
в) при нарушении в течение более 6 месяцев сроков представления показаний прибора учета организации, осуществляющей водоотведение, за исключением случаев предварительного уведомления абонентом такой организации о временном прекращении сброса сточных вод.

Объем сточных вод при отсутствии прибора учета этих сточных вод определяется как потребленный суммарный объем холодной и горячей воды.

Исходя из сказанного, в случае отсутствия приборов учета горячего, холодного водоснабжения и/или водоотведения необходимо пользоваться расчетным методом, выбирая способ расчета исходя из конкретной ситуации.

Договоры теплоснабжения

Договор теплоснабжения заключается в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении», Постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 832 «О повышении эффективности использования энергетических ресурсов и воды предприятиями, учреждениями и организациями бюджетной сферы», Правилами организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08 августа 2012 г. № 808, Правилами коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1034 (далее - Правила 1034) и иными актами.

Пункт 1 статьи 15 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» потребители тепловой энергии приобретают тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель у теплоснабжающей организации по договору теплоснабжения.

Согласно п. 20 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 августа 2012 г. № 808 по договору теплоснабжения теплоснабжающая организация обязуется поставить тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель , а потребитель тепловой энергии обязан принять и оплатить тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель, соблюдая режим потребления тепловой энергии.

В соответствии с п. 7 Правил 354 определение объема потребленной в нежилом помещении тепловой энергии и способа осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению осуществляется в соответствии с настоящими Правилами.

То есть, несмотря на то, что сам договор теплоснабжения должен соответствовать требованиям гражданского законодательства о теплоснабжении, объем теплоэнергии, потребленной на нужды отопления нежилого помещения, определяется в соответствии с жилищным законодательством, а именно в соответствии с Правилами 354. Необходимо отметить, что Правила 354 устанавливают одинаковый порядок расчета стоимости отопления и для жилых, и для нежилых помещений.

Ранее на сайте АКАТО уже публиковалась , посвященная вводу в эксплуатацию общедомового прибора отопления (далее - ОПУ), в которой были разъяснены все предусмотренные Правилами 354 варианты расчета объема потребления теплоэнергии на отопление. В настоящей статье не будем повторять эти , обратим внимание лишь на одну очень распространенную ошибку при расчете стоимости отопления в нежилых помещениях в ситуации, когда нежилое помещение оборудовано ИПУ теплоэнергии. Очень часто показания такого ИПУ используются в расчетах, независимо от наличия в доме ОПУ и независимо от оборудования всех остальных помещений (жилых и нежилых) этого дома ИПУ. Вместе с тем, Правила 354 предусматривают возможность использования в расчетах отопления показаний ИПУ исключительно в случае, если МКД оборудован ОПУ и все 100% помещений дома оборудованы ИПУ. Если же хотя бы одно жилое или нежилое помещение не оборудовано ИПУ или дом не оборудован ОПУ теплоэнергии, показания индивидуальных приборов учета теплоэнергии в расчетах неприменимы.

Отметим, что при расчете стоимости отопления, потребленного в нежилом помещении МКД, необходимо так же, как и для всех других помещений этого дома, учитывать осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению. Кроме того, в случае отсутствия в доме ОПУ, в расчетах применяется потребления коммунальной услуги по отоплению, утвержденный органами госвласти субъекта РФ в соответствии с жилищным законодательством.

Коммунальные ресурсы на содержание общего имущества

В соответствии с частями 1-2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. При этом жилищное законодательство не делает различий между собственниками жилых и нежилых помещений в МКД - и те, и другие обязаны оплачивать содержание общего имущество дома в доле, пропорциональной доле площади принадлежащих им помещений в общей площади помещений дома. При этом коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме - ранее называемые «коммунальные услуги на общедомовые нужды» (« ») - с 01.01.2017 включены в состав «содержания жилья».

Таким образом, заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями не освобождает собственников нежилых помещений от обязанности оплачивать содержание общего имущества многоквартирного дома в пользу лица, предоставляющего услуги по содержанию (УО/ТСЖ), в том числе оплачивать в составе содержания коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД (далее - КР на СОИ). То есть, собственник нежилого помещения обязан отдельно оплачивать потребленные в своем помещении коммунальные услуги в пользу РСО и отдельно оплачивать КР на СОИ в составе содержания.

О главном:

Минстроем РФ разъяснены вопросы, касающихся заключения "прямых" договоров между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями.

_________________________________

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ,

ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА

В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

Ввиду значительного числа вопросов, поступающих в Минстрой России от органов государственной власти субъектов Российской Федерации в связи с принятием 3 апреля 2018 г. Федерального закона № 59-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 59) , Минстрой России считает необходимым сообщить следующее.

1. Необходимо ли получение согласия собственников помещений в многоквартирных домах в целях установления договорных отношений с ресурсоснабжающей организацией при реализации норм, предусмотренных пунктом 2 части 1 и частью 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)?

В силу пункта 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ одним из оснований для заключения договора ресурсоснабжения между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией (далее - прямой договор) является прекращение заключенных в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации, между лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, и ресурсоснабжающей организацией, договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (далее - договор ресурсоснабжения) вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения.

Основания и порядок одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения определены в части 2 статьи 157.2 ЖК РФ.

Так, в соответствии с указанной нормой ресурсоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, договора ресурсоснабжения при наличии у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта. При этом данным порядком не предусмотрена обязанность ресурсоснабжающей организации получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения. С учетом изложенного Минстрой России полагает, что реализация права ресурсоснабжающей организации на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, не требует согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Приводит ли принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, к автоматическому исключению из предмета договора управления, заключенного собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией. В этом случае прямой договор считается заключенным с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренном пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Однако по решению ресурсоснабжающей организации указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ (пункт 1 части 7 статьи 157.2 ЖК РФ).

Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления многоквартирным домом. В этой связи принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона.

3. В силу пункта 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, при наличии у последнего задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Размер соответствующей задолженности будет определяться суммарно за предоставленные коммунальные услуги и за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества или расторжение договора ресурсоснабжения по указанному основанию возможно только при наличии задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги?

Для одностороннего отказа ресурсоснабжающей организацией от исполнения договора ресурсоснабжения по основанию, указанному в пункте 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ, требуется наличие задолженности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется ресурсоснабжающей организацией путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на двенадцать. В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялся менее двенадцати месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия (часть 2 статьи 157.2 ЖК РФ).

Таким образом, для расторжения договора ресурсоснабжения по названному основанию юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги. Наличие задолженности за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, не является основанием для одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения.

4. Как и кем будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры?

В силу части 11 статьи 161 ЖК РФ в обязанность лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при переходе на прямые договоры вменяется предоставление ресурсоснабжающим организациям информации, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме.

5. Кем будет выставляться плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, при переходе на прямые договоры?

В соответствии с частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Согласно части 12 статьи 161 ЖК РФ управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 ЖК РФ, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2, в соответствии с которой прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг.

Таким образом, переход на прямые договоры не затрагивает отношения лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, с ресурсоснабжающей организацией, сложившиеся в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.

6. Каким образом разграничены зоны ответственности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, и ресурсоснабжающей организации в случае заключения прямого договора при предоставлении собственникам помещений в многоквартирном доме некачественных коммунальных услуг?

