Устав товарищества собственников жилья является учредительным документом ТСЖ, который утверждается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Целью устава товарищества собственников жилья является регулирование отношений связанных с управлением жилым домом и прилегающей к нему территории. При этом, устав ТСЖ не должен противоречить как федеральному законодательству Российской Федерации, так и региональным, областным законным актам.
Устав товарищества собственников жилья, как правило, содержит общие положения, в которых отражается информация о наименовании ТСЖ, его адрес и другая информация. В дальнейших главах устава закрепляются цели создания товарищества собственников жилья, виды деятельности, права на нежилые помещения, права и обязанности членов ТСЖ, положения регулирующие деятельность правления, председателя, ревизора или ревизионной комиссии ТСЖ, порядок проведения общего собрания, порядок ликвидации товарищества собственников жилья и многие другие положения, регулирующие деятельность ТСЖ.
- Органы управления товарищества собственников жилья
В законодательстве о товариществе собственников жилья указано, что высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. По иерархии после него идёт правление ТСЖ, члены которого из своего состава избирают председателя правления.
Согласно статье 145 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:
Внесение изменений в устав товарищества;
Принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
Рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
Принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых - входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
Определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
Другие вопросы, предусмотренные жилищным Кодексом или иными федеральными законами.
В соответствии со статьёй 148 Жилищного кодекса РФ, в обязанности правления ТСЖ входят:
Соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
Контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
Составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
Управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
Заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
Ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
Созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
Выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Общее собрание членов ТСЖ вправе решать вопросы, отнесённые к компетенции правления ТСЖ.
Естественно, в товариществе собственников жилья должен существовать орган, который будет осуществлять контроль финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. Таким органом является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года. Немаловажный пункт – членами ревизионной комиссии не могут быть члены правления товарищества.
Аналогично правлению члены ревизионной комиссии из своего состава избирают председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия осуществляет следующие функции:
Проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
Представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
Отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Зачастую получается так, что общее собрание ТСЖ практически не имеет никаких прав. Связано это в основном с тем, что в определённый период члены ТСЖ перестали контролировать органы управления товарищества, что повлекло за собой соответствующее безнаказанное поведение правления и председателя правления.
В связи с этим членам товарищества необходимо образовать инициативную группу, которая возьмёт на себя обязанность по получению необходимой информации о деятельности правления и председателя, а также получения юридической помощи от адвокатов и юристов.
- Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
Статья 57 ГК РФ предусматривает, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Существует несколько видов реорганизации:
Слияние (права и обязанности каждого из юридических лиц переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом);
Присоединение (к одному из юридических лиц переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом);
Разделение (права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом);
Выделение (к каждому из выделившихся юридических лиц переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом);
Преобразование (к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом).
Товарищество собственников жилья, в соответствии со ст. 140 Жилищного кодекса РФ может быть реорганизовано, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, путём преобразования его в жилищный кооператив или в жилищно-строительный кооператив. Преобразование ТСЖ
в любую иную организационно-правовую форму юридического лица, законодатель не допускает в силу его специфического предназначения. Товарищество ликвидируется в установленных гражданским законодательством случаях, в том числе по решению общего собрания в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме.
При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества.
Для ведения полноценного делопроизводства, товарищество обязано иметь в наличии многочисленные номенклатурные и нормативные акты и справки, законодательные положения федерального и регионального уровней, а также пакеты документов на само здание и на проживающих в нём лиц, оплачивающих коммунальные услуги и несущих ответственность за содержание многоэтажного дома.
Большинство документов компонуются в «дела», располагаясь в соответствующих папках.
Каждое дело не должно содержать более 250 документов. Далее заводится новая папка, в которой может быть вмещено такое же количество документов.
Вся документация классифицирована и находится в ведении уполномоченных лиц.
Учредительные бумаги
Основой делопроизводства является пакет учредительной документации, определяющей правовой статус ТСЖ:
- Устав Товарищества.
- Протокол общего собрания жильцов о создании ТСЖ.
- Протокол счетной комиссии подсчета голосов на собрании собственников помещений в многоквартирном доме о создании ТСЖ.
- Решение собственников жилья, принятое на общем собрании жильцов о создании ТСЖ.
- Свидетельство ТСЖ о государственной регистрации.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Свидетельства об учёте во внебюджетных фондах.
Важно! Учредительная документация хранится у председателя правления и предоставляется для различного рода инспекторских проверок. Председатель обязан по требованию проверяющих лиц, представить каждый из перечисленных документов.
Бухгалтерский учет
Учредительная документация требует надлежащего хранения после возникновения правовой основы, с ней связано само существование Товарищества. Бухгалтерская документация ограничивается текущими делами, она не опирается на законодательные основы для существования ТСЖ, но без неё, либо при не надлежащем её ведении, деятельность ТСЖ теряет смысл.
Эту документацию ведут бухгалтер и главный бухгалтер, управляя движением текущей деятельности через процессы:
- оформление и передачу средств;
- расчёты и отчёты, хранящиеся в ТСЖ и представляемые для проверок;
- принятые решения о целесообразности трат.
Справка! Все решения главный бухгалтер принимает руководствуясь развитием экономической рентабельности ТСЖ, при непосредственном участии председателя. Он готовит отчёты за установленные периоды, а также обязан представить отчёт по требованию за любые транзакции, проводимые в пределах финансирования и рефинансирования.