В силу части 15 статьи 161 ЖК РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Частью 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. При этом в силу пункта 3 части 11 статьи 161 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, также обязано принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, выступает "единым окном" для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

7. Какие меры можно принять в отношении управляющей организации, в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, а управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги?

Частью 5 статьи 3 Федерального закона № 59 предусмотрено, что в случае представления собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства) лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, для внесения платы за коммунальные услуги за период после прекращения соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, такие лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, обязаны уплатить собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платежных документов собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

8. Федеральным законом № 59 предусмотрена обязанность управляющей организации по выплате штрафа собственникам помещений в многоквартирном доме в случае выставления ею платежных документов после заключения прямых договоров. Можно ли проводить проверку по указанному вопросу? Какие меры воздействия можно принять к управляющей организации в случае неисполнения данной обязанности?

В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ). Таким образом, в отношении управляющих организаций органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации осуществляется лицензионный контроль.

Предметом лицензионного контроля выступает соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ. При этом пунктом 7 части 1 статьи 193 ЖК РФ предусмотрено, что к числу лицензионных требований относятся иные требования, установленные Правительством Российской Федерации. Подпунктом "а" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 , предусмотрено отнесение к лицензионным требованиям соблюдения требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, которая предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. В свою очередь, пунктом 67 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 , обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, учитывая, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация и на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям, выставление соответствующих платежных документов лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в указанном случае является нарушением лицензионного требования, предусмотренного подпунктом "а" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 .

9. При заключении прямых договоров вправе ли орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации осуществлять проверку ресурсоснабжающих организаций в части обоснованности начисления размера платы за коммунальные услуги, и что будет являться предметом такой проверки?

Полномочия органов государственного жилищного надзора определены в статье 20 ЖК РФ. Так, согласно части 1 статьи 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Ввиду того, что при прямых договорах ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг и ее деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 , нарушение ресурсоснабжающей организацией порядка начисления платы за коммунальные услуги будет являться нарушением положений названных Правил. Данное обстоятельство будет являться основанием для принятия органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации мер реагирования в рамках осуществления жилищного надзора. Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

А.В.ЧИБИС

_________________________________

Концепция «исполнителя коммунальных услуг» , утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ.

Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю.

Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы.

При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс .

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ.

При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг.

Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК).

Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых ЖКХ в СМИ: Как победить в информационной войне?

Отрасли: жкх

По данным ВЦИОМ, уже не первый год ЖКХ является в России политической проблемой №1. Люди недовольны размером платежей, ростом тарифов, низким качеством жилищно-коммунальных услуг. Разумеется, накопленные негативные эмоции рано или поздно требуют выхода. И выход этот «услужливо» подсказывают СМИ: «Жалуйтесь!», «Судитесь!», «Пишите заявления!», «Боритесь за свои права!». Людей подбадривают: «Вам должны!», «Вас обманывают!», «Вы имеете право!». И логичным продолжением этих информационных сообщений становится указание на тех самых субъектов, которые всем должны и на которых необходимо жаловаться. И субъектами этими, как всем хорошо известно, являются управляющие организации и ТСЖ.

В данной статье попробуем разобраться, что же могут предпринять добросовестные УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК) в ситуации, когда их заочно назначили виноватыми?

Ежедневно мы слышим из телепередач про «недобросовестных коммунальщиков», которыми именуют исключительно работников УК и ТСЖ (производители коммунальных ресурсов к «коммунальщикам» «традиционно» не относятся). Печатные СМИ публикуют статьи про «громкие разоблачения» управляющих компаний, РСО постоянно твердят, что исполнители коммунальных услуг их обворовывают, чиновники всех уровней заявляют о недобросовестности УК как о главной проблеме в ЖКХ.

И, что удивительно, никакие государственные меры не могут урезонить «воров управдомов» - и прокуратура, и ГЖИ, и общественные организации, включая целые политические партии, всегда готовы оказать помощь простым гражданам в борьбе против «недобросовестных управляющих компаний». И штрафы увеличивают, и судопроизводство переводят из гражданского в уголовное, и перечень обязанностей постоянно пополняют - а они всё живут!

Бедные РСО из последних сил в убыток себе подают жильцам горячую воду, газ, свет, самостоятельно решают вопрос качества этих коммунальных услуг. А подлые УК умудряются еще каким-то образом ухудшать качество этих услуг (даже при отсутствии технических возможностей!) - целенаправленно остужают горячую воду (что приводит к неудовлетворительному отоплению и ГВС), добавляют в питьевую воду ржавчину, обеспечивают перебои в подаче электроэнергии и т.д. и т.п.

Политики всех уровней и кандидаты в политики обещают наладить ЖКХ перед каждыми выборами, а после выборов уже традиционно признаются в отсутствии полномочий и невозможности бороться с непобедимыми монстрами - управдомами.

И, оказывается, только сами пострадавшие (т.е. собственники и наниматели помещений) могут победить страшное зло путём многочисленных жалоб, заявлений, отказами устанавливать экономически обоснованный тариф за содержание и ремонт - в общем, любыми действиями, создающими помехи деятельности по управлению МКД. Ведь у нас квартиры в частной собственности, и никто не может вмешиваться в дела управления собственника своим имуществом.

Но тут же периодически обнародуются интересные факты (упоминающиеся без всякой связи с «ворами УКашками»).

Оказывается, РСО (без стеснения заявляющие, что УК воруют их деньги) сопротивляются введению непосредственного управления - как раз той модели управления МКД, когда посредников между поставщиком коммунального ресурса и потребителем коммунальной услуги не существует (т.е. когда «воров» лишают возможности воровать). Более того, недавно принятый «Закон о лицензировании деятельности по управлению МКД» (Федеральный закон от 21.07.2014г. N255-ФЗ) подразумевает ликвидацию института непосредственного управления МКД, по крайней мере, в домах, количество квартир в которых более 16 (п.5 ст.7 Закона о лицензировании ЖКХ).

Безусловно, РСО громко заявляют о своем желании получать свои деньги напрямую с собственников, но, оказывается, не хотят исчезновения УК! Ведь УК и ТСЖ даже при прямых расчетах населения с РСО остаются исполнителями коммунальных услуг, несут всю полноту ответственности за качество этих услуг, да еще и при «правильно» оформленном договоре ресурсоснабжения оказываются должниками перед РСО по обязательствам собственников, если те, потребляя коммунальные услуги, вдруг решили их не оплачивать. При этом исполнитель коммунальных услуг выступает для РСО в качестве бесплатного коллектора, работающего с должниками-потребителями (расходуя на это свои финансовые и человеческие ресурсы) и в полном объеме (не оставляя себе ни копеечки, не компенсируя свои расходы на «выбивание» этих денег, да еще дополнительно тратя средства на банковские переводы) перечисляющего деньги в РСО. «Под шумок» РСО умудряются взыскивать с управляющих организаций деньги даже за несуществующие услуги, например, за «водоотведение на ОДН». Да и удобно использовать УК и ТСЖ в качестве «подушки безопасности», обвиняя их во всех проблемах, «вешая на них всех собак».

В процессе обсуждения того же «Закона о лицензировании ЖКХ» экспертами высказывалось, например, такое мнение: «УО получит возможность отказаться от "нерентабельных" домов путём исключения их из перечня МКД в заявлении на выдачу лицензии». Что же получается? Есть "нерентабельные" дома? И их так много, что эту проблему обсуждают на федеральном уровне? И власти опасаются, что УО могут такие дома «бросить», а кто-то другой (вероятно, органы госвласти, местного самоуправления) вынуждены будут решать вопросы содержания и ремонта таких домов? А как же повальное воровство УК? Впрочем, «мелкие нестыковки» между реальным положением дел и навязываемой населению теорией легко теряются в мощном информационном потоке наших «честных» и «независимых» СМИ.

Целью данной статьи, впрочем, не стоит поиск причин такой ситуации. Хочется попытаться выработать эффективную модель действий УК и ТСЖ в сложившихся условиях.

Итак, первое, что надо понять - против УК и ТСЖ ведётся настоящая информационная война. Если это не так, то происходящая вакханалия в СМИ может быть только последствием массового помешательства. А поскольку в такое повальное нарушение психики верится с трудом, признаем, что происходит борьба в информационном поле.

И одной из сторон этой борьбы (между прочим, традиционно проигрывающей) являются как раз УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК), а другой стороной могут выступать и РСО, и органы власти, и надзорные инстанции, и политики (представляющие как власть, так и оппозицию), и различного рода коммерческие и некоммерческие организации, и отдельные граждане.

И что же делать управляющим организациям?

Можно, конечно, плакаться на «злую судьбу» и ждать, что некто умный и сильный неожиданно всё наладит. Но лично мне кажется, что если уж называть вещи своими именами и признавать, что идёт настоящая информационная война против УО, то этим самым УО надо не ожидать исхода этой войны (который, естественно, не может быть благоприятен для УО при отсутствии их сопротивления), а предпринимать ответные действия. И эта ответная реакция должна быть продуманной, сильной, эффективной. И поскольку речь идёт о войне информационной, противодействие атакам должно также осуществляться в информационном поле.

Самое главное в информационной войне - поиск союзников. И наиболее важными союзниками представляются жильцы тех домов, которыми УО управляет. Таким образом, важнейшая задача - создание у собственников и нанимателей помещений управляемых МКД положительного образа управляющей организации, превращение этих самых собственников и нанимателей в надежных сторонников, соратников, сподвижников. Тут же надо отметить, что информационные атаки, в принципе-то, и направлены на жильцов домов. Поэтому взаимодействие с этими жильцами просто необходимо как минимум для нейтрализации вражеских атак.

Управляющей организации необходимо выстраивать с жильцами взаимодействие, конструктивный диалог (или, на худой конец - монолог). Необходимо направлять на них информационный поток «своей» информации, не давать «разным врагам» возможности «промывать мозги» потенциальным союзникам.

Далее позволю себе дать несколько советов управляющим организациям о том, как можно выстраивать эффективное информационное взаимодействие с населением (предлагаемые рекомендации сформулированы на основе обобщённого положительного опыта работы с жильцами управляющих организаций различных регионов РФ):

1. Информируйте население

Необходимо информировать жильцов о всех Ваших достижениях, разъяснять жилищное законодательство, доводить до сведения информацию о тех или иных событиях в жилищной сфере и т.п. И для этого можно использовать широкий спектр инструментов: публикации в местных СМИ, выступления по местному телевидению, организация различного рода собраний, обходы домов, размещение информации на квитанциях, на собственных Интернет-ресурсах. Можно выпускать свою газету, какой-либо информационный бюллетень, использовать иные способы информирования населения. Желательно использовать все возможные каналы информационного воздействия.

Естественно, информационные сообщения, статьи, обращения должны быть объективными, соответствующими действительности, хотя в отдельных случаях и допустимы субъективные оценки, мнения, высказывания, не искажающие общеизвестные факты.

2. Проводите обучение

Прошедшие обучение компетентные жильцы - Ваши друзья. Особенно если обучение проводили Вы, а не кто-либо из Ваших «врагов». Помимо простой благодарности «учителям» обученные Вами люди получат именно ту информацию, которую Вы считаете нужным им дать. Начните обучение, например, с Советов МКД, постепенно расширяя аудиторию, и довольно скоро Вы увидите, насколько легче Вам будет взаимодействовать с Вашими жильцами.

3. Будьте открытыми

Необходимо вести прием жильцов. Приём должны вести не только специалисты «паспортного стола» и бухгалтерии по начислению коммунальных услуг, но и, например, директор, инженер, юрисконсульт, прочие специалисты. Создайте максимально комфортные условия для ожидающих приёма граждан. Украсьте не свой кабинет, а приёмную, в которой ждут своей очереди посетители.

Позволяйте жильцам участвовать в осмотрах общедомовых приборов учёта, в иных мероприятиях, старайтесь развивать позитивное сотрудничество во время такого рода совместной работы.

Участвуйте в различного рода собраниях, совещаниях, обсуждениях, высказывайте своё мнение, комментируйте события.

Тут же необходимо напомнить про обязанность раскрытия информации - раскрывайте максимально возможное количество информации. Речь не идёт о предоставлении сведений о зарплатах работников, но раскрыть информацию о затратах непосредственно на каждый управляемый дом с распределением суммы по всем видам работ будет очень даже полезно.

4. Реагируйте на жалобы

Очевидно, что обоснованные жалобы должны быть тщательно разобраны, на них должен быть дан разумный подробный ответ, сами же выявленные замечания должны быть минимизированы, либо устранены. А что же делать с многочисленными необоснованными жалобами, поданными людьми, которые что-то где-то прочитали и по непонятным причинам решили, что их кто-то обманывает, иными словами - жалобы тех, кто «слышит звон, да не знает, где он»?

При поступлении «неадекватных» жалоб реагируйте на них максимально быстро и широко. Пишите не только письменный ответ заявителю, но и открытый ответ в местных СМИ с обязательным объяснением абсурдности жалоб и ссылкой на то, как много времени у работников УО отнимает обработка различных заявлений, содержащих неадекватные требования (неисполнимые и не вмененные в обязанности УО ни договором управления, ни каким-либо НПА).

5. Признавайте ошибки и недоработки

Не «отмазывайтесь»! Если Ваша организация допустила просчёт, промах (особенно который невозможно скрыть), обязательно признайтесь в этом. Не стоит, конечно, бравировать своими ошибками, но и отрицать их в ряде случаев глупо. Лучше всего вскользь сообщить о своей ошибке, с обязательным указанием мероприятий по ликвидации негативных последствий, отметив положительные моменты («На ошибках учатся», «Благодаря случившемуся, в нашей компании создан специальный отдел, который в будущем предотвратит возникновение не только произошедшего, но и ряда аналогичных событий, возникновение которых мы раньше даже не прогнозировали» и т.д. и т.п.).

6. «Указывайте виноватых»

При использовании этой рекомендации надо быть осторожным, особенно если придётся балансировать на грани объективного и субъективного. Нельзя «перегибать палку». Но тем не менее, необходимо по возможности перенаправлять негатив со своей организации на других.

Люди недовольны тарифом на воду? Так обязательно говорите им, что тариф утверждают органы госвласти. А Вы со своей стороны тоже сопротивляетесь такому большому тарифу. Мало того, что Вы чисто по-человечески понимаете людей, так Вы еще лично заинтересованы в уменьшении тарифа (Вы же тоже платите квартплату), а Ваша управляющая компания из-за повышения тарифа терпит дополнительные убытки (например, из-за оплаты банковских переводов, плата за которые установлена в % и зависит от перечисляемых сумм). В общем, во всех бедах виноваты совсем не Вы!