Сопроводительные документы
Кроме бухгалтерских и учредительных документов, в правлении ТСЖ должны храниться:
- Все имеющиеся документы на здание — акты приёмки, вся техническая документация, требуемые свидетельства.
- Документы на землю, прилегающую к дому территории. К ним относятся договора аренды или свидетельства о праве собственности.
- Договор о предоставлении услуг, заключённый с каждым из членов товарищества.
- Штатное расписание должностей ТСЖ.
- Лицевые счета членов ТСЖ.
Правление должно иметь в наличии списки жильцов дома и вести учёт отдельно о входящих в члены ТСЖ.
Документы должны храниться надлежащим образом, в установленном месте, недоступном для открытого доступа. Бухгалтерскую документацию, ведёт бухгалтерия и параллельно несёт ответственность председатель.
Кроме учредительных документов ТСЖ, которую ведёт председатель, он обязан вести и хранить надлежащим образом распорядительную и нормативно-справочную документацию. Часть ответственности он вправе передать назначенному приказом уполномоченному лицу, ответственному за хранение и ведение определённых видов документов.
Журналы, что ведутся в ТСЖ, должны быть:
- переплетены;
- прошнурованы;
- пронумерованы;
- опечатаны;
- подписаны.
Обратите внимание! Подшивать документы допустимо только после их исполнения и внесения отметки об исполнении.
Квитанции
В функции ТСЖ входит заполнение, выдача и сбор платёжных документов жильцам многоэтажного дома.
Одним из наиболее распространённых документов этого плана является квитанция об оплате. Она является основанием для предоставления выплат, а также подтверждением того, что выплаты были осуществлены.
Чаще всего, ТСЖ занимается оформлением таких квитанций:
Для осуществления выплат обычно используют типовые бланки квитанций. Ведением этой документации, как правило, занимается бухгалтер ТСЖ. Квитанция как документ не имеет самостоятельной юридической силы и должна опираться на предварительно составленный договор, являясь формой оплаты услуг, представленных договором, по соглашению сторон.
Внимание! Прежде чем требовать оплату коммунальных услуг, ТСЖ обязано заключить договор о предоставлении этих услуг. То же касается целевых взносов, которые обычно осуществляются на основании заключения договора подряда (субподряда).
Взнос при вступлении должен прописываться в уставе, а оплата услуг – осуществляться на основании соответствующего договора о предоставлении услуг.
Какие справки выдаются по запросу жильцов?
Справки – один из рутинных, но крайне важных видов работ, которым занимается специальный штатный сотрудник – делопроизводитель или паспортист. При отсутствии такового, полномочия делегируются выбранному председателем лицу, оформленному протоколом.
В правлении ТСЖ выдаются справки следующих видов:
- О составе семьи.
- О проживающих и зарегистрированны в квартире жильцах по форме 9.
Справки о составе семьи готовятся и выдаются обычно сразу же, по требованию жильцов. Их предоставляют в детские сады, школы и другие организации социальной защиты.
Справки второго типа обычно готовят в течение трёх дней после запроса. В них используют расширенный поиск сведений, отражают историю жильцов квартиры, которые остались не снятыми с учёта по тем или иным причинам. Их принято называть «архивными» справками.
Они требуются при предоставлении сведений в регистрационную палату для оформления имущественных сделок или для участия квартиры в качестве объекта залоговой стоимости в банк или другую кредитную организацию.
Справка! Все справки выдаются в ТСЖ на основании записей в поквартирной книге.
Оформление доверенности
Каждый из сотрудников ТСЖ, а также лица, заключившие договор подряда или договор о предоставлении услуг, вправе действовать от имени правления ТСЖ, решая вверенные товариществом вопросы и задачи. Для ситуаций, в которых представитель будет действовать от имени ТСЖ, потребуется доверенность.
Она оформляется в сторону лица по общим правилам, изложенным в Гражданском Кодексе РФ. В ней требуется изложить суть задачи, которую решает доверенное лицо от имени товарищества, а также внести его личные паспортные данные.
Доверенность не имеет самостоятельной юридической силы и действительна только при одновременном предоставлении паспорта. Она удостоверяется подписью председателя ТСЖ и печатью правления. В некоторых случаях используют нотариально удостоверенную доверенность.
После получения документа, доверенное лицо вправе осуществлять от имени ТСЖ такие действия:
Эти и другие действия проводятся от имени членов правления товарищества и в пользу товарищества.
Штатное расписание
Чтобы в ТСЖ полноценно функционировали должности сотрудников, на общем собрании должен быть решён вопрос о количестве таковых, а также – о функциональных обязанностях, которые требуется исполнять.
Справка! Штатное расписание – это локальный акт, который полностью моделирует штатную ситуацию автономно, не опираясь на внешние положения.
При составлении штатного расписания даётся ссылка на решение собрания и перечень, утверждённых собранием, штатных единиц. Расписание оформляется в виде таблицы с такими обязательными графами:
- наименование подразделения и должностного лица;
- число штатных единиц;
- должностной оклад;
- предусматриваемые надбавки, условия их начислений и выплат;
- общая сумма выплат;
- номер и дата приказа.
Каждая должность должна быть утверждена штатным расписанием, с которым не должно быть расхождений также в бухгалтерской документации.
Заключение
Делопроизводство ТСЖ должно опираться на номенклатурные акты, в которых даны основные правила составления и хранения документов. Любая оплошность может привести к серьёзной ответственности перед членами ТСЖ и органами государственного надзора.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