7. Создавайте атмосферу нетерпимости к должникам и вредителям

Разъясняйте людям, что убытки, которые приносят Вам должники, погашаются из средств, собранных с добросовестных жильцов. Т.е. эти самые добросовестные жильцы платят долги своих соседей. И Вы можете победить всех этих злостных неплательщиков только с помощью их соседей!

Что касается различного рода вредителей (бьющих стёкла и рисующих на стенах), тут нужны и обращения в полицию, и призывы к жильцам ловить и задерживать таких хулиганов, объяснять недопустимость такого поведения своим детям и т.п.

8. Выстраивайте обратную связь

Проводите анкетирования, опросы жильцов, собирайте информацию. Во-первых, таким образом Вы снимете накапливающийся негатив - вплеснутые на бумагу эмоции уже меньше давят на психику людей. Во-вторых, Вы будете получать информацию о волнующих людей вопросах, получать оценку своей деятельности. И в-третьих, будет создаваться положительный образ заботливой неравнодушной компании, что не может не способствовать росту доверия к ней.

9. Вовлекайте жильцов в деятельность по управлению МКД

Организуйте различные мероприятия, в которых могут участвовать жильцы. Инициируйте субботники, организуйте конкурсы на лучший двор, лучший подъезд и т.п. Проводите специализированные конкурсы: среди детей - на лучший рисунок, среди дизайнеров - на лучший логотип, среди творческих коллективов - на лучший слоган и т.п. Привлекайте в комиссии по оценке конкурсантов своих жильцов, представителей общественности. Выбирайте в качестве поощрительных призов связанные с жилищной сферой полезные вещи: например, дому-победителю - детскую площадку, подъезду-победителю - энергоэффективную систему освещения, победителю индивидуального соревнования - установка комплекта водосчётчиков.

Принимайте от людей предложения по совершенствованию деятельности УО, реализуйте совместные проекты.

10. Подчёркивайте единство целей

При любом удобном случае давайте жильцам понять, что Вы наняты ими на работу, у Вас нет никаких собственных интересов, кроме как исполнение работ по содержанию и ремонту их домов, достижения максимально комфортных условий их проживания, предотвращение аварий и всесторонняя помощь во всех вопросах жилищной сферы.

Насколько эффективны предлагаемые мероприятия?

Конечно же, у многих прочитавших советы по информационному взаимодействию возникают некоторые возражения. Ниже приведу часть из них:

1. Подавляющее число жильцов - дилетанты. Они ничего не понимают, им бесполезно что-либо объяснять.

2. Информационное взаимодействие можно налаживать непосредственно перед общим собранием собственников, на котором будут решаться важные вопросы (например, увеличение тарифа на содержание и ремонт), в остальное время отвлекать специалистов на «информационную работу» - глупо, неэффективно, нерентабельно.

3. Предлагаемая работа требует огромных ресурсов - финансовых, трудовых. УК, ТСЖ не могут позволить себе тратить средства на такую работу. Гораздо правильне заниматься именно содержанием и текущим ремонтом, а не глупыми PR-акциями.

Что ж, попробую доказать несостоятельность этих замечаний:

Во-первых, необходимо учитывать, что даже некомпетентные жильцы, ничего не понимающие в жилищном законодательстве, высоко ценят саму деятельность по разъяснению, положительно оценивают открытость УО, ее стремление донести какую-либо информацию до граждан.

А с учётом желания довольно большой части людей постоянно бравировать своими знаниями, будет отмечаться цитирование информации, предоставляемой УО. И, естественно, цитирующий то или иное сообщение человек будет с большим доверием относиться к источнику такого сообщения. А ведь источником как раз и является УО. А уж грамотные компетентные жильцы наверняка оценят информационно-разъяснительную работу очень высоко и могут стать настоящими союзниками УО.

Что же касается «периодичности» информационной работы (т.е. её востребованности именно перед Общим собранием или в какой-либо другой конкретный момент и "ненужности" во все остальные периоды), тут необходимо понимать, что «глубина» информационного воздействия, влияющая на степень доверия, - величина, безусловно, зависящая от времени этого воздействия.

Жильцы дома нанимают УК, и после проведения общего собрания продолжают платить этой УК за услуги по содержанию и ремонту, т.е. остаются ее клиентами. Нельзя считать целью работы УК «протаскивание» нужных решений через ОССП с целью дальнейшего получения максимальной прибыли и минимизации издержек (даже в ущерб качеству обслуживания).

Надо помнить главное - жильцы могут нанести существенный, даже непоправимый урон деятельности УО не только на общем собрании собственников, но и в любой момент, когда им это заблагорассудится! Примеров - масса.

Поэтому информационно-разъяснительную работу надо вести постоянно! И пусть Вас не пугает большое число неадекватных, неправильно воспринимающих ситуацию жильцов. Большинство граждан - всё же адекватные разумные люди, готовые воспринимать и усваивать информацию.

В маркетинге есть очень интересная система оценки рынка потребителей. Согласно этой системе некоторая часть потребителей (например, 10%) купит товар (услугу) любого качества по любой цене при любых условиях, другая аналогичная часть (те же 10%) никогда ни по какой цене ни при каких условиях не приобретут товар (услугу), какое бы у нее ни было качество.

Поэтому важно понимать, что никогда 100% жильцов не станут противниками УО, как и никогда 100% жильцов не станут сторонниками УО, и конкретный процент поддерживающих УО жильцов зависит как раз от эффективности (количества и качества) мероприятий по информационному воздействию на этих самых жильцов.

Что касается «нерентабельности» информационной работы, тут надо проводить анализ занятости специалистов. Могу лишь привести такой пример: одна из управляющих компаний договорилась с местной газетой о ведении рубрики, посвященной ЖКХ. В этой рубрике разъяснялись различные аспекты жилищного законодательства, давалась информация о планах компании по повышению качества управления МКД и - самое главное - давались ответы на поступающие от жильцов вопросы.

В итоге за два месяца публикаций количество обращений в УК (жалобы, заявления и т.п.) снизилось в пять раз (!), уменьшилось количество проверок прокуратуры, снизилось количество запросов из надзорных инстанций, органов местного самоуправления и т.п. А ведь каждая жалоба требовала ответа и конкретных действий специалистов, даже разъяснения одних и тех же типовых вопросов отнимали довольно-таки много времени на подготовку ответа, требовали финансовых расходов на ту же бумагу, конверт, оплату почтовых расходов.

Каждый запрос надзорных инстанций и органов местного самоуправления оборачивался необходимостью копирования десятков, а то и сотен листов различных документов - а это опять бесполезный расход рабочего времени специалистов и материальных ценностей - бумага, картриджи, электричество и т.п.

Таким образом, осуществление информационно-разъяснительной работы - очень даже рентабельное направление деятельности, способное высвободить существенные временные, финансовые, трудовые ресурсы различных подразделений компании.

Отсутствие же такой работы приводит к накоплению "текучки" в виде неотвеченных писем, как следствие, росту жалоб, повышенныму интересу надзорных инстанций. В итоге вполне может создаться ситуация, когда все специалисты УК целые дни будут писать ответы на жалобы, готовить документы по запросам, давать объяснения проверяющим. А работать-то будет некогда и некому!

Ну, и ещё один совет напоследок: даже если Вы высоко оцениваете потенциал информационно-разъяснительной работы, не спешите сразу же заниматься этой деятельностью. Ведь на это направление Вам нужен будет специалист, и специалист очень высокого уровня, хорошо разбирающийся и в юридических, и в технических вопросах, умеющий грамотно довести до сведения населения нужную информацию.

Иными словами - смотрите, чтобы опрометчивая деятельность не привела к ситуации, описанной в одной притче:

«Лесоруб пилит дерево тупой пилой. Проходящий мимо человек спросил:
- Почему бы Вам не прерваться на некоторое время, чтобы заточить пилу?
Лесоруб подумал и ответил:
- Мне некогда этим заниматься, мне надо работать! - и продолжил пилить дерево тупой пилой».

договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 5

Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 утверждены Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее - Правила заключения договоров с РСО). Этот документ действует с 28.02.2012, за исключением тех положений, для которых вступление в силу отложено до 01.09.2012, то есть до момента начала действия Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов <1> (далее - новые Правила предоставления коммунальных услуг). Расскажем подробнее об этом нормативно-правовом акте.

<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Заявка (оферта) и документы, прилагаемые к ней

Заключению договоров с РСО всегда сопутствовали и, несомненно, будут сопутствовать спорные ситуации в части применения общих и специальных норм. Отчасти это объясняется отсутствием четких логических взаимосвязей между документами разных ведомств и иерархических уровней. Поэтому считаем нелишним напомнить, что договор ресурсоснабжения является публичным договором, в связи с чем порядок его заключения имеет ряд особенностей, рассмотренных ранее на страницах журнала (N 6, 2011) <2>.

<2> См. статью А.Р. Мироновой "Заключаем договор с РСО".

Правила заключения договоров с РСО утверждены Правительством РФ в силу содержания ст. 157 ЖК РФ и обязательны для применения всеми исполнителями коммунальных услуг, то есть управляющими организациями, ТСЖ, ЖК и иными специализированными потребительскими кооперативами. Согласно терминологии документа все они называются исполнителями. На основании п. 5 Правил заключения договоров с РСО заключение договора энергоснабжения начинается с отправки исполнителем соответствующей заявки (оферты) в адрес РСО. Данным документом определены сроки обращения с заявкой в РСО, а новые Правила предоставления коммунальных услуг четко устанавливают, когда исполнитель должен не просто инициировать переговоры с РСО, а приступить к предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД. Приведем эту информацию в таблице.

Исполнитель	Срок подачи заявки (оферты) (п. 5 Правил заключения договоров с РСО)	Дата начала предоставления потребителям коммунальных услуг (п. п. 14, 15 новых Правил предоставления коммунальных услуг)
УК	В течение семи дней со дня вступления в силу договора управления МКД, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе УК	Дата, указанная в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе УК, или дата заключения договора управления МКД, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о его приобретении, заключенному между УК и РСО
ТСЖ	Если ТСЖ не заключало договор управления МКД с УК - в течение семи дней со дня государственной регистрации ТСЖ, а если заключало - в течение семи дней со дня расторжения такого договора	Дата государственной регистрации ТСЖ или кооператива, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о его приобретении, заключенному между ТСЖ или кооперативом и РСО
Кооператив	Если кооператив не заключал договор управления МКД с УК - в течение семи дней со дня принятия решения собственниками помещений в МКД об управлении домом, в том числе о предоставлении коммунальных услуг кооперативом, а если заключал - в течение семи дней со дня расторжения такого договора

Разумеется, к заявке (оферте) исполнителю необходимо приложить определенные документы (п. 6 Правил заключения договоров с РСО). Так, в РСО, кроме правоустанавливающих документов, подаются документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям, пользующимся помещениями в МКД (жилом доме), указанном в заявке (оферте). Для УК такими документами являются:

протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе способа управления МКД (управление управляющей организацией);
протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации (естественно, той УК, которая обращается с заявкой (офертой));
договор управления МКД, если он заключен.

Однако УК может участвовать в управлении МКД не только в результате сознательного выбора собственниками помещений соответствующего способа управления. Для отдельных домов, где не выбран или по тем или иным причинам не реализован способ управления этими домами (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса. Кроме того, УК выбирается по конкурсу для тех домов, в которых доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более 50% (п. 2 ст. 163 ЖК РФ), а также для новостроек (п. 13 ст. 161 ЖК РФ). В указанных случаях документами, подтверждающими полномочия УК, являются протокол открытого конкурса по выбору УК и (или) договор управления МКД (если он заключен).

Кроме прочего, УК может фигурировать в процессе управления теми домами, где первоначально созданы ТСЖ или кооперативы. Для таких управляющих организаций в качестве документов, подтверждающих наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, пользующимся помещениями в конкретном МКД (жилом доме), названы протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации, и (или) договор управления МКД, заключенный между ТСЖ или кооперативом и УК.

К сведению. Ранее на страницах журнала подробно изучался вопрос привлечения УК к управлению домами, где созданы ТСЖ и ЖСК. Напомним, что согласно позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в Постановлении от 22.03.2011 N 11333/10, привлечение УК к управлению МКД, в котором создано ТСЖ или кооператив, не изменяет способа управления этим домом (управление товариществом или кооперативом). Поэтому всегда был актуален вопрос, нужно ли инициировать общее собрание собственников помещений в МКД для того, чтобы заключить договор с УК на выполнение (оказание) определенных работ (услуг). Напомним, что согласно ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников относится ряд вопросов, в том числе выбор способа управления МКД. Казалось бы, в ситуации, когда речь не идет о смене способа управления домом, решить вопрос о выполнении тех или иных функций по содержанию дома с привлечением УК можно и без созыва общего собрания. Однако содержание Правил заключения договоров с РСО в соответствующей части свидетельствует об обратном. Судебная практика на этот счет неоднородна. Чаще всего собственники помещений оспаривают факты заключения договоров с УК на основании одного лишь решения правления ТСЖ, в то время как согласно уставам этих товариществ такие вопросы должны были выноситься на обсуждение общего собрания членов ТСЖ (см. Постановление ФАС УО от 21.02.2011 N Ф09-208/11-С5, Определение Пермского краевого суда от 19.12.2011 по делу N 33-12843).

Со своей стороны, обратим внимание читателей на то, что в силу ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений в МКД принимаются решения о текущем, капитальном ремонте дома, а также о его реконструкции. ТСЖ и кооперативам следует учитывать данный факт как при составлении сметы доходов и расходов, утверждении обязательных платежей и взносов, так и при заключении договоров с УК. Если собственники помещений сочтут, что те или иные работы (стоимость этих работ) запланированы в смете или договоре помимо их воли (без проведения общего собрания собственников), суд, вероятнее всего, встанет на их сторону (см. Постановление ФАС ЦО от 26.09.2011 по делу N А09-8899/2010).

Для товарищества и кооператива документами, подтверждающими наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, являются:

протокол общего собрания собственников помещений в МКД (членов кооператива), в котором зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления МКД управления товариществом или кооперативом;
устав товарищества или кооператива.

Кроме перечисленных документов, к заявке (оферте) все исполнители прилагают:

документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) дома в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения (ЦС ИТО), по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса;
документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такового);
протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО (если такое решение принято);
документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также об общей площади помещений в МКД, включая помещения, входящие в состав общего имущества (до вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг, то есть до 01.09.2012, такие документы представляются РСО в том случае, если они есть в наличии);
иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере энергоснабжения.

Неправильное оформление документов, прилагаемых к заявке (оферте), как и представление этих документов не в полном объеме, не является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения (п. 14 Правил заключения договоров с РСО). В этом случае РСО должна сообщить исполнителю о всех обнаруженных неточностях (на это отведено пять рабочих дней) и порядке их устранения. Рассмотрение заявки (оферты) на это время приостанавливается, но не прекращается. Только если в течение 30 дней исполнитель не представит недостающие документы, оформленные надлежащим образом, РСО вправе прекратить рассмотрение заявки (оферты). Однако это не значит, что исполнитель не сможет повторно обратиться с заявкой (офертой) к той же РСО после устранения всех недостатков в документах.

Обратите внимание! Необходимо отметить, что в Правилах заключения договоров с РСО поименованы и такие случаи, когда заявку (оферту) о заключении договора направляет не исполнитель, а РСО. Согласно п. 10 названных Правил, если коммунальный ресурс уже подается в МКД без оформления договорных отношений (в письменном виде), РСО может направить исполнителю соответствующую заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого проекта договора, подписанного РСО.

Существенные условия договора ресурсоснабжения

Согласно п. 16 Правил заключения договоров с РСО данный нормативный акт является лишь одним из документов, определяющих условия, которые необходимо согласовать при заключении договора ресурсоснабжения. Безусловно, на первом месте находится Гражданский кодекс, на втором - непосредственно Правила заключения договоров с РСО, на третьем - иные нормативные правовые акты в сфере ресурсоснабжения <3>. В п. 17 Правил заключения договоров с РСО названы существенные условия любого договора ресурсоснабжения:

предмет договора (вид коммунального ресурса);
дата начала поставки коммунального ресурса;
показатели качества поставляемого коммунального ресурса;
порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса;
порядок определения цены договора;
порядок оплаты коммунального ресурса. При этом расчетный период принимается равным одному календарному месяцу.

<3> Приблизительный перечень таковых приведен в статье А.Р. Мироновой "Является ли граница эксплуатационной ответственности существенным условием договора?", N 7, 2011, с. 46 - 47.

Каждому из перечисленных выше существенных условий (кроме первого) в Правилах заключения договоров с РСО уделено особое внимание.

Начало поставки коммунального ресурса

На основании п. 19 Правил заключения договоров с РСО при согласовании данного условия стороны должны соотнести дату начала поставки коммунального ресурса и дату начала предоставления коммунальных услуг потребителям (приведена выше). Дата начала поставки коммунального ресурса не может предшествовать дате, с которой УК обязана предоставлять коммунальные услуги потребителям, либо дате государственной регистрации ТСЖ или кооператива. В свою очередь, согласно формулировкам п. п. 14, 15 новых Правил предоставления коммунальных услуг дата начала предоставления коммунальных услуг потребителям не может предшествовать дате начала поставки коммунального ресурса, обозначенной в договоре с РСО. Получается, что дата начала поставки коммунального ресурса, указанная в договоре между УК (ТСЖ, кооперативом) и РСО, и дата начала предоставления коммунальной услуги согласно договору между УК (ТСЖ, кооперативом) и потребителями совпадают. Данное обстоятельство необходимо учесть при выборе формулировок для каждого из названных договоров.

Качество коммунального ресурса

Поскольку приобретаемые исполнителем коммунальные ресурсы должны позволять ему обеспечивать конечных потребителей услугами надлежащего качества и в достаточном объеме, условия договоров ресурсоснабжения относительно качества коммунальных ресурсов должны быть согласованы его сторонами с учетом положений:

Правил предоставления коммунальных услуг <4>, действующих вплоть до 01.09.2012 (пп. "д" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124);
новых Правил предоставления коммунальных услуг, вступающих в силу с 01.09.2012. Кроме того, показатели качества коммунальных ресурсов должны соответствовать условиям подключения МКД к ЦС ИТО (п. 20 Правил заключения договоров с РСО). Напомним, что Требования к качеству коммунальных услуг приведены в Приложении 1 к новым Правилам, а бесперебойность их оказания является неизменной составляющей качества коммунальных услуг.

<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

Кстати, п. 24 Правил заключения договоров с РСО установлено, что в договоре ресурсоснабжения предусматриваются меры ответственности РСО за нарушение показателей качества и объема поставляемого коммунального ресурса, являющееся причиной предоставления исполнителем коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) в недостаточном объеме. Это дополнительная мера, не отменяющая необходимости пересчета стоимости предоставленного исполнителю коммунального ресурса.

Объем коммунального ресурса

Вопрос определения объемов потребления коммунального ресурса особенно беспокоит организации, обслуживающие дома, где отсутствуют общедомовые приборы учета. Правила заключения договоров с РСО многое меняют в этом направлении.

Во-первых, согласно документу в целом алгоритм расчета объема поставляемого в рамках договора ресурсоснабжения коммунального ресурса до и после вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг не является одинаковым (контрольная дата - 01.09.2012).

Во-вторых, до и после начала действия Правил заключения договоров с РСО приемы подсчета количества (объема) коммунального ресурса также имеют различия (контрольная дата - 28.02.2012).

В связи с обозначенным уместно определить, как это было, как есть сейчас и как будет.

Порядок определения объема коммунального ресурса, действовавший до 28.02.2012. В нашем журнале размещалось достаточно публикаций о том, как исполнителям коммунальных услуг следует определять объем приобретенных и потребленных конечными пользователями коммунальных ресурсов при отсутствии в МКД общедомовых счетчиков <5>. Позиция экспертов основывается на совокупности норм права и сложившейся арбитражной практике по их применению. В первую очередь это положения ст. 157 ЖК РФ, согласно которым размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого:

по показаниям приборов учета;
на основании нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии соответствующих приборов).

<5> Статьи Е.В. Емельяновой "Учет выручки РСО в отсутствие общедомовых приборов учета" (N 3, 2011) и А.Р. Мироновой "Порядок определения объема переданной тепловой энергии при расчетах с РСО" (N 4, 2011).

Во-вторых, это содержание п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому условия договоров ресурсоснабжения не должны противоречить как самим Правилам, так и иным нормативным правовым актам РФ.

В-третьих, имеют значение выводы Президиума ВАС РФ, в силу которых, если в МКД отсутствует общедомовой прибор учета (при этом индивидуальные счетчики могут быть установлены), объемы поставленных коммунальных ресурсов следует определять в соответствии с нормативами потребления (см. Постановления от 09.06.2009 N 525/09, от 21.04.2009 N 15791/08, от 23.11.2010 N 6530/10, от 22.09.2009 N 5290/09, от 15.07.2010 N 2380/10, от 22.02.2011 N 12552/10). Перечисленные Постановления вынесены при участии тепло- и водоснабжающих организаций. Один из последних судебных актов по данной тематике - Постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 N 5514/11. Участники дела - управляющая и энергосбытовая компании. Предметом спора стал расчет электропотребления (в том числе на общем имуществе) при отсутствии общедомового прибора учета (в случае его поломки). Арбитры вынесли вердикт: осуществить расчет по нормативу. Пояснения были следующими: действующее законодательство <6> предусматривает установление норматива в виде единой величины , то есть без выделения в его составе отдельной строкой норматива потребления электрической энергии внутри жилого помещения, нормативных технологических потерь, а также нормативов потребления электрической энергии на общедомовые нужды. Следовательно, лица, обязанные применять в расчетах за электрическую энергию соответствующий норматив потребления (исполнители коммунальных услуг, граждане-потребители, ресурсоснабжающие организации), не вправе по своему усмотрению выделять из единой величины, установленной уполномоченным органом, какую-либо составляющую (внутриквартирное потребление, нормативные потери, общедомовые нужды). Такие действия должны рассматриваться как изменение соответствующего норматива потребления, правомочиями по осуществлению которого упомянутые лица (включая истца) не наделены.

<6> На момент возникновения спора, то есть на декабрь 2009 г.

В том случае, когда МКД оборудован общедомовым прибором учета, объем потребляемых в нем коммунальных ресурсов определяется исходя из показаний такого прибора (п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг). Расчет потребления в жилых и нежилых помещениях дома, частично или полностью оборудованных индивидуальными счетчиками, следовало производить по соответствующим формулам в силу требований п. 23 Правил предоставления коммунальных услуг.

Порядок определения объема коммунального ресурса, действующий с 28.02.2012 по 01.09.2012. Согласно пп. "е" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 объем коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения в МКД, не оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется по формуле:

Д П СРЕД Н РАСЧ КР
V = V + V + V + V + V , где
о о о о о о
П
о
расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям индивидуальных
или общих (квартирных) приборов учета;
СРЕД
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный исходя
о
из объемов среднемесячного потребления коммунального ресурса в случаях,
установленных п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг (при ремонте,
замене, поверке индивидуального или коллективного (общедомового) прибора
учета, не превышающих 30 календарных дней);
Н
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
о
расчетный период в жилых помещениях, не оборудованных индивидуальными или
общими (квартирными) приборами учета, исходя из норматива потребления
коммунальной услуги, включая потребление этого ресурса на общедомовые
нужды, а также в случаях, установленных п. 32 Правил предоставления
коммунальных услуг;
РАСЧ
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
о

приборами учета, исходя из расчетных объемов коммунальных услуг в порядке,
установленном соглашением сторон договора ресурсоснабжения с учетом п. 20
Правил предоставления коммунальных услуг;
КР
V - объем (количество) коммунального ресурса, использованного за
о
расчетный период при производстве и предоставлении коммунальной услуги по
отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования,
входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД,
определенный на основании показаний приборов учета, позволяющих установить
такой объем, а при их отсутствии - на основании удельных расходов
коммунального ресурса на производство единицы тепловой энергии на цели
отопления или единицы горячей воды на цели горячего водоснабжения в
соответствии с техническими характеристиками такого оборудования.
П СРЕД РАСЧ
Обратите внимание! Показатели V , V и V не включают объемы
о о о
поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД по
договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО.

В свою очередь, в совокупном объеме оставляемого в МКД коммунального ресурса выделяется объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги в нежилые помещения дома (пп. "з" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).

Относительно определения объемов потребления коммунальных ресурсов в МКД, оборудованных общедомовыми приборами учета в указанном периоде (с 28.02.2012 по 01.09.2012), следует отметить следующее. В соответствии с пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров с РСО объем коммунального ресурса, поставляемого в дом, оборудованный коллективным (общедомовым) счетчиком, определяется на основании его показаний (за расчетный период - месяц) за вычетом объемов поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом доме, заключившим договор ресурсоснабжения непосредственно с РСО (в случае, если объемы поставок таким собственникам фиксируются общедомовым прибором учета).

На уровне нормативных актов владельцы нежилых помещений в МКД получили возможность заключать договоры энергоснабжения (договоры купли-продажи (поставки) электрической энергии) с гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией) в 2011 г. в результате внесения Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 изменений в п. 88 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии <7>. Поэтому вступление в силу пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров с РСО не привязано к дате начала действия новых Правил предоставления коммунальных услуг, которые допускают заключение прямого договора между собственником нежилого помещения и РСО (конечно, в части индивидуального потребления) на приобретение любого коммунального ресурса, а не только электроэнергии.

<7> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530.

Порядок определения объема коммунального ресурса, который будет действовать с 01.09.2012. Именно с этой даты собственники нежилых помещений смогут воспользоваться п. 18 новых Правил предоставления коммунальных услуг о заключении договоров энергоснабжения непосредственно с РСО без участия исполнителей (УК, ТСЖ и кооперативов) коммунальных услуг. С учетом данного обстоятельства и сформулирован упомянутый выше пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров с РСО. Так что в части определения объема приобретенного коммунального ресурса в домах, оборудованных общедомовыми приборами учета, действует все тот же принцип расчета - принцип разницы между показателями общедомового и индивидуального (в нежилых помещениях) потребления.

Что касается объема коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения в МКД, не оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета (или оборудованный неисправным прибором), то он также рассчитывается по формуле, которая приведена в пп. "в" п. 21 Правил заключения договоров с РСО:

Д П СРЕД Н РАСЧ КР ОДН ОДН
V = V + V + V + V + V + V + V , где
1 2
П
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям комнатных
приборов учета электрической энергии (при отсутствии общих (квартирных)
приборов учета электрической энергии), индивидуальных или общих
(квартирных) приборов учета;
СРЕД
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в жилых и нежилых помещениях исходя из объемов
среднемесячного потребления коммунальной услуги в случаях, установленных
п. 59 новых Правил предоставления коммунальных услуг;
Н
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в жилых помещениях исходя из норматива потребления
коммунальной услуги в случаях, предусмотренных п. 42 новых Правил
предоставления коммунальных услуг;
РАСЧ
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными
приборами учета, в соответствии с п. 43 новых Правил предоставления
коммунальных услуг исходя из расчетных объемов коммунального ресурса;
КР
V - объем (количество) коммунального ресурса, использованного при
производстве и предоставлении коммунальной услуги по отоплению и (или)
горячему водоснабжению с применением оборудования, входящего в состав
общего имущества собственников помещений в МКД, определенный за расчетный
период в соответствии с п. 54 новых Правил предоставления коммунальных
услуг (в случае отсутствия централизованного теплоснабжения и (или)
горячего водоснабжения);
ОДН
1

среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, рассчитанного в
случаях и порядке, которые предусмотрены п. 60 новых Правил предоставления
коммунальных услуг;
ОДН
V - объем (количество) коммунального ресурса, предоставленного на
2
общедомовые нужды в МКД, определенный за расчетный период исходя из
соответствующего норматива в случаях, предусмотренных п. 48 новых Правил
предоставления коммунальных услуг.
П СРЕД РАСЧ
Обратите внимание! Величины V , V , V не включают объемы
поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД,
заключившим договор ресурсоснабжения непосредственно с РСО.

При этом в совокупном объеме коммунального ресурса, поставляемого в МКД, выделяются (пп. "г" п. 21 Правил заключения договоров с РСО):

объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям нежилых помещений;
объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, подлежащий оплате собственниками и пользователями нежилых помещений.

Порядок определения стоимости поставленного коммунального ресурса

Этому вопросу посвящен п. 22 Правил заключения договоров с РСО. Речь в нем идет о правилах изменения стоимости коммунальных ресурсов ненадлежащего качества (пп. "д") и применении установленных тарифов на коммунальные услуги. В частности, согласно пп. "б" указанного пункта стоимость коммунального ресурса для пользователей нежилых помещений (в части как индивидуального, так и общедомового потребления) рассчитывается с применением тарифов для населения только в том случае, если собственники нежилых помещений относятся к категории потребителей, приравненных к населению . Буквальное прочтение данной нормы позволяет предположить, что стоимость коммунальных услуг в отношении нежилых помещений одного и того же назначения будет различна, если одним таким помещением владеет и распоряжается физическое лицо, а другим - юридическое лицо.

Порядок оплаты коммунального ресурса

Напомним, что с июня 2011 г. в связи с внесением Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ поправок в ЖК РФ (в частности, в ст. 155) собственники и наниматели помещений (как жилых, так и нежилых) в МКД получили возможность вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) напрямую РСО. Ввиду данного обстоятельства пп. "л" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 посвящен тому, как исполнителю до 01.09.2012 рассчитать платеж РСО при условии, что потребители перешли на прямые расчеты за коммунальные услуги, иными словами, как в общем объеме потребления выделить количество ресурса, потребленного за расчетный период на общем имуществе МКД, оборудованного коллективным счетчиком. Для этого из объема потребления, рассчитанного по показаниям данного прибора, вычитаются:

объем, приходящийся на жилые и нежилые помещения, по показаниям индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета;
объем, приходящийся на жилые и нежилые помещения, исходя из среднемесячного потребления и нормативов потребления в случаях и порядке, установленных Правилами предоставления коммунальных услуг;
расчетный объем коммунальных услуг в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета.

Это переходное положение, в целом же порядок оплаты коммунального ресурса регламентируется п. 25 Правил заключения договоров с РСО в зависимости от того, приняли ли собственники помещений в МКД решение об осуществлении прямых расчетов с РСО.

Если такое решение не было принято, исполнитель должен перечислить плату за поданные в дом коммунальные ресурсы до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, любым законным способом. Кстати, в п. 26 Правил заключения договоров с РСО сказано, что УК (ТСЖ и кооператив) может исполнить обязательство по оплате коммунальных ресурсов, приходящихся на долю потребителей-должников, путем уступки РСО права требования соответствующего долга.

Если собственники вносят плату за коммунальные услуги непосредственно РСО, это должно быть обозначено в договоре между исполнителем и РСО, как и то, что плату за коммунальные ресурсы для общего имущества также вносит исполнитель до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом. В случае когда собственники оплачивают коммунальные услуги именно РСО, в договоре между РСО и исполнителем предусматриваются обязанность детализации состояния расчетов, нюансы проведения сверки расчетов и т.д. (п. 27 Правил заключения договоров с РСО).

Кроме сроков оплаты, п. 25 указанных Правил устанавливает необходимость информирования исполнителя о его задолженности по оплате коммунального ресурса по состоянию на 1-е число каждого месяца, а также проведения сверки расчетов как минимум один раз в квартал. Порядок информирования исполнителя о задолженности и проведения сверки расчетов, конкретные сроки и формы документов (акта сверки) устанавливаются договором.

Иные условия договора ресурсоснабжения

Кроме существенных условий, в договор ресурсоснабжения могут (а в некоторых случаях - должны) включаться иные положения, которые обязательно согласовываются сторонами. Некоторые из них названы в п. 18 Правил заключения договоров с РСО. Первое - разграничение ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса, второе - разграничение обязательств по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем (ВИС) и ЦС ИТО.

Речь здесь идет о таких знакомых всем категориях, как точка поставки и граница эксплуатационной ответственности. Сразу оговоримся, что исполнитель и РСО вправе самостоятельно определить, где проходит граница ответственности. Однако, если этого не будет сделано, они будут руководствоваться общим положением, сформулированным в пп. "а" п. 18 Правил заключения договоров с РСО, согласно которому РСО несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела ВИС, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД, и ЦС ИТО.

Обращаем внимание, что ранее эксперты журнала обращались к проблеме согласования точек поставки и границ эксплуатационной ответственности <8> и на основе совокупности действовавших на тот момент отраслевых документов констатировали тот факт, что и те, и другие в общем случае устанавливаются по внешней границе ВИС. При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета это внешняя граница стены МКД, а при его наличии - место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей сетью РСО.

<8> Статья А.Р. Мироновой "Точка поставки коммунального ресурса и граница эксплуатационной ответственности" (N 5, 2011).

Надо полагать, с учетом положений пп. "а" п. 18 Правил заключения договоров с РСО отношение к определению границ ответственности должно измениться хотя бы потому, что само определение ВИС в новых Правилах предоставления коммунальных услуг сформулировано иначе, чем в старых Правилах. Прежнее понятие относило к ВИС инженерные коммуникации и оборудование, расположенные в помещениях МКД . Согласно терминологии новых Правил ВИС - это инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от ЦС ИТО до внутриквартирного оборудования. Таким образом, очевидно, что продолжительность ВИС, а значит, и определение границ ответственности не ограничены стенами МКД. В принципе, это и раньше было понятно, но не имело нормативного подтверждения <9>.

<9> См. статью А.Р. Мироновой "Точка поставки коммунального ресурса и граница эксплуатационной ответственности", N 5, 2011, с. 43.

Граница раздела ответственности (установленная договором или Правилами) определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Копии этих актов должны прилагаться к договору ресурсоснабжения.

Кстати, исполнитель несет перед РСО ответственность за неправомерные действия потребителей, влияющие на показатели качества коммунального ресурса и его объем (они перечислены в п. 53 Правил предоставления коммунальных услуг и п. 35 новых Правил предоставления коммунальных услуг).

Кроме названных условий, стороны договора ресурсоснабжения согласовывают:

условие о разграничении обязательств по оборудованию МКД коллективным (общедомовым) прибором учета;
обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса.

Отказ от исполнения (расторжение) договора ресурсоснабжения

Право отказаться от исполнения договора есть и у РСО, и у исполнителя (п. 30 Правил заключения договоров с РСО), но оно, естественно, небезусловно. Так, договором может быть предусмотрено, что РСО отказывается от исполнения договора при наличии у УК, ТСЖ, кооператива задолженности перед ней за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за три расчетных периода (расчетных месяца). Речь идет о задолженности, признанной исполнителем по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда. При этом сразу возникает вопрос, о каких месяцах идет речь (о месяцах, следующих друг за другом, или произвольных). Понятно, что от перестановки слагаемых совокупная стоимость коммунального ресурса за три месяца изменится. Полагаем, что здесь возможны дискуссии и двоякие толкования.

Исполнитель также может быть наделен согласно договору правом на его расторжение в случае прекращения обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу. Обязательными условиями являются оплата поставленного до момента расторжения договора ресурсоснабжения коммунального ресурса в полном объеме и исполнение иных возникших до указанного момента обязательств. Есть опасения, что данная норма исключает возможность перевода существующего долга на новую УК, принявшую дом в управление.

* * *

Первое ознакомление с комментируемым документом, естественно, не может выявить все его плюсы и минусы. Очевидно только то, что Правительством РФ предпринята попытка упорядочить основополагающие правовые нормы, связанные с заключением договоров, и адаптировать их к отраслевой специфике сегмента ЖКХ. Насколько этот опыт удачен, покажет практическое применение Правил заключения договоров с РСО (вместе с новыми Правилами предоставления коммунальных услуг) и других подзаконных актов, активно разрабатываемых и утверждаемых в последнее время в рамках реформы ЖКХ.

М.О.Денисова

Главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"